Her gir ekspropriasjonsadvokat Hilde Vale en oversikt over reglene som gjelder og hvilke rettigheter du har dersom boligen din skal eksproprieres.

Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom.

Når boligeiendommer skal innløses, innløses eiendommen i sin helhet. Det er et dramatisk inngrep for folk flest å miste sin bolig og sitt hjem ved ekspropriasjon. Ved tvungen boliginnløsning, på grunn av viktigere offentlige interesser, har boligeier et spesielt godt juridisk vern. Normalt skjer boliginnløsning kun der det er snakk om bygging og utvidelse av viktige veier, jernbane og annen infrastruktur, eller offentlige bygninger slik som skoler, sykehus, sykehjem og lignende.

Det offentlige forsøker normalt å unngå ”å ta” bolighus ved offentlige utbygginger. Som oftest er det striper av en boligeiendom som tas (”stripeekspropriasjon”), ved at grunneier mister deler av sin eiendom, oftest plenareal dersom en tilliggende og eksisterende vei utvides. Her gjelder andre regler som jeg ikke går inn på her. Nye veier søkes anlagt over ubebygd grunn, men det er gjerne der det bor folk at veier, skoler og lignende bygges, og derfor kan også bolighus måtte vike plassen for viktigere samfunnsmessige hensyn.
Boliginnløsning ved ekspropriasjon er underlagt egne regler. Disse reglene gjelder i utgangspunktet også ved innløsning av fritidseiendom og egen virksomhet. Prinsippet er at en eier da skal ha erstattet ”nytt for gammelt”.

Ved ekspropriasjon av bolighus prøver partene ofte først å bli enige en utenrettslig avtale. Blir partene ikke enige, fastsettes erstatningen av retten ved et såkalt ekspropriasjonsskjønn.

Jeg har vært advokat for mange boligeiere som har mistet sine hjem. Ingen av disse sakene har endt opp i rettsapparatet. Dette i motsetning til stripeekspropriasjoner og ekspropriasjoner over dyrka mark og skog, hvor jeg har prosedert mange saker i retten.

Jeg tror erfarne eksproprianter og grunneieradvokater i stor grad forsøker løser boliginnløsning saker – utenrettslig. Statens vegvesen har hatt en klar ”policy” om at nødvendige boliginnløsninger først søkes løst utenrettslig, i god tid før igangsettelse av vei prosjekt, og før alle andre grunnavståelser.

Som advokat for grunneiere møter jeg ofte uvitenhet om lovregler og nyere praksis hos de ulike offentlige etater. Dette gjelder særlig kommuner, der mange har lite erfaring med boliginnløsninger ved ekspropriasjon.
Det offentlige skal i følge loven betale grunneiers nødvendige omkostninger til juridisk bistand ved ekspropriasjon. Det er vanlig å avtale omkostningsdekning dersom det skal forhandles utenrettslig. En juridisk prosess om en boliginnløsning er ofte både lang og vanskelig for alle parter, i tillegg til av den kan bli unødvendig dyr for det offentlige.

En boligeier som mister sitt hus skal aldri få en lavere erstatning enn salgsverdien (omsetningsverdien) for boligen. Boligeier skal som oftest også ha noe mer.

Boligeier vil som oftest ha krav på noe som omtales som gjenervervsverdi eller gjenanskaffelsesverdi.

Den nyere praksis som jeg kjenner til fra utenrettslige innløsningssaker, går i dag lengre i retning av å se boligeieres ulemper på en langt mer ”human” måte enn tidligere og i de nå langt på vei foreldede rettsavgjørelser fra 1960 og 70 tallet. Utenrettslig praksis blir dessverre ikke publisert, og av den grunn ønsker jeg å dele litt av min erfaring.

