Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Betaling av leie, forskuddsbetaling, depositum m.m.

I denne artikkelen behandler advokat Landmark blant annet husleielovens bestemmelser om betaling av leie, leiefastsettelse, forskuddsbetaling, forfallstid, depositum og garanti.

Innledning
Den «nye» husleieloven trådte i kraft 1. januar 2000. Lovens kapittel 3 inneholder bestemmelser om leie og andre ytelser. Loven innebærer innskrenkninger i adgangen til å avtale depositum/garanti. Utleierens rett til å dekke utgifter til rydding og rengjøring fra depositumskonto, uten leierens medunderskrift, er opphevet.
Videre er det begrensninger med hensyn til forskuddsbetaling av leie. Adgangen til å opprette obligasjonsleieforhold (leierett mot lån) er opphevet. Dessuten møter utleier et forbud mot økonomiske tilleggsytelser.
Om den nye lovens gyldighet for eldre leieforhold, se egen artikkel.

Adgangen til å avtale noe annet enn det som følger av lovens § 1-2
Husleieloven skiller mellom bolig og lokale. Det følger av § 1-2 andre ledd at bestemmelsene i kapittel 3, som vi skal omtale her, kan fravikes ved avtale når det dreier seg om utleie av næringslokaler. For utleie av bolig vil loven gå foran en avtale som avviker fra lovens regler til skade for leieren, dersom loven ikke uttrykkelig legger opp til avtalefrihet. Det er derfor av betydning å vite hva loven mener med «bolig» og «lokale». I lovens § 1-1 femte ledd er det bestemt at «bolig» er husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Alt annet husrom regnes som «lokale». Dersom en avtale kombinerer bolig og næringslokale, vil den ifølge forarbeidene bli regnet som bolig. Det gjelder imidlertid et unntak der boligen bare er en helt ubetydelig del av det samlede areal som leies ut. Da har vi likevel å gjøre med et «lokale» i lovens forstand.

Leiefastsettelse, § 3-1 og § 3-4
Den gamle husleieloven hadde ingen regler som påla partene å avtale noe om leiens art eller størrelse. Hadde man glemt eller latt være å avtale dette, falt man oftest ned på et pengebeløp som tilsvarte gjengs pris.

Den nye husleieloven har som et av sine hovedformål å gjøre leierens utgifter mer forutsigbare og faste. I tråd med dette bestemmer § 3-1 at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det skal likevel være adgang til å avtale at leieren skal betale en forholdsmessig andel av utleierens utgifter til elektrisitet og brensel. Dette omtales nærmere nedenfor.

Med en slik løsning har lovgiver villet gjøre det lettere å sammenligne leiepriser, og således stimulere til priskonkurranse på leiemarkedet.

For leieavtaler inngått før 1. januar 2000, gjelder denne bestemmelsen fra det tidspunkt avtalen eller loven bestemmer at leien skal reguleres. Dette følger av § 13-2.

Dersom leiens størrelse ikke er avtalt, kan utleieren kreve en leie «som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår», jfr. § 3-1 andre ledd. Lovgiver har her ment en nøktern markedspris. Samme formulering gjenfinnes i lovens § 4-1 som gir rett til å kreve domstolsprøving av om avtalt leie er urimelig. Utgangspunktet er at markedspris normalt ikke vil være urimelig.

Dersom det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens elektrisitet- og brenselsutgifter, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse. Dette følger av § 3-4.
I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann, kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk.

Ved uenighet om hva som er markedsleie, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnevnd, jfr. § 12-2. Et brev til retten om at takstnevnd kreves, med angivelse av stridens kjerne, parter, eiendom og husrom – er tilstrekkelig.

Forfallstid husleie § 3-2
Når det gjelder bestemmelser om forfallstid for leie, er gammel lov i stor grad videreført. Dersom ikke annet er avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned, eller annen avtalt betalingstemin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn en måned i boligforhold. Den gamle husleieloven tillot avtale om forskudd på opptil tre måneder. Dette blir det altså slutt på etter den nye loven. Begrunnelsen er at dette vil gjøre det lettere for større grupper av leieboere å skaffe seg en utleiebolig. Utleieren vil på sin side være tilstrekkelig sikret mot betalingsmislighold gjennom reglene om depositum og garanti. Men som vi var inne på innledningsvis – annet kan avtales ved utleie av næringslokale.

