Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Boliginnløsning ved ekspropriasjon

Her gir ekspropriasjonsadvokat Hilde Vale en oversikt over reglene som gjelder og hvilke rettigheter du har dersom boligen din skal eksproprieres.

Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom.

Når boligeiendommer skal innløses, innløses eiendommen i sin helhet. Det er et dramatisk inngrep for folk flest å miste sin bolig og sitt hjem ved ekspropriasjon. Ved tvungen boliginnløsning, på grunn av viktigere offentlige interesser, har boligeier et spesielt godt juridisk vern. Normalt skjer boliginnløsning kun der det er snakk om bygging og utvidelse av viktige veier, jernbane og annen infrastruktur, eller offentlige bygninger slik som skoler, sykehus, sykehjem og lignende.

Det offentlige forsøker normalt å unngå ”å ta” bolighus ved offentlige utbygginger. Som oftest er det striper av en boligeiendom som tas (”stripeekspropriasjon”), ved at grunneier mister deler av sin eiendom, oftest plenareal dersom en tilliggende og eksisterende vei utvides. Her gjelder andre regler som jeg ikke går inn på her. Nye veier søkes anlagt over ubebygd grunn, men det er gjerne der det bor folk at veier, skoler og lignende bygges, og derfor kan også bolighus måtte vike plassen for viktigere samfunnsmessige hensyn.
Boliginnløsning ved ekspropriasjon er underlagt egne regler. Disse reglene gjelder i utgangspunktet også ved innløsning av fritidseiendom og egen virksomhet. Prinsippet er at en eier da skal ha erstattet ”nytt for gammelt”.

Ved ekspropriasjon av bolighus prøver partene ofte først å bli enige en utenrettslig avtale. Blir partene ikke enige, fastsettes erstatningen av retten ved et såkalt ekspropriasjonsskjønn.

Jeg har vært advokat for mange boligeiere som har mistet sine hjem. Ingen av disse sakene har endt opp i rettsapparatet. Dette i motsetning til stripeekspropriasjoner og ekspropriasjoner over dyrka mark og skog, hvor jeg har prosedert mange saker i retten.

Jeg tror erfarne eksproprianter og grunneieradvokater i stor grad forsøker løser boliginnløsning saker – utenrettslig. Statens vegvesen har hatt en klar ”policy” om at nødvendige boliginnløsninger først søkes løst utenrettslig, i god tid før igangsettelse av vei prosjekt, og før alle andre grunnavståelser.

Som advokat for grunneiere møter jeg ofte uvitenhet om lovregler og nyere praksis hos de ulike offentlige etater. Dette gjelder særlig kommuner, der mange har lite erfaring med boliginnløsninger ved ekspropriasjon.
Det offentlige skal i følge loven betale grunneiers nødvendige omkostninger til juridisk bistand ved ekspropriasjon. Det er vanlig å avtale omkostningsdekning dersom det skal forhandles utenrettslig. En juridisk prosess om en boliginnløsning er ofte både lang og vanskelig for alle parter, i tillegg til av den kan bli unødvendig dyr for det offentlige.

En boligeier som mister sitt hus skal aldri få en lavere erstatning enn salgsverdien (omsetningsverdien) for boligen. Boligeier skal som oftest også ha noe mer.

Boligeier vil som oftest ha krav på noe som omtales som gjenervervsverdi eller gjenanskaffelsesverdi.

Den nyere praksis som jeg kjenner til fra utenrettslige innløsningssaker, går i dag lengre i retning av å se boligeieres ulemper på en langt mer ”human” måte enn tidligere og i de nå langt på vei foreldede rettsavgjørelser fra 1960 og 70 tallet. Utenrettslig praksis blir dessverre ikke publisert, og av den grunn ønsker jeg å dele litt av min erfaring.

