Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Entreprenørens tilleggsansvar i forbrukerentreprise – omsorgsplikten

I forbrukerentreprise har entreprenøren et tilleggsansvar utover det å utføre selve det oppdrag som følger av avtalen med forbrukeren. Dette tilleggsansvar kalles entreprenørens omsorgsplikt og er dessverre ukjent for mange entreprenører, og også for forbrukerne.

Omsorgsplikten, som også til en viss grad eksisterer i profesjonell entreprise, er et utslag av prinsippet om lojalitetsplikt i kontraktsretten. I forbrukerentreprisen er prinsippet lovfestet i bustadoppføringslovas §§ 7 og 8. Bakgrunnen for den lovfestede omsorgsplikten er særlig den ubalanse i partsforholdet som er i forbrukerentreprise – en profesjonell entreprenør på den ene side, og en ukyndig forbruker på den andre.

Omsorgspliktens rettslige innhold
Bustadoppføringslovas §§ 7 og 8, lyder:
§ 7. Utføring og materialar
”Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut. Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren.”

Entreprenøren skal halde de materialane som trengst, om ikkje anna går fram av avtalen eller tilhøva. Materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt.”

§ 8. Plikt til fråråding
”Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det. Arbeidet skal stansast til entreprenøren får samrådd seg med forbrukaren, dersom det må reknast å gagne forbrukaren.

Har entreprenøren ikkje sagt frå til forbrukaren eller ikkje stansa arbeidet i samsvar med første ledd, skal entreprenørens krav på vederlag ikkje vere større enn det sannsynlig ville ha vore dersom entreprenøren hadde oppfylt plikta etter første ledd. Entreprenøren kan likevel få dekt kostnader ut over dette så langt det er rimeleg, når berre det samla vederlaget ikkje blir større enn verdien det utførte har for forbrukaren.”

Innholdet i entreprenørens omsorgsplikt skifter naturlig nok etter omstendighetene; eksempelvis vil rådgivningsplikten kunne være sterkere, dersom oppdraget omfatter prosjektering, en grunnentreprenør har et større ansvar for å undersøke grunnforholdene eller i det minste anbefale forbrukeren om å få utført undersøkelser av grunnen, dersom forbrukeren ikke benytter en egen prosjektansvarlig osv.

For å beskrive innholdet i omsorgsplikten nærmere har forarbeidene til bustadoppføringslova, Ot.prp.nr. 21 (1996-97), direkte henvisning til håndverkertjenestelovens forarbeider, nærmere bestemt utvalgsutkastets § 2-1, som forklarer forventningsnivået slik:

”Kravet om at oppdragstakeren for øvrig skal ivareta forbrukerens interesse med tilbørlig omhu medfører en generell plikt for ham til å opptre aktivt lojalt overfor den som har bestilt tjenesten. Han må anvende sine fagkunnskaper og erfaringer til forbrukerens beste. Dette er et fundamentalt krav som ikke bare gjelder de mer sentrale deler av prestasjonen, men i like stor grad det som tradisjonelt – men på dette området noe misvisende – kalles biforpliktelser. Omsorgsplikten omfatter bl.a. det å sørge for at forbrukeren får nødvendig orientering om bruk og vedlikehold av tjenesten og at eventuell bruksanvisning er hensiktsmessig.”

Andre utslag av omsorgsplikten er at oppdragstakeren må si fra dersom det er særlig hensiktsmessig for tjenestens utførelse at forbrukeren forbereder den på en bestemt måte, og at oppdragstakeren etter at tjenesten er utført, foretar det som er nødvendig for at utenforstående ikke uforsvarende skal ødelegge arbeidet, for eksempel setter opp skilt med ”nysådd”. Hvis forbrukeren holder det materialet som er nødvendig, må det kreves av den næringsdrivende at han underretter forbrukeren dersom materialet er lite egnet. Tisvarende kan han ikke ukritisk innrette seg etter forbrukerens anvisninger om tjenestens utførelse…Utgangspunktet for omsorgsplikten er den omsorg som kan kreves av en fagmann.”

Utvalgsutkastet forklarer for øvrig at forbrukerens forutsetninger kan påvirke hva som kan kreves av entreprenøren. Man kan for eksempel ikke kreve like mye av en entreprenør når forbrukeren selv er fagmann.