For leie som forfaller på en lørdag, søndag, helligdag, 1. mai eller 17. mai, skal forfallsdagen utskytes til den nærmest påfølgende virkedag. Dette er i tråd med det som ellers gjelder i pengekravsforhold. Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll, og som leieren ikke med rimelighet kan forventes å overvinne, Jfr. § 3-2 andre ledd. Bankstreik er her et eksempel. Følgen er at den forsinkelse som oppstår ikke skal kunne regnes som mislighold. Bestemmelsen skal tolkes strengt. Det er kun betalingsforsinkelse over kort tid lovgiver har hatt i tankene.

Når leien anses betalt § 3-3
På dette punkt er det ikke mye som skiller ny og gammel lovgivning. Partene kan avtale at leien skal betales kontant til utleier personlig. Leieren har likevel alltid rett til å betale gjennom bank. Velger leieren det siste, regnes leien som «betalt» enten ved kontant innbetaling til bank i Norge eller når betalingsoppdrag er mottatt av bank i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget. Leieren plikter ikke å overføre leie til utlandet selv om dette er avtalt. Begrunnelsen er at slik overføring oftest vil medføre en del kostnader.

Depositum § 3-5
Det er adgang til å avtale depositum. Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utkastelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Man kan selvfølgelig avtale et mindre depositum. Med «leie» menes kun det beløp som er nevnt i §3-1.
Tilleggsytelser etter §3-4 (brensel og elektrisitet) holdes utenfor ved beregningen av depositumets størrelse. I følge lovgiver bør det fra depositumskonto bare være adgang til å kreve dekket krav som har oppstått på grunnlag av leieavtalen. Andre krav kan ikke trekkes inn. Det kan for eksempel tenkes at leietakeren har skadet noe som tilhører utleierens nabo. Selv om hensikten er å bevare et godt naboforhold, kan ikke utleieren kreve skaden erstattet ved å trekke på depositumskontoen.

Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.
Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, typisk bank. Begrunnelsen er her hensynet til sikkerhet ved deponeringen. Det er mulig uttrykket «særskilt konto» også vil bli tolket slik at en samlekonto for depositum for alle utleierens leieforhold, ikke aksepteres.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Når det gjelder utbetaling fra depositumskonto, kan finansinstitusjon utbetale til utleier forfalt, men ikke betalt leie. Forutsetningen er at det er avtalt at depositum og leie skal inn i samme finansinstitusjon. Utleier må i tillegg kunne dokumentere når plikten til å betale leie inntrådte og opphørte. Dette gjøres ved å fremvise leiekontrakt og eventuell oppsigelse. Derimot kan erstatningskrav og skyldige utgifter for manglende rydding og rengjøring m.m. ikke lenger utbetales direkte til utleieren medmindre han har skriftlig samtykke til dette fra den andre. Det samme gjelder hvis man kan vise til en rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som en rettskraftig dom, for eksempel et rettsforlik.

Etter den gamle husleieloven kunne banken utbetale depositumsbeløpet to måneder etter leieforholdets opphør, dersom den ikke hadde fått beskjed om at utleier hadde reist søksmål mot leier i anledning leieforholdet. Mange mente to måneder var for lang tid. De fleste krav gjelder skyldig husleie. Slike krav vil det være forholdsvis raskt å avklare. Någjeldende lov setter derfor søksmålsfristen til en måned. Tilfredsstillende dokumentasjon for at det er reist søksmål vil være kopi av forliksklage eller stevning, eventuelt bekreftelse fra forliksrådet eller retten.
Dersom utleier ikke dokumenterer overfor banken at søksmål er reist, kan banken utbetale depositumsbeløpet til leieren med frigjørende virkning.

Garanti § 3-6
Det kan avtales at leieren skal stille garanti til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utkastelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen.

For leier kan garantisikring være forbundet med minst like store ulemper som depositum. Dessuten vil utleieren kunne fremsette krav om så store garantibeløp at mange leiesøkende vil miste muligheten til å skaffe seg en leiebolig. I tillegg gjør en garanti på mange måter samme nytten som et depositum.

På grunnlag av slike betraktninger bestemmer loven at garantibeløpet sammen med depositum ikke må overstige summen av seks måneders leie.
Innenfor denne summen står imidlertid partene fritt til å velge garanti eller depositum, eller eventuelt en kombinasjon. Garantien kan være stillet av en bank, arbeidsgiver eller privatperson. Det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav.

Reglene om garantibeløpets størrelse gjelder ikke for garantiavtaler inngått før lovens ikrafttredelse, og heller ikke for fornyelse av slike avtaler dersom leier er forpliktet til fornyelse. Dette følger av § 13-2. Garantibeløpet er heller ikke begrenset når det gjelder utleie av næringslokale, jfr innledningsvis.

Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig, § 3-7
Dagens husleieloven medfører innstramninger i forhold til tidligere når det gjelder adgangen til å avtale andre ytelser enn leie.
Etter §3-7 kan det ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn det som er angitt i loven.
Dette innebærer et forbud mot å avtale andre ytelser enn leie, betaling for elektrisitets- og brenselsutgifter, depositum og garanti.
Adgangen til å inngå avtale om leierett mot lån (obligasjonsleieforhold) er også opphevet.
Spørsmålet blir så hvilke ytelser loven forbyr. Det er særlig utgifter som påløper ved eiendommens forvaltning og drift lovgiver har hatt i tankene. Dette er utgifter som i liten grad er knyttet til forbruk, og utleieren bør ikke ha anledning til å velte risikoen for økning av disse over på leieren.
Det kan f. eks. ikke lenger avtales at leieren skal betale andel av eiendomsskatt, offentlige avgifter, forsikring, kabel-tv, vaktmester, vaskeri, omkostninger ved å utforme kontrakten, gebyr for å opprette depositumskonto (bankens gebyr er det utleier som må betale) eller såkalt «overtakelsesgebyr». Dette kan virke hardt for utleier. Leien skal jo etter den nye lovens
§ 4-3 ligge fast i tre år av gangen. Utleier blir da sittende med økningen i utgiftene frem til neste regulering. Dersom man antar at det vil bli installert for eksempel porttelefon i løpet av leieperioden, er det likevel full frihet til å avtale en tilsvarende fremtidig leieøkning ved leiekontraktens inngåelse.

Publisert: 09.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund

by

Medlemsrettigheter i foreninger

De fleste av oss er eller har vært medlem av en eller annen forening. Det kan f.eks. være et idrettslag, bridgeklubb, syforening eller en forening man er tilknyttet gjennom sitt arbeid.
I denne artikkelen redegjør advokat Kvello i pkt. 1 for hvordan medlemskap i en forening som er åpen for alle etableres, dvs. saksbehandlingsreglene. Under pkt. 2 om man har rett, eventuelt plikt til å bli medlem i en forening. Avslutningsvis under pkt. 3 vil det bli omtalt hvilke rettigheter man har som medlem.

1. Etablering av medlemskap i en «åpen forening»
De fleste foreninger er «åpne» i den forstand at alle som vil, i prinsippet kan bli medlem. I motsetning til åpne foreninger, finnes foreninger hvor det stilles spesielle krav f.eks. til utdanning og kompetanse for å bli opptatt, f.eks. medlemskap i Den norske lægeforening eller i Den Norske Advokatforening. Bare leger og advokater kan naturlig nok opptas som medlem i disse. Under dette punkt vil bare medlemsskap i «åpne» foreninger bli omtalt.

I praksis skjer innmeldingen som regel skriftlig uavhengig av hvilke krav foreningsvedtektene stiller. Dette skjer f.eks. ved innbetaling av en bankgiro hvor det framgår av giroen at innbetalingen gjelder medlemskap.

Det kan stilles spørsmål om det er et krav til skriftlig innmelding i foreningen for å bli opptatt som medlem. Det må antas at noe slikt krav ikke kan stilles verken fra medlemmets eller foreningens side. I prinsippet er det tilstrekklig med en muntlig tilkjennegivelse og muntlig aksept.