Tidspunkt for verdifastsettelse
Ved et rettslig skjønn skal verdien på eiendommen på det tidspunktet da rettsmøtet avholdes legges til grunn for verdifastsettelsen (skjønnet), jfr ekspropriasjonslovens § 10. Ved en utenrettslig avtale må samme prinsippet gjelde, slik at avtaletidspunktet legges til grunn. Dersom området med etablert småhusbebyggelse på avtaletidspunktet for eksempel er omregulert til en langt høyere utnyttelsesgrad, som kontor, leilighet eller foretninger, så skal denne høyere tomteverdien legges til grunn – og ikke boligen slik den fremstår som villaeiendom. Den høyeste verdien skal altså legges til grunn for hele eiendommen som sådan.
Verdifastsettelsen
Etter ekspropriasjonserstatningslovens § 4 har boligeier krav på den høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller erstatning for utgifter til attkjøp (gjenervervsverdi/gjenanskaffelsesverdi). Det vises videre til reglene for dette i samme lovs § 7 når det gjelder boliginnløsning, fritidseiendom og egen virksomhet.

Når grunneier har krav på gjenervervsverdi, skal utgifter til reetablering i ny bolig tas med i regnestykket. Det er særlig her som advokaten kommer inn med sin erfaring og ekspertise fra andre tilfeller. Takstmenn ønsker normalt ikke å vurdere kostnader utover salgsverdien av en bolig. (Ved utenrettslige innløsninger er det vanlig at hver av partene innhenter takst fra hver sin takstmann, som partene så tar utgangspunkt i ved sine videre forhandlinger.) Dersom boligeier har krav på å få dekket nybygging (og denne er høyest) vil en takst over boligen en mister kun være en ”pekepinn” i vurderingen.

Grunneier har etter loven krav på å få dekket alle omkostninger ved slik tvungen flytting, etter det såkalte gjenanskaffelsesprinsippet, jfr ekspropriasjonserstatninglovens § 4, siste ledd jfr § 7. Slike utlegg – tillegg til salgsverdien eller nybyggverdien – benevnes også som tilpasningskostnader. Et slikt tillegg er for eksempel dokumentavgiften til staten på 2,5 % ved gjenkjøp av tilsvarende eiendom. Flyttekostnader (alle utgifter til utflytting av gammel bolig og innflytting i ny bolig). Kostnader til nye gardiner i den nye boligen etc. er andre slike tilpasningskostnader. Ny tilkobling til bredbånd er eksempel på nyere tilpassningskostnader som i dag kan være aktuelt for mange. Dersom erstatningen baserer seg på nybygg, vil f.eks. kostnader ved opparbeidelse av tomt og beplantning (utført av profesjonelle aktører) måtte tas med som en tilpassningskostnad i tillegg til flyttekostnadene. Det som her nevnes er eksempel, og opplistingen er på ingen måte fullstendig.

Disse tilleggskostnadene skal altså dekke ulike kostnader som boligeier får ved kjøp av ny bolig. Boligeier skal etter loven få dekket alle kostnader han får som følge av at vedkommende blir tvunget til å selge en bolig en ellers ikke ville ha solgt, og ufrivillig må flytte til en annen bolig. Erstatningstilleggene kan på mange måter ses på som følgeskader som grunneier får på grunn av ekspropriasjonsinngrepet.
Grunneierne skal etter loven som kjent ha ”full erstatning”, jfr Grunnlovens § 105.

Hva blir så full erstatning i det enkelte tilfellet?
Sluttsummen i slike i innløsningssaker – utenrettslig og rettslig – er til slutt et rent skjønn, dvs ofte en ”rund sum”, der salgsverdien for boligen som avstås eller prisen for et nybygg vil utgjøre hovederstatningen. Det foreligger ingen fasit for den endelige erstatningssummen. Et rettslig skjønn (dom) vil heller ikke inneholde erstatningsposter med matematiske talloppstillinger. Personlige hensyn vil ofte spille inn både der retten skal fastsette dom i saken – og ved utenrettslige avtaler mellom partene. Alder og helsesituasjon hos boligeier og vedkommendes husstand er eksempel på hensyn som skal tas. Kort tid frem til utflytting må skje på grunn av et ønske fra det offentliges side om rask anleggsstart, er et annet erstatningsmessig hensyn som bør tas. Listen er heller ikke her fullstendig.

