Jusstorget

Høyesterett har underkjent flere endringer i tomtefesteloven som gjelder innløsning av festetomter som Grunnlovsstridig. – Hva nå med hytter og hus på festet tomt?

1. Hva er tomtefeste?
Veldig mange av oss har boligen stående på festet grunn. I praksis betyr dette at vi leier eiendommen boligen står på, og må ta med oss boligen når festeavtalen går ut. Vi må sågar ta bort alle ”faste innretninger” vi måtte ha anlagt, samt rydde og fjerne det vi måtte plassert og anlagt på eiendommen. Men, festeavtalenes særegenhet ligger ikke i først og fremst i dette prinsippet. Ryddeplikten følger av de fleste leieforhold, det er dette at festeavtalene strekker seg over svært lang tid, som er det mest spesielle. Grunnen til at festeavtalene er så lange som de er, skyldes naturlig nok at vi snakker om en hytte som ikke kan flyttes til en annen eiendom uten videre. I tillegg har du som hytteeier lagt ned en betydelig sum penger i opparbeidelsen av tomten ellers.

Det eksisterer festeavtaler som startet som leie av kun en råtomt uten bygg, vei, vann og strøm. Kanskje den til og med måtte ryddes for skog og stein, før det kunne oppføres hytte eller hus. For hytteeiere, og andre som har bygget sitt stående på festet eiendom, blir det derfor helt avgjørende at festeavtalen strekker seg over lang tid og at festeavgiften (leieprisen) er forutsigbar, før man setter i gang med et slikt prosjekt.

Faktum er altså at festeren (leietaker) eier selve bygget (hytta eller huset), mens bortfester (utleier) normalt eier grunnen bygget står på. Det kreves ikke rare fantasien for å se at det er duket for uenigheter etter som årene går, og nye generasjonen overtar avtaleforholdet på begge sider.

2. Lovendringene i 2004
Tomtefeste reguleres i en egen lov, tomtefesteloven.
I 2004 ble tomtefesteloven endret både til fordel og ulempe for festerne. Endringene innebar at f.eks en hytteeier fra da av kunne kreve festeavtalen forlenget, ”på ellers like vilkår”, når den gamle løp ut. Men, ikke nok med det, i tillegg skulle man kunne kreve å få kjøpe eiendommen boligen står på. I tillegg bestemte loven at prisen skulle settes tilsvarende 30 ganger årlig festeavgift eller 40 prosent av tomteverdien. Lovgiver mente det måtte skapes balanse i regnestykket, slik at de ved samme lovendring ga bortfesterne rett til justere opp festeavgiftene.

Bakgrunnen for lovendringen i 2004, var at man så at avtaler om festetomter ofte fører til urimelige konsekvenser for begge partene i leieforholdet etter lang tids feste. Bortfesterne låses fast i gamle avtaler, som ikke hadde tatt høyde for at både kroneverdien og tomteverdi endres over tid. Festerne på sin side, begynte å komme i den uunngåelige situasjonen at hytta eller huset måtte rives fordi festeavtalene nærmet seg slutten. Ingen av partene synes dette var særlig tilfredsstillende, og ny lovendring blir etter hvert tvingende.

Lovendringen skulle forsøke å veie bortfesters rett til rimelig avkastning, mot behov for forutsigbarheten til festerne. Når slike motstridende hensyn skal veies mot hverandre, oppstår det vanskelige og uoversiktlige spørsmål. Det at man gikk inn og regulerte allerede eksisterende avtaleforhold, gjorde ikke situasjonen mindre komplisert.

I en serie på tre saker for Høyesterett i høst, har lovendringene fra 2004 blitt vurdert av våre presumptivt beste jurister. De nye reglene i tomtefesteloven har til dels blitt underkjent som grunnlovstridige og de vil derfor ikke bli lagt til grunn av Høyesterett.