Medlemsskap kan også etableres ved partenes handlinger. Ved betaling av medlemskontingent som mottas av foreningen vil medlemsskap kunne etableres. I idrettssammenheng er det vanlig praksis at man får utlevert en bankgiro som man påfører hva betalingen gjelder. Dette må antas å være tilstrekkelig for å bli opptatt som medlem i et idrettslag, jfr. basis-lovnorm for idrettslag tilsluttet Norges Idrettsforbund (NIF) § 3 som fastslår at alle som lover å overholde lagets lover og bestemmelser kan bli tatt opp som medlem. Lovnormen er ufravikelig og inneholder minimum av hva alle lag må ha i sine vedtekter.

Lovutvalget i idrettsforbundet har uttalt at ingen har krav på å bli medlem, men i helt spesielle tilfeller kan et idrettslag avslå en opptakssøknad.

Det kan også reises spørsmål om styret skal behandle søknader om medlemskap.
I en sak for Trondheim byrett ble det fra et idrettslag anført at personer som møtte på et ekstraordinært årsmøte og stemte, ikke hadde stemmerett da de ikke hadde gyldig medlemsskap til tross for at de hadde betalt kontingent. Det ble anført at man først var medlem etter at styret hadde godkjent innmeldingen. Retten konstaterte at idrettslaget ikke hadde noen skriftlige prosedyrer for opptak av nye medlemmer. Av bevisførselen framgikk det at det var vanlig at man møtte på trening og der fikk utlevert bankgiro for betaling av medlemskontingent. Etter rettens mening kunne det da ikke stilles et krav om styrebehandling før gyldig medlemsskap forelå.

Dersom det hadde eksistert vedtekter for laget som inneholdt en bestemt saksbehandlingsprosedyre ved opptak av nye medlemmer, kunne resultatet blitt et annet. Det samme dersom det hadde vært en langvarig fast praksis i laget som tilsa styregodkjenning.

I mange foreninger er det et absolutt krav for medlemskap at kontingent er betalt. Basis-lovnormen for idrettslag setter i § 3 dette som et absolutt krav. Uten en slik lovfesting er det tvilsomt om betaling av kontingent er avgjørende for medlemsskap.

2. Rett og plikt til medlemsskap
Dersom man ønsker å oppnå visse goder, vil det ofte bli stilt krav om medlemsskap i en forening. Dette kan ofte bli gjort med hjemmel i lov eller forskrifter. Et eksempel på dette finner vi i lov om studentsamskipnader som i § 12 krever at alle studenter som ønsker å avlegge eksamen må betale semesteravgift til studentsamskipnaden. Det kan også etableres en indirekte plikt der man kan bli tvunget til å melde seg inn i en forening for å få tilgang til visse «goder.» For å delta i idrettskonkurranser må man være medlem av et idrettslag som er tilsluttet Norges Idrettsforbund.

I prinsippet har alle rett til å bli medlem av en «åpen» forening. Likevel må man som utgangspunkt legge til grunn at foreningen selv må kunne avgjøre hvem som kan bli opptatt som medlem. Det forutsettes imidlertid at dette skjer på et saklig grunnlag. Foreningens vedtekter vil kunne inneholde opptakskriterier. Det vil variere fra forening til forening hvilke krav som stilles. Når det gjelder et idrettslag fastslår basislovnormen for idrettslag § 3 følgende:

«Alle som lover å overholde lagets og overordnede idrettsmyndigheters lover og bestemmelser kan bli tatt opp som medlem. For øvrig plikter ethvert medlem å overholde NIFs, dets organisasjonsledds og medlemmers, samt lagets lover og bestemmelser.

En søker kan ikke tas opp som medlem uten at økonomiske forpliktelser til andre organisasjonsledd og medlemmer i NIF er gjort opp.

Medlemskap i laget er først gyldig og regnes fra den dag første kontingent er betalt.»

Dette betyr at man ikke vil kunne gjøre krav på å bli opptatt som medlem i et idrettslag før ovennevnte er oppfylt.

