Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Tomtefesteloven – en oversikt

Tomtefesteloven – en oversikt

Mange bor i hus på festet grunn. Dette betyr at at de ikke eier, men leier grunnen huset står på.
Her får du en oversikt over reglene i tomtefesteloven som trådte i kraft 1. januar 2002. Loven danner rammene for festeavtaler mellom bortfester (utleier) og fester (leietaker).

1. Innledning
Tomtefesteloven  gjelder for leie av grunn til hus som festeren har eller får på tomten. I dagligtale brukes ofte ordet «bygsling» istedenfor tomtefeste. Dette er en svært utbredt kontraktsform med lange tradisjoner i vårt land. Man regner med at det er 250.000 festeforhold i hele landet, altså i overkant av 10% av landets eiendommer. Nærmere halvparten av disse tomtene er til boliger, og ca. en tredjedel til fritidseiendommer. Det er også mange festeforhold til næringsbygg.

Utenfor tomtefesteloven faller bl.a. leie av grunn til opplagsplass og friareal – det er først når festeren skal ha bygg på grunnen at loven gjelder.

Loven kommer til anvendelse enten festeforholdet gjelder en avgrenset tomt eller bare en rett til å sette opp hus på annen manns grunn (punktfeste).

For festeren er tomtefeste gunstig fordi han ikke får kapitalutlegg til kjøp av tomt. For bortfesteren gir festeforholdet en fast inntekt.

Den nye loven gjelder også eldre festeforhold.
Lovgiver fant at loven ikke ville være i strid med grunnlovens forbud mot å gi loven tilbakevirkende kraft. I mange bestemmelser i loven er det tatt med forskjellige regler etter når festeavtalen er inngått. Festeavtaler som inngås under den nye lovens herredømme, kalles nye festeforhold. Hvis festeavtalen er inngått før den nye loven trådte i kraft, men forlenges etter dette tidspunkt, skal festeavtalen ses på som inngått etter at den nye loven har trådt i kraft.

For gamle festeavtaler inngått før den tidligere tomtefestelov, (1975 – loven) gjelder en del særregler som det vil føre for langt å komme inn på her. Det vises til lovens § 2, siste ledd.

Når man leser loven, må man ikke bare være oppmerksom på de tidsmessige avgrensninger som er nevnt ovenfor, men også på at loven har forskjellige regler alt etter hvilket formål festeavtalen gjelder: bolig, fritidshus og andre festeforhold. Både for boliger og fritidshus har lovgiveren gått enda lenger enn før i retning av beskytte festeren, men aller lengst har man gått når det gjelder boliger: Her ser lovgiveren det slik at bortfeste så langt som mulig skal likestilles med en permanent avhendelse av grunnen.

Den nye loven kan som hovedregel ikke fravikes ved avtale.

2. Festeavtalen
Festeavtalen skal fremdeles inngås skriftlig. I avtalen skal det opplyses om det gjelder bolig, fritidshus eller tomt til annet formål, og tomteverdien skal opplyses.

Også en muntlig avtale er bindende. Men det er selvsagt vanskelig å føre bevis for at avtale er inngått, og den kan heller ikke tinglyses.
I en muntlig avtale vil partene bli regnet for å ha bundet seg i forhold til hverandre når det er betalt vederlag for festet, eller når festeren har tatt tomten i bruk uten protest fra bortfesteren. Hver av partene har i så fall krav på å få avtalen satt opp skriftlig.

Avtale om at festeren skal gi lån til bortfesteren eller betale ham et engangsbeløp ved festeforholdets start, er ikke bindende for festeren. Unntak gjelder imidlertid om det dreier seg om betaling for bortfesters investeringer i eiendommen.

3. Festetid (tfl. kap. 2)
Nye festeavtaler til boligtomter skal som nevnt omtrent likestilles med avhendelse, og derfor er det i lovens § 7 fastsatt at slike avtaler gjelder til de blir sagt opp av festeren eller festeren innløser tomten. For fritidshus gjelder festeavtalen til festeren eventuelt sier den opp.

Er festeavtalen inngått etter 1975, men før loven begynner å gjelde, skal festeavtalen være 80 år hvis det ikke er avtalt lengre tid eller avtalen har regler om innløsning eller oppsigelse fra festerens side.

