Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

  • Forside
  • Arbeidsrett
    • Arbeidsrett
    • Ansettelse
    • Avskjed
    • Drøftelsesmøte
    • Nedbemanning
    • Nyheter innen arbeidsrett
    • Oppsigelse
    • Permittering
    • Personaljuss
    • Sykefravær
    • Granskning
    • Kollektiv arbeidsrett
    • Virksomhetsoverdragelse
  • Eiendomsrett
    • Ekspropriasjon
    • Husleierett
    • Naborett
    • Odelsrett
    • Tomtefeste
  • Familierett
    • Barnerett
    • Skilsmisse
    • Skilsmisse – temaoversikt
  • Juridisk ordliste
  • Om Jusstorget
    • Personvernerklæring
  • Kontakt oss

17/10/2007 by Advokat Magnus Landmark

Tomtefeste – lovregler underkjent av Høyesterett

Høyesterett har underkjent flere endringer i tomtefesteloven som gjelder innløsning av festetomter som Grunnlovsstridig. – Hva nå med hytter og hus på festet tomt?

1. Hva er tomtefeste?
Veldig mange av oss har boligen stående på festet grunn. I praksis betyr dette at vi leier eiendommen boligen står på, og må ta med oss boligen når festeavtalen går ut. Vi må sågar ta bort alle ”faste innretninger” vi måtte ha anlagt, samt rydde og fjerne det vi måtte plassert og anlagt på eiendommen. Men, festeavtalenes særegenhet ligger ikke i først og fremst i dette prinsippet. Ryddeplikten følger av de fleste leieforhold, det er dette at festeavtalene strekker seg over svært lang tid, som er det mest spesielle. Grunnen til at festeavtalene er så lange som de er, skyldes naturlig nok at vi snakker om en hytte som ikke kan flyttes til en annen eiendom uten videre. I tillegg har du som hytteeier lagt ned en betydelig sum penger i opparbeidelsen av tomten ellers.

Det eksisterer festeavtaler som startet som leie av kun en råtomt uten bygg, vei, vann og strøm. Kanskje den til og med måtte ryddes for skog og stein, før det kunne oppføres hytte eller hus. For hytteeiere, og andre som har bygget sitt stående på festet eiendom, blir det derfor helt avgjørende at festeavtalen strekker seg over lang tid og at festeavgiften (leieprisen) er forutsigbar, før man setter i gang med et slikt prosjekt.

Faktum er altså at festeren (leietaker) eier selve bygget (hytta eller huset), mens bortfester (utleier) normalt eier grunnen bygget står på. Det kreves ikke rare fantasien for å se at det er duket for uenigheter etter som årene går, og nye generasjonen overtar avtaleforholdet på begge sider.

2. Lovendringene i 2004
Tomtefeste reguleres i en egen lov, tomtefesteloven.
I 2004 ble tomtefesteloven endret både til fordel og ulempe for festerne. Endringene innebar at f.eks en hytteeier fra da av kunne kreve festeavtalen forlenget, ”på ellers like vilkår”, når den gamle løp ut. Men, ikke nok med det, i tillegg skulle man kunne kreve å få kjøpe eiendommen boligen står på. I tillegg bestemte loven at prisen skulle settes tilsvarende 30 ganger årlig festeavgift eller 40 prosent av tomteverdien. Lovgiver mente det måtte skapes balanse i regnestykket, slik at de ved samme lovendring ga bortfesterne rett til justere opp festeavgiftene.

Bakgrunnen for lovendringen i 2004, var at man så at avtaler om festetomter ofte fører til urimelige konsekvenser for begge partene i leieforholdet etter lang tids feste. Bortfesterne låses fast i gamle avtaler, som ikke hadde tatt høyde for at både kroneverdien og tomteverdi endres over tid. Festerne på sin side, begynte å komme i den uunngåelige situasjonen at hytta eller huset måtte rives fordi festeavtalene nærmet seg slutten. Ingen av partene synes dette var særlig tilfredsstillende, og ny lovendring blir etter hvert tvingende.