Hvilke hensyn kan tilsi at man har et rettskrav på å bli opptatt som medlem? Først og fremst vil man kunne ha krav på å bli medlem av en forening som har monopol innen sitt område, eller ivaretar offentlige oppgaver. Det vil i slike tilfelle kunne være en velferdssak for den som søker opptak å bli medlem. Et idrettslag tilsluttet Norges Idrettsforbund kan f.eks. ikke avslå en opptakssøknad fra en søker som ikke har noen annen interesse enn opptak for å kunne benytte idrettsanlegg i nærmiljøet. Idrettsforbundet må her anses å ha monopol i denne sammenheng.

Det må også kunne stilles krav til søkers personlige kvalifikasjoner. For å opptas som medlem i Juristforbundet er det krav om at man er jurist eller jusstudent og ved opptak i tannlegeforeningen må man være tannlege.

3. Medlemsrettigheter
Som medlem i foreninger får man visse rettigheter, hvor retten til å delta i foreningens aktiviteter er den sentrale. I motsetning til selskaper hvor medlemsrettighetene er regulert i aksjelov og selskapslov, er medlemsrettigheter i foreninger ikke lovregulert. Rettighetene vil normalt ha sin forankring i foreningsvedtektene.

De sentrale rettigheter som tilkommer medlemmene, er deltagelsen i foreningens aktiviteter, f.eks. idrettsaktiviteter, politisk virksomhet mv. Det synes også å bli mer vanlig at et medlemskap i en forening gir økonomiske fordeler, f.eks. rabatter ved kjøp, rett til gratis rådgivning m.v., selv om det ikke var omfattet av det opprinnelige foreningsformålet. Arbeidstakerorganisasjoner tilbyr medlemsfordeler noe også diverse forbrukerorganisasjoner gjør. I mange tilfelle kan det være grunnlag for å spørre om man er utelukket fra tilbudene uten medlemskapet i foreningen.

Som medlem av foreningen har man rett til å ta del i foreningens indre liv, som rett til å være til stede, uttale seg og stemme på generalforsamlingen. Man har også rett til å la seg velge til foreningens styrende organer.

På samme måte som i aksjeselskap, har også foreninger regler som beskytter mot at et flertall misbruker sin makt. Som hovedregel vil foreningens anliggende avgjøres ved flertallsvedtak. Dersom et mindretall skal beskyttes, må det finnes regler i vedtektene eller det må følge av alminnelige foreningsrettslige prinsipper.

Det vil særlig ved avgjørelser som har stor betydning for medlemmene, være viktig å ha beskyttelse for et mindretall. Det kan derfor tenkes at man i slike tilfeller vil kreve enstemmighet, eller at man krever et kvalifisert flertall. Basis-lovnormen for idrettslag krever minst 2/3 flertall av avgitte stemmer for å vedta lovendring. Slik er det for mange foreninger hvor det kreves et kvalifisert flertall ved avgjørelser av stor viktighet.

I hvilke tilfeller vil man kreve enstemmighet? Dersom vedtektene ikke regulerer dette, vil man måtte ta standpunkt til dette spørsmål særlig ved endring av foreningens formål. Et idrettslag kan ikke omgjøres til vinklubb og en avholdsforening til en drikkeklubb uten at det foreligger enstemmighet.

Publisert: 09.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

by

Krav til husrommet i leieforhold

Krav til husrommet i leieforhold

Artikkelen omhandler husleielovens regler om krav til husrommet ved leieforholdets start, under leieforholdet og ved leieforholdets opphør.

1. Innledning
Husleieloven har i kapittel 2 bestemmelser som omhandler kravet til husrommet.
Spørsmålet om hva som kan kreves når det gjelder husrommets tilstand kommer opp både ved leieforholdets start, under leieforholdet og ved tilbakelevering av husrommet.

Det sentrale i denne artikkelen blir å redegjøre for når husrommet er mangelfullt på de forskjellige stadier av kontraktsforholdet.
Husrommet vil være mangelfullt dersom det ikke er i henhold til leiekontrakten, eller lovens regler. Konsekvensen av at det foreligger mangler er at partene kan fremsette forskjellige misligholdsbeføyelser, slik som avslag i leien, retting, heving og erstatning.

