Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Boligkjøperforsikring – noe for deg?

Visstnok oppstår det tvister mellom kjøper og selger i forbindelse med omtrent hvert femte salg av fast eiendom. Mange kjøpere blir da fornøyd når de ser at selger har tegnet en eierskifteforsikring. Dette begrepet kan gi uttrykk for at det da er tegnet en forsikring som dekker begge parter, men det er ikke tilfellet! En eierskifteforsikring dekker selgers rettslige ansvar etter avhendingsloven – hverken mer eller mindre – i fem år.

Boligkjøperforsikring
I løpet av det siste året eller så, har det dukket opp en ny type forsikring når det gjelder kjøp av fast eiendom. På samme måte som en eierskifteforsikring dekker selgers rettslige ansvar etter avhendingsloven, vil en boligkjøperforsikring dekke en kjøpers utgifter til å fremme sine rettslige krav etter den samme lov – det vi kaller mangelsbeføyelseskrav. På denne måten fremstår denne forsikringstypen som eierskifteforsikringens motpart.

Det å fremme et krav etter selgers eierskifteforsikring kan bli en traumatisk affære i mange tilfeller. Du vil nesten helt sikkert måtte få bistand fra en profesjonell advokat/ rettshjelper, og i første omgang måtte påregne å betale utgiftene til denne fortløpende. Så snart det er oppstått en tvist, kan du riktignok påregne dekning av egne advokat/ rettshjelperutgifter i henhold til rettshjelpdekningsreglene i innboforsikringen din på de til enhver tid gjeldende vilkår og med fradrag av egenandeler.

Men når er det oppstått en tvist i denne sammenheng?
Fra forsikringsvilkårene i eierskifteforsikringen, vil du se at du må fremme kravet mot selger til dennes eierskifteforsikringsselskap. Og dennes forsikringsselskap krever en masse informasjon og dokumentasjon før det vil ta standpunkt til kravet. Da sier nok ditt eget selskap at det ikke er klarlagt om det er oppstått en tvist før denne avgjørelsen er tatt.

Dette kan muligens diskuteres, og som helt rimelig fremstår det ikke. Det er nokså sikkert at det har det har oppstått en tvist mellom deg og selger! Men selv om eier ikke har tegnet noen eierskifteforsikring, vil vel ditt eget selskap besvare en søknad om rettshjelpdekning da også med at det ikke er oppstått en tvist som er dekket før selger har tatt standpunkt til kravet ditt.

Hvordan finne ut mer om Boligkjøperforsikring – og litt mer om dekningsområdet
Det enkleste, hvis du har tilgang til internett, er å søke på Google eller Kvasir. Det kommer opp en god del informasjon her, også om priser.

Som boligkjøper kan du være berettiget til å fremme krav etter loven i inntil fem år etter at kjøpet ble gjort, selv om du naturligvis må melde krav så snart du oppdager manglene du vil gjøre gjeldende. Uansett salgsform – også i de såkalte ”boligen selges som den er” tilfellene – kan du påberope deg mangler i hvert fall i disse tilfellene:

  • Hvis selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen
  • Hvis selger har holdt tilbake opplysninger av betydning
  • Hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers

Men siden det erfaringsmessig ikke alltid er enkelt å få eierskifteforsikringsselskapet til å akseptere at du faktisk har rett, vil tegning av en kjøperforsikring være et alternativ til å gå til egen advokat utenom de selskapene som har dette tilbudet. Slik var det jo i alle tilfellene inntil denne forsikringsformen ble tilbudt.

Praktisering av boligkjøperforsikringen
Poenget med ordningen er at du raskt skal kunne få bistand til å finne ut om du faktisk har et rettslig krav å melde, enten mot selgers forsikringsselskap eller mot selger hvis en slik forsikring ikke er tegnet, og mot andre som kan ha pådratt seg såkalt profesjonsansvar ved salget – typisk eiendomsmegleren eller takstmannen, og i bekreftende fall til å fremme kravet.
Men det gjenstår kanskje foreløpig å se hvordan selskapet ”ditt” praktiserer det produktet de har solgt til deg. Siden det ikke er enhver mangel ved en eiendom som det kan kreves erstatning for, vil altså ditt selskap foreta denne vurderingen for deg. Og hvis det kommer til at det har du neppe – hva vet du som tross alt er amatøren i dette bildet om den vurderingen ditt eget selskap har gjort er fair?

