Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Ansvarsrett i byggesaker

Ansvarsrett i byggesaker

Ansvarsrett er retten til å kunne påta seg bestemte oppgaver i visse tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven. Advokat Hans Cappelen, som er ekspert på eiendomsjuss, gir deg en oversikt over innholdet i ansvarsretten.

Tiltakshaveren (byggherren) må sørge for å ha bestemte fagfolk til å stå ansvarlige for bygge- og anleggsarbeider som er av en viss størrelse. Dette er arbeider der loven krever en Søknad om tillatelse til tiltak som også skal inneholde en søknad om ansvarsrett.
Ansvarsretten er nærmere regulert i plan- og bygningsloven (pbl) og den tilhørende byggesaksforskriften (forkortet til: SAK eller SAK10).
Det er egne regler om ansvarsrett for de forskjellige oppgavene (funksjonene) i et tiltak, og det er forskjell på ansvarsrett etter sentral godkjenning og lokal godkjenning.

1. Vilkår for å få ansvarsrett
Det er myndighetene som tildeler ansvarsrett til et foretak. Dette gjøres etter at foretaket har inngitt en ganske detaljert søknad. Ansvarsrett blir bare tildelt dersom myndigheten kan fastslå at vedkommende har de kvalifikasjonene som er nødvendige. Foretaket må i søknaden om ansvarsrett redegjøre for at det har folk med utdannelse og praksis på området. Videre må foretaket bl.a. ha et styringssystem som blir løpende oppdatert, og som bl.a. viser organisasjonsplan, identifikasjon og ivaretakelse av krav i lov og forskrift, rutine for avviksbehandling og visse andre rutiner.

Generelt gjelder at foretaket skal oppfylle «de krav som kan stilles til pålitelighet og dugelighet«, ifølge pbl § 22-4 som gjelder tilbaketrekking av lokal godkjenning for ansvarsrett.

2. Typer ansvarsrett

  • Ansvarlig søker har en sentral rolle i et tiltak ved å være tiltakshavers representant overfor kommunen. Ansvarlig søker skal bl.a. sørge for at søknaden om tillatelse til tiltaket (byggesøknaden) er riktig, samordne de andre som har ansvarsrett, og sørge for at tiltaket avsluttes med søknad om ferdigattest. Det er lovbestemmelse om dette i pbl § 23-4. Oppgavene for ansvarlig søker er nærmere presisert i SAK § 12-2.
    Ansvarlig søker skal blant annet utarbeide en gjennomføringsplan for tiltaket. Denne planen skal sendes inn som vedlegg til byggesøknaden. I oppdatert utgave skal planen sendes også som vedlegg til søknaden om ferdigattest for tiltaket. Det er en egen «Byggblankett 5185 for gjennomføringsplan». (De fleste byggeblankettene finner du her.)
  • Ansvarlig prosjekterende skal sørge for at prosjekteringen av tiltak er i samsvar med lov og forskrift. Ansvarlig prosjekterende har også ansvaret for å prosjektere nødvendige sikringstiltak på tomt og eventuelt fellesareal. Å være «prosjekterende» betyr å være den eller de som tegner, beskriver eller beregner et bygge- eller anleggsprosjekt. Dette er normalt arkitekt og/eller ingeniør. Det er lovbestemmelse om ansvarlig prosjekterende i pbl § 23-5. Oppgavene for ansvarlig prosjekterende er nærmere presisert i SAK § 12-3.
    De ansvarlig prosjekterende skal avgi samsvarserklæringer med bekreftelse på at prosjekteringen er gjort i samsvar med lov og forskrift. Samsvarserklæringen gis til ansvarlig søker. Det er en egen «Byggblankett 5148 for samsvarserklæring».
  • Ansvarlig utførende er den eller de som skal utføre bygge- og/eller anleggsarbeidene i et tiltak. Normalt er dette entreprenør i betydningen entreprenørfirma, håndverksfirmaer som byggmester, rørlegger, elektriker, gartnerfirma m.fl.Det er lovbestemmelse om ansvarlig utførende i pbl § 23-6. Oppgavene for ansvarlig utførende er nærmere presisert i SAK § 12-4.
    De ansvarlig utførende skal også avgi samsvarserklæringer med bekreftelse på at utførelsen er gjort i samsvar med lov og forskrift, samt at utførelsen er i samsvar med prosjekteringen. Også denne samsvarserklæringen gis til ansvarlig søker.
  • Ansvarlig kontrollerende skal være uavhengig av det eller de foretak som utfører arbeidene og som skal bli kontrollert. Det er de prosjekterende og de utførende som skal bli kontrollert i de tilfeller som er bestemt i lov og forskrift samt av kommunen. Kontrollen skal skje ved å kontrollere at prosjektering og utførelse er i samsvar med tillatelser, lov og forskrift, samt at det er dokumentasjon for dette. Kontrollen av de utførende skal også være av om utførelsen er i samsvar med det som er prosjektert. Det er lovbestemmelse om ansvarlig kontrollerende i pbl § 23-7. Oppgavene for ansvarlig kontrollerende er nærmere presisert i SAK § 12-5.
    Den ansvarlig kontrollerende skal avgi kontrollerklæring med bekreftelse på at kontrollen er gjort. Også kontrollerklæringen gis til ansvarlig søker. Det er en egen «Byggblankett 5149 for kontrollerklæring».
  • Ansvarsrett som selvbygger kan kommunen tildele en som bygger egen bolig eller fritidsbolig. Men selvbyggeren må da sannsynliggjøre at arbeidet vil bli utført i samsvar med lov og forskrift. Det er bestemmelser om dette i pbl § 23-7 og SAK
    § 6-8.