I boken fra Lilleholt og Urbye om bustadoppføringsloven forklares omsorgsplikten blant annet slik:
”Forbrukaren skal kunne vente å få råd og rettleiing, på same måte som han får det om han kjøper varer i ein faghandel. Entreprenøren skal ikkje utnytte det overtaket fagkunnskapen gjev, til å påføre forbrukaren løysingar som er uheldige eller dyrare enn nødvendig.”

På samme måte blir det om en forbruker ber en snekker fjerne en vegg sitt hus, forbrukeren ønsker for eksempel en annen romfordeling. Det er da snekkerens oppgave å undersøke om veggen er bærende. I så fall bør pristilbudet snekkeren gir også innbefatte og legge inn en ståldrager, slik at veggen kan fjernes.

Dersom snekkeren bare fjerner en bærende vegg uten å undersøke, rådgi, veilede eller fraråde, kan det medføre store bygningsskader. Snekkeren kan da komme i ansvar.

Omsorgsplikten er et privatrettslig ansvar – dvs. et ansvar entreprenøren har overfor forbrukeren i forhold til de privatrettslige forpliktelser vedkommende entreprenør har påtatt seg overfor forbrukeren. I enkelte entrepriseforhold ser man at det ikke alltid er samsvar mellom det privatrettslige og offentligrettslige ansvar. Det kan være at den som har det offentligrettslige ansvar, ikke nødvendigvis har det samme ansvar privatrettslig. At en entreprenør har ansvaret offentligrettslig kan imidlertid være et moment i vurderingen av hvorvidt vedkommende har ivaretatt sin omsorgsplikt.

Misligholdt omsorgsplikt
Misligholder entreprenøren sin omsorgsplikt er at det foreligger mangel ved ytelsen. Dette følger av bustadoppføringslovas § 25.

De rettslige konsekvenser av mange kan være at entreprenøren må eller kan utbedre det mangelfulle forholdet, prisavslag, erstatning og / eller heving.

Publisert 1.03.2007

by

Boligkjøperforsikring – noe for deg?

Visstnok oppstår det tvister mellom kjøper og selger i forbindelse med omtrent hvert femte salg av fast eiendom. Mange kjøpere blir da fornøyd når de ser at selger har tegnet en eierskifteforsikring. Dette begrepet kan gi uttrykk for at det da er tegnet en forsikring som dekker begge parter, men det er ikke tilfellet! En eierskifteforsikring dekker selgers rettslige ansvar etter avhendingsloven – hverken mer eller mindre – i fem år.

Boligkjøperforsikring
I løpet av det siste året eller så, har det dukket opp en ny type forsikring når det gjelder kjøp av fast eiendom. På samme måte som en eierskifteforsikring dekker selgers rettslige ansvar etter avhendingsloven, vil en boligkjøperforsikring dekke en kjøpers utgifter til å fremme sine rettslige krav etter den samme lov – det vi kaller mangelsbeføyelseskrav. På denne måten fremstår denne forsikringstypen som eierskifteforsikringens motpart.

Det å fremme et krav etter selgers eierskifteforsikring kan bli en traumatisk affære i mange tilfeller. Du vil nesten helt sikkert måtte få bistand fra en profesjonell advokat/ rettshjelper, og i første omgang måtte påregne å betale utgiftene til denne fortløpende. Så snart det er oppstått en tvist, kan du riktignok påregne dekning av egne advokat/ rettshjelperutgifter i henhold til rettshjelpdekningsreglene i innboforsikringen din på de til enhver tid gjeldende vilkår og med fradrag av egenandeler.

Men når er det oppstått en tvist i denne sammenheng?
Fra forsikringsvilkårene i eierskifteforsikringen, vil du se at du må fremme kravet mot selger til dennes eierskifteforsikringsselskap. Og dennes forsikringsselskap krever en masse informasjon og dokumentasjon før det vil ta standpunkt til kravet. Da sier nok ditt eget selskap at det ikke er klarlagt om det er oppstått en tvist før denne avgjørelsen er tatt.

Dette kan muligens diskuteres, og som helt rimelig fremstår det ikke. Det er nokså sikkert at det har det har oppstått en tvist mellom deg og selger! Men selv om eier ikke har tegnet noen eierskifteforsikring, vil vel ditt eget selskap besvare en søknad om rettshjelpdekning da også med at det ikke er oppstått en tvist som er dekket før selger har tatt standpunkt til kravet ditt.

Hvordan finne ut mer om Boligkjøperforsikring – og litt mer om dekningsområdet
Det enkleste, hvis du har tilgang til internett, er å søke på Google eller Kvasir. Det kommer opp en god del informasjon her, også om priser.

Som boligkjøper kan du være berettiget til å fremme krav etter loven i inntil fem år etter at kjøpet ble gjort, selv om du naturligvis må melde krav så snart du oppdager manglene du vil gjøre gjeldende. Uansett salgsform – også i de såkalte ”boligen selges som den er” tilfellene – kan du påberope deg mangler i hvert fall i disse tilfellene:

  • Hvis selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen
  • Hvis selger har holdt tilbake opplysninger av betydning
  • Hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers

Men siden det erfaringsmessig ikke alltid er enkelt å få eierskifteforsikringsselskapet til å akseptere at du faktisk har rett, vil tegning av en kjøperforsikring være et alternativ til å gå til egen advokat utenom de selskapene som har dette tilbudet. Slik var det jo i alle tilfellene inntil denne forsikringsformen ble tilbudt.

Praktisering av boligkjøperforsikringen
Poenget med ordningen er at du raskt skal kunne få bistand til å finne ut om du faktisk har et rettslig krav å melde, enten mot selgers forsikringsselskap eller mot selger hvis en slik forsikring ikke er tegnet, og mot andre som kan ha pådratt seg såkalt profesjonsansvar ved salget – typisk eiendomsmegleren eller takstmannen, og i bekreftende fall til å fremme kravet.
Men det gjenstår kanskje foreløpig å se hvordan selskapet ”ditt” praktiserer det produktet de har solgt til deg. Siden det ikke er enhver mangel ved en eiendom som det kan kreves erstatning for, vil altså ditt selskap foreta denne vurderingen for deg. Og hvis det kommer til at det har du neppe – hva vet du som tross alt er amatøren i dette bildet om den vurderingen ditt eget selskap har gjort er fair?

Selv om det kan se ut som om mange praktiserende advokater ”kjører” slike mangelssaker fordi du har dekning for mesteparten av utgiftene et langt stykke på vei gjennom rettshjelpdekningen, vet jeg ikke annet om dette enn at statistikk om rettslige tvister av denne karakter viser mange tvister. En advokat skal selvfølgelig ikke tilrå at du fremmer krav som har 0 eller liten sjanse til å vinne frem. Så hvis du tar det som utgangspunkt, vil jeg vel kanskje tro at den frittstående advokatens/ rettshjelperens rolle fortsatt har en tydelig plass i bildet – i hvert fall hvis du finner frem til en ryddig type!

Publisert 8.02.2007.

by

Obligasjonsleiligheter

Obligasjonsleiligheter

I denne artikkelen gis en oversikt over de viktigste reglene for obligasjonsleiligheter.
– Hva er egentlig en obligasjonsleilighet, og hvilke fordeler og ulemper har denne boformen sammenlignet med borettslagsleiligheter og vanlig husleieforhold? Og hvordan er reglene for regulering av leien?

1. Innledning, kort historisk tilbakeblikk, regelverk i dag Allerede ved begynnelsen av forrige århundre opplevde man en ny form for leie av bolig, nemlig leie mot et leieboerinnskudd. Hva leieboerinnskuddet gikk til varierte fra avtale til avtale, og det fantes ikke tvingende lovregler som regulerte tilfellene. Ikrafttredelsen av husleieloven fra 1939 endret for så vidt ikke situasjonen, idet denne opprinnelig bare inneholdt spredte bestemmelser med sikte på denne type av avtaler.

Borettslovkomiteen, som avgav sin innstilling i 1955, fant imidlertid ut at slike leieforhold måtte undergis et eget regelverk, og resultatet ble etter hvert kapittel 9 i husleieloven av 1939 (vedtatt i 1969). Komiteen var splittet i synet på hvorvidt man skulle tillate obligasjonsleiligheter i det hele tatt, men departementet fant at behovet for å stimulere boligutbygning ved hjelp av leieboerinnskudd oversteg de ulemper man hittil hadde opplevd. Denne boligpolitiske holdningen gjaldt først og fremst Oslo og andre større byer som på denne tiden opplevde et stadig større behov for boliger. Det er i dag i det store og hele her det fortsatt eksisterer slike leieformer. Akkurat hvor mange leiligheter som i dag er obligasjonsleiligheter vet jeg ikke sikkert, men det er en kjensgjerning at det finnes en god del, og at mange av dem ligger i områdene på Oslo Vest.