2. Kravet til husrommet ved leieforholdets start
Hovedreglen når det gjelder kravet til husrommet ved leieforholdets start finner vi i § 2-2 1. ledd. Bestemmelsen fastslår at husrommet skal være i samsvar med leieavtalen. Det er altså avtalen mellom partene som er det sentrale. Vi finner lignende regler blant annet i kjøpsloven og avhendingsloven.

Problemet blir å fastslå hva som er avtalt mellom partene:
I boligforhold vil det sjelden være utfyllende bestemmelser om husrommets tilstand i leieavtalen. Avtalen i seg selv vil derfor i boligforhold ofte ikke gi særlig veiledning når man skal avgjøre om husrommet er mangelfullt eller ikke. Ved leie av andre lokaler ser man ofte det motsatte, nemlig at lokalets tilstand, tilbehør m.v. er utfyllende beskrevet i leieavtalen.

Dersom partene ikke har avtalt noe annet, krever loven at husrommet ved overlevering skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, jfr. § 2-2 1.ledd 2.pkt. Ved vurderingen av hva som er ryddig og rengjort, må man se hen til hva slags husrom det er snakk om. Man krever mer med hensyn til rengjøring og rydding når husrommet skal tjene til beboelse enn man gjør dersom husrommet skal brukes som lager. Ellers må man legge til grunn et gjennomsnitt.
Spørsmålet må være om husrommet er slik ryddet og rengjort at en gjennomsnittlig leietaker vil være tilfreds.

Uttrykket «vanlig god stand» er en typisk rettslig standard. Det vil si at innholdet av begrepet vil variere over tid, og fra leieforhold til leieforhold. Når man skal vurdere om husrommet er i vanlig god stand må man selvsagt se på leieprisen. Man kan forvente mer av en dyr leilighet enn av en hybel. Man må derfor ved vurderingen sammenligne med tilsvarende husrom med tilsvarende leiepris.

I alminnelighet kan man forvente at husrommet passer til det formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, jfr. § 2-2 bokstav a. I dette ligger også at det tilbehør som følger med husrommet, for eksempel hvitevarer, fungerer, og at vinduer og dører er i ordentlig stand. Dersom leietaker oppgir at han skal bruke husrommet til et spesielt formål, for eksempel lager for spesialavfall, og det viser seg at husrommet ikke passer til dette formål, vil det også være mangelfullt, jfr. § 2-2 bokstav b.

Det må endelig understrekes at husrommet vil være mangelfullt dersom det ikke er i samsvar med de opplysninger utleier har gitt om det, eller dersom utleier har holdt tilbake opplysninger om vesentlig forhold ved husrommet, jfr. § 2-3 (uriktige opplysninger) og § 2-4 (manglende opplysninger). Disse reglene kommer til anvendelse selv om utleier har leid ut husrommet «som det er» eller med andre alminnelige forbehold, jfr. 2-5. Dersom det er gitt uriktige opplysninger om husrommet, men leietaker kjente eller måtte kjenne til dette ved avtaleinngåelsen, kan forholdet dog ikke gjøres gjeldene som mangel, jfr, § 2-6 1. ledd.
Dersom leietaker ønsker å påberope seg en mangel, må han gjøre dette innen rimelig tid etter at han oppdaget forholdet, jfr. § 2-8.
Hva som er rimelig tid vil variere. Generelt vil man kreve en raskere reaksjon fra en profesjonell part som leier lokaler til næringsvirksomhet, enn man vil av en vanlig leieboer. Tilsvarende reklamasjonsregler finner man også i kjøpsloven, avhendingsloven og håndverkertjenesteloven. Rettspraksis som omhandler disse bestemmelsen vil derfor være en relevant rettskilde ved praktiseringen av husleielovens reklamasjonsregler.

Dersom det foreligger en mangel, og leietaker har reklamert i tide, kan leietaker fremsette flere misligholdskrav, deriblant retting, avslag i leien og ved vesentlige mangler heving av kontrakten, jfr. §§ 2-9 til 2-17.

3. Kravet til husrommet under leieforholdet
Under leieforholdet plikter leietaker å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen, jfr. § 5-1 2.ledd. Det påhviler leietaker å sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen, jfr. § 5-3 2.ledd.