For å ta de dårlige nyhetene for festerne først; Høyesterett har slått fast at fester likevel ikke skal kunne kjøpe tomtene til 40 prosent av tomteverdien sånn helt uten videre. Høyesterett har med andre ord sagt at tomtefesteloven strider mot Grunnloven på dette punktet. Høyesterett var heller ikke enig i at innløsningsummen skal settes etter lovens alternative metode, som var å gange festeavgiften med 30. Det er tillatt å bli forvirret.

Poenget er at Høyesterett har tatt en fullstendig gjennomgang av hva som må være riktig ”erstatning” til bortfester når fester tvangsinnløser festetomta. Domstolen har kommet til at summen ikke kan settes sjablongmessig, slik loven bestemmer, men må bestemmes konkret fra sak til sak. Det brukes så atskillig tid på å drøfte seg frem til hvordan erstatningen/prisen skal fastsettes.

For å gjøre en lang historie kort, mente Høyesterett at bortfestere skal ha ”full erstatning”, men heller ikke mer. Grunnloven setter nemlig opp dette som et krav når eiendom blir ”tatt med tvang”. Når fester får lov til å kjøpe tomta selv om bortfester ikke ønsker dette, ser man på dette som tvang og ekspropriasjon – privat sådan.

3. Høyesterett mener bortfester skal ha full erstatning ved tvangsinnløsning

Hva Høyesterett mener er ”full erstatning”
Det må etter Høyesteretts dom, fastsettes en skjønnsmessig pris ut i fra det enkelte festeforhold. Det skal tas hensyn til hva festetomta gir i avkastning for bortfesteren. I tomtefestelovens regel om å gange festeavgiften med 30, er denne tankegangen brukt. Tanken er at prisen bør settes ut i fra hva tomta gir i avkastning for bortfester. Oversatt betyr dette at innløsningsprisen skal fastsettes ut i fra hva en bortfester skal kunne forvente å tjene på en tilsvarende tomt for salg. Eller, hva en kjøper er villig til å betale for den aktuelle hyttetomta med den inntekten festeavgiften gir.

Som ved ekspropriasjon, skal ikke prisen settes uavhengig av at det faktisk er et spesielt tilfelle. Prisen kan derfor ikke være full markedsverdi uavhengig av det faktisk er et festeforhold, men etter en skjønnsom vurdering av det konkrete forholdet alle hensyn tatt i betraktning – som det kan sies på ”jussisk”. Hvis dette er forvirrende, kan det kanskje være beroligende at Høyesterett overlater til Stortinget å sette opp mer praktiske regler, som de forsøkte i 2004, men som de nå altså må gjøre på nytt.

Avkastning, kapitaliseringsverdien, kapitaliseringsfaktoren, eller hva man ønsker å kalle det, vil etter Høyesteretts syn beregnes ved festeavgiften multiplisert med lengden på avtalen. Problemet er at fester er gitt rett til å forlenge avtalene i det uendelige, og i praksis er avtalene nå så godt som tidsubegrenset. Eneste rettighet bortfester har, er innkreving av festeavgift. Høyesteretts oppgave var å vurdere hvilken engangssum som skulle kompensere bortfester for tap av fremtidig tomtefesteavgift.

Høyesterett regnet litt på de forskjellige beregningsmåtene ,og kom til at prisen minimum skal beregnes med en såkalt kapitaliseringsrente tilsvarende renteavkastningen ellers i samfunnet. Høyesterett mener den for tiden er 5 prosent og full erstatning (100 %) vil dermed tilsvare 20 ganger festeavgiften. Høyesterett aksepterte altså ikke ”30-gangeren”, som ble inntatt i loven i 2004.

Det er festeavgiften på innløsningstidspunktet som skal benyttes, og ”kapitaliseringsfaktoren” denne skal ganges opp med, må settes ut i fra hva som er rentenivået på innløsningstidspunktet. Hvis renten i samfunnet generelt stiger, skal også kapitaliseringsverdien økes tilsvarende, og motsatt. Dette er også det matematiske resultatet av en slik beregningsmetode. Innløsningsverdien stiger ved synkende rentenivå og faller ved stigende rentenivå.