Tidspunkt for verdifastsettelse
Ved et rettslig skjønn skal verdien på eiendommen på det tidspunktet da rettsmøtet avholdes legges til grunn for verdifastsettelsen (skjønnet), jfr ekspropriasjonslovens § 10. Ved en utenrettslig avtale må samme prinsippet gjelde, slik at avtaletidspunktet legges til grunn. Dersom området med etablert småhusbebyggelse på avtaletidspunktet for eksempel er omregulert til en langt høyere utnyttelsesgrad, som kontor, leilighet eller foretninger, så skal denne høyere tomteverdien legges til grunn – og ikke boligen slik den fremstår som villaeiendom. Den høyeste verdien skal altså legges til grunn for hele eiendommen som sådan.
Verdifastsettelsen
Etter ekspropriasjonserstatningslovens § 4 har boligeier krav på den høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller erstatning for utgifter til attkjøp (gjenervervsverdi/gjenanskaffelsesverdi). Det vises videre til reglene for dette i samme lovs § 7 når det gjelder boliginnløsning, fritidseiendom og egen virksomhet.

Når grunneier har krav på gjenervervsverdi, skal utgifter til reetablering i ny bolig tas med i regnestykket. Det er særlig her som advokaten kommer inn med sin erfaring og ekspertise fra andre tilfeller. Takstmenn ønsker normalt ikke å vurdere kostnader utover salgsverdien av en bolig. (Ved utenrettslige innløsninger er det vanlig at hver av partene innhenter takst fra hver sin takstmann, som partene så tar utgangspunkt i ved sine videre forhandlinger.) Dersom boligeier har krav på å få dekket nybygging (og denne er høyest) vil en takst over boligen en mister kun være en ”pekepinn” i vurderingen.

Grunneier har etter loven krav på å få dekket alle omkostninger ved slik tvungen flytting, etter det såkalte gjenanskaffelsesprinsippet, jfr ekspropriasjonserstatninglovens § 4, siste ledd jfr § 7. Slike utlegg – tillegg til salgsverdien eller nybyggverdien – benevnes også som tilpasningskostnader. Et slikt tillegg er for eksempel dokumentavgiften til staten på 2,5 % ved gjenkjøp av tilsvarende eiendom. Flyttekostnader (alle utgifter til utflytting av gammel bolig og innflytting i ny bolig). Kostnader til nye gardiner i den nye boligen etc. er andre slike tilpasningskostnader. Ny tilkobling til bredbånd er eksempel på nyere tilpassningskostnader som i dag kan være aktuelt for mange. Dersom erstatningen baserer seg på nybygg, vil f.eks. kostnader ved opparbeidelse av tomt og beplantning (utført av profesjonelle aktører) måtte tas med som en tilpassningskostnad i tillegg til flyttekostnadene. Det som her nevnes er eksempel, og opplistingen er på ingen måte fullstendig.

Disse tilleggskostnadene skal altså dekke ulike kostnader som boligeier får ved kjøp av ny bolig. Boligeier skal etter loven få dekket alle kostnader han får som følge av at vedkommende blir tvunget til å selge en bolig en ellers ikke ville ha solgt, og ufrivillig må flytte til en annen bolig. Erstatningstilleggene kan på mange måter ses på som følgeskader som grunneier får på grunn av ekspropriasjonsinngrepet.
Grunneierne skal etter loven som kjent ha ”full erstatning”, jfr Grunnlovens § 105.

Hva blir så full erstatning i det enkelte tilfellet?
Sluttsummen i slike i innløsningssaker – utenrettslig og rettslig – er til slutt et rent skjønn, dvs ofte en ”rund sum”, der salgsverdien for boligen som avstås eller prisen for et nybygg vil utgjøre hovederstatningen. Det foreligger ingen fasit for den endelige erstatningssummen. Et rettslig skjønn (dom) vil heller ikke inneholde erstatningsposter med matematiske talloppstillinger. Personlige hensyn vil ofte spille inn både der retten skal fastsette dom i saken – og ved utenrettslige avtaler mellom partene. Alder og helsesituasjon hos boligeier og vedkommendes husstand er eksempel på hensyn som skal tas. Kort tid frem til utflytting må skje på grunn av et ønske fra det offentliges side om rask anleggsstart, er et annet erstatningsmessig hensyn som bør tas. Listen er heller ikke her fullstendig.

