Odels- og åsetesretten utgjøres av et komplisert regelverk som fremgår av odelsloven fra 1974 og av en omfattende rettspraksis. Jusstorget gir deg en oversikt over reglene.

Det anbefales å ha odelsloven tilgjengelig ved lesning av denne artikkelen.

Det gjøres oppmerksom på at denne artikkelen ikke er ajourført i forhold til de store endringene som ble gjort i odelsloven med virkning fra 1.7.2009.

Lenke til odelsloven

1. Hva er odelsrett?
Odelsrett er et gammelt, særnorsk og slektsbasert rettsinstitutt, som også er beskyttet i vår grunnlov. Åsetsrett, som er en arverelatert del av odelsretten, har like lang tradisjon. Selve rettsreglene om odels- og åsetesretten, har likevel vært endret utallige ganger opp gjennom årene, og for øyeblikket foreligger det også planer om nye endringer. Dette henger sammen med det til enhver tid politiske syn på eierforhold og forvaltning av landbrukseiendommer, slik dette også kommer til uttrykk i jordlovgivningen.

2. Odelsrettens formål
Odelsrett er en rettighet for slekten til å innløse en landbrukseiendom som måtte være lovmessig ”odlet”, og som på en eller annen måte måtte ha kommet på fremmede hender. Formålet er således å bevare landbrukseiendommene i de respektive i familier, for stabilisering av eierstrukturen og sikre ”bondens rett til jorda”. Historisk var odelsretten spesielt ansett som et vern mot statsmakten.

3. Vilkår for odelsrett
1. Iflg. odelsloven § 1 og 2, må eiendommen kunne ”nyttast til landbruksdrift”, og den må ha en landbruks-produksjonsmessig verdi som minst tilsvarer 20 dekar jordbruksareal. (1 dekar= 1000 kvm.) Er jordbruksarealet mindre enn 5 dekar, eller er en ren skogeiendom mindre enn 100 dekar, kan eiendommen aldri odles.

2. Iflg. odelsloven § 7 må eiendommen være eiet med full eiendomsrett av en eier, ”odleren”, i 20 år.
Eiertiden er knyttet til tinglysingen, når ikke annet er opplyst. Eieren har da odlet eiendommen for seg og sine etterkommere (også adoptivbarn), dersom han da ikke før odelshevdstidens utløpt har tinglyst erklæring om at odelsrett ikke skal inntre, odelsloven § 11.
Det er adgang til å legge sammen eiertiden til flere eier i rett nedstigende linje, odelsloven § 10. Den eier som da fullfører odlingen er odelserverver. Også i forhold til søsken, og endog i forhold til foreldre, som vedkommende har overtatt eiendommen fra, kan eiertiden legges sammen, §10, 2 ledd.

Eiendom som er odlet forblir odlet så lenge den eies av odelsberettigede etterkommere, og så lenge den tilfredsstiller kravet til odlingsjord, jfr. odelsloven § 23.
Foruten ved salg ut av familien, kan eiendommen frigjøres for odel ved offentlig inngrep, så som ved stadfestet reguleringsplan, odelsloven § 5, vedtak av ”Kongen”, odelsloven § 30, som virkemiddel ved strukturrasjonaliseringen i jordbruket, § 31, eller som følge av vanlig ekspropriasjon, § 32.

4. Hvem har odelsrett?
Det er bare personer som i rett nedstigende linje stammer fra odelserververen som har odelsrett. Tidligere var kretsen av odelsberettigede ubegrenset, men er etter någjeldende lov begrenset, jfr. odelsloven § 8. For at noen av odlerens etterkommere skal ha odelsrett, må enten noen av foreldrene, besteforeldrene eller søsken av foreldrene ha vært eier av vedkommende eiendom i kraft av odelsrett fra noen i rett oppstigende linje. Altså må det foreligge både riktig slektskapsforhold og odelsrettslig status hos en tidligere eier for at gyldig odelsrett skal kunne påberopes. Videre må vedkommende etterkommer være født før eiendommen har gått ut av slekten.