3. Sentral godkjenning
Dette er en ordning som gjør at foretak kan søke om å komme inn i et sentralt, åpent register som viser at foretaket har ansvarsrett. Dermed behøver foretaket ikke å dokumentere på nytt i hvert enkelt tiltak, at det er kvalifisert til å få lokal ansvarsrett. Det er imidlertid likevel nødvendig å søke om lokal ansvarsrett i hvert tiltak. Dette gjøres ved et vedlegg til byggesøknaden i form av «Byggblankett 5181 Søknad om ansvarsrett etter plan- og bygningsloven».
Mens sentral godkjenning er frivillig for ansvarlig søker, prosjekterende og utførende, så er den tvungen (obligatorisk) for ansvarlig kontrollerende etter 1. juli 2011, se pbl § 23-7 og SAK § 9-1. Foretakene skal betale både gebyr for å bli tatt opp i registeret for sentral godkjenning, og betale årsgebyr for å bli stående i registeret.
Godkjenningen gis i forskjellige tiltaksklasser, det vil si en inndeling av oppgaver i tiltak basert på vanskelighetsgrad, kompleksitet og konsekvenser av mangler og feil. Det finnes tre tiltaksklasser og det er bestemmelser om dette i SAK § 1-2 bokstav b og §§ 9-3 og 9-4.
Det er forskjellige godkjenningsområder som er bestemt etter fagområde, funksjon og tiltaksklasse. Det er bestemmelser om dette i SAK § 1-2 bokstav c og § 13-5.
Det er en egen Byggblankett 19462 for søknad om sentral godkjenning av foretak. Dette søknadsskjemaet skal ha vedlegg, bl.a. organisasjonsplan og «Byggblankett 5160 Referanseprosjekter».

4. Lokal godkjenning
Det er kommunene som kan tildele lokal ansvarsrett. Det er i de tiltakene som tiltakshaveren ikke kan stå for alene, at det kreves lokal godkjenning for ansvarlig søker, prosjekterende, utførende og eventuelt kontrollerende, se pbl §§ 20-1, 22-3 og 23-1. Hvis foretaket allerede har sentral godkjenning som dekker det foretaket skal gjøre i tiltaket, så vil kommunen normalt legge den sentrale godkjenningen til grunn.
Hvis foretaket ikke har sentral godkjenning, så skal foretaket dokumentere at det har gode nok kvalifikasjoner til å få ansvarsrett for det tiltaket som byggesøknaden gjelder. Dokumentasjonen for kvalifikasjonene kan foretaket gi ved å fylle ut rubrikker i «Byggblankett 5159 Vedlegg til søknad om ansvarsrett», der foretaket ikke har sentral godkjenning. Denne blanketten blir dermed vedlegg også til byggesøknaden. Dessuten skal denne blanketten også ha vedlegg, bl.a. byggblanketten for referanseprosjekter.