Lovendringen skulle forsøke å veie bortfesters rett til rimelig avkastning, mot behov for forutsigbarheten til festerne. Når slike motstridende hensyn skal veies mot hverandre, oppstår det vanskelige og uoversiktlige spørsmål. Det at man gikk inn og regulerte allerede eksisterende avtaleforhold, gjorde ikke situasjonen mindre komplisert.

I en serie på tre saker for Høyesterett i høst, har lovendringene fra 2004 blitt vurdert av våre presumptivt beste jurister. De nye reglene i tomtefesteloven har til dels blitt underkjent som grunnlovstridige og de vil derfor ikke bli lagt til grunn av Høyesterett.

For å ta de dårlige nyhetene for festerne først; Høyesterett har slått fast at fester likevel ikke skal kunne kjøpe tomtene til 40 prosent av tomteverdien sånn helt uten videre. Høyesterett har med andre ord sagt at tomtefesteloven strider mot Grunnloven på dette punktet. Høyesterett var heller ikke enig i at innløsningsummen skal settes etter lovens alternative metode, som var å gange festeavgiften med 30. Det er tillatt å bli forvirret.

Poenget er at Høyesterett har tatt en fullstendig gjennomgang av hva som må være riktig ”erstatning” til bortfester når fester tvangsinnløser festetomta. Domstolen har kommet til at summen ikke kan settes sjablongmessig, slik loven bestemmer, men må bestemmes konkret fra sak til sak. Det brukes så atskillig tid på å drøfte seg frem til hvordan erstatningen/prisen skal fastsettes.

For å gjøre en lang historie kort, mente Høyesterett at bortfestere skal ha ”full erstatning”, men heller ikke mer. Grunnloven setter nemlig opp dette som et krav når eiendom blir ”tatt med tvang”. Når fester får lov til å kjøpe tomta selv om bortfester ikke ønsker dette, ser man på dette som tvang og ekspropriasjon – privat sådan.

3. Høyesterett mener bortfester skal ha full erstatning ved tvangsinnløsning

Hva Høyesterett mener er ”full erstatning”
Det må etter Høyesteretts dom, fastsettes en skjønnsmessig pris ut i fra det enkelte festeforhold. Det skal tas hensyn til hva festetomta gir i avkastning for bortfesteren. I tomtefestelovens regel om å gange festeavgiften med 30, er denne tankegangen brukt. Tanken er at prisen bør settes ut i fra hva tomta gir i avkastning for bortfester. Oversatt betyr dette at innløsningsprisen skal fastsettes ut i fra hva en bortfester skal kunne forvente å tjene på en tilsvarende tomt for salg. Eller, hva en kjøper er villig til å betale for den aktuelle hyttetomta med den inntekten festeavgiften gir.

Som ved ekspropriasjon, skal ikke prisen settes uavhengig av at det faktisk er et spesielt tilfelle. Prisen kan derfor ikke være full markedsverdi uavhengig av det faktisk er et festeforhold, men etter en skjønnsom vurdering av det konkrete forholdet alle hensyn tatt i betraktning – som det kan sies på ”jussisk”. Hvis dette er forvirrende, kan det kanskje være beroligende at Høyesterett overlater til Stortinget å sette opp mer praktiske regler, som de forsøkte i 2004, men som de nå altså må gjøre på nytt.

Avkastning, kapitaliseringsverdien, kapitaliseringsfaktoren, eller hva man ønsker å kalle det, vil etter Høyesteretts syn beregnes ved festeavgiften multiplisert med lengden på avtalen. Problemet er at fester er gitt rett til å forlenge avtalene i det uendelige, og i praksis er avtalene nå så godt som tidsubegrenset. Eneste rettighet bortfester har, er innkreving av festeavgift. Høyesteretts oppgave var å vurdere hvilken engangssum som skulle kompensere bortfester for tap av fremtidig tomtefesteavgift.

Høyesterett regnet litt på de forskjellige beregningsmåtene ,og kom til at prisen minimum skal beregnes med en såkalt kapitaliseringsrente tilsvarende renteavkastningen ellers i samfunnet. Høyesterett mener den for tiden er 5 prosent og full erstatning (100 %) vil dermed tilsvare 20 ganger festeavgiften. Høyesterett aksepterte altså ikke ”30-gangeren”, som ble inntatt i loven i 2004.

Det er festeavgiften på innløsningstidspunktet som skal benyttes, og ”kapitaliseringsfaktoren” denne skal ganges opp med, må settes ut i fra hva som er rentenivået på innløsningstidspunktet. Hvis renten i samfunnet generelt stiger, skal også kapitaliseringsverdien økes tilsvarende, og motsatt. Dette er også det matematiske resultatet av en slik beregningsmetode. Innløsningsverdien stiger ved synkende rentenivå og faller ved stigende rentenivå.

4. Reglene om forlengelse av utgåtte festeavtaler står seg
Høyesterett har på den andre side kommet til at du som tomtefester, det være seg om du har hus eller hytte på tomta, har loven på din side hvis du krever å forlenge den utløpte festeavtalen. Du har ikke bare rett til å kreve ny festeavtale, men du skal også kunne kreve at denne avtalen tilsvarer den gamle avtalen på alle punkter.

Bortfester kan derfor ikke kreve at festavgiften skal justeres før ny avtale skrives. Bortfester er henvist til lovens generelle regler om slik justering, som vi går kort igjennom under.

Retten til å kjøpe festetomta gjelder ikke i alle avtaleforhold, og derfor er regelen om rett til å forlenge festeavtalen viktig for disse.

5. Reglene om oppjustering av festeavgiften står seg også
Det tredje forholdet Høyesterett har hatt oppe til vurdering, er dette med at bortfesterne ved lovendringen ble gitt rett til å justere opp festeavgiften for løpende avtaler. Det slås her fast at den lovgitte retten til å justere opp festeavgiften, er innenfor hva lovgiver kan bestemme uten å komme i konflikt med Grunnloven. Sagt med andre ord, bortfesterne kan fortsette å justere festeavgiften opp innenfor de rammene som følger av tomtefestelovens § 15. Denne lovregelen bestemmer at avgiftsjusteringen skal kunne gjøres til bestemte tider, innefor bestemte rammer, og oppad til et maksimalt beløp. Hvis partene har avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, gjelder avtalen foran loven. Hvis det ikke er avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, kan bortfester kreve avgiften justert opp i henhold til loven og konsumprisindeksen.

6. Hva nå?
De tre problemstillingene; innløsningsretten, forlengelsesretten og retten til å justere avgiften, må sees i sammenheng. Det som er en rettighet for festerne, må gjenspeiles i bortfesternes rettigheter og vice versa.

Vi er nå den i situasjon at tomtefestelovens regler om innløsning til 40 prosent av tomteverdien eller 30 ganger festeavgiften er satt til side av Høyesterett fordi den er i strid med Grunnlovens § 105 om full erstatning. Stortinget må endre lovregelen slik at den samsvarer med Grunnloven.

Inntil eventuell ny lovendring kommer på plass, vil samtlige domstoler komme til samme avgjørelse som de nye Høyesterettsdommene: at innløsningssummen skal tilsvare 20 ganger oppregulert festeavgift (forutsatt dagens generelle rentenivå).

7. Festetomter som allerede er innløst
En del festetomter er blitt innløst etter 2004-endringene hvor det er brukt lave innløsningssummer. I noen tilfeller har nok bortfestere blitt avspist med for lave summer fordi de solgte til en pris i samsvar med 40 %-regelen som kom inn i tomtefesteloven i 2004 –som Høyesterett nå har underkjent. Dersom disse bortfesterne skulle ønske å stille noen til ansvar for dette tapet, vil nok staten være rette adressat for eventuelle søksmål.

8. Forholdet til Den Europeiske Menneskeretts Konvensjon (EMK)
Det har i sakene for Høyesterett vært prosedert på at innløsningsretten for festere er i strid med EMK. Høyesterett hadde mulighet til å be Den Europeiske Menneskerettighetsdomstol (EMD) om en vurdering, men har bare slått fast at EMK-strid ikke er tilfelle. Hvorvidt noen av sakene forsøkes tatt videre til EMD, gjenstår å se. Vi tør ikke her spå noe om dette eller hvordan utfallet måtte bli, men det er sider ved tomtfeste-instituttet som reiser prinsipielle rettslige problemstillinger som kan tenkes å være i konflikt med EMK.

Publisert 17.10.2007.

Relaterte lenker:
Høyesterett

Arkivert Under:Eiendomsrett, Tomtefeste Merket Med:Bolig/husleie

08/06/2001 by Advokat Magnus Landmark

Tomtefesteloven – en oversikt

Tomtefesteloven – en oversikt

Mange bor i hus på festet grunn. Dette betyr at at de ikke eier, men leier grunnen huset står på.
Her får du en oversikt over reglene i tomtefesteloven som trådte i kraft 1. januar 2002. Loven danner rammene for festeavtaler mellom bortfester (utleier) og fester (leietaker).
1. Innledning

Tomtefesteloven  gjelder for leie av grunn til hus som festeren har eller får på tomten. I dagligtale brukes ofte ordet «bygsling» istedenfor tomtefeste. Dette er en svært utbredt kontraktsform med lange tradisjoner i vårt land. Man regner med at det er 250.000 festeforhold i hele landet, altså i overkant av 10% av landets eiendommer. Nærmere halvparten av disse tomtene er til boliger, og ca. en tredjedel til fritidseiendommer. Det er også mange festeforhold til næringsbygg.

Utenfor tomtefesteloven faller bl.a. leie av grunn til opplagsplass og friareal – det er først når festeren skal ha bygg på grunnen at loven gjelder.

Loven kommer til anvendelse enten festeforholdet gjelder en avgrenset tomt eller bare en rett til å sette opp hus på annen manns grunn (punktfeste).

For festeren er tomtefeste gunstig fordi han ikke får kapitalutlegg til kjøp av tomt. For bortfesteren gir festeforholdet en fast inntekt.

Den nye loven gjelder også eldre festeforhold.
Lovgiver fant at loven ikke ville være i strid med grunnlovens forbud mot å gi loven tilbakevirkende kraft. I mange bestemmelser i loven er det tatt med forskjellige regler etter når festeavtalen er inngått. Festeavtaler som inngås under den nye lovens herredømme, kalles nye festeforhold. Hvis festeavtalen er inngått før den nye loven trådte i kraft, men forlenges etter dette tidspunkt, skal festeavtalen ses på som inngått etter at den nye loven har trådt i kraft.

For gamle festeavtaler inngått før den tidligere tomtefestelov, (1975 – loven) gjelder en del særregler som det vil føre for langt å komme inn på her. Det vises til lovens § 2, siste ledd.

Når man leser loven, må man ikke bare være oppmerksom på de tidsmessige avgrensninger som er nevnt ovenfor, men også på at loven har forskjellige regler alt etter hvilket formål festeavtalen gjelder: bolig, fritidshus og andre festeforhold. Både for boliger og fritidshus har lovgiveren gått enda lenger enn før i retning av beskytte festeren, men aller lengst har man gått når det gjelder boliger: Her ser lovgiveren det slik at bortfeste så langt som mulig skal likestilles med en permanent avhendelse av grunnen.

Den nye loven kan som hovedregel ikke fravikes ved avtale.

2. Festeavtalen
Festeavtalen skal fremdeles inngås skriftlig. I avtalen skal det opplyses om det gjelder bolig, fritidshus eller tomt til annet formål, og tomteverdien skal opplyses.

Også en muntlig avtale er bindende. Men det er selvsagt vanskelig å føre bevis for at avtale er inngått, og den kan heller ikke tinglyses.
I en muntlig avtale vil partene bli regnet for å ha bundet seg i forhold til hverandre når det er betalt vederlag for festet, eller når festeren har tatt tomten i bruk uten protest fra bortfesteren. Hver av partene har i så fall krav på å få avtalen satt opp skriftlig.

Avtale om at festeren skal gi lån til bortfesteren eller betale ham et engangsbeløp ved festeforholdets start, er ikke bindende for festeren. Unntak gjelder imidlertid om det dreier seg om betaling for bortfesters investeringer i eiendommen.

3. Festetid (tfl. kap. 2)
Nye festeavtaler til boligtomter skal som nevnt omtrent likestilles med avhendelse, og derfor er det i lovens § 7 fastsatt at slike avtaler gjelder til de blir sagt opp av festeren eller festeren innløser tomten. For fritidshus gjelder festeavtalen til festeren eventuelt sier den opp.