5. Hvilken rett gir odelsretten den odelsberettigede?
Odelsretten gir de odelsberettigede i prioritets rekkefølge rett til å innløse en odelseiendom som ved eiendomsovergang har gått ut av de odelsberettigedes krets, eller har gått over til en dårligere odelsberettiget. Denne løsningsrett må benyttes innen et visst tidsrom (preskripsjonsfrist), som nå er fastsatt til ett år fra eiendommen ble skjøtet til ny eier. For å oppfylle fristen må det være inngitt odelsstevning mot hjemmelsinnehaveren til tingretten innen årsfristens utløp.

6. Prioritetsrekkefølgen
Odelsløsningsretten kan bare gjøres gjeldende av de odelsberettigede i den prioritetsrekke-følge som er angitt i
odelsloven § 12, og (dersom flere eiendommer) fordelt med èn driftsenhet til hver, odelsloven § 14.
Blant etterkommerne går eldre foran yngre, uten hensyn til kjønn. Adoptivbarn får prioritet fra adopsjonstidspunktet. Dersom en eldre ikke fremmer løsningssak og gjennomfører odelsløsning, må den yngre fremme selvstendig løsningssak innen fristens utløp, da han ellers taper sin odelsrett. Ingen kan sitte og vente på hvorvidt bedre prioriterte vil bruke sin løsningsrett og faktisk også gjennomføre løsning, idet preskripsjonsfristen gjelder for alle odelsberettigede, uanset prioritet. Den som løser eiendommen bevarer odelsretten for alle med dårligere prioritet, mens personer med bedre prioritet taper sin odelsrett (odelsloven § 41), dersom da ikke noe unntak kommer til anvendelse, jfr. odelsloven §§ 42 og 43.

Det kan etter odelsloven § 21 gjøres unntak fra prioritetsrekkefølgen når spesielle omstendigheter foreligger. Unntaket går på urimelighet, spesielt dersom en eldre bror eller søster vil odelsløse fra en yngre som har overtatt eiendommen, og retten finner dette urimelig. Etter rettspraksis skal det meget sterke grunner til at slike anførsler om urimelighet fører frem.

7. Odelsløsning og verdsettelse av odelseiendommer
En odelssak kan selvsagt avgjøres utenfor rettsapparatet dersom partene er enige om odelsøsningsretten og odelstakst.
Er det ikke enighet gjennomføres tvungen odelsløsning med søksmål for de ordinære domstoler. Dersom det er tvist om odelsløsningsretten, avgjøres spørsmålet ved dom.
Dersom det ikke er tvist om odelsretten, eller når avgjørelsen om odelsretten er rettskraftig, blir det fremmet skjønnssak for samme domstol til fastsettelse av odelstakst – løsningssum – for eiendommen. For skjønnsbehandlingen gjelder skjønnslovens vanlige regler med underskjønn og adgang til overskjønn, og retten settes med 4 skjønnsmenn, foruten en fagdommer. Dette gjelder både for behandlingen i tingretten (underskjønnet) og for en eventuell behandling i lagmannsretten (overskjønnet).

For verdsettingen gjelder spesielle regler som ikke har direkte sammenheng verken med erstatningsfastsettelse i forbindelse med ekspropriasjon, eller de retningslinjer som gjelder for godkjenning av høyeste lovlige konsesjonspris.
For odelstaksering gjelder odelsloven § 49, hvoretter verdsettelsen skal ”gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål”.

De kriterier som loven her trekker opp er alle sterkt skjønnsbetonte, og ved odelstaksering gjør det seg derfor alltid gjeldende stor uenighet mellom partene om den verdi som disse retningslinjer fører frem til for vedkommende eiendom. Det er da ofte også stort sprik mellom odelstakstene for en og samme eiendom i de forskjellige instanser, og ofte også en påtagelig nivåforskjell mellom takstene for nokså likeartede eiendommer.
Uenigheten knytter seg ofte til spørsmålet om hvilken ekstra boverdi som skal tillegges eiendommens bruksverdi som landbruk, idet bruksverdien ved odelstakst beregnes objektivt, d.v.s. uten hensyn til de aktuelle parter på noen av sidene.

Ellers er vesentlighetskriteriet i relasjon til ”landbruksformål” ofte gjenstand for uenighet, da særlig i forhold til utparselleringsmuligheter for tomteformål.

Et spesielt moment som gjør seg gjeldende ved odelstaksering er at odelsløseren er pålagt 10 års bo- og driveplikt, mens vanlige kjøpere er underlagt slik plikt i kun 5 år. En odelsløser må dessuten gi de øvrige berettigede kompensasjon dersom han utnytter eiendommen på en økonomisk sett spesielt gunstig måte ( bl.a. tomtesalg). Se reglene om etteroppgjør i odelsloven § 57.
Videre kan odelsløseren pådra seg et erstatningsansvar dersom han misligholder lovens krav slik at eiendommen må tilbakeskjøtes saksøkte i løsningssaken. Jfr. odelsloven § 58. jfr. § 28. Her kommer bo- og driveplikten inn og også salg til utenforstående som også er forbudt. En eiendom som er løst på odel kan altså ikke benyttes som spekulasjonsobjekt.

Selve odelsløsningsprosessen er underlagt formelle regler som kan medføre tap av odelsrett dersom bestemmelser og frister blir oversett eller misligholdt. Det er derfor ikke tilrådelig å fremme en odelssak uten kyndig hjelp.

8. Åsetesretten
Åsetesrett er en særskilt variant av løsningsrett til landbrukseiendom, som er knyttet til arvefall og etterkommere av en arvelater på skiftet. Odelsloven § 51.
Det er ikke noe vilkår at etterkommerne har odelsrett, men eiendommen må tilfredsstille vilkårene for å være odelseiendom. Løsningsretten kan gjøres gjeldende mot boet i samme prioritetsrekkefølge som gjeldende for odelsløsning etter
odelsl. § 12.
Men også her kan retten gjøre unntak etter skjønn i samsvar med odelsloven § 21. Se lovens § 52. Også når det gjelder åsete er løsningsretten, som ved odel, begrenset til èn eiendom. Odelsloven § 53, jfr. § 14.

Foruten løsningsretten og prioritetsregelen er det særlig verdsettingsprinsippet som er det helt sentrale ved åsetesretten. Mens det ved odelstakst skal fastsettes full verdi på grunnlag av det lovbestemte verdsettingsprinsipp, skal det ved åsetestakst fastsettes en ”overtakingspris” som er ”rimeleg etter dei tilhøva som ligg føre”. Herunder skal det finnes frem til hva den aktuelle åsetesberettigede kan betale for at han ”kan makte å bli sitjande med eigedomen”.
M.a.o. kan det her – i motsetning til ved odelstaksering – til gunst for åsetesarvingen tas hensyn til hans subjektive situasjon, mens verdien aldri kan settes høyere enn ved odelstakst. Odelsloven § 56.

Ved åsetestaksering fremkommer ofte verdsettingen på den måte at det i forhold til full verdi fastsettes et ”åsetesfradrag”. Dette har samenheng med at tilsvarende beregningsprinsipp benyttes ved arveavgiftsberegningen, der avgiftsgrunnlaget for åsetesarvinger fastsettes ved at antatt omsetningsverdi reduseres med 25 %.
Det foreligger en eldre rettsavgjørelse for at denne fremgangsmåte ved åsetestaksering ikke er lovmedholdig, idet åsetesverdien skal fastsettes direkte ut fra lovens kriterier. I relasjon til lovbestemmelsen om at en verdsettelse som odelstakst skal danne et tak for åsetestaksten, kan gode grunner likevel tale for at det
bør tas utgangspunkt i full odelstaksering før åsetesverdien bestemmes.

Disse spesielle og forskjellige takstprinsipper har ofte ledet til misforståelser, særlig når resultatet av en odelstaksering er blitt sammenblandet med åsetestaksering. Ofte kan en høre uttalt formeninger om at odelstakster er ”billige” i forhold til full verdi, mens dette etter de gjeldende takstprinsipper kun gjelder åsetestakster.

Publisert 20.01.01.
Oppdatert 14.03.02.