Det bør brukes sunn fornuft, og utvises en viss porsjon romslighet fra det offentliges side i boliginnløsning saker. Dersom det er av stor viktighet for boligeier å kunne bo nære et sentra eller øvrig familie pga helsemessige og/eller familiære årsaker, og utbudet av boliger er spesielt vanskelig og dyrt der, må det for eksempel tas konkrete erstatningsmessige hensyn til dette. I tilfeller der det kan gå lang tid fra erstatningsfastsettelsen til det foretas nykjøp av bolig (lang utflyttingstid), så må det kanskje innkalkuleres en forventet prisstigningen i erstatningen.

Etter loven heter det at det i erstatningen skal gjøres fradrag for fordeler ved kjøp av ny bolig. Eksempel på dette er fordeler ved standardøkning ved ny bolig og mindre vedlikeholdsutgifter slik som reduserte oppvarmingsutgifter og lengre ”levetid” for ny bolig (dersom erstatningsboligen er et nyere bygg). Min erfaring er at de færreste vet hvilke ny bolig de vil komme til kjøpe, når erstatningen for den boligen de mister skal vurderes. Av den grunn blir dette fradraget i praksis ofte umulig å fastsette. Etter rettspraksis og teori skal det uansett ved en erstatningsvurdering utvise forsiktighet med å gjøre slike fradrag som en boligeier mest sannsynlig må betale for ved gjenkjøp av ny bolig i området.
I dag er det lite og ingen snakk om denne fradragsregelen. Selv de offentliges advokater nevner den sjelden, og dersom den nevnes, er det mer av hensyn til at ”de skal nå ha nevnt den” fordi den står i loven og er anvendt i tidligere høyesterettspraksis. Høyesterett har slått fast av en skal være forsiktige med å benytte denne fradragsregelen.

Fraflyttingsproblematikken og praksis omkring dette ved utenrettslige avtaler
Ved inngåelse av utenrettslige kjøpsavtaler, er det vanlig å avtale en vederlagsfri bruk av den solgte boligen for selger og selgers familie, frem til det tidspunkt eiendommen må tiltres av utbygger, uavhengig når kjøpekontrakt inngås. En slik rett vil en boligeier ellers få dersom utenrettslig avtale ikke inngås, og saken går til retten før innløsning av boligen skjer.
En bruk av boligen vil også være i det offentlige sin interesse, slik at boligen ikke står igjen forlatt og skades. En borett er selvfølgelig avhengig av hvor tidlig avtale om frivillig avståelse inngås, men normalt vil det gjenstå noen måneder (eller år!) til anleggsarbeidet starter opp. I tilfeller av slik vederlagsfri bruk (etter at avtale som salg er inngått) er det vanlig at selger har ansvar å holde eiendommen fullverdiforsikret frem til eiendommen overtas av det offentlige.
Så lenge selger disponerer eiendommen bør vedkommende normalt også ha ansvar for alle kommunale utgifter og lignende på boligen, samt ansvar for utbedring av skader når dette er nødvendig for å bo på eiendommen etc. Dette på samme måte som før salget. Det avtales ofte i slike tilfeller at det offentlig heller ikke har ansvar for innbo og annen eiendom som tilhører selger. Eventuell hjem- og innboforsikring bør være selgers ansvar. Det offentlig bør som kjøper normalt ikke kunne framleie eiendommen etter at kjøpekontrakt er undertegnet, dersom de krever at selger flytter ut før kondemnering skjer.

 Publisert 13.01.2011.

Statens Vegvesen har lagt ut en god del informasjon om ekspropriasjon til veg som du finner her.

Oversikt over reglene ved ekspropriasjon av boligeiendom.

by

Tomtefeste – lovregler underkjent av Høyesterett

Høyesterett har underkjent flere endringer i tomtefesteloven som gjelder innløsning av festetomter som Grunnlovsstridig. – Hva nå med hytter og hus på festet tomt?