Det bør brukes sunn fornuft, og utvises en viss porsjon romslighet fra det offentliges side i boliginnløsning saker. Dersom det er av stor viktighet for boligeier å kunne bo nære et sentra eller øvrig familie pga helsemessige og/eller familiære årsaker, og utbudet av boliger er spesielt vanskelig og dyrt der, må det for eksempel tas konkrete erstatningsmessige hensyn til dette. I tilfeller der det kan gå lang tid fra erstatningsfastsettelsen til det foretas nykjøp av bolig (lang utflyttingstid), så må det kanskje innkalkuleres en forventet prisstigningen i erstatningen.

Etter loven heter det at det i erstatningen skal gjøres fradrag for fordeler ved kjøp av ny bolig. Eksempel på dette er fordeler ved standardøkning ved ny bolig og mindre vedlikeholdsutgifter slik som reduserte oppvarmingsutgifter og lengre ”levetid” for ny bolig (dersom erstatningsboligen er et nyere bygg). Min erfaring er at de færreste vet hvilke ny bolig de vil komme til kjøpe, når erstatningen for den boligen de mister skal vurderes. Av den grunn blir dette fradraget i praksis ofte umulig å fastsette. Etter rettspraksis og teori skal det uansett ved en erstatningsvurdering utvise forsiktighet med å gjøre slike fradrag som en boligeier mest sannsynlig må betale for ved gjenkjøp av ny bolig i området.
I dag er det lite og ingen snakk om denne fradragsregelen. Selv de offentliges advokater nevner den sjelden, og dersom den nevnes, er det mer av hensyn til at ”de skal nå ha nevnt den” fordi den står i loven og er anvendt i tidligere høyesterettspraksis. Høyesterett har slått fast av en skal være forsiktige med å benytte denne fradragsregelen.

Fraflyttingsproblematikken og praksis omkring dette ved utenrettslige avtaler
Ved inngåelse av utenrettslige kjøpsavtaler, er det vanlig å avtale en vederlagsfri bruk av den solgte boligen for selger og selgers familie, frem til det tidspunkt eiendommen må tiltres av utbygger, uavhengig når kjøpekontrakt inngås. En slik rett vil en boligeier ellers få dersom utenrettslig avtale ikke inngås, og saken går til retten før innløsning av boligen skjer.
En bruk av boligen vil også være i det offentlige sin interesse, slik at boligen ikke står igjen forlatt og skades. En borett er selvfølgelig avhengig av hvor tidlig avtale om frivillig avståelse inngås, men normalt vil det gjenstå noen måneder (eller år!) til anleggsarbeidet starter opp. I tilfeller av slik vederlagsfri bruk (etter at avtale som salg er inngått) er det vanlig at selger har ansvar å holde eiendommen fullverdiforsikret frem til eiendommen overtas av det offentlige.
Så lenge selger disponerer eiendommen bør vedkommende normalt også ha ansvar for alle kommunale utgifter og lignende på boligen, samt ansvar for utbedring av skader når dette er nødvendig for å bo på eiendommen etc. Dette på samme måte som før salget. Det avtales ofte i slike tilfeller at det offentlig heller ikke har ansvar for innbo og annen eiendom som tilhører selger. Eventuell hjem- og innboforsikring bør være selgers ansvar. Det offentlig bør som kjøper normalt ikke kunne framleie eiendommen etter at kjøpekontrakt er undertegnet, dersom de krever at selger flytter ut før kondemnering skjer.

 Publisert 13.01.2011.

Statens Vegvesen har lagt ut en god del informasjon om ekspropriasjon til veg som du finner her.

Oversikt over reglene ved ekspropriasjon av boligeiendom.

I denne artikkelen forklarer Høyesterettsadvokat Vale de prinsipper som gjelder for fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon av skog.

