I denne artikkelen behandler advokat Landmark blant annet husleielovens bestemmelser om betaling av leie, leiefastsettelse, forskuddsbetaling, forfallstid, depositum og garanti.

Innledning
Den «nye» husleieloven trådte i kraft 1. januar 2000. Lovens kapittel 3 inneholder bestemmelser om leie og andre ytelser. Loven innebærer innskrenkninger i adgangen til å avtale depositum/garanti. Utleierens rett til å dekke utgifter til rydding og rengjøring fra depositumskonto, uten leierens medunderskrift, er opphevet.
Videre er det begrensninger med hensyn til forskuddsbetaling av leie. Adgangen til å opprette obligasjonsleieforhold (leierett mot lån) er opphevet. Dessuten møter utleier et forbud mot økonomiske tilleggsytelser.
Om den nye lovens gyldighet for eldre leieforhold, se egen artikkel.

Adgangen til å avtale noe annet enn det som følger av lovens § 1-2
Husleieloven skiller mellom bolig og lokale. Det følger av § 1-2 andre ledd at bestemmelsene i kapittel 3, som vi skal omtale her, kan fravikes ved avtale når det dreier seg om utleie av næringslokaler. For utleie av bolig vil loven gå foran en avtale som avviker fra lovens regler til skade for leieren, dersom loven ikke uttrykkelig legger opp til avtalefrihet. Det er derfor av betydning å vite hva loven mener med «bolig» og «lokale». I lovens § 1-1 femte ledd er det bestemt at «bolig» er husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Alt annet husrom regnes som «lokale». Dersom en avtale kombinerer bolig og næringslokale, vil den ifølge forarbeidene bli regnet som bolig. Det gjelder imidlertid et unntak der boligen bare er en helt ubetydelig del av det samlede areal som leies ut. Da har vi likevel å gjøre med et «lokale» i lovens forstand.

Leiefastsettelse, § 3-1 og § 3-4
Den gamle husleieloven hadde ingen regler som påla partene å avtale noe om leiens art eller størrelse. Hadde man glemt eller latt være å avtale dette, falt man oftest ned på et pengebeløp som tilsvarte gjengs pris.

Den nye husleieloven har som et av sine hovedformål å gjøre leierens utgifter mer forutsigbare og faste. I tråd med dette bestemmer § 3-1 at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det skal likevel være adgang til å avtale at leieren skal betale en forholdsmessig andel av utleierens utgifter til elektrisitet og brensel. Dette omtales nærmere nedenfor.

Med en slik løsning har lovgiver villet gjøre det lettere å sammenligne leiepriser, og således stimulere til priskonkurranse på leiemarkedet.

For leieavtaler inngått før 1. januar 2000, gjelder denne bestemmelsen fra det tidspunkt avtalen eller loven bestemmer at leien skal reguleres. Dette følger av § 13-2.

Dersom leiens størrelse ikke er avtalt, kan utleieren kreve en leie «som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår», jfr. § 3-1 andre ledd. Lovgiver har her ment en nøktern markedspris. Samme formulering gjenfinnes i lovens § 4-1 som gir rett til å kreve domstolsprøving av om avtalt leie er urimelig. Utgangspunktet er at markedspris normalt ikke vil være urimelig.

Dersom det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens elektrisitet- og brenselsutgifter, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse. Dette følger av § 3-4.
I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann, kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk.

Ved uenighet om hva som er markedsleie, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnevnd, jfr. § 12-2. Et brev til retten om at takstnevnd kreves, med angivelse av stridens kjerne, parter, eiendom og husrom – er tilstrekkelig.

Forfallstid husleie § 3-2
Når det gjelder bestemmelser om forfallstid for leie, er gammel lov i stor grad videreført. Dersom ikke annet er avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned, eller annen avtalt betalingstemin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn en måned i boligforhold. Den gamle husleieloven tillot avtale om forskudd på opptil tre måneder. Dette blir det altså slutt på etter den nye loven. Begrunnelsen er at dette vil gjøre det lettere for større grupper av leieboere å skaffe seg en utleiebolig. Utleieren vil på sin side være tilstrekkelig sikret mot betalingsmislighold gjennom reglene om depositum og garanti. Men som vi var inne på innledningsvis – annet kan avtales ved utleie av næringslokale.

For leie som forfaller på en lørdag, søndag, helligdag, 1. mai eller 17. mai, skal forfallsdagen utskytes til den nærmest påfølgende virkedag. Dette er i tråd med det som ellers gjelder i pengekravsforhold. Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll, og som leieren ikke med rimelighet kan forventes å overvinne, Jfr. § 3-2 andre ledd. Bankstreik er her et eksempel. Følgen er at den forsinkelse som oppstår ikke skal kunne regnes som mislighold. Bestemmelsen skal tolkes strengt. Det er kun betalingsforsinkelse over kort tid lovgiver har hatt i tankene.

Når leien anses betalt § 3-3
På dette punkt er det ikke mye som skiller ny og gammel lovgivning. Partene kan avtale at leien skal betales kontant til utleier personlig. Leieren har likevel alltid rett til å betale gjennom bank. Velger leieren det siste, regnes leien som «betalt» enten ved kontant innbetaling til bank i Norge eller når betalingsoppdrag er mottatt av bank i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget. Leieren plikter ikke å overføre leie til utlandet selv om dette er avtalt. Begrunnelsen er at slik overføring oftest vil medføre en del kostnader.

Depositum § 3-5
Det er adgang til å avtale depositum. Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utkastelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Man kan selvfølgelig avtale et mindre depositum. Med «leie» menes kun det beløp som er nevnt i §3-1.
Tilleggsytelser etter §3-4 (brensel og elektrisitet) holdes utenfor ved beregningen av depositumets størrelse. I følge lovgiver bør det fra depositumskonto bare være adgang til å kreve dekket krav som har oppstått på grunnlag av leieavtalen. Andre krav kan ikke trekkes inn. Det kan for eksempel tenkes at leietakeren har skadet noe som tilhører utleierens nabo. Selv om hensikten er å bevare et godt naboforhold, kan ikke utleieren kreve skaden erstattet ved å trekke på depositumskontoen.

Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.
Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, typisk bank. Begrunnelsen er her hensynet til sikkerhet ved deponeringen. Det er mulig uttrykket «særskilt konto» også vil bli tolket slik at en samlekonto for depositum for alle utleierens leieforhold, ikke aksepteres.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Når det gjelder utbetaling fra depositumskonto, kan finansinstitusjon utbetale til utleier forfalt, men ikke betalt leie. Forutsetningen er at det er avtalt at depositum og leie skal inn i samme finansinstitusjon. Utleier må i tillegg kunne dokumentere når plikten til å betale leie inntrådte og opphørte. Dette gjøres ved å fremvise leiekontrakt og eventuell oppsigelse. Derimot kan erstatningskrav og skyldige utgifter for manglende rydding og rengjøring m.m. ikke lenger utbetales direkte til utleieren medmindre han har skriftlig samtykke til dette fra den andre. Det samme gjelder hvis man kan vise til en rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som en rettskraftig dom, for eksempel et rettsforlik.

Etter den gamle husleieloven kunne banken utbetale depositumsbeløpet to måneder etter leieforholdets opphør, dersom den ikke hadde fått beskjed om at utleier hadde reist søksmål mot leier i anledning leieforholdet. Mange mente to måneder var for lang tid. De fleste krav gjelder skyldig husleie. Slike krav vil det være forholdsvis raskt å avklare. Någjeldende lov setter derfor søksmålsfristen til en måned. Tilfredsstillende dokumentasjon for at det er reist søksmål vil være kopi av forliksklage eller stevning, eventuelt bekreftelse fra forliksrådet eller retten.
Dersom utleier ikke dokumenterer overfor banken at søksmål er reist, kan banken utbetale depositumsbeløpet til leieren med frigjørende virkning.

Garanti § 3-6
Det kan avtales at leieren skal stille garanti til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utkastelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen.

For leier kan garantisikring være forbundet med minst like store ulemper som depositum. Dessuten vil utleieren kunne fremsette krav om så store garantibeløp at mange leiesøkende vil miste muligheten til å skaffe seg en leiebolig. I tillegg gjør en garanti på mange måter samme nytten som et depositum.

På grunnlag av slike betraktninger bestemmer loven at garantibeløpet sammen med depositum ikke må overstige summen av seks måneders leie.
Innenfor denne summen står imidlertid partene fritt til å velge garanti eller depositum, eller eventuelt en kombinasjon. Garantien kan være stillet av en bank, arbeidsgiver eller privatperson. Det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav.

Reglene om garantibeløpets størrelse gjelder ikke for garantiavtaler inngått før lovens ikrafttredelse, og heller ikke for fornyelse av slike avtaler dersom leier er forpliktet til fornyelse. Dette følger av § 13-2. Garantibeløpet er heller ikke begrenset når det gjelder utleie av næringslokale, jfr innledningsvis.

Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig, § 3-7
Dagens husleieloven medfører innstramninger i forhold til tidligere når det gjelder adgangen til å avtale andre ytelser enn leie.
Etter §3-7 kan det ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn det som er angitt i loven.
Dette innebærer et forbud mot å avtale andre ytelser enn leie, betaling for elektrisitets- og brenselsutgifter, depositum og garanti.
Adgangen til å inngå avtale om leierett mot lån (obligasjonsleieforhold) er også opphevet.
Spørsmålet blir så hvilke ytelser loven forbyr. Det er særlig utgifter som påløper ved eiendommens forvaltning og drift lovgiver har hatt i tankene. Dette er utgifter som i liten grad er knyttet til forbruk, og utleieren bør ikke ha anledning til å velte risikoen for økning av disse over på leieren.
Det kan f. eks. ikke lenger avtales at leieren skal betale andel av eiendomsskatt, offentlige avgifter, forsikring, kabel-tv, vaktmester, vaskeri, omkostninger ved å utforme kontrakten, gebyr for å opprette depositumskonto (bankens gebyr er det utleier som må betale) eller såkalt «overtakelsesgebyr». Dette kan virke hardt for utleier. Leien skal jo etter den nye lovens
§ 4-3 ligge fast i tre år av gangen. Utleier blir da sittende med økningen i utgiftene frem til neste regulering. Dersom man antar at det vil bli installert for eksempel porttelefon i løpet av leieperioden, er det likevel full frihet til å avtale en tilsvarende fremtidig leieøkning ved leiekontraktens inngåelse.

Publisert: 09.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund