Bolig/husleie Archives - Side 3 av 8

07/08/2003 by advokatfullmektig Aslaug Skrede Gauslaa

Prisavslag på leilighet på grunn av arealsvikt

Høyesterett har nylig kommet til at en leilighets arealsvikt på 8,9 % var tilstrekkelig for å gi kjøperen prisavslag. Dersom en opplysning er egnet til å være kjøpsmotiverende, er det en presumsjon for at opplysningen har virket inn på avtalen.

I høyesterettsdommen av 14. mai 2003, behandles krav om prisavslag etter kjøp av en leilighet med opplyst boligareal på 112 kvm. En stund etter kjøpet, kom det frem at leiligheten bare var på 102 kvm, altså 8,9 % prosent mindre enn det som var opplyst i salgsoppgaven. Ingen av partene kunne bebreides for den oppståtte feilen.

Høyesterett uttalte at arealsvikten må være av en viss størrelse for at den skal anses for å utgjøre en mangel ved boligen, jfr. avhendingslova §§ 3-8 og 3-3. I denne saken ble et avvik på 10 kvm, altså 8,9 %, ansett for å være tilstrekkelig både med hensyn til areal og prosent.

Kjøper har kun rett på prisavslag hvis den feilaktige opplysningen ”har verka inn på avtala”, jfr. avhendingslova § 3-8 2. ledd. Høyesterett uttaler at det er nødvendig at avtalen ikke ville blitt inngått eller inngått på andre vilkår dersom det var blitt gitt korrekte opplysninger. Dersom en opplysninger er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den har vært det for den aktuelle kjøper. Høyesterett legger altså til grunn en objektiv vurdering i forhold til om de mangelfulle opplysningene har virket inn på avtalen.

Det uttales at kvadratmeterprisen vil være viktig for de fleste boligkjøpere, og derfor virker motiverende for kjøper. Vilkåret om at arealsvikten skal ha virket inn på avtalen var derfor oppfylt og kjøper ble tilkjent et prisavslag på kr. 50.000,-.

Publisert 07.08.2003

01/03/2003 by advokat Ole Christian Høie

Hus- og grunneiers plikt til snørydding og strøing

Hver vinter blir det rapportert om arm- og benbrudd og andre personskader etter fall på glatte fortauer. Hvis du er blitt påført et økonomisk tap i en slik ulykke, kan noen da holdes økonomisk ansvarlig for den skaden du er blitt påført?

Politvedtektene – et utgangspunkt
Politivedtektene i den enkelte kommune regulerer hus- og grunneieres plikter på dette området. Brudd på forskrifter vil ofte være straffesanksjonert, men disse sier intet om et mulig erstatningsansvar. Svaret på spørsmålet finner vi følgelig innenfor erstatningsretten.

I Oslos indre by er det f.eks. gårdeierne som er ansvarlige for å holde fortauet langs sin eiendom fritt for snø, mens Samferdselsetatens entreprenører stort sett har dette ansvaret utenfor indre by. Fortauene skal heller ikke være glatte, men strøs med singel ved behov.

Snø som er falt om natten skal fjernes «snarest og senest påfølgende dag». Ellers plikter gårdeier straks å sette opp avvisere som gjør det tydelig at ferdsel er forbundet med fare når det kan være fare for ras av snø og is fra hustak, og gårdeier plikter snarest å rydde taket slik at ras unngås. Strøingen skal foretas slik at fortauet «ikke er glatt».

Jeg har ikke undersøkt kommunenes rutiner for snørydding, men vil tro at rutinene tilsier at rydding i hvert fall ikke skal utføres slik at denne utføres i strid med Politivedtektene. Dersom det foreligger brudd på kommunale rutiner i et område der kommunen selv har ansvaret, kan naturligvis også kommunen trekkes til ansvar dersom vilkårene ellers er tilstede.

En dame i Ålesund falt en gang på et fortau der i byen og pådro seg en ryggskade. Hun krevet erstatning, og hevdet at gårdeieren hadde utvist utaktsomhet ved ikke å rydde fortauet for snø og strø det. Det viste seg imidlertid at denne gårdeieren hadde forholdt seg i overensstemmelse med politivedtektene for Ålesund, slik disse bestemmelser hadde vært praktisert. Gårdeieren ble følgelig frifunnet for ansvar.

Hvis det snør om natten, har en hus- eller gårdeier i utgangspunkt hele neste dag på seg før det kreves at rydding er gjennomført, i henhold til Politivedtektene for Oslo. Når det gjelder strøing eller oppsetting av avvisere ved takrasfare, er gårdeier ikke gitt noen slik fleksibel rett til å sikre området. Når det gjelder fare for takras fremgår det at avvisere straks skal settes opp. Og fortauene skal ikke være glatte!!

I «Fortauet i Ålesund»-dommen fra 1969 uttalte Høyesterett at gårdeieren hadde gjort det som «man med rimelighet kunne forlange av ham under de foreliggende forhold.» Og OMVENDT: Det vil bli pålagt erstatningsansvar hvis man ikke har handlet slik «man med rimelighet må kunne forlange».

Det er nok mange gårdselskaper, og villaeiere med, som vil kunne bli pålagt erstatningsansvar for sine unnlatelseshandlinger hver vinter. Unnlater eieren å fjerne is eller snø, osv., oppstår kun spørsmålet om unnlatelsen kan karakteriseres som uaktsom. Man behøver i denne sammenheng ikke være mer enn et alminnelig, forstandig menneske for å forstå at slike unnlatelser volder fare og skaper en risiko som fotgjengere skal slippe å bli utsatt for.

Også de som bor i sameier og borettslag må jo ut når de skal på jobb og for å handle etc. De bør absolutt påtale denne type situasjoner internt. Til og med styremedlemmene, som har ansvaret for at måking og strøing blir utført, må vel ut fra tid til annen, og går de ikke ut hjelper ikke det heller – de kommer uansett ikke unna at de ved sin unnlatelse av å iverksette nødvendige tiltak påfører gårdselskapet en betydelig risiko for erstatningskrav.

Når så avisene ikke bare skriver om og slår stort opp alle skadene som inntreffer, men også klart gjør rede for hvor ansvaret ligger, blir det ganske umulig å finne «formildende omstendigheter»

Selv om utfallet av en rettssak aldri kan «garanteres» på forhånd, kan jeg ikke forstå annet enn at personer som er blitt skadet av årsaker jeg her beskriver, generelt må kunne sies å ha en såkalt «god sak». Hvor god den er, må naturligvis vurderes i det enkelte tilfelle.

Erstatningskravet
Til slutt noen ord om selve erstatningskravet. Hva kan du kreve dekket? I prinsippet skal du gjennom utmålt erstatning settes i samme situasjon som du ville ha vært i dersom du ikke falt og slo deg. Din situasjon med skaden sammenlignes med hvordan situasjonen hadde vært om du ikke var blitt skadet. Differensen er i utgangspunktet ditt erstatningskrav.

Du skal – igjen som utgangspunkt – ha dekket hele ditt tap hittil, for eksempel sykepengene du ikke får den første perioden som selvstendig næringsdrivende, og så differensen mellom vanlig fortjeneste og det trygden tilgodeser deg med. Enhver vil ha krav på erstatning for ødelagt tøy, for drosjeutgifter til og fra lege, for tapt inntekt ved sykemelding, osv. Og har du vært så uheldig å pådra deg en varig skade, kan det komme på tale med erstatning for tap i fremtidig inntekt.

Er benbruddet så komplisert at du kanskje aldri blir i stand til å gjøre ting du har trivdes med, kan det til og med komme på tale med såkalt «Menerstatning» – en kompensasjon for tapt mulighet for livsutfoldelse når en ulykke har forårsaket dette.

For huseiere er det all grunn til å passe godt på og planlegge rutiner i tråd med de lokale politivedtekter for å unngå skader og mulig erstatningsansvar.

Publisert 03.03.03

02/02/2003 by advokat Ole Christian Høie

Kjæledyr i leiligheter

Advokat Høie gir deg en oversikt over regler og praksis som gjelder for dyrehold i leiligheter. Det være seg i sameie, borettslag eller i husleieforhold.