Prinsippene er under stadig endring, og Vale fremholder at de beregningsmetoder som skogeierorganisasjonene selv har utviklet i ”Det grønne heftet”, p.g.a. de senere endringer i de rettsregler som anvendes, ikke lenger gir skogeieren full erstatning.

Innledning
I forbindelse med ekspropriasjon til anlegg og utvidelse av veger, jernbanelinjer, utbyggingsområder og andre offentlige formål, så som naturfredning, barskogsvern, fredning av viltreservater m.v., oppstår spørsmålet om riktig erstatningsfastsettelse for skog og skoggrunn. Som regel dreier det seg her om delavståelser fra driftsenheter som fortsatt skal bestå.

Når det knytter seg særlige problemer til erstatningsfastsettelse for skog og skoggrunn, henger dette sammen med skogbruket som en særlig langsiktig produksjonsform. Problemstillingen blir å fastsette verdien for trær som først kan avvirkes og realiseres om x antall år, kanskje helt opp mot 100 år. Hvilken verdi (venteverdi og realisasjonsverdi) har da skogen ved avståelsen?.

Det grønne heftet
Økonomer innen skogetaten og skogbruksorganisasjonene har forsøkt å finne frem til et beregningssystem for denne skogverdi, basert på neddiskontering av den fremtidige realisasjonsverdi. Dette beregningssystem er blitt presentert i form av tabeller, inntatt i en publikasjon ”Det grønne heftet”, som tidligere var nokså enerådende blant takstfolk. Ved å sette inn i disse tabeller de skogdata som lot seg registrere på den aktuelle skogparsell, samt tømmerprisen og en valgt rentefot, skulle skogens verdi uten videre kunne avleses.

Disse venteverdiberegninger bygger som nevnt på neddiskontering av fremtidsverdier, og har da som sin åpenbare svakhet at ingen kan si hva realisasjonsverdien vil bli i fremtiden.
Det eneste en har oversikt over er at skoggrunnen, alt etter bonitet, vil gi en massetilvekst i størrelsesorden fra 0 til ca 3 %. Videre viser all erfaring og all statistikk at pengeverdien avtar mens prisnivået stiger, slik at en neddiskontering av en fjern fremtidsverdi basert på dagens tømmerpris nødvendigvis må bli galt.
For å kompensere denne sannsynlige inflasjon og prisutvikling, har så disse tabeller lagt opp til en i forhold til markedet ellers sterkt redusert rentefot, skjønnsmessig fastsatt innen en angitt ramme.

Når en ser hvilket utslag valget av rentefot gir på takstresultatet, ligger allerede deri en betydelig feilkilde. Jo høyere rentefot jo lavere erstatning. Professor Asbjørn Svendsrud ved NLH har i en publikasjon i Norsk Skogbruk i 1988 påvist at ved å benytte en rentefot lik dagens rente med 6 % p.a., vil grunnverdien for middels god granskogmark (G 17) bli negativ, nemlig minus kr. 331,- pr. dekar. Skogeieren må altså betale for å bli kvitt sin skog.

Nå lot det seg selvfølgelig gjøre å sette inn en rentefot lik realrenten, slik professor Svendsrud også har påpekt i den samme artikkel. Dermed kunne det bli en viss sammenheng mellom realitetene og beregningsresultatet.
I nasjonalbudsjettet er det blitt lagt til grunn en realrente på 2,5 % pr. år. Dette er imidlertid ikke lenger mulig. Høyesterett har nemlig i flere dommer angående erstatningsfastsettelse for skog funnet ut at denne skjønnsmessige fastsettelse av renten egentlig er et rettsspørsmål, og at ”kapitaliseringsrenten” for skog ikke bør settes lavere enn den rentefot som praktiseres ved erstatningsfastsettelse for personskader, hele 6 % p.a. Jfr. Høyesteretts plenumsdom i Rt. 1986 s. 178 og Rt. 1994 s. 557. Dermed er takseringsmetoden i ”Det grønne hefte” ikke lenger brukelig i skjønnssammenheng.

Særlig galt blir det når heller ikke den for diskontering fremtidige tømmerpris, som en setter inn i regnestykket, kan justeres i forhold til en eller annen indeks, da vederlagslovens § 10 klart foreskriver at ved takseringen må dagens tømmerpris legges til grunn. Følgelig kan ikke lenger ”Det grønne hefte” legges til grunn av skjønnsretter som vil følge rettsreglene, idet erstatningsbeløpene da vil gå ned mot 0 eller minus. Skogen har dog en viss verdi.

Nå skal det til Høyesteretts forsvar sies at den problemstilling som blir behandlet i de ovenfor nevnte ”rentedommene” er knyttet til ”kapitaliseringsrentefoten” ved omregning av fremtidige årlige tap til et engangsbeløp.
Men dette er jo noe helt annet enn det prinsipp med neddiskontering av en tenkt fremtidsverdi som ligger til grunn for ”Det grønne hefte”, selv om det nettopp var erstatningsfastsettelse etter nevnte prinsipp som lå til grunn for Høyesteretts behandling. Det kan således tyde på Høyesterett her har behandlet en helt annen problemstilling enn det som var sakens kjerne, nemlig rentefoten ved neddiskontering av en antatt fremtidsverdi.

Like galt blir det når diskonteringsprinsippet etter ”Det grønne hefte” også benyttes i sammenheng med balansekvantummodellen, som Høyesterett i dom inntatt i Rt. 1992 s. 217 (226) også har funnet anvendelig ved skogtaksering. Dermed vil diskonteringseffekten ved høy rentefot også slå negativt ut for de bestående skogbestand, som ved takseringstidspunktet faktisk kan ha en langt høyere verdi.

Balansekvantumet er det beregnede årlige hugstkvantum når standskogen pluss tilveksten uansett hugstklassefordeling avvirkes utflatet i årene fremover.

Riktig takseringsprinsipp – lovendring i 1997
Ut fra de skranker som således er trukket opp for erstatningsfastsettelse for skog, bør det nå kun tas utgangspunkt i den årlige produksjonsavkastning som skogen vil kunne gi, der denne avkastning multiplisert med de oppnåelige tømmerpriser kapitaliseres i samsvar med den ”lovlige” rentefot. De skjønnsmessige faktorer ved erstatningsfastsettelsen vil da ligge i vurderingen av skogens årlige produksjonsevne og produksjon, mulighet for produktivitetssøkning, rasjonalisering av driften, vegbygging og ny teknikk m.v.

Eidsivating lagmannsrett har med førstelagmann Nils Erik Lie og fagkyndige skjønnsmenn i overskjønnssak nr. 93-00432 B behandlet denne problemstilling på en nokså korrekt måte, herunder metoden for taksering etter de nevnte høyesterettsdommer, og har da også kommet frem til langt mer realistiske verdier i motsetning til det som vil følge av ”Det grønne hefte”. Det tilsvarende takseringsgrunnlag er resultatmessig blitt lagt til grunn for flere andre kjente skjønn fra den senere tid, dog uten at svakheten ved ”Det grønne hefte” direkte er blitt nevnt.

Den feil som oppstår ved neddiskontering av en fremtidsverdi lik dagens verdi, som ved balansekvantummetoden innebærer at salgbart tømmer blir fremskutt til realisering i en mer eller mindre fjern fremtid, blir selvsagt større jo høyere realisasjonsverdi standskogen har.

M.a.o. vil hogstmoden skog i hugstklasse IV og V, som ved takseringen vil representere dagens verdi, kun slå ut med en brøkdel i taksten når avvirkingen etter balansemodellen fremskytes i en rekke år, og utbyttet så neddiskonteres. Dette ble til slutt så åpenbart galt i mange skjønn at Stortinget i 1997 foretok en lovforandring for å rette på de aller verste konsekvenser for skogeierne. Ved en tilføyelse i vederlagsloven § 6 ble det lovfestet at den ”standskog” som har ”salsverde” skal erstattes etter ”dagens pris”, og altså ikke fremskytes i tid og neddiskonteres som ved balansekvantummodellen. Det vil da bare være de lavere hogstklasser som fortsatt kommer uheldig ut ved neddiskontering av et balansekvantum.

Altså er det fortsatt nødvendig å legge til grunn kapitaliseringsprinsippet ved taksering av produksjonsskogens beregnede verdimessige avkastning, og ikke en neddiskontering av en fremtidig realisasjonsverdi av bestokningen, som i alle fall ikke vil være basert på dagens tømmerpris, og som ingen har oversikt over.

Det grønne heftet – skogeiernes verste fiende
Det vil følge av foranstående at skogtaksering nærmest er blitt en slags vitenskap, som fritt doseres for våre domstoler alt etter det resultat som ønskes oppnådd. Skogeierne er kommet i samme situasjon som enka i eventyret den skinndaue mannen, som trodde på at mannen var dau fordi doktoren sa det, ennå hun så at mannen levde i beste velgående.
Når det ved anvendelse av ”Det grønne hefte” ofte er fremkommet verdier helt ned mot intet, eller i beste fall med et ikke betalbart beløp pr. m2., har våre skogeieres lojalitet overfor resultatet merkelig nok fortsatt vært i behold hos de fleste.

Det er grunn til å merke seg at Høyesterett i dommen, inntatt i Rt. 1986 s. 178, på side 187, nest nederste avsnitt, er blitt klar over at den beregningsmetode som lå til grunn for renteavgjørelsen, en neddiskontering av den fremtidige årlig avkastning som forutsettes solgt for dagens tømmerpris i all fremtid, kunne føre til lavere verdier enn omsetningsverdien. Dette vil da også alltid være tilfelle ved anvendelse av det ”Det grønne hefte”.
Høyesterett har da gitt direkte anvisning på å gå over til en ren skjønnsmessig vurdering av eiendommens omsetningsverdi, m.a.o. slik skogtakseringen skjedde før teoretikerne laget matematikk av takseringen. Det er all grunn til å følge Høyesteretts anvisning, både som rettesnor og som ”fasit” i forhold til det beregningsresultat en måtte komme frem til, uansett den metode som måtte bli brukt.

”Det grønne hefte” som i utgangspunktet og under andre rettslige forutsetninger var ment å skulle være til støtte og hjelp for at skogeierne, slik at disse skulle få en riktig og rettferdig erstatning, er altså som følge av den senere tids rettsutvikling kommet til å bli en svøpe av motsatt karakter, nærmest som skogeiernes verste fiende. Særlig når ekspropriantene kan skilte med at dette er skogeiernes eget tabellverk, uten at de feilaktige forutsetninger for bruken blir trukket frem, er situasjonen beklageligvis blitt at skogeierne er kommet i skade for å ha hentet ”ris til sin egen bak”.

Skogeierne må være påpasselige
Jeg har i det foranstående ikke lagt skjul på de problemer skogeierne står over for når det gjelder å oppnå en rettferdig erstatning ved avståelse av skog. Jeg håper også å ha manet skogeierne til å være påpasselige, både når det gjelder valg av sakkyndig bistand og annen hjelp, slik at det ikke også der ”hentes ris til egen bak”. Det står om store interesser på hver av sidene, og skogeieren, som ”den lille mann”, må for all del ikke ta det som gitt at ”doktoren skjønner det bedre».
Det er mange som gir seg ut for å være ”doktorer”, også i denne sammenheng.

Mange opplever at eiendommen deres blir eksproriert. Ekspropriasjon betyr at noen, om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Her gis en kort oversikt over de viktigste lover og regler i ekspropriasjonsretten.

