Du irriterer deg kanskje over naboen som stadig har fester med høy musikk eller har en hage hvor alt vokser vilt og trærne kaster lange skygger over soleplassen din?
Omvendt: Du bor i et borettslag hvor det i følge husordensreglene skal være stilt etter kl. 22, kan jeg likevel ha fest?
Her kan du få vite mer om hvilke rettigheter du har.
Naboretten er de regler og normer som legger bånd på eier og bruker av en fast eiendom av hensyn til naboene. Det finnes en masse lover og regler rundt om i lovverket som handler om naboforhold. Den mest sentrale er naboloven fra 1961.
Offisiell tittel er ”lov om rettshøve mellom grannar”.
Det som bl.a. kjennetegner naboretten er at det er vanskelig å trekke klare grenser mellom hva som er ulovlig og hva som er lovlig. I det fleste tilfeller beror det på konkret skjønn hvor grensen mellom det ulovlige og lovlige går. Hvor er grensen for det som er rimelig å tåle fra naboen?
Nabolovens § 2
Den viktigste bestemmelsen er nabolovens § 2. Det er her grensene for lovlig adferd trekkes. I og med at loven skal dekke de fleste tilfeller av konflikter mellom naboer, er lovteksten generell. Den overlater til domstolene å sette grensene i den enkelte konkrete sak. Loven har også noen særregler, bl.a. når det gjelder trær, se egen artikkel.
§ 2 fastslår at ”ingen må ha, gjera, eller setja iverk noko som urimeleg eller uturvande (unødvendig) er til skade eller ulempe på granneeigedom”.
Påbudet gjelder den som eier, leier eller fester en eiendom, men antas også å gjelde andre som har langvarig tilknytning til eiendommen. For enkelthets skyld kalles i det følgende den som ”har, gjør eller setter i verk” noe for ”tiltakshaver”.
Det er langvarige og mer eller mindre permanente tilstander som rammes, ikke enkeltstående eller svært kortvarige hendelser, f.eks. naboens hagefest.
Det ulovlige, ”å ha, gjera, eller setja iverk noko”, er en så omfattende beskrivelse at nesten alt som kan volde skade eller ulempe går inn under bestemmelsen. F.eks. å drive diskotek, å la trær vokse eller råtne, lukt fra grisefarm, skytebane, ombygging av hus osv. osv.
Nabo
Med nabo menes ikke bare eiendommer som direkte grenser mot tiltakshavers eiendom. Alle eiendommer som blir berørt av den ulovlige virksomheten omfattes av nabobegrepet.
NB! Naboloven gjelder ikke mellom ulike andelseiere i samme borettslag. Dette reguleres av husleiekontrakt/ husordensregler og borettslagsloven.
Skade og ulempe
Men for at forholdene skal rammes av loven må følgen være at det voldes skade eller ulempe for naboene.
Med skade menes en fysisk skade på naboeiendommen, f.eks. at byggeaktivitet fører til sprekker i naboens grunnmur.
Med ulempe siktes det til f.eks. støy fra diskotek, flyplass eller motorveg, og til luktplager ved minkoppdrett. Men også at bygninger er stygge eller tar alt lys er ulemper.
Det er imidlertid ikke nok at de ovennevnte vilkårene i loven er oppfylt. For å være ulovlig må skaden eller ulempen være unødvendig (”uturvande”) eller urimelig. Det er tilstrekkelig at ett av kravene er oppfylt (”eller”).
Unødvendig
Skaden eller ulempen er klart unødvendig når den blir påført i sjikanehensikt eller ved tankeløshet. F.eks. ved at vinduet på diskoteket som vender mot naboens eiendom hele tiden blir holdt åpent.
Loven går imidlertid lenger enn dette. Unødvendighet foreligger uten tvil når tiltakshaver uten særlige problemer eller økonomiske belastninger kunne hindret skade eller ulempe, f.eks. ved at støyen kunne vært unngått ved å sette opp en enkel støyskjerm.
Men ett sted går en grense for hvor mye som kan kreves av tiltakshaver for å unngå skade eller ulempe for naboen. Hvor denne grensen går må avgjøres i det enkelte tilfelle og det skal legges vekt på hva som er forsvarlig og teknisk mulig å gjøre fra tiltakshavers side.
Urimelig
I de fleste tilfeller vil det sentrale spørsmålet være om skaden eller ulempen er urimelig. Hva som er urimelig utdypes nærmere § 2 andre, tredje og fjerde ledd.
En må se på om tiltakshaver har gjort det som kan forlanges teknisk og økonomisk for å hindre eller redusere skade eller ulempe.
Videre skal det legges vekt på om skaden og ulempen er ”venteleg etter tilhøva på staden”. Er disse ikke verre enn som følger av vanlige bruks og driftsmåter på stedet, er det ikke urimelig.
En må m.a.o. avgjøre hva en nabo må regne med av skader eller ulemper i strøket.
– I et villastrøk med småhusbebyggelse kan det forventes at det kommer et nytt bolighus på den andre siden av vegen, men antakelig ikke et kjøpesenter eller go-cart bane.
Men ligger villastrøket i utkanten av en voksende by, kan det kanskje likevelforventes at det kommer et kjøpesenter over vegen. Annen form for bebyggelse f.eks. boligblokker, kan endre strøkets karakter. Naboloven kan ikke hindre at utviklingen går fremover.
Et eksempel fra høyesterettspraksis som illustrerer denne tankegangen er ”Fanadommen” i Rt. 1969 side 643. Her ble det bygd en motorveg gjennom særlig fredelige boligstrøk i Fana utenfor Bergen. Høyesterett sa at områdene ”ligger nær Bergen, og en utvikling som innebærer anlegg av en moderne veg var noe man måtte regne med. Motorvegens naboer har ikke krav på erstatning for at omgivelsene ikke blir like rolige og fredelige som før.”
Nabovarsel og naboskjønn (nabol. §§ 6 og 7)
Hva kan tiltakshaver gjøre for å unngå brudd på naboloven?
Tiltakshaver må naturligvis gjøre det han kan for å unngå å overtre nabolovens § 2. Men likevel kan det oppstå situasjoner hvor det likevel kan være tvil om tiltaket er lovlig i forhold til naboen.
I slike tilfeller bør tiltakshaver sende nabovarsel tidligst mulig for å få reaksjoner fra disse. Da kan man modifisere planene eller avblåse tiltaket dersom innvendingene fra naboene er tungtveiende nok.
Både tiltakshaver og naboer kan etter slik varsel begjære naboskjønn. Tiltaket kan i såfall ikke iverksettes før naboskjønnet er avsluttet. Resultatet av naboskjønnet kan enten bli forbud eller at tiltaket tillates med eller uten vilkår. Tiltaket kan bare forbys dersom dette åpenbart er i strid med nabolovens regler.
Vilkårene som kan settes er f.eks. at virksomheten bare skal foregå på dagtid, eller at det settes opp støyskjerming. I tillegg kan skjønnet fastsette at naboene skal ha erstatning. Se nedenfor.
Selv om tilltakshaver har fått tillatelse etter naboskjønn, er naboene ikke avskåret fra å påberope seg nabolovens § 2 på et senere tidspunkt. Men tiltakshaver risikerer ikke at tiltaket senere må nedlegges.
Hva kan gjøres med forhold i strid med nabolovens § 2?
Når det er fastslått at forholdet urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for naboen kan forholdet stanses, rettes opp, eller han kan få erstatning fra tiltakshaver.
Retting
Nabolovens § 10 sier at tilstand eller forhold som strider mot § 2 skal rettes. Dette betyr at det ulovlige skal opphøre, f.eks at diskoteket nedlegges, søppelfyllingen dekkes til, eller uthuset flyttes.
Men også her gjelder det unntak. Dersom rettingen vil volde tiltakshaver store utlegg eller tap som klart vil stå i misforhold til fordelen for naboen, skal han likevel kunne fortsette virksomheten. Et tilleggskrav er at tiltakshaver ikke kan lastes i særlig grad. Her må det foretas en interesseavveining mellom nabo og tiltakshaver, hvor det skal være en klar interesseovervekt i tiltakshavers favør.
Blir forholdet ikke rettet, har naboen krav på erstatning.
Erstatning (nabol. §9)
For at en nabo skal få erstatning må han bli påført et økonomisk tap som følge av den nabostridige adferd. Tapet kan være direkte målbart, f.eks. ved at sprekker i grunnmuren må repareres etter graving hos tiltakshaver, eller tapet er mer indirekte, f.eks. ved at salgsverdien på en eiendom er redusert p.g.a. tiltakshavers virksomhet. Naboen skal stilles økonomisk som om det nabostridige ikke var inntruffet.
Vanligvis må skadevolder ha handlet uaktsomt for at en skadelidt skal få erstatning.
I naboretten er det et såkalt objektivt ansvar. Dette betyr at tiltakshaver skal erstatte naboens økonomiske tap uavhengig av skyld. Det er nok å fastlå at det er årsakssammenheng mellom tiltakshavers handling og skaden eller ulempen hos naboen for at det skal foreligge erstatningsansvar.
Du er kanskje interessert i å lese følgende artikkel:
Publisert 01.03.2000.
Om reglene som gjelder naboer i mellom. Naboloven. Hvem er nabo? Hva kan gjøres ved konflikt, hva må tåles? Muligheter for retting og erstatning.