I forbindelse med innføringen av den nye husleieloven av 1999, ble det foretatt en fornyet vurdering av obligasjonsleiligheter og grunnlaget for å opprettholde slike leieforhold. Husleielovutvalget kom til at denne avtaletypen var beheftet med så mange svakheter at man ikke lenger ønsket å opprettholde ordningen etter den gamle loven. Utvalget fant også at de fordeler man tidligere så som vesentlige, først og fremst stimuleringen til boligbygning, ikke lenger var til stede. Departementet sluttet seg til utvalget og det samme gjorde Stortinget. Det er således i dag forbudt å etablere nye obligasjonsleieforhold.

De allerede eksisterende obligasjonsleiligheter blir ikke berørt av det nye forbudet, men følger fortsatt den gamle husleielovs kapittel 9, i den grad den gir leietakeren det beste vernet. Selve leien reguleres imidlertid av den nye loven, og dette skaper nye problemer som her skal omtales nærmere.

2. Hva er en obligasjonsleilighet? – Fordeler og ulemper
En obligasjonsleilighet kjennetegnes ved at det må ytes et lån til utleier for å få leiekontrakt. Det følger således av § 42 i husleieloven av 1939 at bestemmelsene i kapittelet gjelder enhver avtale om retten til leie av bolig og om lån fra leieren når leieretten er betinget av lånet. Det normale er at det skal oppføres en ny bolig, eller en gammel skal rehabiliteres, og huseier trenger kapital. Lånet behøver likevel ikke å gå til akkurat disse formål for at det skal kalles en obligasjonsleilighet, Høyesterett har lagt til grunn at de fordeler loven gir får anvendelse i alle tilfeller der leieren betaler et beløp som utleieren får disposisjonsrett over – uten hensyn til om det kalles lån, innskudd eller depositum. Dette må imidlertid gjøres et skille mellom de tilfeller hvor leietakere betaler inn et (mindre) beløp som skal stå på konto i begges navn (depositum i vanlige leieforhold) eller bare lånes ut til utleier – det sentrale vil være hvorvidt utleier har fri disposisjonsrett over lånet.

At obligasjonsleiligheter reguleres av kapittel 9 innebærer ved første øyekast at leieren får en sterkere stilling enn ved andre ”vanlige” leieforhold. For det første har man krav på pantesikkerhet for innskuddet med en akseptabel prioritet, og for det andre så kan ikke leieforholdet sies opp før innskuddet er tilbakebetalt og aldri før fem år er gått. Bryter utleier med disse regler kan leietaker kreve leieinnskuddet tilbakebetalt, i tillegg til mulige andre beføyelser vedkommende kan ha. Leieavtale og panteobligasjon kan overdras uavhengig av hverandre, dersom ikke noe annet er avtalt. I tillegg vil utleier normalt betale en viss rente av det innskutte beløp (obligasjonsavkastning).

Men praksis har vist at det ofte oppstår problemer vedrørende disse leieforhold. Innebetalingen av lånet medfører ikke at leietakeren får noen andel i en eventuell verdistigning på bygget. Når lånet skal tilbakebetales, har man ikke krav på annet en det samme beløp man i sin tid lånte ut. Slik sett skiller denne leieformen seg klart fra borettshavere, som har anledning til å overdra innskudd og andel til den pris markedet er villig til å betale. Her må man anta at det i tider med høy etterspørsel etter leiligheter har blitt satt for liten fokus på hva kjøperen av et leierboerinnskudd egentlig får; et pengekrav pålydende den opprinnelige lånesum, samt noen forsterkede leierettigheter. Det er flere eksempler på at kjøpere av en obligasjonsleilighet har betalt 10 ganger så mye som obligasjonen er pålydende uten å være klar over hva man egentlig har betalt for. Ikke sjelden påberopes pristiltakslovens § 2 i slike situasjoner (urimelig pris).