1. Hva er ekspropriasjon?
   Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom.Som regel eksproprieres det til offentlige formål, men også private kan ekspropriere. Den som eksproprierer kalles ekspropriant, mens den det eksproprieres fra kalles ekspropriat.Ved ekspropriasjon skjer et inngrep i den private eiendomsretten. Denne retten er gitt vern i Grunnloven ved at Grunnloven § 105 fastslår at det skal gis full erstatning ved ekspropriasjon.
2. Krav om lovhjemmel (rettsgrunnlag)
   For å ekspropriere kreves lovhjemmel. Det må fremgå av en eller annen lov hvilke formål det skal eksproprieres til. Typiske formål er viktige institusjoner som skoler, sykehus og veger, men det kan også for eksempel være idrettsplass, boliger eller hotell.
   Hjemmelskravet gjelder for både offentlige og private eksproprianter.De fleste ekspropriasjonshjemler finnes i oreigningsloven(oreigning=ekspropriasjon på nynorsk). I lovens § 2 er det en lang liste med ekspropriasjonsformål. Plan- og bygningsloven kap. 16 gir også hjemler til ekspropriasjon.Det er også mange spesiallover som har egne ekspropriasjons- hjemler som f.eks. vegloven og vassdragsreguleringsloven.Der finnes i realiteten tre hovedtyper ekspropriasjonshjemler:
3. Ekspropriasjonsskjønn
   Etter at det er fattet et ekspropriasjonvedtak, er neste trinn i saken erstatningsspørsmålet.Partene kan avtale en pris seg i mellom. Eksproprianten er kanskje villig till å betale litt ekstra for å spare omkostningene ved ekspropriasjonsskjønn.Men i de fleste ekspropriasjonssakene blir erstatningen fastsatt ved skjønn.Eksproprianten må innen ett år etter at ekspropriasjonstillatelsen er gitt, begjære ekspropriasjonsskjønn. Oversittes fristen må det søkes om ny tillatelse.

   En skjønnssak er en rettssak som behandles etter egne prosessuelle regler i oreigningsloven og skjønnsprosessloven.
   Skjønnsretten består normalt av én juridisk dommer og fire skjønnsmenn.

   Partene bør la seg representere av advokat. Alle utgiftene til juridisk bistand i første instans dekkes av eksproprianten. Men dersom det er flere ekspropriater som har likeartede interesser som ikke er i strid med hverandre, skal kostnadene begrenses ved at disse bruker felles advokat og andre sakkyndige i saken. Advokater med spesialkompetanse innen ekspropriasjon finner du i Jusstorgets «finn din advokat»- database.

   Skjønnsretten drar i de fleste tilfeller på befaring for å se på eiendommen(e) som skal eksproprieres, og det er retten som etter prosedyre og påstand fra advokatene fastsetter erstatningen.

   Erstatningsfastsettelsen kan ankes til lagmannsretten. Eksproprianten må også i ankeomgangen betale motpartens advokatutgifter. Dette gjelder dog ikke dersom ekspropriatens anke anses som åpenbart grunnløs.

   Lagmannsrettens dom kan bare påankes videre til Høyesterett dersom det påstås feil i rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Det kan ikke ankes bare med den begrunnelse at man synes erstatningen er for høy eller lav.

   Ekspropriasjonsjussen er et så vidt spesielt fagfelt hvor advokaten eller rettshjelperen foruten å kunne sin juss, også må ha innsikt i bolig og eiendomsmarkedet og bygge- skog- og jordbruksfaglige spørsmål m.m. Vær derfor nøye med valg av advokat/ rettshjelper.

   4. Fullbyrdelsesforretning
   Etter at skjønnet er gjennomført og er rettskraftig, kan eksproprianten i realiteten vente i ett år før han bestemmer seg for å gjennomføre ekspropriasjonen. Etter denne fristen taper han imidlertid alle sine rettigheter og må begynne helt på nytt.

   Dersom partene seg imellom ikke avtaler hvordan eksproprianten skal overta eiendommen, skjer det en fullbyrdelsesforretning der myndighetene kontrollerer at eksproprianten har betalt eller deponert erstatningen. Deretter settes eksproprianten i besittelse eiendommen og anses formelt som eier.