5. Sanksjoner mot den som har ansvarsrett
Myndighetene har flere måter å reagere på dersom den ansvarlige ikke oppfyller lov, forskrift og krav i tillatelser:

  •  Pålegge retting, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, se pbl §§ 32-3 og 32-4
  • Pålegge stansing av arbeid, se pbl §§ 32-3 og 32-4
  • Pålegge tvangsmulkt for å få gjennomført gitt pålegg, se pbl § 32-5
  • Utferdige forelegg om plikt til å etterkomme pålegg, se pbl § 32-6
  • Tvangsfullbyrde pålegg som ikke er etterkommet, se pbl § 32-7
  • Pålegge retting eller utbedring innen fem år etter at ferdigattest er gitt, dersom det er vesentlig forhold i strid med lovgivning og gitte tillatelser, se pbl § 23-3 annet ledd
  • Trekke tilbake godkjenningen, se pbl §§ 22-2 og 22-4
  • Ilegge overtredelsesgebyr, se pbl § 32-8
  • Varsle brudd på straffebestemmelser til påtalemyndigheten, se pbl § 32-9 og SAK § 16-3

Publisert 25.02.2011. 

by

Byggesøknad etter plan- og bygningsloven

Byggesøknad etter plan- og bygningsloven

Byggesøknad er en søknad til kommunen om tillatelse til å oppføre bygg og anlegg samt til å utføre visse andre typer av tiltak. Den mer formelle betegnelsen på slik byggesøknad er Søknad om tillatelse til tiltak. Betegnelsen «byggesøknad» brukes til dels også på Søknad om tiltak uten ansvarsrett. Det er imidlertid flere viktige forskjeller mellom søknads- og tiltakstypene, så de må ikke blandes sammen eller bli forvekslet med hverandre.

Hva som er de enkelte søknader og tiltak, er nærmere regulert i plan- og bygningsloven (pbl) av 2008 med den tilhørende byggesaksforskriften  (SAK) og byggteknisk forskrift  (TEK).

Søknad om tillatelse til tiltak
Det er nødvendig å sende kommunen en slik byggesøknad, for å kunne foreta arbeider og tiltak av noen størrelse, ifølge pbl § 20-1 og SAK kapittel 2. Den som sender søknaden skal være en profesjonell søker som skal kunne få ansvarsrett for tiltaket. Denne søkeren skal underskrive og sende inn søknaden på vegne av en oppdragsgiver (byggherre) som står bak tiltaket, og som i loven kalles «tiltakshaver». Også tiltakshaver skal imidlertid være med og underskrive på søknaden.

En byggesøknad skal sendes inn på et eget skjema, Byggblankett 5174, eventuelt elektronisk. De ulike byggeblankettene finner du her. Skjemaet har mange rubrikker å fylle ut og søkeren skal gi en del opplysninger: bl.a. om det ønskes en ett-trinns eller to-trinns saksbehandling, om de som skal ha ansvarsrett, om tomt og eiendom, eventuell eksisterende bebyggelse, det planlagte byggverket, hvem som skal gjøre arbeidene (prosjekterende og entreprenør), om det søkes dispensasjon m.v. Dessuten skal det følge med vedlegg til søknaden, bl.a. utfylt en særskilt byggblankett for Opplysninger om tiltakets ytre rammer og byggspesifikasjon, bekreftelse på at naboene er varslet, eventuelt samtykke fra Arbeidstilsynet når det er nødvendig, samt situasjonsplan, avkjørselsplan m.v.

Byggesøknaden er samtidig også en søknad om lokal ansvarsrett i dette tiltaket for de som skal være ansvarlig søker, prosjekterende, utførende og kontrollerende. Disse funksjonene skal det søkes om for hvert tiltak, selv om en eller flere av disse allerede måtte ha en sentral godkjenning. Har de ikke sentral godkjenning, skal det med søknaden følge en dokumentasjon for de enkeltes kvalifikasjoner, til dels ved utfylling av særskilte byggblanketter.

Det er mulig å søke om å få endret en tillatelse og en ansvarsrett som er gitt i henhold til en byggesøknad. Da skal det brukes et eget søknadsskjema: Byggblankett 5168 Søknad om endring av gitt tillatelse eller godkjenning.

Søknad om tiltak uten ansvarsrett
I disse tilfellene skal tiltakshaver bruke Byggblankett 5153 som er forskjellig fra Byggblankett 5174 Søknad om tillatelse til tiltak. I tiltak uten ansvarsrett er det tiltakshaver selv som er søker og som forplikter seg til å gjennomføre tiltaket i henhold til pbl og forskriften TEK. For å kunne bruke dette forenklede opplegget, må det dreie seg om et «mindre tiltak» slik dette er nærmere avgrenset i pbl § 20-2.
I søknadsskjemaet Byggblankett 5153 skal tiltakshaver gi et forholdsvis høyt antall detaljerte opplysninger om tiltaket, bl.a. areal etter nærmere arealregler i TEK, samt om vei, vann og avløp. Tiltakshaver skal krysse av for mange mulige alternativer og vedlegge dokumentasjon bl.a. for nabovarsling. Alt dette innebærer at Byggblankett 5153 har en detaljrikdom og forutsetter ganske stor faglig innsikt hos den som fyller ut skjemaet. De fleste vil derfor trenge fagkyndig bistand for å få søknaden riktig. Det skal nå pågå arbeid med å forenkle det vanskelige skjemaet Byggblankett 5153.

Tiltak uten søknad
For noen ganske enkle og begrensede tiltak, er det ikke nødvendig med en søknad overhodet. Hvilke tiltak dette er, står i pbl § 20-3.
(Se egen artikkel ved å klikke her.) Den som er tiltakshaver (byggherre) for disse tiltakene, er likevel ansvarlig for at gjennomføringen og utførelsen er i samsvar med de kravene som ellers gjelder i lover og forskrifter.

Publisert 23.02.2011

Om hvor du skal hendvende deg og hvilke skjemaer som skal brukes ved byggesøknad. Plan- og bygningsloven.

by

Tomtefeste – lovregler underkjent av Høyesterett

Høyesterett har underkjent flere endringer i tomtefesteloven som gjelder innløsning av festetomter som Grunnlovsstridig. – Hva nå med hytter og hus på festet tomt?

1. Hva er tomtefeste?
Veldig mange av oss har boligen stående på festet grunn. I praksis betyr dette at vi leier eiendommen boligen står på, og må ta med oss boligen når festeavtalen går ut. Vi må sågar ta bort alle ”faste innretninger” vi måtte ha anlagt, samt rydde og fjerne det vi måtte plassert og anlagt på eiendommen. Men, festeavtalenes særegenhet ligger ikke i først og fremst i dette prinsippet. Ryddeplikten følger av de fleste leieforhold, det er dette at festeavtalene strekker seg over svært lang tid, som er det mest spesielle. Grunnen til at festeavtalene er så lange som de er, skyldes naturlig nok at vi snakker om en hytte som ikke kan flyttes til en annen eiendom uten videre. I tillegg har du som hytteeier lagt ned en betydelig sum penger i opparbeidelsen av tomten ellers.

Det eksisterer festeavtaler som startet som leie av kun en råtomt uten bygg, vei, vann og strøm. Kanskje den til og med måtte ryddes for skog og stein, før det kunne oppføres hytte eller hus. For hytteeiere, og andre som har bygget sitt stående på festet eiendom, blir det derfor helt avgjørende at festeavtalen strekker seg over lang tid og at festeavgiften (leieprisen) er forutsigbar, før man setter i gang med et slikt prosjekt.

Faktum er altså at festeren (leietaker) eier selve bygget (hytta eller huset), mens bortfester (utleier) normalt eier grunnen bygget står på. Det kreves ikke rare fantasien for å se at det er duket for uenigheter etter som årene går, og nye generasjonen overtar avtaleforholdet på begge sider.

2. Lovendringene i 2004
Tomtefeste reguleres i en egen lov, tomtefesteloven.
I 2004 ble tomtefesteloven endret både til fordel og ulempe for festerne. Endringene innebar at f.eks en hytteeier fra da av kunne kreve festeavtalen forlenget, ”på ellers like vilkår”, når den gamle løp ut. Men, ikke nok med det, i tillegg skulle man kunne kreve å få kjøpe eiendommen boligen står på. I tillegg bestemte loven at prisen skulle settes tilsvarende 30 ganger årlig festeavgift eller 40 prosent av tomteverdien. Lovgiver mente det måtte skapes balanse i regnestykket, slik at de ved samme lovendring ga bortfesterne rett til justere opp festeavgiftene.

Bakgrunnen for lovendringen i 2004, var at man så at avtaler om festetomter ofte fører til urimelige konsekvenser for begge partene i leieforholdet etter lang tids feste. Bortfesterne låses fast i gamle avtaler, som ikke hadde tatt høyde for at både kroneverdien og tomteverdi endres over tid. Festerne på sin side, begynte å komme i den uunngåelige situasjonen at hytta eller huset måtte rives fordi festeavtalene nærmet seg slutten. Ingen av partene synes dette var særlig tilfredsstillende, og ny lovendring blir etter hvert tvingende.

Lovendringen skulle forsøke å veie bortfesters rett til rimelig avkastning, mot behov for forutsigbarheten til festerne. Når slike motstridende hensyn skal veies mot hverandre, oppstår det vanskelige og uoversiktlige spørsmål. Det at man gikk inn og regulerte allerede eksisterende avtaleforhold, gjorde ikke situasjonen mindre komplisert.

I en serie på tre saker for Høyesterett i høst, har lovendringene fra 2004 blitt vurdert av våre presumptivt beste jurister. De nye reglene i tomtefesteloven har til dels blitt underkjent som grunnlovstridige og de vil derfor ikke bli lagt til grunn av Høyesterett.

For å ta de dårlige nyhetene for festerne først; Høyesterett har slått fast at fester likevel ikke skal kunne kjøpe tomtene til 40 prosent av tomteverdien sånn helt uten videre. Høyesterett har med andre ord sagt at tomtefesteloven strider mot Grunnloven på dette punktet. Høyesterett var heller ikke enig i at innløsningsummen skal settes etter lovens alternative metode, som var å gange festeavgiften med 30. Det er tillatt å bli forvirret.

Poenget er at Høyesterett har tatt en fullstendig gjennomgang av hva som må være riktig ”erstatning” til bortfester når fester tvangsinnløser festetomta. Domstolen har kommet til at summen ikke kan settes sjablongmessig, slik loven bestemmer, men må bestemmes konkret fra sak til sak. Det brukes så atskillig tid på å drøfte seg frem til hvordan erstatningen/prisen skal fastsettes.

For å gjøre en lang historie kort, mente Høyesterett at bortfestere skal ha ”full erstatning”, men heller ikke mer. Grunnloven setter nemlig opp dette som et krav når eiendom blir ”tatt med tvang”. Når fester får lov til å kjøpe tomta selv om bortfester ikke ønsker dette, ser man på dette som tvang og ekspropriasjon – privat sådan.

3. Høyesterett mener bortfester skal ha full erstatning ved tvangsinnløsning

Hva Høyesterett mener er ”full erstatning”
Det må etter Høyesteretts dom, fastsettes en skjønnsmessig pris ut i fra det enkelte festeforhold. Det skal tas hensyn til hva festetomta gir i avkastning for bortfesteren. I tomtefestelovens regel om å gange festeavgiften med 30, er denne tankegangen brukt. Tanken er at prisen bør settes ut i fra hva tomta gir i avkastning for bortfester. Oversatt betyr dette at innløsningsprisen skal fastsettes ut i fra hva en bortfester skal kunne forvente å tjene på en tilsvarende tomt for salg. Eller, hva en kjøper er villig til å betale for den aktuelle hyttetomta med den inntekten festeavgiften gir.

Som ved ekspropriasjon, skal ikke prisen settes uavhengig av at det faktisk er et spesielt tilfelle. Prisen kan derfor ikke være full markedsverdi uavhengig av det faktisk er et festeforhold, men etter en skjønnsom vurdering av det konkrete forholdet alle hensyn tatt i betraktning – som det kan sies på ”jussisk”. Hvis dette er forvirrende, kan det kanskje være beroligende at Høyesterett overlater til Stortinget å sette opp mer praktiske regler, som de forsøkte i 2004, men som de nå altså må gjøre på nytt.

Avkastning, kapitaliseringsverdien, kapitaliseringsfaktoren, eller hva man ønsker å kalle det, vil etter Høyesteretts syn beregnes ved festeavgiften multiplisert med lengden på avtalen. Problemet er at fester er gitt rett til å forlenge avtalene i det uendelige, og i praksis er avtalene nå så godt som tidsubegrenset. Eneste rettighet bortfester har, er innkreving av festeavgift. Høyesteretts oppgave var å vurdere hvilken engangssum som skulle kompensere bortfester for tap av fremtidig tomtefesteavgift.

Høyesterett regnet litt på de forskjellige beregningsmåtene ,og kom til at prisen minimum skal beregnes med en såkalt kapitaliseringsrente tilsvarende renteavkastningen ellers i samfunnet. Høyesterett mener den for tiden er 5 prosent og full erstatning (100 %) vil dermed tilsvare 20 ganger festeavgiften. Høyesterett aksepterte altså ikke ”30-gangeren”, som ble inntatt i loven i 2004.

