Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Prisavslag ved kontraktsbrudd

Har man kjøpt en vare eller tjeneste, har man krav på at selgeren leverer i samsvar med kontrakten. Dette gjelder enten man har kjøpt en vare, en eiendom, en pakketur til syden eller en tjeneste fra en håndverker.
Leveres det ikke i samsvar med kontrakten, foreligger det kontraktsbrudd fra den som skal levere. Kjøperen har da rett til å stille krav overfor den som har levert mangelfull vare eller tjeneste, som f.eks. omlevering, utbedring av mangel og prisavslag.

I denne artikkelen fra vår samarbeidspartner Paragrafen.no, kan du lese mer om vilkårene for prisavslag. Det gis også en oversikt over ulike lovebestemmelser hvor retten til prisavslag er regulert.

Les mer ved å klikke her.

by

Kjæledyr i leiligheter

Kjæledyr i leiligheter

Advokat Høie gir deg en oversikt over regler og praksis som gjelder for dyrehold i leiligheter. Det være seg i sameie, borettslag eller i husleieforhold.

Vi har i løpet av den siste tiden fått flere interessante dommer angående de nokså nye lovbestemmelsene om dyrehold i borettslagsloven, eierseksjonsloven og husleieloven. Alle lover har identisk lovtekst. At dette temaet berører mange mennesker i hele Norge er et faktum, og likeledes er det et faktum at følelsene i slike saker ofte settes kraftig i sving mellom alle aktørene i tvisten.

Jeg har får en rekke henvendelser fra fortvilede dyreeiere, og forsøkt å bidra til å finne løsninger for dem uten at sakene ender i domstolene. I en rekke saker har dette lyktes, mens et dramatisk eksempel i motsatt retning var paret som ble så trakassert av naboene og styret i borettslaget at de følte at de ble presset ut av nabolaget. De holdt ”utekatt” – et hett tema som omtales i en egen artikkel her på Jusstorget.

Lovteksten
Husleieloven § 5-2: ”Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen”.

Min oppfatning er at denne lovbestemmelsens innledningsbestemmelse om adgang til forbud mot dyrehold i vedtekter/husordensreglene, er svært uheldig utformet, og kanskje står der fordi så mange hadde totalt forbud. Når lovens egentlige regel følger deretter, burde lovteksten vært utformet som følger: Leieren kan holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. Hvis man bryter bestemmelser i vedtekter/husordensreglene om dyrehold, vil man normalt ha misligholdt leiekontrakten. Ved vesentlig mislighold av vedtekter eller husordensreglene i borettslagsloven vil man normalt kunne sies opp. Det er sakene etter denne loven som i praksis dukker opp oftest hos meg. Husleieloven er muligens litt strengere.

Gode grunner
Det hevdes av noen at det er gode grunner nok i seg selv at man ønsker seg dyr. Ikke unaturlig bestrides dette kraftig av ”motstanderne” – de som vil ha en mer restriktiv fortolkning av bestemmelsen. Ingen av mine saker har funnet en løsning bare ved denne form for argumentasjon. Det er viktig å kunne markedsføre gode grunner til at dyreholdet skal tillates. Det fremgår av forarbeidene at dersom en blind skaffer seg bolig til seg og sin førerhund, ja da foreligger det virkelig gode grunner. Dette blir nok et ytterpunkt, og i en slik situasjon skal det særdeles sterke grunner til for at dyreholdet skal kunne nektes, selv om det skulle være forbudt med hold av dyr i borettslaget.
Så har vi politimannen som vil flytte inn med sin politihund, eller Røde Kors medlemmet som har med seg en lavinehund på lasset. Klart gode grunner, og det skal fortsatt mye til for at dyreholdet kan nektes. Men hva hvis en eller flere av naboene i oppgangen lider av skrekk for store hunder – schæfer er jo normalt den valgte rase? Hva med tolleren med sin narkotikasøkhund? Klart en god grunn på linje omtrent med førerhund etter min oppfatning. Mange andre raser brukes til dette.

Psykososiale grunner Det fremgår klart av forarbeidene at ikke bare ovennevnte typesituasjoner utgjør gode grunner. Også psykososiale grunner er i utgangspunktet gode grunner og det skal legges til grunn. Hva betyr så dette? Et typisk eksempel er jo den depressive som har lett for å bli sittende inne, men som anskaffer seg hund for å ha noen boende sammen med seg til trøst og for å fremme den psykiske helsen, og som nødvendiggjør minst tre lufteturer i døgnet med muligheten til å få kontakt med andre mennesker. Åpenbart en god grunn!