Er festeavtalen inngått etter 1975, men før loven begynner å gjelde, skal festeavtalen være 80 år hvis det ikke er avtalt lengre tid eller avtalen har regler om innløsning eller oppsigelse fra festerens side.

Er festeavtalen fra før 1976, gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.

Festeavtaler til annet enn bolig og fritidshus gjelder uten tidsbegrensning, men på oppsigelse med lik rett for begge parter. For festeavtaler inngått etter 1975 vedrørende tomt til fabrikk eller forretningsbygg, gjelder imidlertid en festetid på 80 år om ikke annet er avtalt.

I tilfelle oppsigelse er oppsigelsesfristen 2 år, hvis ikke annet følger av det som er avtalt.
Det kan ikke lenger inngås avtaler om feste på festerens livstid. For festeavtaler på åremål gjelder endel spesielle regler.

4. Festeavgift (tfl. kap. 3)
Både førstegangs fastsettelse av festeavgift og senere forhøyelse av festeavgiften byr på mange spørsmål, og er behandlet i en egen artikkel her på Jusstorget. (Red.anm: Artikkelen er midlertidig fjernet p.g.a. manglende oppdatering) Her skal imidlertid hovedregelen i den nye loven nevnes: det kan ikke avtales eller kreves en festeavgift som er urimelig høy i forhold til det som vanligvis betales på stedet ved nye fester av lignende tomter på lignende avtalevilkår.

Stortinget mente at man her i den nye loven har fått en klarere regel enn man hadde i den gamle. Det kan nok være et spørsmål om det holder stikk. Under enhver omstendighet kan man regne med at festeavgiften som før vil bli fastsatt til en rimelig avkastning av tomtens verdi, under hensyntagen til rentenivået, slik som i dag.

Den nye lovens hovedregel om regulering av festeavgift er indeksregulering, og denne måten skal benyttes om partene ikke helt klart har avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller reguleres på annen måte. Avgiftsregulering kan nå skje hvert 10. år om ikke annet er avtalt. Det kan imidlertid ikke fastsettes at reguleringen skal skje oftere enn hvert år. Det er en vesentlig forbedring av bortfesterens rettigheter i forhold til gjeldende lov, at det nå kan avtales regulering oftere enn hvert 10. år. Krav på forhøyelse av avgiften kan bare gjøres gjeldende for fremtidige terminer. Som hittil kan kongen (regjeringen) fastsette multiplikatorer til bruk ved indeksregulering av festeavgiften.

Skal festeavgiften reguleres på annet vis enn ved indeksregulering, og blir partene ikke enige, skjer avgjørelsen ved rettslig skjønn.

Om ikke annet er avtalt kan bortfesteren kreve at festeavgiften betales på forskudd for ett år om gangen. Bortfesteren har panterett i festeretten med bygninger for skyldig festeavgift for de siste tre år.

5. Råderett over festet tomt (tfl. kap. 4)
Ved feste av tomt til bolig- og fritidshus har festeren samme fysiske råderett over festetomten som en eier, medmindre annet er avtalt. Dette gjelder likevel bare bruk innenfor festeformålet; annen type utnyttelse hører under bortfesteren. Loven har fått nye regler om at festeren i en viss utstrekning kan kreve at trær som er til ulempe fjernes, mens han på den annen side kan motsette seg hugst av trær som bør bli stående for trivselens skyld. Dette gjelder også ved punktfeste innenfor et område som tilsvarer en vanlig hustomt.

Tomt som festes bort til annet enn bolig- og fritidshus, kan festeren bruke i samsvar med festeavtalens formål, men ikke til urimelig skade eller ulempe for bruken av tomten etter festetidens utløp.
Som før har festeren rett til å overdra festeretten. Har bortfesteren tatt forbehold om forkjøpsrett, er bl.a. festerens nærmeste familie beskyttet. Har bortfesteren forbeholdt seg å godkjenne kjøperen om festet blir overdratt, kan han ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

Som før kan festeren vanligvis pantsette festeretten med bebyggelse.