1. Hva er tomtefeste?
Veldig mange av oss har boligen stående på festet grunn. I praksis betyr dette at vi leier eiendommen boligen står på, og må ta med oss boligen når festeavtalen går ut. Vi må sågar ta bort alle ”faste innretninger” vi måtte ha anlagt, samt rydde og fjerne det vi måtte plassert og anlagt på eiendommen. Men, festeavtalenes særegenhet ligger ikke i først og fremst i dette prinsippet. Ryddeplikten følger av de fleste leieforhold, det er dette at festeavtalene strekker seg over svært lang tid, som er det mest spesielle. Grunnen til at festeavtalene er så lange som de er, skyldes naturlig nok at vi snakker om en hytte som ikke kan flyttes til en annen eiendom uten videre. I tillegg har du som hytteeier lagt ned en betydelig sum penger i opparbeidelsen av tomten ellers.

Det eksisterer festeavtaler som startet som leie av kun en råtomt uten bygg, vei, vann og strøm. Kanskje den til og med måtte ryddes for skog og stein, før det kunne oppføres hytte eller hus. For hytteeiere, og andre som har bygget sitt stående på festet eiendom, blir det derfor helt avgjørende at festeavtalen strekker seg over lang tid og at festeavgiften (leieprisen) er forutsigbar, før man setter i gang med et slikt prosjekt.

Faktum er altså at festeren (leietaker) eier selve bygget (hytta eller huset), mens bortfester (utleier) normalt eier grunnen bygget står på. Det kreves ikke rare fantasien for å se at det er duket for uenigheter etter som årene går, og nye generasjonen overtar avtaleforholdet på begge sider.

2. Lovendringene i 2004
Tomtefeste reguleres i en egen lov, tomtefesteloven.
I 2004 ble tomtefesteloven endret både til fordel og ulempe for festerne. Endringene innebar at f.eks en hytteeier fra da av kunne kreve festeavtalen forlenget, ”på ellers like vilkår”, når den gamle løp ut. Men, ikke nok med det, i tillegg skulle man kunne kreve å få kjøpe eiendommen boligen står på. I tillegg bestemte loven at prisen skulle settes tilsvarende 30 ganger årlig festeavgift eller 40 prosent av tomteverdien. Lovgiver mente det måtte skapes balanse i regnestykket, slik at de ved samme lovendring ga bortfesterne rett til justere opp festeavgiftene.

Bakgrunnen for lovendringen i 2004, var at man så at avtaler om festetomter ofte fører til urimelige konsekvenser for begge partene i leieforholdet etter lang tids feste. Bortfesterne låses fast i gamle avtaler, som ikke hadde tatt høyde for at både kroneverdien og tomteverdi endres over tid. Festerne på sin side, begynte å komme i den uunngåelige situasjonen at hytta eller huset måtte rives fordi festeavtalene nærmet seg slutten. Ingen av partene synes dette var særlig tilfredsstillende, og ny lovendring blir etter hvert tvingende.

Lovendringen skulle forsøke å veie bortfesters rett til rimelig avkastning, mot behov for forutsigbarheten til festerne. Når slike motstridende hensyn skal veies mot hverandre, oppstår det vanskelige og uoversiktlige spørsmål. Det at man gikk inn og regulerte allerede eksisterende avtaleforhold, gjorde ikke situasjonen mindre komplisert.

I en serie på tre saker for Høyesterett i høst, har lovendringene fra 2004 blitt vurdert av våre presumptivt beste jurister. De nye reglene i tomtefesteloven har til dels blitt underkjent som grunnlovstridige og de vil derfor ikke bli lagt til grunn av Høyesterett.

For å ta de dårlige nyhetene for festerne først; Høyesterett har slått fast at fester likevel ikke skal kunne kjøpe tomtene til 40 prosent av tomteverdien sånn helt uten videre. Høyesterett har med andre ord sagt at tomtefesteloven strider mot Grunnloven på dette punktet. Høyesterett var heller ikke enig i at innløsningsummen skal settes etter lovens alternative metode, som var å gange festeavgiften med 30. Det er tillatt å bli forvirret.