Er festeavtalen fra før 1976, gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.

Festeavtaler til annet enn bolig og fritidshus gjelder uten tidsbegrensning, men på oppsigelse med lik rett for begge parter. For festeavtaler inngått etter 1975 vedrørende tomt til fabrikk eller forretningsbygg, gjelder imidlertid en festetid på 80 år om ikke annet er avtalt.

I tilfelle oppsigelse er oppsigelsesfristen 2 år, hvis ikke annet følger av det som er avtalt.
Det kan ikke lenger inngås avtaler om feste på festerens livstid. For festeavtaler på åremål gjelder endel spesielle regler.

4. Festeavgift (tfl. kap. 3)
Både førstegangs fastsettelse av festeavgift og senere forhøyelse av festeavgiften byr på mange spørsmål, og er behandlet i en egen artikkel her på Jusstorget. (Red.anm: Artikkelen er midlertidig fjernet p.g.a. manglende oppdatering) Her skal imidlertid hovedregelen i den nye loven nevnes: det kan ikke avtales eller kreves en festeavgift som er urimelig høy i forhold til det som vanligvis betales på stedet ved nye fester av lignende tomter på lignende avtalevilkår.

Stortinget mente at man her i den nye loven har fått en klarere regel enn man hadde i den gamle. Det kan nok være et spørsmål om det holder stikk. Under enhver omstendighet kan man regne med at festeavgiften som før vil bli fastsatt til en rimelig avkastning av tomtens verdi, under hensyntagen til rentenivået, slik som i dag.

Den nye lovens hovedregel om regulering av festeavgift er indeksregulering, og denne måten skal benyttes om partene ikke helt klart har avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller reguleres på annen måte. Avgiftsregulering kan nå skje hvert 10. år om ikke annet er avtalt. Det kan imidlertid ikke fastsettes at reguleringen skal skje oftere enn hvert år. Det er en vesentlig forbedring av bortfesterens rettigheter i forhold til gjeldende lov, at det nå kan avtales regulering oftere enn hvert 10. år. Krav på forhøyelse av avgiften kan bare gjøres gjeldende for fremtidige terminer. Som hittil kan kongen (regjeringen) fastsette multiplikatorer til bruk ved indeksregulering av festeavgiften.

Skal festeavgiften reguleres på annet vis enn ved indeksregulering, og blir partene ikke enige, skjer avgjørelsen ved rettslig skjønn.

Om ikke annet er avtalt kan bortfesteren kreve at festeavgiften betales på forskudd for ett år om gangen. Bortfesteren har panterett i festeretten med bygninger for skyldig festeavgift for de siste tre år.

5. Råderett over festet tomt (tfl. kap. 4)
Ved feste av tomt til bolig- og fritidshus har festeren samme fysiske råderett over festetomten som en eier, medmindre annet er avtalt. Dette gjelder likevel bare bruk innenfor festeformålet; annen type utnyttelse hører under bortfesteren. Loven har fått nye regler om at festeren i en viss utstrekning kan kreve at trær som er til ulempe fjernes, mens han på den annen side kan motsette seg hugst av trær som bør bli stående for trivselens skyld. Dette gjelder også ved punktfeste innenfor et område som tilsvarer en vanlig hustomt.

Tomt som festes bort til annet enn bolig- og fritidshus, kan festeren bruke i samsvar med festeavtalens formål, men ikke til urimelig skade eller ulempe for bruken av tomten etter festetidens utløp.
Som før har festeren rett til å overdra festeretten. Har bortfesteren tatt forbehold om forkjøpsrett, er bl.a. festerens nærmeste familie beskyttet. Har bortfesteren forbeholdt seg å godkjenne kjøperen om festet blir overdratt, kan han ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

Som før kan festeren vanligvis pantsette festeretten med bebyggelse.

6. Mislighold (tfl. kap. 5)
Den nye loven inneholder detaljerte bestemmelser om betalingsmislighold og mangler ved tomten. Under slike forhold kan den krenkede part ha hevningsrett, erstatningskrav, krav på prisavslag eller at mangler rettes. Tilsvarende gjelder for rettsmangler, f.eks. når festeren ikke får den råderetten over tomten han skal ha p.g.a. rettsmangler på bortfesterens side.