Selv om det kan se ut som om mange praktiserende advokater ”kjører” slike mangelssaker fordi du har dekning for mesteparten av utgiftene et langt stykke på vei gjennom rettshjelpdekningen, vet jeg ikke annet om dette enn at statistikk om rettslige tvister av denne karakter viser mange tvister. En advokat skal selvfølgelig ikke tilrå at du fremmer krav som har 0 eller liten sjanse til å vinne frem. Så hvis du tar det som utgangspunkt, vil jeg vel kanskje tro at den frittstående advokatens/ rettshjelperens rolle fortsatt har en tydelig plass i bildet – i hvert fall hvis du finner frem til en ryddig type!

Publisert 8.02.2007.

by

Oppreisningserstatning (tort og svie) ved uberettiget avskjed eller usaklig oppsigelse

Den som er oppsagt eller avskjediget kan ha rett til erstatning for ”tort og svie”. Advokat (H) Nicolay Skarning fra Kvale Advokatfirma gir deg en oversik over reglene som gjelder.
Skarning behandler bl.a. vilkårene for å få erstatning, nivået på erstatningen, og skattereglene som gjelder for erstatningsbeløpet.

1. Innledning
Oppreisningserstatning ble tidligere omtalt som ”Tort og Svie” eller ”Tort og Smerte.” Slik erstatning har vi hatt lenge i norsk erstatningsrett. ”Tort” kommer av latin og betyr skade, urett og forulemping.

Tort og svie er den belastning man blir utsatt for. Oppreisningen er den erstatning som skal gi kompensasjon for denne fysiske og psykiske belastningen. Samtidig skal skadevolder få en form for privat ”straff.” Tort og svie er belastning som er vanskelig å måle, i motsetning til den medisinsk skade, som i noen grad kan måles, og som kan gi grunnlag for gradert menerstatning etter skadeerstatningsloven § 3-2.

Vilkår for rett til oppreisningserstatning etter skadeerstatningsloven
§ 3-5 er at skadevolder har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt. Ved ærekrenkelser kreves bare vanlig uaktsomhet, jf lovens § 3-6. Ved uberettigede avskjeder og usaklige oppsigelser foreligger imidlertid ikke noe skyldkrav i det hele tatt, jf Rt 1996 s 1401. Høyesterett uttalte her på s 1405: ” Det er på det rene at erstatning kan idømmes uavhengig av skyld hos arbeidsgiveren, og at erstatningen kan omfatte både økonomisk og ikke økonomisk skade.”

Nedenfor gjennomgås oppreisningserstatning ved uberettiget avskjed og usaklig oppsigelse. Oppreisningserstatning ved diskriminering etter arbeidsmiljøloven § 13-9 behandles ikke her.

2. Nærmere om oppreisningserstatning etter uberettiget avskjed eller usaklig oppsigelse
Oppreisningserstatning etter uberettiget avskjed eller usaklig oppsigelse fastsettes med hjemmel i arbeidsmiljøloven § 15-12 (2) (oppsigelse) og § 15-14 (4) (avskjed). Dette er en videreføring av bestemmelsen om rettsvirkningene av usaklig oppsigelse i arbeidsmiljøloven (1977) § 62 andre ledd og § 66 nr 5. Regelen om billighetserstatning ved usaklig oppsigelse og uberettiget avskjed kom inn ved arbeidervernloven av 1936, videreført i 1956, 1977 og sist i 2005. For avskjedstilfelle forelå allerede praksis for en viss billighetserstatning før dette.
På denne bakgrunn vil forarbeidene til arbeidsmiljøloven § 62, og rettspraksis på grunnlag av bestemmelsen, fortsatt være sentrale rettskilder.

Forarbeidene til § 62 er likevel sparsommelige. I Ot. prp. 41 (1975-76) på side 75 uttales: ” Som det fremgår av paragrafens annet ledd skal erstatningen ikke bare anses som en skadeserstatning, men også som en billighetserstatning hvor ikke økonomiske forhold skal tas i betraktning. Erstatningen kan dermed overstige det økonomiske tap. Dersom arbeidstakeren ikke er særlig å bebreide, må erstatningen i et hvert fall ikke være mindre enn det økonomiske tap han har lidd.”