Det er festeavgiften på innløsningstidspunktet som skal benyttes, og ”kapitaliseringsfaktoren” denne skal ganges opp med, må settes ut i fra hva som er rentenivået på innløsningstidspunktet. Hvis renten i samfunnet generelt stiger, skal også kapitaliseringsverdien økes tilsvarende, og motsatt. Dette er også det matematiske resultatet av en slik beregningsmetode. Innløsningsverdien stiger ved synkende rentenivå og faller ved stigende rentenivå.

4. Reglene om forlengelse av utgåtte festeavtaler står seg
Høyesterett har på den andre side kommet til at du som tomtefester, det være seg om du har hus eller hytte på tomta, har loven på din side hvis du krever å forlenge den utløpte festeavtalen. Du har ikke bare rett til å kreve ny festeavtale, men du skal også kunne kreve at denne avtalen tilsvarer den gamle avtalen på alle punkter.

Bortfester kan derfor ikke kreve at festavgiften skal justeres før ny avtale skrives. Bortfester er henvist til lovens generelle regler om slik justering, som vi går kort igjennom under.

Retten til å kjøpe festetomta gjelder ikke i alle avtaleforhold, og derfor er regelen om rett til å forlenge festeavtalen viktig for disse.

5. Reglene om oppjustering av festeavgiften står seg også
Det tredje forholdet Høyesterett har hatt oppe til vurdering, er dette med at bortfesterne ved lovendringen ble gitt rett til å justere opp festeavgiften for løpende avtaler. Det slås her fast at den lovgitte retten til å justere opp festeavgiften, er innenfor hva lovgiver kan bestemme uten å komme i konflikt med Grunnloven. Sagt med andre ord, bortfesterne kan fortsette å justere festeavgiften opp innenfor de rammene som følger av tomtefestelovens § 15. Denne lovregelen bestemmer at avgiftsjusteringen skal kunne gjøres til bestemte tider, innefor bestemte rammer, og oppad til et maksimalt beløp. Hvis partene har avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, gjelder avtalen foran loven. Hvis det ikke er avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, kan bortfester kreve avgiften justert opp i henhold til loven og konsumprisindeksen.

6. Hva nå?
De tre problemstillingene; innløsningsretten, forlengelsesretten og retten til å justere avgiften, må sees i sammenheng. Det som er en rettighet for festerne, må gjenspeiles i bortfesternes rettigheter og vice versa.

Vi er nå den i situasjon at tomtefestelovens regler om innløsning til 40 prosent av tomteverdien eller 30 ganger festeavgiften er satt til side av Høyesterett fordi den er i strid med Grunnlovens § 105 om full erstatning. Stortinget må endre lovregelen slik at den samsvarer med Grunnloven.

Inntil eventuell ny lovendring kommer på plass, vil samtlige domstoler komme til samme avgjørelse som de nye Høyesterettsdommene: at innløsningssummen skal tilsvare 20 ganger oppregulert festeavgift (forutsatt dagens generelle rentenivå).

7. Festetomter som allerede er innløst
En del festetomter er blitt innløst etter 2004-endringene hvor det er brukt lave innløsningssummer. I noen tilfeller har nok bortfestere blitt avspist med for lave summer fordi de solgte til en pris i samsvar med 40 %-regelen som kom inn i tomtefesteloven i 2004 –som Høyesterett nå har underkjent. Dersom disse bortfesterne skulle ønske å stille noen til ansvar for dette tapet, vil nok staten være rette adressat for eventuelle søksmål.

8. Forholdet til Den Europeiske Menneskeretts Konvensjon (EMK)
Det har i sakene for Høyesterett vært prosedert på at innløsningsretten for festere er i strid med EMK. Høyesterett hadde mulighet til å be Den Europeiske Menneskerettighetsdomstol (EMD) om en vurdering, men har bare slått fast at EMK-strid ikke er tilfelle. Hvorvidt noen av sakene forsøkes tatt videre til EMD, gjenstår å se. Vi tør ikke her spå noe om dette eller hvordan utfallet måtte bli, men det er sider ved tomtfeste-instituttet som reiser prinsipielle rettslige problemstillinger som kan tenkes å være i konflikt med EMK.

Publisert 17.10.2007.

Relaterte lenker:
Høyesterett