4. Reglene om forlengelse av utgåtte festeavtaler står seg
Høyesterett har på den andre side kommet til at du som tomtefester, det være seg om du har hus eller hytte på tomta, har loven på din side hvis du krever å forlenge den utløpte festeavtalen. Du har ikke bare rett til å kreve ny festeavtale, men du skal også kunne kreve at denne avtalen tilsvarer den gamle avtalen på alle punkter.

Bortfester kan derfor ikke kreve at festavgiften skal justeres før ny avtale skrives. Bortfester er henvist til lovens generelle regler om slik justering, som vi går kort igjennom under.

Retten til å kjøpe festetomta gjelder ikke i alle avtaleforhold, og derfor er regelen om rett til å forlenge festeavtalen viktig for disse.

5. Reglene om oppjustering av festeavgiften står seg også
Det tredje forholdet Høyesterett har hatt oppe til vurdering, er dette med at bortfesterne ved lovendringen ble gitt rett til å justere opp festeavgiften for løpende avtaler. Det slås her fast at den lovgitte retten til å justere opp festeavgiften, er innenfor hva lovgiver kan bestemme uten å komme i konflikt med Grunnloven. Sagt med andre ord, bortfesterne kan fortsette å justere festeavgiften opp innenfor de rammene som følger av tomtefestelovens § 15. Denne lovregelen bestemmer at avgiftsjusteringen skal kunne gjøres til bestemte tider, innefor bestemte rammer, og oppad til et maksimalt beløp. Hvis partene har avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, gjelder avtalen foran loven. Hvis det ikke er avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, kan bortfester kreve avgiften justert opp i henhold til loven og konsumprisindeksen.

6. Hva nå?
De tre problemstillingene; innløsningsretten, forlengelsesretten og retten til å justere avgiften, må sees i sammenheng. Det som er en rettighet for festerne, må gjenspeiles i bortfesternes rettigheter og vice versa.

Vi er nå den i situasjon at tomtefestelovens regler om innløsning til 40 prosent av tomteverdien eller 30 ganger festeavgiften er satt til side av Høyesterett fordi den er i strid med Grunnlovens § 105 om full erstatning. Stortinget må endre lovregelen slik at den samsvarer med Grunnloven.

Inntil eventuell ny lovendring kommer på plass, vil samtlige domstoler komme til samme avgjørelse som de nye Høyesterettsdommene: at innløsningssummen skal tilsvare 20 ganger oppregulert festeavgift (forutsatt dagens generelle rentenivå).

7. Festetomter som allerede er innløst
En del festetomter er blitt innløst etter 2004-endringene hvor det er brukt lave innløsningssummer. I noen tilfeller har nok bortfestere blitt avspist med for lave summer fordi de solgte til en pris i samsvar med 40 %-regelen som kom inn i tomtefesteloven i 2004 –som Høyesterett nå har underkjent. Dersom disse bortfesterne skulle ønske å stille noen til ansvar for dette tapet, vil nok staten være rette adressat for eventuelle søksmål.

8. Forholdet til Den Europeiske Menneskeretts Konvensjon (EMK)
Det har i sakene for Høyesterett vært prosedert på at innløsningsretten for festere er i strid med EMK. Høyesterett hadde mulighet til å be Den Europeiske Menneskerettighetsdomstol (EMD) om en vurdering, men har bare slått fast at EMK-strid ikke er tilfelle. Hvorvidt noen av sakene forsøkes tatt videre til EMD, gjenstår å se. Vi tør ikke her spå noe om dette eller hvordan utfallet måtte bli, men det er sider ved tomtfeste-instituttet som reiser prinsipielle rettslige problemstillinger som kan tenkes å være i konflikt med EMK.

Publisert 17.10.2007.

Relaterte lenker:
Høyesterett