Det er nok å konstatere usaklig oppsigelse, for å kunne idømme oppreisningserstatning, selv der arbeidsgiver ikke er å bebreide. Dette kan virke overraskende, fordi retten skal legge vekt på arbeidsgivers forhold etter arbeidsmiljøloven § 15-12 (2). Det har imidlertid sammenheng med at retten skal gjøre en helhetsvurdering, og har anledning til å se bort fra at arbeidsgiver er uten skyld. Oppsigelsen kan være krenkende for arbeidstaker selv om arbeidsgiver har gått korrekt frem, og arbeidsgiver har både bevisbyrden og risikoen for at oppsigelsen er saklig. At oppreisningserstatning kan utbetales uten at arbeidsgiver er å bebreide, er for øvrig lagt til grunn bla. i Rt 1996 side 1401, jf også Fanebust side 363.(Arne Fanebust, Oppsigelse i arbeidsforhold, 1995)

Arbeidsmiljøloven § 15-12 (2) lyder slik:
”Arbeidstaker kan kreve erstatning dersom oppsigelsen er i strid med §§ 15-6 til 15-11. Erstatningen fastsettes til det beløp som retten finner rimelig under hensyn til det økonomiske tap, arbeidsgivers og arbeidstakers forhold og omstendighetene for øvrig.”
Retten har etter ordlyden stor frihet til å fastsette erstatningen, og kan endog bestemme å ikke tilkjenne erstatning i det hele tatt. Kanskje arbeidstaker har opptrådt så klanderverdig at han ikke bør tilkjennes erstatning.

Etter bestemmelsen kan retten legge vekt på om det foreligger økonomisk tap, om og hvor mye av dette som skal erstattes. Videre kan arbeidsgivers forhold tas med i vurderingen; Har arbeidsgiver gått unødvendig hardt frem, er saksbehandlingsreglene fulgt, hvordan er arbeidsgivers økonomiske situasjon, med mer. Tilsvarende tas hensyn til forhold hos arbeidstaker; Har arbeidstaker opptrådt korrekt eller kan han bebreides i forbindelse med de forhold oppsigelsen eller avskjeden bygger på. Også etterfølgende opptreden kan komme i betraktning.

Frist for å fremme krav på erstatning etter arbeidsmiljøloven § 15-12 andre ledd er 6 måneder fra oppsigelsen eller avskjeden fant sted, eventuelt fra etterfølgende forhandlingers avslutning, jf § 17-4 (1) og (2).

3. Avgjørelser i Høyesterett
En gjennomgang av sentrale avgjørelser i Høyesterett viser nærmere hva retten tillegger vekt, og hvilke erstatningsnivåer man har lagt seg på. Det er ikke så mange avgjørelser på dette området fra Høyesterett, så veiledning kan også finnes i avgjørelser fra lagmannsrettene og tingrettene. Av plasshensyn gjennomgås bare høyesterettsavgjørelser her.

3.1 Høyesterett avsa dom 30. september 1988 i den såkalte ”Henki”- saken (Rt 1988 s 959). Her gjaldt den en barkeeper med HIV som i realiteten var blitt avskjediget. Høyesterett fant at avskjed var urettmessig og at heller ikke vilkårene for oppsigelse var til stede. Det forelå ikke økonomisk tap, men det ble gitt en oppreisning på 20.000 kr. Det ble vist til at det forelå en ulovlig avskjed og det hadde heller ikke vært grunnlag for oppsigelse. På den annen side hadde arbeidsgiver vært stillet overfor en ny og ukjent situasjon uten paralleller. Høyesterett hadde derfor forståelse for at vurderingen var vanskelig. Videre ble de vist til at virksomheten var innskrenket og gikk med underskudd.

3.2 Høyesterett avsa dom 8. mars 1991 (Rt 1991 s 236) i sak om sykepleier i kommunen som ble sagt opp pga eget forhold, bla at hun skulle ha vansker med å underordne seg. Saken gjaldt bare erstatning, og den ansatte ble tilkjent 170.000 kr for tap og 50.000 kr i oppreisning. Kommunen hadde uhjemlet utestengt sykepleieren, noe som måtte ha kommet som et sjokk på henne. Kommunen var en stor arbeidsgiver og måtte forventes å opptre profesjonelt. Derfor måtte den finne seg i en forholdsvis streng vurdering ved ukorrekt atferd.

3.3 Høyesterett avsa dom 26. august 1992 (Rt 1992 s 1023) i sak som gjaldt flykaptein som hadde innført alkohol i strid med tollbestemmelsene på tjeneste. Han ble avskjediget. Høyesterett fant avskjeden uberettiget men opprettholdt den som oppsigelse. Flykapteinen ble ikke tilkjent full erstatning og fikk ikke oppreisning, i motsetning til hva han hadde fått i lagmannsretten. Høyesterett så hen til at flykapteinen forsettlig hadde overtrådt tolloven og han hadde på forhånd fått beskjed om at dette kunne lede til avskjed. Flykapteinen var øverste sjef på flyet og hadde særlig grunn til å opptre korrekt. Selskapet kunne ikke hefte for de belastende rykter om grunnlaget for avskjeden.

3.4 Høyesterett avsa dom 12. februar 1999 (Rt 1999 s 184) i sak om ansatt ved et sykehjem, som ble avskjediget pga mistanke om tyverier. Avskjeden ble satt til side og kunne heller ikke opprettholdes som oppsigelse. Den ansatte fikk erstatning for lønnstap men ble ikke gitt oppreisning. Høyesterett var i tvil, men viste til at den ansatte hadde begått et naskeri, og dermed fått rettet mistanke om tyverier mot seg. Hun hadde videre nektet for naskeriet på tross av klare bevis og bidro dermed til å få mistanke mot seg.

4. Nivå på oppreisningserstatningen
Nivået på en oppreisningserstatning etter arbeidsmiljøloven § 15-12 (2) må antas å følge nivået på oppreisningserstatning etter skadeerstatningsloven § 3-5. Det er den samme type skade som skal erstattes. Nivået for oppreisningserstatning etter skadeerstatningsloven er ganske lavt. For eksempel har Høyesterett fastsatt nivået til 100.000 kr ved voldtekt (Rt 2005 s 154 og Rt 2003 s 1580). Dette vil i praksis fungere som et tak innen arbeidsretten også, i alle fall for de fleste tilfeller. I skatteloven § 5-10 e) foreligger hjemmel for å gi oppreisningserstatning skattefritt inntil halvannen ganger Grunnbeløpet i Folketrygden (som i 2006 er 62.892). Også de skattemessige forhold vil dermed trekke i retning av at taket for oppreisningserstatning vil være på ca 100.000 kr.

En videre pekepinn om nivået kan man videre få ved å se på ovennevnte Høyesterettsavgjørelser og beregne nåverdien av de erstatninger Høyesterett har utmålt, basert på konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå (ssb.no). I Henki-saken fra 1988 fastsatte Høyesterett oppreisningserstatningen til 20.000 kr, hvilket tilsvarer ca 30.000 kr i januar 2006 (30.065 kr). I Sykepleiersaken fra 1991, ble oppreisningserstatningen fastsatt til 50.000 kr, hvilket i januar 2006 tilsvarer ca 67.000 kr (66.743 kr).

I og med at man i arbeidslivet i de fleste situasjoner vil være langt fra den situasjon som er beskrevet i Rt 2005 s 154 (voldtekt). De fleste tilfeller av oppreisningserstatning må antas å ligge mellom 5000 og 50.000 kroner, selv om noen saker forsvarer høyere beløp.

Nivåene på oppreisningserstatningen vil normalt være høyere i avskjedssakene enn i oppsigelsessakene. En uberettiget avskjed er mer infamerende, skaper mer utrygghet, og er idet hele mer belastende enn en usaklig oppsigelse, og det er sentrale momenter i hvor høy en oppreisningserstatning skal være. På den annen side er det ofte en grunn til at arbeidstaker mottok avskjed. Det vil være med å redusere nivået.

5. Skattemessige forhold
5.1 Skatteloven fritar oppreisningserstatning delvis fra skatteplikt i skatteloven § 5-10 e), som sier at det bare skal svares skatt av:

«erstatning for ikke-økonomisk skade ved usaklig oppsigelse eller urettmessig avskjed, jf. arbeidsmiljøloven § 15-11 og § 15-14, så langt erstatningen overstiger 1 1/2 ganger folketrygdens grunnbeløp. ”

I 2006 er folketrygdens grunnbeløp på 62.892 kr, hvilket betyr at utgangspunktet er at det bare er oppreisningserstatning over 94.338 kr, som det skal svares skatt av. Men dette må bare tas som et utgangspunkt. Det betyr ikke at man i avtale mellom arbeidstaker og arbeidsgiver automatisk kan sette erstatningen til 94.338 kr, og dermed slippe skatt og arbeidsgiveravgift. Tvert imot må oppreisningserstatning fastsettes ut fra det nivå som er lagt til grunn i rettspraksis. Det må være forholdsmessighet mellom krenkelsen og oppreisningserstatningen. Hvis ikke kan oppreisningserstatningen ses som en form for skatteunndragelse.

I Lignings ABC 2005, pkt 2.6. 3 utdyper Skattedirektoratet innholdet i skatteloven § 5-10 e):

” Det er ikke skatteplikt for erstatning for ikke-økonomisk skade ved usaklig oppsigelse, jf. arbeidsmiljøloven av 4. februar 1977 nr. 4 § 62, for beløp inntil 1 1/2 ganger folketrygdens grunnbeløp (1 1/2 G var fra 1. januar til 30. april 2005 kr 88 167, og fra 1. mai 2005 kr 91 049). Tilsvarende gjelder ikke-økonomisk skade ved urettmessig avskjed etter arbeidsmiljøloven § 66. Utbetaling etter arbeidsmiljøloven § 62 og § 66 kan være:

• erstatning (oppreisning) for ikke-økonomisk skade (tort og svie)
• erstatning for varig tap av fremtidig ervervsevne.

Slik utbetaling kan imidlertid også inneholde erstatning for tapt arbeidsvederlag, som vil være skattepliktig i sin helhet.
Når det i en rettskraftig dom er fastsatt størrelsen på erstatningsbeløpet for den ikke-økonomiske skaden, legges det normalt til grunn at denne ikke er skattepliktig for beløp inntil 1 1/2 G. Følger det ikke av dommen hvor stor del av erstatningen som gjelder den ikke-økonomiske skaden, må det foretas en konkret vurdering av hvor mye denne utgjør av det totale erstatningsbeløpet. Tilsvarende gjelder når en rettssak heves som forlikt eller når erstatningsutbetalingen følger av avtale mellom partene. Det er da ikke avgjørende hvilken betegnelse erstatningen er gitt, se Riksskattenemnda i Utv. 2001/208. Det er skattyter som må sannsynliggjøre at grunnlaget for skattefrihet er til stede. Fremtrer det som mest sannsynlig at erstatningen er en avfinnelsessum e.l. for å slutte i jobben, er den skattepliktig i sin helhet. Bevisvurderingen vil omfatte krav om:

• at arbeidsgiver har begått en virkelig krenkelse mot arbeidstaker, og
• forholdsmessigheten mellom krenkelsen og erstatningen for ikke-økonomisk skade.

Ved vurderingen av krenkelsen skal det normalt legges objektive mål til grunn. Krenkelsen kan ligge i selve det at oppsigelsen er usaklig eller i måten oppsigelsen ble gjennomført på. ”

5.2 Tilleggsskatt og tilleggsavgift ved uriktige opplysninger
Dersom oppreisningserstatningen ligger for høyt i forhold til de reelle underliggende forhold, risikerer både arbeidstaker og arbeidsgiver at skattemyndighetene endrer erstatningen til skattepliktig inntekt. Dersom arbeidstaker har gitt uriktige opplysninger risikerer han, i tillegg til ny skatteberegning med forhøyet skattekrav, å få tilleggsskatt på 30 % eller 60 %, jf ligningsloven § 10-2 (tilleggsskatt) og § 10-4 (satser).

Arbeidsgiver risikerer tilsvarende tilleggsavgift på manglende innbetalt arbeidsgiveravgift, jf folketrygdloven § 24-4 tredje ledd, som viser til ligningsloven § 10-2 og § 10-4.

Les om avskjed av arbeidstaker her.

Publisert 2.11.2006.

by

Hold av katt i leilighet – særlig om utekatt

”Hunden er menneskets beste venn”, det er noe vi nærmest fikk inn med morsmelken. Men hundehold i leiligheter fører ofte til problemer, ref. annen artikkel om dette temaet her på Jusstorget. Men hva med kattehold? Huskatter vet vi jo at menneskene har hatt i tusener av år, og de har vært til både nytte og glede for sine eiere. Selv i byene, har kattehold uomtvistelig vært til nytte når det gjelder mus og rotteplager, og er det vel den dag i dag.

Før vi fikk nye bestemmelser om dyrehold i borettslagsloven, husleieloven og eierseksjonsloven, hadde vurderingstemaet rent juridisk gått på om for eksempel et borettslag kunne nedlegge et totalforbud mot dyrehold. Dette syntes faktisk å være mulig med støtte fra domstolene, siden Høyesterett for mange år siden hadde akseptert forbud mot hundehold i husordensreglene. Men ingen regel uten unntak! I 1993 måtte Høyesterett i «Emmelinesaken» ta standpunkt til en sak der eieren hadde en katten «Emmeline» boende i leiligheten sin. Borettslaget hadde innført totalforbud mot dyrehold. Katten var imidlertid vitterlig ikke til plage for naboene. Den ble holdt inne i leiligheten. Borettslaget sa allikevel opp leieforholdet, og saken havnet altså i Høyesterett som en prinsippsak om hold av såkalt ”innekatt”.

Et av argumentene som katteeieren førte til torvs i tillegg til at katten kun var inne og at ingen av naboene hadde noe imot det, var at i en slik situasjon kunne ikke borettslaget blande seg opp i om han hadde et dyr i leiligheten sin. Høyesterett la den gangen til grunn at et borettslag kunne ha bestemmelser som tar sikte på å hindre dyrehold som utilbørlig forstyrrer eller forulemper andre beboere i borettslaget. Selv om Høyesterett ikke sa det eksplisitt, kom det tydelig frem av dommen at det ikke er anledning til å fastsette regler som resulterer i et totalforbud mot ethvert dyrehold. I så fall må det også finnes en dispensasjonsadgang.

Utfallet av Emmelinesaken ble at en innekatt, som etter en nærmere vurdering ikke kan sies å være til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboere, ikke kan nektes holdt med hjemmel i alminnelige husordensregler. Da arbeidet med ny husleielov tok til, ble nok utgangspunktet for nye lovbestemmelser tatt i utfallet av Emmelinedommen, og kanskje en ytterligere liberalisering. Så vi har i dag følgende identiske bestemmelser i borettslagsloven, husleieloven og eierseksjonsloven:

”Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen.”

Jeg har de senere årene fått en rekke henvendelser om tvister vedrørende dyrehold, og med varierende bestemmelser om dette i forskjellige borettslag. Hvis man går igjennom en del borettslags hjemmesider, vil man oppdage at det finnes alt fra kategoriske forbud mot en hver form for dyrehold, (hvilket åpenbart er lovstridig hvis man ikke erkjenner at man må forholde seg til lovebestemmelsen om dyrehold), til nærmere regulering av dyreholdet – det være seg hund eller katt – og til de borettslagene der intet sies om dyrehold, og endelig til de borettslagene som regulerer dyrehold på en positiv måte og derfor sier at dyrehold er tillatt!

Det ville åpenbart ført til større rettferdighet, og vært lettere å behandle disse tvistene, dersom alle borettslagene i boligsamvirkets regi (OBOS og andre) hadde hatt identisk ordlyd når det gjelder dyrehold. Og det å innta ordlyden i loven går naturligvis ikke an slik lovbestemmelsene er utformet. Hva er det lovens ordlyd egentlig betyr? Det kunne med fordel stått følgende: ”Leieren kan holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.” Det er nemlig dette som utvilsomt er lovtekstens innhold.
I en tvistesak om kattehold mellom en katteeier, naboer og et borettslag, skal utgangspunktet tas i hvordan loven skal forstås. I alle boliglovene er det følgelig lagt opp til at før en tvist om kattehold blir avgjort, så må styret foreta en bred interesseavveining av de involverte parters gode og mindre gode argumenter for å tillate eller nekte dyreholdet. Ofte ser man dessverre at borettslaget tilsynelatende overhodet ikke foretar noen interesseavveining. Å si opp en andelseier med borett uten å kunne føre bevis for at pålagt interesseavveining er foretatt, strider mot loven. Å nekte hold av innekatt, er overhodet ikke holdbart om ikke en nabo kan overbevise en domstol om at vedkommende allikevel blir alvorlig plaget, enten på grunn av vedvarende vond lukt eller av et klart tilfelle av allergi mot katt.

Men hva med utekatten? – dette tradisjonelle norske husdyret som gjør nytte for seg og som er til gled for tusener på tusener av norske familier. Vi ser flytende overganger mellom borettslag i utkantstrøk av byene, for eksempel rekkehus beliggende i typiske friluftsområder. Men selv der kan visst utekattene by på så store problemer at hold av disse nektes. Så har vi de typiske ”bakgårdskattene” i sentrale bystrøk – dette må vel bli paralellen til de kattene som ferdes fritt i mer landlige områder. Det er nå engang slik at utekatter kan volde problemer. Derfor anbefaler de forskjellige katteforbund at katter kastreres, eventuelt også steriliseres, samt at de utstyres med ID-merking. De første tiltakene vil føre til mindre revirbygging og derfor mindre lukt. Men selv disse kattene kan være til plage – ofte hører man at de gjør fra seg i sandkasser der barna leker. Det siste er jo ikke mye delikat, men sand i sandkasser blir av andre årsaker fort lite hygienisk uavhengig av kattene, og dessuten kan man jo løse katteproblemet med å dekke til sandkassene om natten.

Det er mulig at utekattproblematikken må helt til Høyesterett den også, for å finne en avgjørelse. Men jeg tror at borettslagene må være seg følgende bevisst: Man kan tydeligvis i henhold til lovens ordlyd innføre forbud mot dyrehold også i nye borettslag som blir etablert hvis man vil tolke loven helt bokstavelig på dette punktet, men borettslagene kan altså ikke ha noe absolutt forbud allikevel! Hvis en beboer har gode grunner for å flytte inn med sin utekatt eller fortsette å la katten være utekatt selv om borettslaget plutselig en dag innfører forbud mot utekatt selv om det har vært tillatt tidligere (slikt skjer!), så plikter styret å foreta den interesseavveiningen jeg kort har nevnt ovenfor. Og da vil det ikke være mislighold av leiekontrakten om man ikke kvitter seg med katten sin. Slike regler kan nok bare gjøres gjeldende for nye innflyttere.

Husk også at (psyko)sosiale årsaker til dyrehold meget vel kan være en meget god grunn! Det kan leses allerede i forarbeidene til disse lovene. Ensomhet, eller behov for den trygghet et dyr kan gi, vil åpenbart kunne være slike gode grunner som loven gir anvisning på, og ikke bare de mer ”klassiske” gode grunnene – for eksempel at en blind person ønsker å flytte inn med sin førerhund. Det er videre på det rene at dersom det er viktig for brukeren å ha dyr, ja da må andre brukere tåle en viss ulempe!

Utekattens ”natur” er slik at den vil vantrives om den blir tvunget til å være inne. Å innføre pålegg om at utekatter plutselig må holdes i bånd ute, er nettopp på grunn av kattens natur, grensende til dyreplageri. Antallet katter kan spille en viss rolle – også hvis det er innekatter. Hvor går grensen? To eller ti? Ingen slike saker er identiske. Men til slutt: Vis hensyn – både som dyreeier, som nabo og som borettslag. Prøv å innse at mennesker og deres behov er forskjellige. Vær menneskelig i de vurderingene som må gjøres fra alle parteres side i disse saken, og vær litt romslige! Da ville mange tvister kunne unngås eller avhjelpes.

Publisert 12.09.06.