Poenget er at Høyesterett har tatt en fullstendig gjennomgang av hva som må være riktig ”erstatning” til bortfester når fester tvangsinnløser festetomta. Domstolen har kommet til at summen ikke kan settes sjablongmessig, slik loven bestemmer, men må bestemmes konkret fra sak til sak. Det brukes så atskillig tid på å drøfte seg frem til hvordan erstatningen/prisen skal fastsettes.

For å gjøre en lang historie kort, mente Høyesterett at bortfestere skal ha ”full erstatning”, men heller ikke mer. Grunnloven setter nemlig opp dette som et krav når eiendom blir ”tatt med tvang”. Når fester får lov til å kjøpe tomta selv om bortfester ikke ønsker dette, ser man på dette som tvang og ekspropriasjon – privat sådan.

3. Høyesterett mener bortfester skal ha full erstatning ved tvangsinnløsning

Hva Høyesterett mener er ”full erstatning”
Det må etter Høyesteretts dom, fastsettes en skjønnsmessig pris ut i fra det enkelte festeforhold. Det skal tas hensyn til hva festetomta gir i avkastning for bortfesteren. I tomtefestelovens regel om å gange festeavgiften med 30, er denne tankegangen brukt. Tanken er at prisen bør settes ut i fra hva tomta gir i avkastning for bortfester. Oversatt betyr dette at innløsningsprisen skal fastsettes ut i fra hva en bortfester skal kunne forvente å tjene på en tilsvarende tomt for salg. Eller, hva en kjøper er villig til å betale for den aktuelle hyttetomta med den inntekten festeavgiften gir.

Som ved ekspropriasjon, skal ikke prisen settes uavhengig av at det faktisk er et spesielt tilfelle. Prisen kan derfor ikke være full markedsverdi uavhengig av det faktisk er et festeforhold, men etter en skjønnsom vurdering av det konkrete forholdet alle hensyn tatt i betraktning – som det kan sies på ”jussisk”. Hvis dette er forvirrende, kan det kanskje være beroligende at Høyesterett overlater til Stortinget å sette opp mer praktiske regler, som de forsøkte i 2004, men som de nå altså må gjøre på nytt.

Avkastning, kapitaliseringsverdien, kapitaliseringsfaktoren, eller hva man ønsker å kalle det, vil etter Høyesteretts syn beregnes ved festeavgiften multiplisert med lengden på avtalen. Problemet er at fester er gitt rett til å forlenge avtalene i det uendelige, og i praksis er avtalene nå så godt som tidsubegrenset. Eneste rettighet bortfester har, er innkreving av festeavgift. Høyesteretts oppgave var å vurdere hvilken engangssum som skulle kompensere bortfester for tap av fremtidig tomtefesteavgift.

Høyesterett regnet litt på de forskjellige beregningsmåtene ,og kom til at prisen minimum skal beregnes med en såkalt kapitaliseringsrente tilsvarende renteavkastningen ellers i samfunnet. Høyesterett mener den for tiden er 5 prosent og full erstatning (100 %) vil dermed tilsvare 20 ganger festeavgiften. Høyesterett aksepterte altså ikke ”30-gangeren”, som ble inntatt i loven i 2004.

Det er festeavgiften på innløsningstidspunktet som skal benyttes, og ”kapitaliseringsfaktoren” denne skal ganges opp med, må settes ut i fra hva som er rentenivået på innløsningstidspunktet. Hvis renten i samfunnet generelt stiger, skal også kapitaliseringsverdien økes tilsvarende, og motsatt. Dette er også det matematiske resultatet av en slik beregningsmetode. Innløsningsverdien stiger ved synkende rentenivå og faller ved stigende rentenivå.

4. Reglene om forlengelse av utgåtte festeavtaler står seg
Høyesterett har på den andre side kommet til at du som tomtefester, det være seg om du har hus eller hytte på tomta, har loven på din side hvis du krever å forlenge den utløpte festeavtalen. Du har ikke bare rett til å kreve ny festeavtale, men du skal også kunne kreve at denne avtalen tilsvarer den gamle avtalen på alle punkter.

Bortfester kan derfor ikke kreve at festavgiften skal justeres før ny avtale skrives. Bortfester er henvist til lovens generelle regler om slik justering, som vi går kort igjennom under.

Retten til å kjøpe festetomta gjelder ikke i alle avtaleforhold, og derfor er regelen om rett til å forlenge festeavtalen viktig for disse.

5. Reglene om oppjustering av festeavgiften står seg også
Det tredje forholdet Høyesterett har hatt oppe til vurdering, er dette med at bortfesterne ved lovendringen ble gitt rett til å justere opp festeavgiften for løpende avtaler. Det slås her fast at den lovgitte retten til å justere opp festeavgiften, er innenfor hva lovgiver kan bestemme uten å komme i konflikt med Grunnloven. Sagt med andre ord, bortfesterne kan fortsette å justere festeavgiften opp innenfor de rammene som følger av tomtefestelovens § 15. Denne lovregelen bestemmer at avgiftsjusteringen skal kunne gjøres til bestemte tider, innefor bestemte rammer, og oppad til et maksimalt beløp. Hvis partene har avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, gjelder avtalen foran loven. Hvis det ikke er avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, kan bortfester kreve avgiften justert opp i henhold til loven og konsumprisindeksen.

6. Hva nå?
De tre problemstillingene; innløsningsretten, forlengelsesretten og retten til å justere avgiften, må sees i sammenheng. Det som er en rettighet for festerne, må gjenspeiles i bortfesternes rettigheter og vice versa.

Vi er nå den i situasjon at tomtefestelovens regler om innløsning til 40 prosent av tomteverdien eller 30 ganger festeavgiften er satt til side av Høyesterett fordi den er i strid med Grunnlovens § 105 om full erstatning. Stortinget må endre lovregelen slik at den samsvarer med Grunnloven.

Inntil eventuell ny lovendring kommer på plass, vil samtlige domstoler komme til samme avgjørelse som de nye Høyesterettsdommene: at innløsningssummen skal tilsvare 20 ganger oppregulert festeavgift (forutsatt dagens generelle rentenivå).

7. Festetomter som allerede er innløst
En del festetomter er blitt innløst etter 2004-endringene hvor det er brukt lave innløsningssummer. I noen tilfeller har nok bortfestere blitt avspist med for lave summer fordi de solgte til en pris i samsvar med 40 %-regelen som kom inn i tomtefesteloven i 2004 –som Høyesterett nå har underkjent. Dersom disse bortfesterne skulle ønske å stille noen til ansvar for dette tapet, vil nok staten være rette adressat for eventuelle søksmål.

8. Forholdet til Den Europeiske Menneskeretts Konvensjon (EMK)
Det har i sakene for Høyesterett vært prosedert på at innløsningsretten for festere er i strid med EMK. Høyesterett hadde mulighet til å be Den Europeiske Menneskerettighetsdomstol (EMD) om en vurdering, men har bare slått fast at EMK-strid ikke er tilfelle. Hvorvidt noen av sakene forsøkes tatt videre til EMD, gjenstår å se. Vi tør ikke her spå noe om dette eller hvordan utfallet måtte bli, men det er sider ved tomtfeste-instituttet som reiser prinsipielle rettslige problemstillinger som kan tenkes å være i konflikt med EMK.

Publisert 17.10.2007.

Relaterte lenker:
Høyesterett

by

Sameie

I sameier kan det oppstå mange konflikter sameierne i mellom, og for utenforstående tredjemenn kan det være vanskelig å vite hvordan man skal forholde seg til sameiet.
Jusstorget hjelper med en oversikt over lover og regler som regulerer sameier og råd og tips om hva du bør passe på når du eier noe sammen med andre.

Hva er et sameie?
Når to eller flere (personer, selskaper eller andre sammen-slutninger) eier noe sammen, foreligger et sameie. Dette kan f.eks være to søsken som har arvet en hytte sammen, eller to bedrifter som sammen eier en lastebil.

Sameierne har alle den samme rett til å råde over tingen som en eneeier, men med de viktige begrensninger som følger av hensynet til de øvrige eierne og utenforstående.

Når oppstår et sameie?
Vanligvis avtales et sameie mellom partene (sameierne). Men sameie kan også være et resultat av arv eller gave, eller at partenes økonomiske forhold har vært så vevd inn i hverandre at resultatet blir at de eier noe sammen.

Ideell andel
Sameiet kjennetegnes ved at det ikke kan utpekes én fysisk del av sameiet som den enkelte part eier. Den enkelte sameier eier en ideell andel av sameieobjektet.
I et boligsameie eier den enkelte en ideell andel av hele boligen, men har en eksklusiv bruksrett til sin eierseksjon.

Lovgivning
Det er flere lover som regulerer sameier. En viktig spesiallov er eierseksjonsloven , som gjelder sameie av boliger. Boligsameie omtales ikke i denne artikkelen.

For andre typer sameier, er det sameieloven (sl.) som regulerer de fleste juridiske spørsmål.

Sameieloven er fravikelig (deklaratorisk som det kalles på jussfagspråket). Dette innebærer at alt som reguleres i sameieloven kan fravikes ved avtale. Men der hvor intet er avtalt eller forutsetningene klart tilsier noe annet, er det loven som gjelder.

Sameieloven er ikke uttømmende. Det betyr at det er en rekke rettslige spørsmål som kan oppstå som loven ikke gir svar på. Spesielt gjelder dette forholdet mellom sameiet og tredjemenn.

Eierandelens størrelse (sl. §2)
Der hvor partene ikke har avtalt noe annet, eller hvor det ikke er grunn til å anta noe annet, f.eks. hvor A har betalt 25% og B 75% av kjøpesummen, eier alle partene like mye hver i sameiegjenstanden.

Bruk og utnyttelse av sameiegjenstanden (sl. §3)
Hver sameier kan normalt fritt bruke sameiegjenstanden slik den er forutsatt brukt eller til vanlig brukt. Eier partene f.eks. en golfbane sammen, kan alle spille golf der så mye de vil.
Men er sameiegjenstanden et ”knapphetsgode” ,- det er f.eks. så mange golfspillere at det blir for trangt på banen og man ikke blir enige om utnyttelsen, kan den enkelte kun bruke banen i forhold til sin eierandel.

Det er imidlertid ikke bare den opprinnelige bruk av tingen som er tillatt. Samsvarer det med ”tiden og tilhøva” kan bruksmåten endres. F. eks må en sæter som ligger i sameie mellom to gårder kunne utnyttes som fritidsbolig dersom gårdene har sluttet med husdyrhold og gått over til korndrift.

Men retten til opprinnelig og ny bruk begrenses av at denne ikke må være urimelig til skade eller ulempe for de øvrige sameierne.

Sameieloven sier at sameiegjenstanden skal behandles pent (”fara fint”). Det skal sørges for nødvendig rengjøring og opprydding etter bruk.

Vedlikehold (sl. §8)
Den enkelte sameier har krav på at sameiegjenstanden vedlikeholdes på forsvarlig vis. Han kan på egen hånd gjøre det som trengs for å berge den fra skade eller ødeleggelse, men må i den utstrekning det er mulig først samrå seg med de øvrige sameiere.

Den som har satt i gang et slikt nødvendig tiltak, kan kreve å få de utgifter som faller på de øvrige sameiere dekket, og kan også beregne seg en rimelig godtgjørelse for arbeidsinnsatsen.

Fordeling av utgifter og inntekter (sl. §9)
Utgangspunktet er at partenes utgifter og inntekter skal fordeles i forhold til eierandelen.

Men dersom det er utgifter som noen sameiere har mer nytte av enn andre, skal utgiftene fordeles i forhold til den nytte den enkelte sameier har. Her kan det være duket for interessante diskusjoner!

Den enkelte sameiers juridiske rådighet
Den juridiske rådigheten kan også være regulert ved avtale, eller den fremgår av forutsetningene for etablering av sameiet. Dersom f.eks. to familier bygger en hytte sammen, er det rimelig klart at den ene part ikke kan leie bort eller selge sin andel til hvem som helst.

Salg (sl. §10)
Den enkelte sameierpart har som utgangspunkt rett til å avhende (selge eller gi bort) hele eller deler av sin andel til hvem som helst.

Medeierne har imidlertid beskyttelse ved sameielovens regler om forkjøpsrett. (se mer om dette nedenfor)

Unntatt fra dette er sameierettigheter som tilligger en fast eiendom. Dersom det f.eks. til en hytte tilligger en fiskerett i et vann som er sameie, kan denne bare selges sammen med hytta, ikke separat. Men dersom hytta selges, kan ikke de øvrige sameierne protestere mot de nye sameierne.

Delvis salg av sameieparter kan skape problemer for medeierne. Flere berettigede brukere øker belastningen på sameiegjenstanden. Men så lenge selger og de nye sameierne til sammen ikke utnytter sameiegjenstanden mer enn tidligere eier selv hadde rett til før salget, kan de øvrige eiere ikke protestere.

Utleie
Adgangen for en sameier til å leie ut sameiegjenstanden er ikke direkte regulert i loven, men med bakgrunn i ”fra mer til det mindre prinsippet” (kan man avhende, kan man også leie ut) og at en slik adgang er forutsatt i sameielovens § 12, kan det fastslås at en sameier fritt kan leie ut sin andel.

Men også her har de øvrige sameiere en viss beskyttelse ved at de har rett til å tre inn i leiekontrakter som varer i mer enn ett år (§ 12).

Pantsettelse og testamentering av sameieandel
Pantsettelse står det ingen ting om i loven. Men det er utvilsomt at en sameier både kan pantsette og testamentere bort sin ideelle andel av et sameie i samme utstrekning som den kan avhendes.

Sameieravtale
Som man kan se av det ovenstående, bør partene inngå en sameieravtale hvis man ønsker andre løsninger enn de som følger av loven.

Særlig vil det være aktuelt å innskrenke den juridiske rådigheten for den enkelte. Har sameiegjenstanden høy økonomisk eller faktisk betydning for sameierne anbefales det å gå til advokat eller rettshjelper.

Forkjøpsrettigheter (sl. § 12)
Når en eller flere sameiere ønsker å avhende sameieparter har de øvrige sameiere forkjøpsrett.
Forkjøpsretten gjelder dersom parten avhendes til utenforstående og til andre sameiere. Det siste for å kunne forhindre at styrkeforholdet sameierne imellom forrykkes.

Prisen som skal betales er i utgangspunktet det kjøper har betalt for sameieparten. Dersom dette åpenbart er en underpris, skal det betales markedspris ( ”vanlig pris” jfr. lov om løysingsrettar 1994/ 64). Blir man ikke enig om markedsprisen må denne fastsettes ved skjønn, noe som er en tid- og kostnadskrevende affære.

I en sameieavtale bør det derfor reguleres hvordan prisen skal fastsettes, f.eks. av en uavhengig takstmann.

Er det flere som utøver forkjøpsretten, skal eierandelene fordeles i forhold til tidligere eierandel.

Begrensninger i forkjøpsretten
Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende overfor en sameiers nærstående. Som nærstående regnes ektefelle, livsarving (avkom i rett nedstigende linje) og andre husstandsmedlemmer som i de to siste år sammenhengende har tilhørt sameierens husstand.

Reglene om begrensninger i forkjøpsretten kan ikke fravikes ved avtale.

Publisert 23.06.06