Salg av en borettslagsleilighet innebærer vanligvis overdragelse av en leierett til bolig fra selger til kjøper, hvor utleier er borettslaget. Mangelskrav fra kjøper kan bli gjort gjeldende mot selger og/eller borettslaget, og eventuelt eiendomsmegleren. I denne artikkelen av advokat Elvevoll fra advokatfirma PROJURE, redegjøres kort for enkelte tiltak som vil redusere risikoen for å komme i en slik mangelssituasjon. En lovendring gjør dette særlig aktuelt.
Advokatfirma PROJURE er tilknyttet Eurojuris Norge. Eurojuris er Europas største nettverk av advokater.

1. Presentasjon
Avhendingsloven §1-1a  regulerer det rettslige forholdet mellom partene ved salg av ”brukt” borettslagsleilighet.

2. Tiltak som vil redusere risikoen for mangelskrav
Et mangelskrav vil ofte knytte seg til misvisende eller manglende opplysninger fra selger, borettslaget eller eiendomsmegler. Størst mulig åpenhet rundt salget kan dermed redusere muligheten for at en slik situasjon oppstår. Alle negative forhold ved leiligheten og borettslaget bør derfor redegjøres for. Av bevishensyn bør en slik redegjørelse være skriftlig.

Videre bør både kjøpekontrakten (mellom kjøper og selger) og leiekontrakten (mellom kjøper og borettslaget) inngås på samme tid. Dette øker muligheten for at kjøper, forut for kjøpet, blir gjort kjent med negative forhold fra selger og/eller borettslaget. I så fall er det ikke gitt misvisende opplysninger, og mangel foreligger ikke. Vår erfaring er at eiendomsmeglerne har ulik praksis med å sørge for en samtidig inngåelse av kjøpe- og leiekontrakten.

Om det benyttes eiendomsmegler, er denne forpliktet til å opplyse om vedtektene for borettslaget og rettigheter og forpliktelser i avtaler. Det er vanlig, og må trolig kunne forventes, at vedkommende eiendomsmegler opplyser om størrelse på husleien og om forhold som har vært behandlet av styret/ generalforsamlingen i en periode forut for salget. Slike opplysninger vil ofte avdekke negative forhold i borettslaget, så som vanskelige grunnforhold, setningsskader, fukt- og råteskader m.v. Borettslagets utbedringskostnader vil i neste omgang kunne medføre en betydelig økning av husleien til den enkelte beboer.

Årsregnskap, årsmeldinger fra styret i borettslaget, innkallinger til generalforsamlinger m.v. vil ofte varsle om negative forhold i borettslaget. Disse dokumentene bør derfor gjøres kjent for kjøper forut for kjøpet av leiligheten.

3. Hvem skal et eventuelt mangelskrav gjøres gjeldende mot?
Dersom det blir konstatert en mangel ved leiligheten, må kjøper ta stilling til hvem mangelskrav skal rettes mot: selger, borettslaget og/eller eiendomsmegleren.

Selger hefter for misvisende og tilbakeholdte opplysninger i kjøpekontrakten, både hva gjelder leilighetens tilstand og borettslaget.

Om kjøper avdekker feil ved en borettslagsleilighet, kan og må kjøperen til en viss grad holde seg til borettslaget (dvs. utleier) i stedet for selger. Borettslaget hefter for misvisende og tilbakeholdte opplysninger i leiekontrakten. Borettslaget er eier av leiligheten. Husleielovens bestemmelser gjelder for en stor del i forholdet mellom borettslaget og den enkelte beboer, og husleiekontrakten vil utpensle rettigheter og forpliktelser i leieforholdet. Den enkelte beboer skal normalt, for egen kostnad, innenfor leiligheten sørge for forsvarlig vedlikehold, for eksempel fornying av maling, tapet og gulvbelegg mv. Borettslaget skal sørge for utvendig vedlikehold av leiligheten / bygningen, som for eksempel oppussing av fasader, vedlikehold av tak, drenering m.v.

Eiendomsmegleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Som nevnt skal eiendomsmegler innhente vedtekter m.v. i forbindelse med salget.

4. Mangelskravets innhold
Dersom selger har misligholdt sin vedlikeholdsplikt av leiligheten, og unnlatt å opplyse om dette, kan det være aktuelt å kreve selger for et prisavslag. Dette vil normalt utgjøre kostnaden med å utbedre mangelen.

Selger kan ha gitt misvisende opplysninger om borettslaget, for eksempel bagatellisert opplysninger om restaureringsarbeider. Slike forhold vil ofte høyne husleien. Da kan det være aktuelt å gjøre gjeldende et erstatningskrav for kjøpers økonomiske tap for merutgiften til husleie, eventuelt et prisavslagskrav basert på tapt omsetningsverdi for leiligheten.

Dersom borettslaget unnlater å opplyse om negative forhold ved inngåelsen av leiekontrakten, for eksempel at det er feil med dreneringen rundt boligen, kan kjøper kreve borettslaget for utbedring av feilen, avslag i husleien, erstatning m.v.

Om eiendomsmegler ikke i tilstrekkelig grad har undersøkt opplysningene om leiligheten og borettslaget, kan megleren bli holdt erstatningsansvarlig for kjøpers økonomiske tap i denne forbindelse.

Publisert 18.06.2004
Også publisert på eurojuris.no

Relaterte lenker:
Boligsamvirket

Nå er det vår i lufta og høysesong for dugnader. Fellesarealene skal ryddes, rengjøres og males osv. For å spare penger gjøres dette ofte på dugnad. Men hvor langt kan et borettslagsstyre gå i å pålegge andelseierne å delta på dugnad?

Og hva kan styret gjøre med andelseiere som ikke bidrar til fellesskapet ved aldri å stille opp på dugnad?

Det er borettslaget som sådant som er ansvarlig for at lagets eiendom holdes forsvarlig ved like. I og med at det er styret som har ansvaret for den daglige drift, hører også vedlikeholdet inn under styrets ansvarsområde.

Den enkelte andelseier har en eksklusiv bruksrett til en boenhet i borettslaget. Rettigheter og plikter for andelseieren er regulert i borettslagsloven og i borettslagets vedtekter.
I følge disse reglene har borettslaget ansvaret for ytre vedlikehold av bygninger og fellesarealer, mens andelseier har ansvaret for det indre vedlikeholdet av boligen.

Styret kan ikke pålegge andelseierne å utføre vedlikeholdsarbeide på dugnad, og kan heller ikke kreve gebyr fra eller kaste ut de som ikke deltar. Borettslagsloven gir ingen adgang til å kreve andre utgifter betalt av andelseier enn felleskostnader.

Dugnad er en frivillig sak.
Dersom andelseierne ikke stiller opp til dugnad må borettslaget leie arbeidskraft for å få utført det arbeid som kreves for å oppfylle vedlikeholdsansvaret. Disse utgiftene kan styret velte over på andelseierne i form av økt felleskostnad.

Tillatt betalingsordning
Ved utført dugnadsarbeide kan imidlertid borettslaget betale andelseiere for det arbeidet de utfører for laget.

Domstolene har godtatt følgende fremgangsmåte: Borettslaget kan sette felleskostnadene så høyt som nødvendig for å få utført vedlikeholdsarbeidet for laget. Deretter kan det inviteres til frivillig dugnad. Andelseiere som utfører dugnadsarbeidet får deretter en reduksjon i felleskostnadene som tilsvarer det arbeidsinnsatsen sparer utgifter for borettslaget.
De som deltar på dugnaden har et økonomisk utbytte av arbeidet. Dette vil igjen føre til et større oppmøte på dugnadene.

Denne felleskostnadsreduksjonen er heller ikke skattepliktig, forutsatt at den ikke overstiger verdien av det vedlikeholdsarbeid som normalt faller på den enkelte andelseier.

Størrelsen på reduksjonen i felleskostnader bør fastsettes på forhånd. Det kan være smart å ta saken opp på generalforsamlingen for å få fastsatt en ”dugnadspris” pr. gang eller pr. time.

Dugnad – sosialt samvær
felleskostnadsreduksjonen til de som deltar på dugnad medfører ekstraarbeid for borettslagets administrasjon. De fleste borettslagene har derfor frivillige dugnader uten kompensasjon til andelseiere / beboere som deltar. Typisk ved våropprydding og mindre malingsarbeid på fellesarealene.

Frivillig dugnad er enklere å administrere for laget og virker positivt på det sosiale miljø blant de som deltar. Beboerne blir bedre kjent med hverandre og unge og eldre kan samarbeide om å få hyggelige omgivelser. Dette kan være med å øke forståelsen for å ta vare på borettslagets eiendom til daglig.
Så får man heller godta at noen aldri bidrar med noe til fellesskapets beste. De som aldri deltar på dugnader går glipp av godt sosialt samvær og får kanskje sin ”straff” gjennom forargede blikk fra de øvrige.

Arbeidsoppgaver som krever større arbeidsinnsats og/ eller fagkunnskaper anbefales overlatt til fagfolk. På sikt kan dette også lønne seg økonomisk.

Publisert 01.02.01.
Oppdatert pr. 15.04.06

Relatert artikkel: Naboforhold og trær

Hvor langt kan et borettslagsstyre gå i å pålegge andelseierne å delta på dugnad? Kan styret fakturere de som ikke deltar?