Ta så alenemoren som er i full jobb. Mindreårige barn kommer alene hjem fra skolen, og den tryggheten de føler ved at dyret venter hjemme er en god grunn! Og alle som kan fremvise en legeattest som bekrefter at pasienten helse vil bli fremmet av dyreholdet og der legen fremhever at det foreligger et reelt behov (kall det gjerne gode psykososiale grunner), skal etter min mening bli hørt med å ha en god grunn uten at legen skriver noe om depresjon. Verken styret eller andre har krav på slik privat informasjon, og husk: Leger har ikke anledning til å skrive slike erklæringer uten at det er grunnlag for det!

Rettspraksis
Rettspraksis har utviklet seg siden Høyesterett i 1977 godtok forbud mot hundehold ”til sikring av god husorden”. Første nye test etter de gamle bestemmelsene var innekatten ”Emmeline”. Høyesterett drøftet inngående i 1993 om hold av Emmeline i strid med husordensreglene ga grunnlag for oppsigelse, og det var med 3 mot 2 stemmer at Emmeline og hans eier fikk lov til å bli boende! Men det ble lagt til grunn at Emmeline umulig kunne værer til bry for noen av beboerne, og at det var legitimt å føle egen livsutfoldelsesmulighet innsnevret hvis dette ikke skulle være lov.

Den første avgjørelsen etter de nye lovbestemmelsene gjaldt nettopp en alenemor og hennes mindreårige barn. Naboene i oppgangen hadde ikke noe imot dyreholdet, og i en grundig og velbegrunnet avgjørelse ble det lagt til grunn at dyret fikk bli boende (og eierne også, da!) Så fikk vi en lagmannsrettsavgjørelse (Agder) i overgangsfasen mellom ny og gammel lov, der byretten hadde godtatt oppsigelse av en person som eide en hund av rasen Toy Pomeraner (et mikroskopisk dyr). Dyret bjeffet ikke inne, var ikke til sjenanse for naboene, den ble ikke engang luftet på borettslagets område, men ble båret opp og ned trappen og ut for å luftes i en kurv! Lagmannsretten sammenholdt den med Emmeline og fant mange likhetspunkter. Det ble uttalt i dommen at den nær sagt var en ”innehund”!

En helt ny dom fra Oslo tingrett gjaldt et borettslag som vedtok forbud mot hold av hunder av farlig rase. Som kjent er rasen Pit Bull forbudt i Norge. Rasen Am Staff er også kategorisert som ”farlig”, men eksisterende hunder får lov til å leve til de dør. Eieren ble sagt opp på prinsipielt grunnlag – borettslaget mente de kunne nekte farlige hunder å bo der. Det kan de nok også, dersom det enkelte individ er farlig! Men eieren fremviste hunden for en fagperson like før hovedforhandlingen, og den ble testet. Den besto alle prøver med glans og ble karakterisert som stødig og trygg. Naboene var ikke plaget, og i samme etasje bodde det en med tillatelse, som hadde en diger Rottweiler… Forskjellsbehandling forekommer ofte, og er virkelig noe å kunne slå i bordet med både i forhandlinger og hvis det blir rettssak.

”Motpartens” minst like gode grunner mot dyrehold
Det er på det rene at det i mange tilfeller kan være gode grunner mot det konkrete dyreholdet eller søknaden om dyrehold. Hvis det viser seg at bikkja er en skikkelig gneldrebikkje – og den behøver ikke være særlig stor for å kunne gneldre både natt og dag – da vil nok mange naboer med god grunn klage på dyreholdet. Og dokumentert allergi kan danne grunnlag for avslag på en søknad. (Det kan være litt lettvint bare å hevde å være allergisk)

Andre dyr
Også andre dyr kan volde besvær, særlig hvis de lager støy om natten som plager naboen under. Jeg var nylig i Frostating Lagmannsrett i Trondheim der en kvinne ble sagt opp fordi det viste seg at hun holdt 14 tam-ildere i borettslagsleiligheten sin….. Det ble oppdaget fordi naboen under klaget over at de vekket ham om natten når de ”tasset rundt på parketten”.
En støymåler hørte tassing gjennom 18 cm støpt dekke med ekstraisolasjon oppå….Selv om lyden ble målt til bare 31 desibel hadde damen en tapt sak. Resultatet – forlik og hun fikk bo der med fem stykker. Hyggelig borettslag – hyggelig løsning! Hun risikerte jo å bli satt på gaten med hele gjengen. Men ikke mer tassing om natten – da må alle være i ”bingen”!

Det kan skrives mye om dette temaet, men mitt viktigste råd: Skaff deg hjelp før trusselen om oppsigelse ligger på bordet. Hvis styret først har bestemt noe slik blir det ren ”oppoverbakke” for deg. Og husk: Du kan ha rettshjelpdekning gjennom boligforsikringen din til behandling av en slik tvist.

Publisert 14.02.03
Oppdatert 24.09.2006

Relaterte lenker:
Husleietvistutvalget

by

Avtaleinngåelse via Internett

Det sluttes en rekke avtaler på Internett. F.eks. om om kjøp av opphavsrettslig vernet materiale og avtaler om levering av fysiske varer eller tjenester. Regler om avtaleslutning gjelder uavhengig av om avtalen er inngått på internett eller andre steder.
I denne artikkelen gir Erling Keyser fra Bull & Co. en oversikt over avtalerettslige problemstillinger bl.a. i forhold til når en bindende avtale er inngått, hva slags informasjon som bør gis til kjøperen, og angreretten.

1. Avtalefrihet
To prinsipper er grunnleggende i norsk avtalerett. Det ene er at partene som hovedregel kan inngå avtaler om hva de vil – dette kalles avtalefrihet. Prinsippet medfører at en part kan overdra det meste av det han måtte eie til den annen part – huset, bilen eller frimerkene. Det andre prinsippet er at partene også kan velge hvordan avtalen skal inngås – dette kalles formfrihet. Eksempelvis tilsier dette prinsippet at avtaler inngått muntlig er like gode som de inngått skriftlig, at avtaler som er skrevet på en serviett er like gode som de som er skrevet på ordinært papir, og at avtaler inngått over Internett er like gode som de inngått på mer tradisjonelt vis.

2. Avtaleloven
Avtaleloven har regler om den tradisjonelle avtaleinngåelsesprosessen. Her utveksler partene tilbud og aksept muntlig eller pr. brev. Et tilbud binder avsenderen i det øyeblikket det kommer til mottakerens kunnskap, dvs. når tilbudet er gjennomlest og/eller forstått. Dette følger av avtaleloven § 7, om enn ikke helt klart. Direkte sier bestemmelsen at tilbudet kan tilbakekalles frem til det er kommet til mottakerens kunnskap. Aksepten binder tilbyderen til avtalen i det den kommer frem til tilbyderen, jfr. avtaleloven §§ 2 og 3. Akseptanten er bundet i det aksepten kommer til tilbyderens kunnskap. Avtalen er kommet i stand i det øyeblikket aksepten kommer frem til tilbyderen.

Loven er gammel, og tar ikke høyde for mer moderne inngåelsesprosesser – for eksempel avtaleinngåelse via telefaks eller e-mail. Slik avtaleinngåelse skulle imidlertid ikke skape særlige problemer i forhold til avtalelovens regler – om tilbud og aksept formidles via vanlig brev eller e-mail, skulle i utgangspunktet gå ut på ett.

3. Avtale direkte på nettet
Større problemer kan avtaleinngåelse direkte på et nettsted skape. Den vanlige situasjonen er her at kunden går inn på det nettstedet vedkommende ønsker å handle. Kunden finner så de ønskede varene, og klikker på et egnet ikon slik at varen blir registrert som ønsket av denne kunden. Spørsmålet i denne sammenheng er hvordan de tradisjonelle avtaleinngåelsesreglene forholder seg til denne måten å handle på. Hva er tilbudet? Hva er aksepten?

Det kan være naturlig å si det slik at nettstedets beskrivelse av den konkrete varen med spesifikasjoner og pris er å anse som et tilbud i avtalerettslig forstand. Kundens klikking på ”kjøp”- ikonet blir etter dette å anse som en aksept av et tilbud.

Tradisjonelt har man imidlertid ikke ansett reklamebrosjyrer, annonser, utstilling av varer i butikkvinduer og lignende som tilbud, men som en oppfordring til kunden om å komme med et tilbud. Dersom man overfører denne tankegangen til e-handel, skulle nettstedets vareinformasjon og prising ikke være bindende for selger, kun en oppfordring til kunden om å komme med et tilbud.

Rettstilstanden må her kunne sies å være noe uklar. Det er ikke gitt at den tradisjonelle tankegangen vil opprettholdes – skulle problemet komme på spissen, kan det godt tenkes at en domstol vil konkludere med at typiske reklameannonser må oppfattes som bindende tilbud. Det kan derfor være tilrådelig for dem som ønsker å etablere seg å ha klare forbehold om for eksempel pris på hjemmesidene. En streng kontroll med den informasjon som ligger ute på hjemmesidene er også nødvendig. Selger bør også bekrefte enhver bestilling via e-mail til kunden. Dette er en grei måte å sikre seg slik at kunden ikke i etterkant kan hevde at avtalen ikke var inngått. En slik bekreftelse er pålagt etter e-handelsdirektivet, som delvis allerede er innarbeidet i norske lover.

Hva gjelder innholdet av de konkrete avtalene, må den profesjonelle selger passe på at vilkårene han ønsker skal ligge til grunn for avtalen presenteres kjøperen før avtalen sluttes. Dette gjelder ikke bare i forhold til forbrukere, såkalt business to consumer (B2C), men også overfor profesjonelle kjøpere, såkalt business to business (B2B). Selger bør sikre seg slik at kjøperen må bekrefte at salgsvilkårene er gjennomlest og akseptert før avtalen inngås. Sidene bør være konstruert på den måten at selger kan få en utskrift som viser at kjøper faktisk har akseptert vilkårene.

Vilkårene må være enkelt tilgjengelig på nettsidene, og må utformes på en slik måte at de fremstår som forståelige for den alminnelige kjøper. Dersom vilkårene blir presentert etter at avtalen er inngått, eller ikke i det hele tatt, eller dersom vilkårene er svært vanskelige å forstå, vil konsekvensen kunne være at de tillegges liten eller ingen vekt dersom det skulle komme til tvist mellom partene. Den profesjonelle selger må også sørge for at vilkårene ikke strider mot såkalt preseptorisk lovgivning – det vil i denne sammenheng si lover som ikke kan fravikes til ugunst for kjøperen. Et eksempel kan være at kjøpslovens bestemmelser ikke må fravikes til ugunst for en kjøper som er forbruker.

4. Angrerettloven
For dem som retter seg inn mot forbrukermarkedet, B2C, er der viktig å ha kunnskap om bestemmelsene i angrerettloven. Loven gir kunden adgang til, på gitte vilkår, å ga fra en allerede inngått avtale. Tradisjonelt har reglene om angrerett hatt sitt primære anvendelsesområde ved messesalg og annet salg utenfor tilbyderens normale salgssted. Etter den nye loven anvendes angrerettbestemmelsene også på elektroniske avtaler.

Loven gjelder for salg av varer og av tjenester, men har ulike regler for de to gruppene. Dersom man selger et produkt som både består av en vare og en tjeneste, må man se hen til hva som er tyngdepunktet i avtalen. Som regel vil den økonomisk mest verdifulle delen av avtalen bli utslagsgivende ved denne vurderingen. Loven gjelder ikke for kjøp under kr. 300,- inklusive fraktkostnader, jfr. § 2. Svært mange avtaler vil dermed falle utenfor lovens virkeområde, for eksempel vil vanligvis kjøp av cd-plater over Internett falle utenfor.

Loven pålegger selger å gi kunden visse opplysninger før avtalen inngås, jfr. angrerettloven § 7. Disse opplysningene er som følger:

  • varens eller tjenestens egenskaper
  • varens eller tjenestens pris
  • de totale kostnadene kunden skal betale, inklusive avgifter og leveringskostnader
  • om kunden har angrerett – dvs. om loven kommer til anvendelse på kjøpet
  • alle vesentlige avtalevilkår, herunder om betaling, levering eller annen oppfyllelse av avtalen samt om avtalens varighet når avtalen gjelder løpende ytelser
  • selgerens eller tjenesteyterens navn og adresse
  • tidsrommet tilbudet eller prisen er gyldig i (en ser her at loven forutsetter at opplysningene gitt på hjemmesiden er bindende tilbud fra selgeren)
  • kostnadene ved bruk av fjernkommunikasjonmetoden som skal benyttes dersom de ikke beregnes etter normaltakst
  • hvilke språk informasjonen og avtalevilkårene er tilgjengelige på.

Markedsføring som retter seg mot nordmenn skal gis på norsk. Selger må gi ordrebekreftelse til kjøper, gjerne via e-post. Ordrebekreftelsen skal alltid inneholde opplysninger om angreretten. Dette følger av lovens § 9. Dersom slik informasjon ikke er gitt, forlenges angreretten fra 14 dager til ett år. Videre skal vilkårene for og fremgangsmåten ved benyttelse av angreretten opplyses.

Angreretten gjelder ikke dersom varens karakter gjør at den ikke kan leveres tilbake til selgeren i tilnærmet samme stand og mengde som den ble levert, jfr. § 12. Det er videre viktig å kjenne til lovens § 15 – gjennomføring av angreretten ved denne typen avtaler. Hovedregelen er at ved bruk av angreretten faller partenes plikt til å oppfylle avtalen bort, og det som eventuelt måtte være levert, skal returneres.

Publisert 28.01.2003.

Les mer om angrerett i artikkelen «Angrerett ved forbrukerkjøp ved fjernsalg eller salg utenfor fast utsalgssted.»

Om reglene som gjelder når det inngås avtale via nettet. Når er avtale inngått? Hva slags info bør gis selger? Angrerett?