Vi har i løpet av den siste tiden fått flere interessante dommer angående de nokså nye lovbestemmelsene om dyrehold i borettslagsloven, eierseksjonsloven og husleieloven. Alle lover har identisk lovtekst. At dette temaet berører mange mennesker i hele Norge er et faktum, og likeledes er det et faktum at følelsene i slike saker ofte settes kraftig i sving mellom alle aktørene i tvisten.

Jeg har får en rekke henvendelser fra fortvilede dyreeiere, og forsøkt å bidra til å finne løsninger for dem uten at sakene ender i domstolene. I en rekke saker har dette lyktes, mens et dramatisk eksempel i motsatt retning var paret som ble så trakassert av naboene og styret i borettslaget at de følte at de ble presset ut av nabolaget. De holdt ”utekatt” – et hett tema som omtales i en egen artikkel her på Jusstorget.

Lovteksten
Husleieloven § 5-2: ”Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen”.

Min oppfatning er at denne lovbestemmelsens innledningsbestemmelse om adgang til forbud mot dyrehold i vedtekter/husordensreglene, er svært uheldig utformet, og kanskje står der fordi så mange hadde totalt forbud. Når lovens egentlige regel følger deretter, burde lovteksten vært utformet som følger: Leieren kan holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. Hvis man bryter bestemmelser i vedtekter/husordensreglene om dyrehold, vil man normalt ha misligholdt leiekontrakten. Ved vesentlig mislighold av vedtekter eller husordensreglene i borettslagsloven vil man normalt kunne sies opp. Det er sakene etter denne loven som i praksis dukker opp oftest hos meg. Husleieloven er muligens litt strengere.

Gode grunner
Det hevdes av noen at det er gode grunner nok i seg selv at man ønsker seg dyr. Ikke unaturlig bestrides dette kraftig av ”motstanderne” – de som vil ha en mer restriktiv fortolkning av bestemmelsen. Ingen av mine saker har funnet en løsning bare ved denne form for argumentasjon. Det er viktig å kunne markedsføre gode grunner til at dyreholdet skal tillates. Det fremgår av forarbeidene at dersom en blind skaffer seg bolig til seg og sin førerhund, ja da foreligger det virkelig gode grunner. Dette blir nok et ytterpunkt, og i en slik situasjon skal det særdeles sterke grunner til for at dyreholdet skal kunne nektes, selv om det skulle være forbudt med hold av dyr i borettslaget.
Så har vi politimannen som vil flytte inn med sin politihund, eller Røde Kors medlemmet som har med seg en lavinehund på lasset. Klart gode grunner, og det skal fortsatt mye til for at dyreholdet kan nektes. Men hva hvis en eller flere av naboene i oppgangen lider av skrekk for store hunder – schæfer er jo normalt den valgte rase? Hva med tolleren med sin narkotikasøkhund? Klart en god grunn på linje omtrent med førerhund etter min oppfatning. Mange andre raser brukes til dette.

Psykososiale grunner Det fremgår klart av forarbeidene at ikke bare ovennevnte typesituasjoner utgjør gode grunner. Også psykososiale grunner er i utgangspunktet gode grunner og det skal legges til grunn. Hva betyr så dette? Et typisk eksempel er jo den depressive som har lett for å bli sittende inne, men som anskaffer seg hund for å ha noen boende sammen med seg til trøst og for å fremme den psykiske helsen, og som nødvendiggjør minst tre lufteturer i døgnet med muligheten til å få kontakt med andre mennesker. Åpenbart en god grunn!

Ta så alenemoren som er i full jobb. Mindreårige barn kommer alene hjem fra skolen, og den tryggheten de føler ved at dyret venter hjemme er en god grunn! Og alle som kan fremvise en legeattest som bekrefter at pasienten helse vil bli fremmet av dyreholdet og der legen fremhever at det foreligger et reelt behov (kall det gjerne gode psykososiale grunner), skal etter min mening bli hørt med å ha en god grunn uten at legen skriver noe om depresjon. Verken styret eller andre har krav på slik privat informasjon, og husk: Leger har ikke anledning til å skrive slike erklæringer uten at det er grunnlag for det!

Rettspraksis
Rettspraksis har utviklet seg siden Høyesterett i 1977 godtok forbud mot hundehold ”til sikring av god husorden”. Første nye test etter de gamle bestemmelsene var innekatten ”Emmeline”. Høyesterett drøftet inngående i 1993 om hold av Emmeline i strid med husordensreglene ga grunnlag for oppsigelse, og det var med 3 mot 2 stemmer at Emmeline og hans eier fikk lov til å bli boende! Men det ble lagt til grunn at Emmeline umulig kunne værer til bry for noen av beboerne, og at det var legitimt å føle egen livsutfoldelsesmulighet innsnevret hvis dette ikke skulle være lov.

Den første avgjørelsen etter de nye lovbestemmelsene gjaldt nettopp en alenemor og hennes mindreårige barn. Naboene i oppgangen hadde ikke noe imot dyreholdet, og i en grundig og velbegrunnet avgjørelse ble det lagt til grunn at dyret fikk bli boende (og eierne også, da!) Så fikk vi en lagmannsrettsavgjørelse (Agder) i overgangsfasen mellom ny og gammel lov, der byretten hadde godtatt oppsigelse av en person som eide en hund av rasen Toy Pomeraner (et mikroskopisk dyr). Dyret bjeffet ikke inne, var ikke til sjenanse for naboene, den ble ikke engang luftet på borettslagets område, men ble båret opp og ned trappen og ut for å luftes i en kurv! Lagmannsretten sammenholdt den med Emmeline og fant mange likhetspunkter. Det ble uttalt i dommen at den nær sagt var en ”innehund”!

En helt ny dom fra Oslo tingrett gjaldt et borettslag som vedtok forbud mot hold av hunder av farlig rase. Som kjent er rasen Pit Bull forbudt i Norge. Rasen Am Staff er også kategorisert som ”farlig”, men eksisterende hunder får lov til å leve til de dør. Eieren ble sagt opp på prinsipielt grunnlag – borettslaget mente de kunne nekte farlige hunder å bo der. Det kan de nok også, dersom det enkelte individ er farlig! Men eieren fremviste hunden for en fagperson like før hovedforhandlingen, og den ble testet. Den besto alle prøver med glans og ble karakterisert som stødig og trygg. Naboene var ikke plaget, og i samme etasje bodde det en med tillatelse, som hadde en diger Rottweiler… Forskjellsbehandling forekommer ofte, og er virkelig noe å kunne slå i bordet med både i forhandlinger og hvis det blir rettssak.

”Motpartens” minst like gode grunner mot dyrehold
Det er på det rene at det i mange tilfeller kan være gode grunner mot det konkrete dyreholdet eller søknaden om dyrehold. Hvis det viser seg at bikkja er en skikkelig gneldrebikkje – og den behøver ikke være særlig stor for å kunne gneldre både natt og dag – da vil nok mange naboer med god grunn klage på dyreholdet. Og dokumentert allergi kan danne grunnlag for avslag på en søknad. (Det kan være litt lettvint bare å hevde å være allergisk)

Andre dyr
Også andre dyr kan volde besvær, særlig hvis de lager støy om natten som plager naboen under. Jeg var nylig i Frostating Lagmannsrett i Trondheim der en kvinne ble sagt opp fordi det viste seg at hun holdt 14 tam-ildere i borettslagsleiligheten sin….. Det ble oppdaget fordi naboen under klaget over at de vekket ham om natten når de ”tasset rundt på parketten”.
En støymåler hørte tassing gjennom 18 cm støpt dekke med ekstraisolasjon oppå….Selv om lyden ble målt til bare 31 desibel hadde damen en tapt sak. Resultatet – forlik og hun fikk bo der med fem stykker. Hyggelig borettslag – hyggelig løsning! Hun risikerte jo å bli satt på gaten med hele gjengen. Men ikke mer tassing om natten – da må alle være i ”bingen”!

Det kan skrives mye om dette temaet, men mitt viktigste råd: Skaff deg hjelp før trusselen om oppsigelse ligger på bordet. Hvis styret først har bestemt noe slik blir det ren ”oppoverbakke” for deg. Og husk: Du kan ha rettshjelpdekning gjennom boligforsikringen din til behandling av en slik tvist.

Publisert 14.02.03
Oppdatert 24.09.2006

Relaterte lenker:
Husleietvistutvalget