   Dersom ekspropriaten mot formodning ikke vil fratre eiendommen, kan eksproprianten med bistand fra namsmyndigheten overta eiendommen med tvang. Det er heldigvis sjelden dette skjer i praksis.

4. Forhåndstiltredelse
   Eksproprianten har det i mange tilfelle så travelt med å komme i gang, at han ikke har tid til å vente til hele ekspropriasjonssaken er gjennomført. Slike saker kan ta flere år, om de går helt til Høyesterett.Er ekspropriasjonstillatelsen gitt, kan han be ekspropriatene om å få tiltre eiendommen på forhånd.
   Før slik adgang gis, må det sørges for at de nødvendige bevis til bruk i erstatningssaken blir sikret.
   Ekspropriatene skal også ha renter eller annen avsavnsgodtgjørelse fra tiltredelsen til erstatningen blir utbetalt.Blir ikke partene enig om forhåndstiltredelse, kan eksproprianten søke det offentlige om forhåndstiltredelsestillatelse. Også forhåndstiltredelse kan om nødvendig gjennomføres med tvang.
5. Erstatningsutmålingen
   Grunnloven sier som nevnt at det skal gis ”full erstatning.”
   Men hva er egentlig full erstatning? Dette vil bl.a. avhenge av den enkeltes politiske ståsted, og få juridiske temaer har vært så omdiskutert i juridisk teori og praksis.Ekspropriasjonserstatningsloven, også kalt vederlagsloven, av 06.04.1984. nr. 17, gir retningslinjer for hvordan erstatningen ved ekspropriasjon av fast eiendom skal fastsettes. Retningslinjene er i stor grad kodifisering av tidligere rettspraksis.Hovedprinsippene i loven er som følger:

1. Der hvor loven sier at det kan eksproprieres uten ytterligere tillatelse. Eksempel på dette er ekspropriasjon til offentlig veg etter vegloven. Her kan vegmyndighetene på egen hånd ekspropriere dersom de mener det er nødvendig til bygging, utbedring eller vedlikehold av veg. (Veglovens kap. VI.)
2. Der hvor loven gir hjemmel for å ekspropriere, men det må vurderes av en skjønnsrett om inngrepet er klart mer ”til gagn enn til skade”. Her skal det foretas en interesse-avveining mellom ekspropriant og ekspropriat. Eksempel på dette er de tilfeller noen ønsker å ekspropriere til privat veg. (Veglovens kap. VII)
3. Loven gir hjemmel til å ekspropriere, men i tillegg må det fattes et ekspropriasjonsvedtak av et offentlig organ i stat eller kommune. For at et slik vedtak skal fattes må ekspropriasjonen utvilsomt være mer til gagn enn til skade.Er det snakk om å ekspropriere for eksempel bolig- eller jordbrukseiendom, skal dette som hovedregel kun skje dersom det ikke finnes annen eiendom som egner seg til ekspropriasjonsformålet.
   Dette er hovedregelen i oreigningsloven.

1. Grunneieren skal ha erstattet høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi.
2. Det kan gis erstatning for ulempe på den gjenværende eiendommen.
3. Det kan gjøres fradrag for fordeler grunneier får som følge av ekspropriasjonen. Han skal vær skadesløs, men ikke tjene på inngrepet.
4. Det gis ikke erstatning for dekning av skattekrav som blir utløst ved ekspropriasjonen.
5. Tidspunktet for erstatningsberegningen er når skjønnsretten har avgjort erstatningsspørsmålet (”skjønnet er avhjemlet”)

Fortsatt er det mange utmålingsspørsmål som ikke er regulert i lovgivningen, men som det er overlatt til domstolene å løse. Rettspraksis har derfor fortsatt stor betydning i ekspropriasjonsretten.

Publisert: 10.10.02.
Oppdatert pr. 1.12.2006.

Statens Vegvesen har lagt ut en god del informasjon om ekspropriasjon til veg som du finner her.