6. Mislighold (tfl. kap. 5)
Den nye loven inneholder detaljerte bestemmelser om betalingsmislighold og mangler ved tomten. Under slike forhold kan den krenkede part ha hevningsrett, erstatningskrav, krav på prisavslag eller at mangler rettes. Tilsvarende gjelder for rettsmangler, f.eks. når festeren ikke får den råderetten over tomten han skal ha p.g.a. rettsmangler på bortfesterens side.

Ved vesentlig mislighold fra festerens side kan bortfesteren heve festeavtalen om ikke annet følger av avtalen. Etter at festeren har bygget hus på tomt som er festet bort til bolig eller fritidshus, kan bortfesteren ikke heve avtalen p.g.a. forsinket betaling av festeavgift. Det samme gjelder i andre festeforhold når tomten er festet bort for 99 år eller mer.

Den som vil gjøre misligholdsvirkninger gjeldende, må reklamere innen rimelig tid etter at parten fikk grunn til å gjøre misligholdet gjeldende.

7. Innløsning og forlengelse (tfl. kap. 6)
Også disse reglene er meget omfattende i den nye loven. Reglene er nylig endret, oge behandles i artikkelen «Tomtefeste; avgiftsregulering og innløsning- nye regler» Med «innløsning» menes festerens rett til å kjøpe tomten. Slik rett kan han ha selv om det ikke er avtalt.

Loven gir fester av tomt til bolig- og fritidsformål en meget vidtgående rett til innløsning. Festeren har nå rett til å innløse festetomten når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt. Om festeavtalen inneholder et forbud mot innløsning, vil avtalen være satt til side ved disse reglene. Hvis retten til innløsning ikke gjøres gjeldende når det er gått 30 år, er det mulighet for å gjøre den gjeldende igjen hvert tiende år, eller når festetiden er ute. Dette kan likevel bare skje på bestemte tidspunkter, med 10 års mellomrom. Som nevnt foran, gjelder under enhver omstendighet slike festeavtaler meget lenge.

Festerens innløsning av tomten er en form for privat ekspropriasjon. Bortfesteren skal derfor holdes skadesløs, jfr. prinsippet om full erstatning i Grunnlovens § 105. Lovens § 36 inneholder nærmere regler om dette.

8. Avvikling av festeforholdet (tfl. kap. 7)
I likhet med den tidligere lov, skal festeren som hovedregel rydde tomten ved festeforholdets avslutning. Hvis dette vil medføre at verdier spilles i utrengsmål, kan imidlertid både festeren og bortfesteren kreve at bortfesteren overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag. Er det bortfesteren som krever overtagelse, skal verdien av bebyggelsen fastsettes til hva det ville koste å oppføre tilsvarende bebyggelse på overtagelsestidspunktet med fradrag for slit og elde. Er det festeren som krever at bortfesteren overtar bebyggelsen, skal vederlaget settes til den verdi bebyggelsen har for bortfesteren.

Festeren kan i alle fall kreve en rimelig godtgjørelse for verdiøkning han har tilført tomten.

Blir partene ikke enige, avgjøres verdsettelsen ved rettslig skjønn.

Publisert 08.06.01.
Oppdatert pr. 01.11.04.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Vurderer du å bortfeste, bygge eller kjøpe hus på festet grunn, anbefaler vi at du kontakter advokat eller rettshjelper for å få klarlagt hva festeavtalen egentlig innebærer.
Advokaten eller rettshjelperen finner du her på Jusstorget.

Tomtefesterforbundet i Norge
Den som fester tomt i Norge har sin egen interesseforening. Hjemmesiden deres finner du ved å klikke her.
(Red.)

Arkivert Under:Eiendomsrett, Tomtefeste Merket Med:Eiendom

advokathjelp

Copyright © 2023 · Generate Pro Theme on Genesis Framework · WordPress · Log in

Dette nettstedet bruker cookies for å forbedre opplevelsen din. Vi vil anta at du er ok med dette, men du kan reservere deg mot hvis du ønsker det.Aksepterer Avvise
Privacy & Cookies Policy

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience.
Necessary
Always Enabled

Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.

Non-necessary

Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.