Ved vesentlig mislighold fra festerens side kan bortfesteren heve festeavtalen om ikke annet følger av avtalen. Etter at festeren har bygget hus på tomt som er festet bort til bolig eller fritidshus, kan bortfesteren ikke heve avtalen p.g.a. forsinket betaling av festeavgift. Det samme gjelder i andre festeforhold når tomten er festet bort for 99 år eller mer.

Den som vil gjøre misligholdsvirkninger gjeldende, må reklamere innen rimelig tid etter at parten fikk grunn til å gjøre misligholdet gjeldende.

7. Innløsning og forlengelse (tfl. kap. 6)
Også disse reglene er meget omfattende i den nye loven. Reglene er nylig endret, oge behandles i artikkelen «Tomtefeste; avgiftsregulering og innløsning- nye regler» Med «innløsning» menes festerens rett til å kjøpe tomten. Slik rett kan han ha selv om det ikke er avtalt.

Loven gir fester av tomt til bolig- og fritidsformål en meget vidtgående rett til innløsning. Festeren har nå rett til å innløse festetomten når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt. Om festeavtalen inneholder et forbud mot innløsning, vil avtalen være satt til side ved disse reglene. Hvis retten til innløsning ikke gjøres gjeldende når det er gått 30 år, er det mulighet for å gjøre den gjeldende igjen hvert tiende år, eller når festetiden er ute. Dette kan likevel bare skje på bestemte tidspunkter, med 10 års mellomrom. Som nevnt foran, gjelder under enhver omstendighet slike festeavtaler meget lenge.

Festerens innløsning av tomten er en form for privat ekspropriasjon. Bortfesteren skal derfor holdes skadesløs, jfr. prinsippet om full erstatning i Grunnlovens § 105. Lovens § 36 inneholder nærmere regler om dette.

8. Avvikling av festeforholdet (tfl. kap. 7)
I likhet med den tidligere lov, skal festeren som hovedregel rydde tomten ved festeforholdets avslutning. Hvis dette vil medføre at verdier spilles i utrengsmål, kan imidlertid både festeren og bortfesteren kreve at bortfesteren overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag. Er det bortfesteren som krever overtagelse, skal verdien av bebyggelsen fastsettes til hva det ville koste å oppføre tilsvarende bebyggelse på overtagelsestidspunktet med fradrag for slit og elde. Er det festeren som krever at bortfesteren overtar bebyggelsen, skal vederlaget settes til den verdi bebyggelsen har for bortfesteren.

Festeren kan i alle fall kreve en rimelig godtgjørelse for verdiøkning han har tilført tomten.

Blir partene ikke enige, avgjøres verdsettelsen ved rettslig skjønn.

Publisert 08.06.01.
Oppdatert pr. 01.11.04.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Vurderer du å bortfeste, bygge eller kjøpe hus på festet grunn, anbefaler vi at du kontakter advokat eller rettshjelper for å få klarlagt hva festeavtalen egentlig innebærer.
Advokaten eller rettshjelperen finner du her på Jusstorget.

Tomtefesterforbundet i Norge
Den som fester tomt i Norge har sin egen interesseforening. Hjemmesiden deres finner du ved å klikke her.
(Red.)

by

Arbeidsutleie

Arbeidsutleie

Det er ikke lenger noe generelt forbud mot arbeidsutleie. Men fortsatt er det en del regler å forholde seg til som begrenser adgangen til utleie og innleie av arbeidskraft.

Her får du en oversikt over regelverket.

NB! Denne artikkelen er ikke oppdatert ihht. den nye arbeidmiljøloven, men i realiteten er reglene i den nye loven i stor grad like de som omtales her.

1. Hovedansvaret er flyttet til innleier
Tidligere lå hovedansvaret vedrørende utleiebestemmelsene først og fremst på utleier av arbeidskraft, ikke minst fordi sanksjonene var rettet mot utleier. På tross av det generelle forbud mot arbeidsutleie, var det på visse vilkår mulig for utleier å søke dispensasjon fra forbudet. Det var adgang til å gi generell dispensasjon for et bestemt antall personer, innenfor bestemte stillingskategorier og i et bestemt tidsrom. Dessuten kunne man få innvilget individuell dispensasjon for et konkret oppdrag/person.

De nye bestemmelsene i arbeidsmiljølovens kap. 11 B 
(§§ 55 K og L) innebærer at begrensningene og sanksjonsmulighetene i hovedsak er lagt på innleier av arbeidskraft.

2. Utleiefirmaets formål og formelle krav til utleier

2.1 Betydningen av utleiefirmaets formål
Det er foretatt et skille i de nye reglene om arbeidsleie mellom følgende to kategorier firma;

  •  firma som har til formål å drive utleie og
  •  firma som ikke har et slikt formål.

Det er langt større adgang til å leie inn arbeidstakere fra firma som ikke har utleieformål. Dette vil bli nærmere redegjort for nedenfor.

2.2 Formelle krav til utleiefirmaet
Det formelle krav til firma som har til formål å drive utleie er at det enten må være registrert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, eller stille garanti fra bank eller forsikringsselskap tilsvarende de egenkapitalkrav som gjelder for aksjeselskap.
Uavhengig av firmaets formål må alle virksomheter som driver med utleie dessuten overholde følgende betingelser :

  • Utleier kan ikke forby arbeidstaker å ta arbeid direkte hos innleier når leieforholdet er avsluttet
  • Det er forbudt å leie ut en arbeidstaker til en av arbeidstakerens tidligere arbeidsgivere før det har gått seks måneder siden arbeidstakeren sluttet hos denne
  • Det er forbudt å ta betalt av arbeidstakeren for utleietjenester

2.3 Firma som har til formål å drive utleie
Det er arbeidsmiljølovens § 55 K som omhandler innleie fra denne typen firma. Hovedregelen er at innleie fra slikt firma bare er tillatt i samme grad som man har anledning til å ansette arbeidstakere midlertidig. Dersom innleiefirmaet er bundet av tariffavtale kan denne begrensningen fravikes i avtale mellom tillitsvalgte hos innleier (som representerer et flertall av den arbeidskategorien innleien gjelder) og innleiebedriften. Avtalen må være skriftlig.

Det er ingen innleiebegrensninger i forhold til hvilke arbeidstakergrupper det er tale om, men departementet kan forby innleie for visse arbeidstakergrupper hvis viktige samfunnshensyn tilsier det.

2.4 Firma som ikke har til formål å drive utleie
Reglene om innleie fra denne typen firma finner vi i arbeidsmiljølovens § 55 L. Følgende vilkår må innfris for at et firma skal komme i denne kategorien:

  • utleie må skje innenfor samme fagområde som utleiefirmaets hovedbeskjeftigelse
  • antall personer som leies ut må ikke utgjøre mer enn 50% av fast tilsatte hos utleier

Den grunnleggende forutsetning for innleie er at arbeidstaker som omfattes er fast ansatt hos utleiefirmaet.

Hvis ovennevnte vilkår er innfridd og de innleide ikke utgjør mer enn 10% av innleiers ansatte totalt, og innleieavtalen gjelder for et kortere tidsrom enn ett år, står arbeidsgiver fritt til å leie inn arbeidstakere. Før innleie besluttes skal arbeidsgiver drøfte dette med tillitsvalgte for den arbeidskategori innleien gjelder. Det kreves ikke aksept fra tillitsvalgte.

Dersom de innleide utgjør mer enn 10% av innleiers ansatte totalt (gjelder ikke dersom det er færre ansatte enn 3), og avtalene har en varighet ut over ett år, må arbeidsgiver i tillegg sørge for å få en avtale med de tillitsvalgte for at innleie skal være tillatt. Avtalekravet gjelder allikevel ikke for innleie innad i et konsern.

3. Konsekvenser av innleie i strid med reglene
Dersom reglene om innleie brytes rettes sanksjonene seg i første omgang mot innleier. Den ansatte har krav på forhandlingsmøte i henhold til arbeidsmiljøloven. Dersom domstolen finner at innleie har skjedd i strid med reglene kan det avsies dom på at arbeidstakeren er fast ansatt hos innleier.

4. Formidling av arbeidskraft
Forbudet mot privat arbeidsformidling er opphevet og privat utleie er derfor tillatt forutsatt at firmaet fyller visse organisatoriske krav. De organisatoriske krav er sammenfallende med kravene til et firma som har til formål å drive utleie. Det er ikke tillatt å ta betalt av arbeidssøker for formidlingstjenesten.

5. EU-rettslig arbeid med regler om midlertidig arbeidskraft
Arbeidsgiverne og arbeidstakernes organisasjoner i EU har startet forhandlinger om såkalte «Private employment agencies» ( PEA). Dersom partene lykkes med å finne en løsning på saken kan denne bli godkjent på det europeiske arbeidsmarked som lov og avtale gjennom såkalt «forhandlet lovgivning». Dersom partene ikke når frem til en løsning vil ventelig de politiske organer i EU overta prosessen. Vi må derfor påregne at det vil komme felles spilleregler for innleie av arbeidskraft i hele EU , og at disse reglene også vil få betydning for Norge som EØS-medlem.

Publisert 14.06.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

by

Selgers ansvar ved salg av eiendom »som den er»

De fleste hus og leiligheter som selges brukt, selges «som de er», – d.v.s. at selger fraskriver seg alle feil og mangler ved eiendommen overfor kjøper.
Men hvor langt går egentlig denne ansvarsfraskrivelsen?
I denne artikkelen får du vite mer om reglene som regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter når fast eiendom selges «som den er», «as is klausul» eller med lignende forbehold.

1. Innledning
Avhendingsloven § 3-9 regulerer selgers ansvar for feil og mangler ved eiendommen i de tilfeller hvor eiendommen er solgt med klausulen «som den er», «som besiktiget» eller med lignende alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

I prinsippet vil en eiendom som er solgt slike forbehold ikke kunne ha mangler.
Dette fordi forbeholdet innebærer at eiendommen etter avtalen skal være i den stand den er, og det vil den alltid være. Det vil i utgangspunktet kun være i de tilfeller hvor eiendommen forandrer seg i negativ retning i tidsrommet mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen at eiendommen kan være mangelfull. Dette da klausulen peker på tilstanden på avtaletidspunktet, mens mangelsvurderingen etter loven skal foretas ved bruksovertakelsen.

Formålet med avhendingsloven § 3-9 er å begrense konsekvensene av at selger har tatt et alminnelige forbehold om eiendommens tilstand. § 3-9 sier at eiendommen til tross for forbeholdet vil være mangelfull i enkelte tilfeller.

I det videre vil jeg først redegjøre for i hvilke tilfeller mangler kan foreligger til tross for «som besiktiget» klausulen. Deretter vil jeg si noe om bruken av slike klausuler i praksis.

2. Når foreligger det en mangel når en eiendom er solgt «som besiktiget»?
2.1. Generelt om avhendingsloven § 3-9.
Avhendingsloven § 3-9 bestemmer at en eiendom til tross for en «som besiktiget» klausul er mangelfull i følgende tilfeller:
– Dersom det følger av avhendingsloven § 3-7
– Dersom det følger av avhendingsloven § 3-8
– Dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig

Når det gjelder avhendingsloven § 3-7 og 3-8, omhandler disse selgers opplysningsplikt og selgers ansvar for feilaktige opplysninger.

Forenklet kan vi derfor si at kjøper kan gjøre mangelsansvar gjeldende overfor selger til tross for klausulen, dersom selger har gitt feil opplysninger om eiendommen, ikke overholdt sin opplysningsplikt eller dersom eiendommen er i en svært dårlig forfatning.

2.2. Avhendingsloven § 3-7
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-7 er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-7 regulerer selgers opplysningsplikt. Bestemmelsen oppstiller en plikt for selger til å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen. Denne plikten bortfaller ikke selv om eiendommen selges med et generelt forbehold om tilstanden.

Det kjøper har plikt til å gi opplysninger om, er negative omstendigheter ved eiendommen som selgeren er kjent med eller som han måtte være kjent med på salgstidspunktet. Omstendigheter kan være så mangt, og er ikke begrenset til alminnelige feil og mangler. Også uheldige naboforhold, flomfare og at bygningen er selvbygget m.v. rammes av bestemmelsen.

En forutsetning for at kjøper kan påberope manglende opplysninger er at man kan gå utfra at de har virket inn på avtalen.
Dersom kjøper ville kjøpt eiendommen til samme pris selv om opplysningene var gitt, kan han ikke påberope seg de manglende opplysningene som mangler, og for eksempel kreve prisavslag.

Ved eiendomshandel vil kjøper vanligvis i større eller mindre grad foreta en undersøkelse av eiendommen før kontrakten underskrives.
Enkelte kjøpere foretar en grundig undersøkelse med bistand av en fagkyndig, mens andre ikke gjøre noe annet enn å gå på visning før kontrakt underskrives. På grunn av den måten brukte boliger i dag selges på, med budrunder med korte akseptfrister og mange interessenter, er det nok mest vanlig at en eiendomskjøper kun går på visninger en eller to ganger før kontrakten underskrives.

Det er viktig å understreke at avhendingsloven ikke oppstiller noen plikt for kjøper til å undersøke eiendommen før kjøpekontrakt inngås. Derimot har kjøper rett til å foreta undersøkelse, og han bør gjøre dette dersom selger oppfordrer ham til det. Dersom kjøper foretar en undersøkelse, eller lar vær å gjøre dette etter en oppfordring fra selger, vil han ikke ha rett til å gjøre gjeldene som mangel noe han oppdaget eller burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Denne reglen følger av avhendingsloven § 3-10 andre ledd. For øvrig kan kjøper heller ikke påberope seg forhold han kjente til eller måtte kjenne til på det tidspunkt kontakten ble inngått. Det siste gjelder selv om kjøper ikke har foretatt noen undersøkelse av eiendommen.

Et praktisk tilfelle er at selger holder tilbake opplysninger om omstendigheter ved eiendommen, samtidig som kjøper burde ha oppdaget disse omstendighetene på visning og/eller ved undersøkelse av eiendommen. I disse tilfellene sier man ofte at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette innebærer at selger ikke går fri ved å vise til at kjøper burde ha oppdaget omstendighetene, dersom han selv kjente til disse omstendigheten og ikke opplyste om dem forut for avtaleinngåelsen. Denne reglen er nedfelt i avhendingsloven § 3-10 tredje ledd.

2.3. Avhendingsloven § 3-8.
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-8 er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-8 regulerer konsekvensene av at selger gir uriktig opplysninger om eiendommen til kjøper. Bestemmelsen sier enkelt og greit at de opplysninger som blir gitt av selger skal være riktige. Blir det gitt positivt feilaktige opplysninger om omstendigheter ved eiendommen, foreligger det en mangel. En forutsetning er dog at opplysningene har virket inn på avtalen, og at de ikke i tide er rettet opp på en tydelig måte.

Det er viktig å understreke at dette er en objektiv regel. Dersom selger gir feilaktige opplysninger om eiendommen uten å vite dette, og uten at han kan bebreides for at han ikke har kunnskap om mangelen, foreligger det likevel brudd på § 3-8. Det er like viktig å understreke at de opplysninger som fremkommer av salgsoppgaver, opplysningsskjemaer, takster og lignende også skal være korrekte.

Et praktisk tilfelle når det gjelder sistnevnte er at en takstmann har gjort en feil, og at takstdokumentene gir uriktig opplysninger om eiendommen. I disse tilfellene vil selger bli identifisert med takstmannen, og således være ansvarlig overfor kjøper for at opplysningene i taksten ikke er riktig. Noe annet er at selger i disse tilfellene vil kunne gå til regress-søksmål mot takstmannen, dersom han blir holdt ansvarlig overfor kjøper.

I den senere tid er det blitt mer og mer vanlig å tegne eierskifteforsikring ved salg av fast eiendom. For å tegne en slik forsikring må man fylle ut et såkalt opplysningsskjema eller en egenoppgave. Dette opplysningsskjema/ egenoppgaven vil bli fremlagt for kjøper, og normalt være et av vedleggene til kjøpekontrakten. Dette innebærer at selger er ansvarlig for de opplysningene som fremgår av opplysningsskjemaet. Det er dermed svært viktig for selger å være nøye ved utfyllingen av disse skjemaene.

2.4. «Vesentlig dårligere stand» – avhendingsloven § 3-9 siste punktum.
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-9 siste punktum er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelig forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-9 bestemmer at eiendommen er mangelfull dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til forvente utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Dette reglen innebærer at eiendommen til tross for at det er tatt et generelt forbehold, og for så vidt også til tross for at det verken er holdt tilbake opplysninger eller gitt positivt feilaktige opplysninger, kan være mangelfull.

Ved vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, vil en rekke momenter være relevante. Det skal foretas en bred skjønnsmessig vurdering.

Loven nevner kjøpesummen som et moment ved vesentlighetsvurderingen. Det er på det rene at kjøpesummen er et viktig moment. I domspraksis har vi sett at domstolene ved enkelte anledninger ser hva utbedringskostnadene for manglene er og sammenligner disse med kjøpesummen. Dersom utbedringskostnadene tilsvarer 3-5% av kjøpesummen har domstolene konkludert med at forholdet er vesentlig, og at det foreligger en mangel.

Også andre forhold spiller inn. Eksempler kan være byggets alder, kjøpers berettigede forventinger og hvilke opplysninger som er gitt.

3. Reklamasjonsfrist
Dersom kjøper vil påberope seg en mangel ved eiendommen, må dette gjøres (sitat) «innan rimeleg tid» etter at mangelen er oppdaget eller den burde vært oppdaget. I såfall skal selger ha melding om at mangelen gjøres gjeldende, og hva slags mangel det dreier seg om.

Det er imidlertid en endelig reklamasjonsfrist på 5 år.
Etter dette tidspunkt kan kjøper ikke påberope seg en mangel, selv om dette har skjedd innen rimelig tid etter mangelen ble oppdaget. 5 år er lang tid, og det hører vel med til sjeldenhetene at mangler ikke blir oppdaget før etter 5 år.
Men denne regelen er heller ikke uten unntak: Dersom (sitat) «seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru» kan han likevel ikke gjøre gjeldende at kjøper har reklamert for sent.

4. Bruken av «som besiktiget klausuler» i praksis
Stort sett alle brukte eiendommer som selges i dag, blir solgt med en «som besiktiget» klausul, og med henvisning til avhendingsloven § 3-9.
Dette innebærer at «som besiktiget» forbehold er blitt hovedreglen i praksis. Man må anta at grunnen til dette er at samtlige eiendomsmeglere i dag benytter klausulen i sine standardkontrakter for salg av brukte eiendommer. Det er således stort sett bare ved kjøp av nybygg at klausulen ikke benyttes.

Avhendingsloven § 3-9 er også hyppig til behandling for domstolene. En av grunnen til dette er at det ofte er vanskelig å avgjøre om det foreligger en mangel eller ikke. I mange tilfeller blir det et spørsmål om hvilke opplysninger som er gitt av selger, og en vurdering av hva kjøper selv burde oppdaget og hvilke forventinger han kunne ha.

Mange tvister etter kjøp av fast eiendom kunne åpenbart vært unngått dersom selgerne hadde vært mer nøye med de opplysninger som blir gitt. Man bør være kritisk til opplysninger som fremgår av salgsoppgaver, takster og egenoppgaver. Selger må gå grundig gjennom disse dokumentene før salg, og forsikre seg om at de er riktige og fullstendige. Videre er det viktig at selger oppgir alle negative omstendigheter han kjenner til ved eiendommen. Opplysninger som blir gitt av selger til kjøper bør komme skriftlig til uttrykk, og aller helst bør de inntas i kjøpekontrakten.

Publisert 01.06.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Kontrakter til nedlasting:
Du kan laste ned kjøpekontrakter for kjøp og salg av enebolig, leilighet og rekkehus hos AdvokatOnline. Du må kjøpe abonnement, men da har du også tilgang alle de andre nyttige blankettene og dokumentene hos AdvokatOnline.

Relaterte lenker:
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester
Om reglene som regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter når fast eiendom selges «som den er» eller med lignende forbehold.