At man har lånt bort penger for å få leie, medfører heller ikke at man får noen medbestemmelsesrett i bygget. Er det uenighet om hva som bør og skal gjøres, er det huseier alene som bestemmer dette. Dette må imidlertid ikke forstås dit hen at huseier kan la være å vedlikeholde bygningen, idet det er omfattende offentligrettslige regler som pålegger huseier å ivareta byggets ve og vel.

3. Obligasjonsleiligheter og ”gjengs leie”
Ved ikrafttredelsen av den nye husleieloven av 1999, innførte man samtidig begrepet ”gjengs leie”. Hva dette begrepet rettslig innebærer er ikke entydig avklart, men Husleielovutvalget kom frem til at gjengs leie skal utgjøre et: ”representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår”. Det skal således foretas en individuell vurdering av flere leieforhold innenfor det samme området, og det er viktig å legge merke til at det skal foretas en sammenligning med ”liknende husrom på liknende leievilkår”. Dette må etter vår oppfatning medføre at det ikke vil gi et juridisk korrekt resultat i denne sammenhengen å sammenligne direkte ”gjengs leie” for obligasjonsleiligheter med ”gjengs leie” for andre leieforhold, uten å ta hensyn til de spesielle omstendigheter som ligger bak obligasjonsleieforholdet.

Det er også verdt å merke seg at dersom leieøkningen til gjengs leie er for brå, så kan man reagere ved hjelp av avtalelovens § 36 (revisjon av urimelige avtalevilkår) og andre lignende sensurbestemmelser. I forbindelse med ny husleielov ble det innhentet en betenkning fra Universitet i Bergen som slår fast at leier av bolig bør ha en beskyttelse mot brå endringer i leien. Departementet sluttet seg til denne forståelsen, og det bør derfor være slik at tilpasning til gjengs leie bør skje over en lengre periode der den tidligere leien lå vesentlig lavere enn gjengs leie. Dette bør etter vår mening spesielt gjelde for obligasjonsleieforhold. Det skal også gjøres oppmerksom på at selv om den tidligere lovs § 35 er opphevet, så er det alminnelig antatt at praksis vedrørende denne fortsatt er relevant. § 35 satte forbud mot leie som sto i misforhold til leieobjektets kvalitet og geografiske beliggenhet, og det foreligger flere dommer som griper inn i ekstreme leieøkninger.

4. Avslutning
Selv om opprettelsen av obligasjonsleieforhold nå er forbudt, jfr. husleieloven § 3-7, så eksisterer det fortsatt mange slike leieforhold. Disse vil fortsette å eksistere inntil obligasjonene blir tilbakebetalt, og det er derfor naturlig å tro at man vil oppleve flere rettslige tvister vedrørende leiepris og overdragelser.
Viktigst for det siste er det kanskje at kjøpere av slike leiligheter er klar over hva det er de kjøper, et pengekrav på obligasjonens pålydende med en leierett. I denne forstand må også meglerbransjen kjenne sitt ansvar, og være med på å klargjøre alle sidene ved slike overdragelser. Før noen kjøper en obligasjon med tilknyttet leierett, bør selve leiekontrakten gjennomgås spesielt grundig.

Hvorledes tilpasningen til gjengs leie for øvrig vil bli for obligasjonsleiligheter, vil tiden vise. Det verserer for tiden to saker for Husleietvistutvalget i Oslo vedrørende fastsettelsen av ”gjengs leie” for to obligasjonsleiligheter på Oslo Vest. Utleier har gjennomført en særdeles betydelig økning av leien for disse to leilighetene i løpet av kort tid – en økning leietakerne finner både urimelig og i strid med lovens ”gjengs leie”-begrep. Utfallet av disse sakene kan være av betydelig interesse også for andre leiere av obligasjonsleiligheter. Leietakerne anfører blant annet at begrepet ”gjengs leie”, når det skal anvendes på obligasjonsleiligheter, må føre til en lavere leiepris enn den som gjelder for vanlige utleieleiligheter.

Advokat Ole Christian Høie
Advokatfullmektig Even Øistensen

Publisert: 30.09.03

——————————————————————————
Annonse:
Trenger du bistand i forbindelse med bolig, husleie eller annet?
Webjuristene hjelper deg til halv advokatpris!
——————————————————————————