Utleier har hovedansvaret for å vedlikeholde selve eiendommen. Han plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter lovens kapittel 2. Dette innebærer at husrommet i hele leieperioden skal være i den stand som det var ved leieforholdets start, jfr. § 5-3 1.ledd. Bestemmelsene i § 5-3 gjelder med mindre partene har avtalt noe annet.

Når det gjelder forandringer i husrommet mens leieforholdet består, så er regelen at leietaker må finne seg i forandringer så lenge disse ikke medfører nevneverdige ulemper eller reduserer husrommets verdi, jfr. § 5-4 1.ledd.
Leietaker har derimot ikke anledning til foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig. Ønsker leietaker forandringer må han derfor ta dette opp med utleier, jfr. § 5-4 2. ledd. Enkelte spesielle unntak som jeg ikke går nærmere inn på følger av § 5-4 3. ledd.

Oppstår det skade på husrommet i leietiden, plikter leietaker å melde fra til utleier om dette. Dersom det er en skade som må utbedres uten opphold, skal leietaker melde fra til utleier omgående. Andre skader skal leietaker melde fra om innen rimelig tid, jfr. § 5-5. 1.ledd.

Dersom en skade på husrommet kan påføre utleier økonomisk tap, plikter leietaker selv å forsøke å avverge dette. Dersom han ikke selv er ansvarlig, har han krav på godtgjørelse for sine utgifter ved å utbedre/stanse skadene, jfr. § 5-5 2.ledd.
Dersom utleier ikke utfører sine vedlikeholdsplikter, og det dermed oppstår mangler i leieperioden, kan leietaker stor sett fremsette de samme misligholdsbeføyelser som han kunne ved mangler som allrede forelå ved leieforholdets start, jfr. § 5-7.

Dersom leietaker ikke utfører sine plikter kan han bli erstatningsansvarlig overfor utleier etter det såkalte kontrollansvaret, jfr. § 5-8. Det vil føre for langt å gå inn på det nærmere innholdet av kontrollansvaret i denne artikkel, men det kan nevnes at det tilsvarende ansvaret følger både av kjøpsloven og avhendingsloven.

4. Krav til husrommet ved leieforholdets opphør.
Når leieforholdet opphører, enten dette skjer etter oppsigelse, etter leiekontraktens utløp eller på annen måte, plikter leietaker å stille husrommet til disposisjon for utleier. Husrommet skal være, med mindre noe annet er avtalt, ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen. Utleier må dog finne seg i den forringelse som har skjedd på grunn av alminnelig slit og elde. Han må også finne seg i at husrommet har mangler, dersom dette er mangler han selv plikter å utbedre, jfr. § 10-2 1. og 2.ledd. De vedlikeholdsplikter leietaker har hatt i leieperioden skal være forsvarlig utført, men utleier kan aldri kreve at husrommet er i bedre stand enn det var ved overlevering, jfr. § 10-2 6.ledd.

Dersom husrommet på grunn av endringer ikke er i samme stand som ved overtakelsen, kan utleier kreve at leietaker setter husrommet tilbake til opprinnelig stand. Forutsetninger er da at leietaker ikke hadde rett til å foreta endringene, og at tilbakeføringen ikke medførere uforholdsmessige omkostninger og verditap for leietaker. I sist nevnte tilfelle kan utleier kreve erstatning for det verditap endringene har påført leieobjektet, jfr. § 10-2 3.ledd.

Dersom leietaker i løpet av leieperioden har brakt inn fast inventar i husrommet, tilfaller dette utleier ved leietidens slutt dersom det vil medføre uforholdsmessige omkostninger å fjerne inventaret.

5. Oppsummering
Som det er redegjort for gir loven anvisning på i hvilke tilstand husrommet skal være i på de forskjellige stadier av leieforholdet. Dersom husrommet avviker fra lovens regler eller det som er avtalt mellom partene, minner jeg om at det bør reklameres så raskt som mulig. Reklamasjonen bør fremsettes skriftlig og gjerne i rekommandert brev.

Publisert: 09.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund