Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Borettslagsretten – en oversikt

Borettslagsretten – en oversikt

Mange bor i borettslag og alle har hørt om det.
Men hva er egentlig et borettslag? Hva skiller det fra andre boligformer? Hva slags regler gjelder i borettslag? Ny borettslaglov og boligbyggelaglov trådte i kraft 16.08.05. Jusstorget gir deg en ajourført oversikt.

  1. Boligbyggelaget
    Et boligbyggelag er et andelslag som har til oppgave å stifte borettslag og oppføre boliger og senere forvalte boligene gjennom en forretningsførerkontrakt med sine tilknyttede borettslag. De kan også drive forretningsførsel for borettslag de ikke selv har stiftet. Disse kalles frittstående borettslag. Se ny lov om boligbyggelag, som trådte i kraft 15. august 2005.2. Borettslaget
    Et borettslag er et andelslag (selskap) som har til formål å skaffe sine andelseiere bolig ved å oppføre eller leie ut andeler i boligbygg.Ca 600.000 personer bor i dag i borettslag, og antallet er økende. Det er ca 20.000 tillitsvalgte (styremedlemmer) i disse lagene. Gjennomsnittlig er det ca 60 boliger i hvert borettslag, men størrelsene varierer mye. Borettslagsformen benyttes i dag i økende grad også ved bygging av småhus, og er en god boform for andelseierne. Ny lov om burettslag(brl), trådte i kraft 15. august 2005.3. Andelseieren
    En andelseier kan som hovedregel bare være en fysisk person, kan kun eie én andel i borettslaget, og andelene er like store. Dette betyr at alle andelseiere har like rettigheter i borettslaget.
    Det er tre juridiske forhold mellom borettslaget og en andelseier:

    3.1. Andelseier blir eier av en andel (en form for aksje) i borettslaget og får ved kjøp av boligen utstedt et andelsbrev fra borettslaget, eller ved kjøp av brukt bolig tiltransportert (overført) et andelsbrev fra tidligere andelseier.

    3.2. Andelseier har eksklusiv borett til en bestemt bolig i borettslaget. Rettigheter og plikter for andelseieren er regulert i brl og i borteslagets vedtekter.

    3.3. Andelseiere låner borettslaget penger gjennom et borettsinnkudd. En partialoblogasjon sikrer dette lånet. Størrelsen på borettsinnskuddet avhenger av hvor mye det koster å bygge boligen. Boligene er finansiert av husbanken/andre banker ved lån eller tilskudd. Lånet er en fellesgjeld for alle andelseierne. Andelseiere betaler renter og avdrag på fellesgjelden gjennom fellesutgiftene til borettslaget. Denne gjeldsandelen kommer i tillegg til kjøpesummen ved kjøp av boligen. Størrelsen på denne gjeldsandelen avgjør hvilken reell pris kjøper betaler for boligen, idet fellesgjelden kommer i tillegg til kjøpesummen til selger.

    Forkjøpsrett: I motsetning til ved andre boligformer, har medlemmer av et boligbyggerlag forkjøpsrett til boretslagsleiligheter som omsettes. (brl. kap. 4,V)

    4. Styret (brl. kap. 8)
    Styret står for den daglige driften avborettslaget og har nødvendigvis mange ulike oppgaver det må utføre.
    Styrets kompetanse er derfor negativt avgrenset (brl §§ 8-8 og 8-9). D.v.s. at de oppgavene som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer, faller inn under styrets myndighet.

    Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Dersom f.eks. et styre består av 6 medlemmer, er det beslutningsdyktig når minst 4 medlemmer er til stede. Men et vedtak krever mer enn 1/3 oppslutning blant samtlige medlemmer. Med utgangspunkt i nevnte eksempel må minst tre av de fremmøtte styremedlemmer stemme for et vedtak.

    Borettslagets styre skal ha minst 3 medlemmer, men vedtektene kan bestemme at det skal være flere. Generalforsamlingen velger medlemmer til styret.

    De fleste borettslag velger sine styremedlemmer blant andelseierne, men det er full adgang til å velge andre. Vedtektene kan bestemme at kun andelseiere skal kunne velges, men det er ikke vanlig. Uansett om man velger styremedlemmer utenfra, er det nok ikke ønskelig at borettslaget henter et flertall av styremedlemmene utenfor kretsen av andelseiere.

    Styret velges for to år av gangen, og man vil vanligvis skifte ut halvparten på hver ordinære generalforsamling. Dette sikrer kontinuitet og opplæring i styrets arbeide.

    Borettslaget skal ha en leder, og loven bestemmer at han/hun skal velges ved særskilt valg. Styret kan ikke selv velge leder, valget ligger til generalforsamlingen. Styreleder skal innkalle til styremøte og lede møtene, samt lede eventuelle beboermøter og ofte også generalforsamlingen.

    Styret må innkalle til ordinær generalforsamling en gang i året med minst 8 høyst 20 dagers varsel. Ordinær generalforsamling skal holdes innen 6 måneder fra utgangen av hvert regnskapsår (utgangen av juni måned) jfr brl § 54, § 55. Dersom styret innkaller til generalforsamlinger utover denne ene, kalles de for ekstraordinære generalforsamlinger og innkalling kan skje med minst 3 dagers varsel, dersom noe haster.

  2. Generalforsamlingen (brl. kap. 7.)
    Generalforsamlingen utgjøres av alle andelseierne i borettslaget, og er lagets øverste myndighet. Selv om styret har den daglige ledelse av borettslaget, plikter de å rette seg etter de instrukser de får fra generalforsamlingen.Ordinær generalforsamling skal holdes én gang i året.
    Det er vanlig at styreleder leder generalforsamlingen, men det kan godt velges en annen møteleder. En styreleder har ofte best innsikt i de saker som skal opp til behandling, og dersom generalforsamlingen ledes av en annen kan styreleder konsentrere seg om å gi konkrete svar på spørsmål og ellers gi kommentarer i saken. Styreleder slipper da å passe på alle formaliteter i forbindelsen med møteledelsen.Hver andelseier har èn stemme på generalforsamlingen. Flere som eier en andel sammen har likevel kun èn stemme. Andelseiere kan møte ved fullmektig, men ingen kan være fullmektig og stemme for mer enn én andel. Leietakere og medlemmer av andelseiers husstand har ikke stemmerett, men har rett til å være til stede og uttale seg.

    6. Forholdet mellom styret og generalforsamlingen
    I saker som ikke skal behandles på generalforsamlingen, kan styret fritt ta avgjørelser. Spørsmålet blir da hvilke saker som skal forelegges for generalforsamlingen. Dette blir, med noen unntak, en vurderingssak fra styrets side. Styret kan i utgangspunktet godt opptre på egen hånd i store og viktige saker, f.eks. i større vedlikeholdsarbeider som medfører økning i fellesutgiftene for andelseierne. Fra dette utgangspunkt har vi som nevnt visse unntak:Styret er som alle andre bundet av loven. Styret kan ikke treffe avgjørelser i de tilfeller der loven legger avgjørelsesmyndigheten til generalforsamlingen. Vedtektsendring kan f.eks. kun besluttes av generalforsamlingen med 2/3 flertall (brl. § 7-11,3).

    Styret må i visse bestemte saker etter brl. § 8-9 ha samtykke fra generalforsamlingen. Dette gjelder for:
    «1. ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

    2. å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

    3. sal eller kjøp av fast eigedom,

    4. å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

    5. andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,

    6. tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.» Eks. : Et borettslag med 50 boliger og kr. 2.000,- i husleie pr. bolig pr. måned, vil 5 prosent av felleskostnadene utgjøre kr. 60.000,-. Tiltak under kr. 60.000,- i et borettslag av denne størrelse, vil kunne gjennomføres uten 2/3 flertall. Dette gjelder uansett om tiltaket finansieres ved låneopptak fra borettslagets side eller ved direkte utlegg for andelseierne.

I praksis oppstår det ofte grensetilfeller hvor spørsmålet blir om saken må fremlegges for generalforsamlingen. Vi skal se på et par konkrete eksempler:

Et spørsmål som ofte oppstår i borettslag er utskiftning av bygningsdeler, f.eks. av kledning, vinduer, dører m.m. Dersom de utskiftede deler erstattes av samme type, er generalforsamlingsvedtak ikke nødvendig. Skal delene erstattes av andre typer, kreves det ikke bare samtykke, men også 2/3 flertall av de avgitte stemmene på generalforsamlingen. Tiltaket må anses å gå ut over «vanlig vedlikehald», jfr. brl. § 8-9.

Ved fasadeforandring vil samtykke alttid være nødvendig. Praktiske eksempler er påbygging/ endring av balkong, vindfang, utvendige boder m.m. Her vil man måtte kreve samtykke av generalforsamlingen med 2/3 flertall. Tiltaket må også her anses å gå ut over «vanlig vedlikehald», jf. brl. § 8-9.

Hvilke tiltak som «etter tilhøva i laget» går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold vil bl.a. avhenge av området rundt borettslaget, de behov andelseierne har og økonomien i laget. Man vil ikke nødvendigvis hindre et vedtak, om man krever 2/3 flertall, man forsikret seg bare om at flere står bak vedtaket.

En god huskeregel er at dersom loven ikke krever 2/3 flertall, kan styret behandle saken selv uten å legge den frem for generalforsamlingen. Forutsetningen er selvfølgelig at ikke generalforsamlingen allerede har tatt en avgjørelse eller gitt bestemte instrukser til styret i saken.
I alle saker som fremlegges for generalforsamlingen hvor loven ikke sier at det skal være 2/3 flertall, skal vedtak fattes med vanlig simpelt flertall, brl § 7-11.

Styret er også bundet av vedtektene. Mange borettslag er usikre på hva som kan vedtektsfestes. Så lenge vedtektene ikke inneholder noe som er i strid med ufravikelige lover og prinsipper, er det ingen begrensninger. Verdt å merke seg er at det i den nye loven er forbudt å vedtektsfeste diskriminerende vilkår som gjelder trosretning, hudfarge, språkkunnskaper, nasjonalt eller etnisk opphav eller homofil legning, leveform eller orientering.
En annen sak er at det umulig kan være hensiktsmessig å vedtektsfeste alt. Bestemmelser om ro og orden og husdyrhold hører for eksempel til i husordensreglene, – og ikke vedtektene.

Publisert 01.11.2000
Oppdatert 16.08.2005

På NBBLs sider finner du en oversikt over de realitetsendringer den nye borettslagsloven medfører i forhold til den gamle loven.

Relaterte lenker:
Boligsamvirket

by

Streik og annen arbeidskamp

Lønnsforhandlinger og streik er sikre vårtegn. Arbeidskamp er fellesbetegnelsen på de virkemidlene partene i arbeidslivet har for å sette makt bak sine krav. Jusstorget gir deg oversikten over virkemidlene og vilkårene for å benytte disse.

Den vanligste form for arbeidskamp er streik, d.v.s. arbeidsnedleggelse fra arbeidstagernes side. Arbeidsgiverne kan stenge arbeidstakerne ute ved lockout, men andre typer arbeidskamp er også mulig, f.eks. gå sakte – aksjoner eller overtidsnekt.

Når kan partene gå til lovlig streik/ lockout?
Tariffavtalene og arbeidstvistloven  og tjenestetvistloven (for de statsansatte), inneholder bestemmelser om såkalt fredsplikt. Fredsplikten innebærer at partene ikke kan gå til arbeidskamp om lønns- eller arbeidsvilkår ( interessetvister ) så lenge tariffavtalene løper. Videre skal tvister vedrørende gyldigheten og forståelsen av en tariffavtale (rettstvister) løses av arbeidsretten, ikke ved streik eller lockout.

For at en streik eller lockout skal vær lovlig, må for det første gjeldende tariffavtale være sagt opp innenfor de oppsiglesesfrister og i samsvar med de regler som gjelder. (Tariffavtalene gjelder vanligvis i 2 år). Deretter må partene ha gjennomført forhandlinger. Blir ikke partene enige, og en av dem tar skritt for å iverksette arbeidskamp, må det gis melding til Riksmekleren.
Etter at det er gitt melding til Riksmekleren gjelder et forbud mot arbeidskamp i fire virkedager. Riksmekleren bestemmer deretter om det skal innkalles til mekling, og nedlegger i såfall ytterligere forbud mot arbeidskamp til meklingen er over.

Riksmekleren kan ikke tvinge partene til enighet, og hun har begrenset tid til rådighet. Dersom partene ikke er kommet til enighet innen 10 dager etter innkalling til mekling (14 dager i offentlig sektor) kan hver av partene kreve brudd i meklingen. Etter et slikt brudd har partene og mekleren bare 4 døgn på å komme til enighet.
I denne perioden er det ofte hektisk aktivitet med mekling døgnet rundt og trøtte ansikter på tv- nyhetene.
Blir man ikke enige, innen fristens utløp, kan begge partene gå til lovlig arbeidskamp ved streik, lockout eller begge deler. Dersom begge partene godtar det, kan meklingen fortsette utover 4 døgn (7 døgn i offentlig sektor) og inntil man blir enige eller en av partene bryter meklingen. Dette kalles mekling på overtid.

De som forhandler oversender ofte Riksmeklerens forslag med anbefaling til avstemning blant sine medlemmer, som avgjør om det skal forkastes eller godtas.

Hvem som skal tas ut i streik eller lockout er avhengig av de varsler partene på forhånd har gitt hverandere ved såkalte plassoppsigelser. Arbeidsgiverne skal f.eks. på forhånd varsles om hvilke bedrifter som tas ut i streik og hvor mange på hver bedrift som tas ut.

Gjenopptakelse av mekling
Under en arbeidskamp kan partene, dersom de er enige, når som helst gjenoppta meklingen. Riksmekleren kan også inkalle partene til mekling. Men dette gjør hun bare dersom det er håp om at partene kan komme til enighet. Er det gått en måned etter at meglingen ble avsluttet, skal mekleren gjenoppta kontakt med partene med henblikk på å få avsluttet konflikten.

Voldgift/ tvungen lønnsnemd
Etter brutt mekling må konflikten løses ved voldgift for å hindre arbeidskamp. Voldgiftssaken avgjøres av Rikslønnsnemnda, som er et eget organ, med representanter fra partene i arbeidslivet.
Partene kan ved enighet selv bringe saken inn for nemnda, ved frivillig lønnsnemd.

Men staten kan også påby lønnsnemd, såkalt tvungen lønnsnemd. Dette skjer ofte dersom arbeidskampen medfører fare for liv og helse eller viktige samfunnsinteresser. En tvungen lønnsnemd må vedtas ved lov av Stortinget eller ved provisorisk anordning av Regjeringen, dersom Stortinget ikke er samlet.
En avgjørelse fra Rikslønnsnemnda har samme virkning som en tariffavtale.

Streikebryteri
Det har gjennom praksis utviklet seg normer for hva som anses som streikebryteri.
Det er klart at arbeidstakere som ikke er omfattet av streiken kan gjøre sitt vanlige arbeid uten at dette anses som streikebryteri. Disse har både rett og plikt til å utføre arbeidet sitt, men skal ikke utføre arbeidsoppgavene til kolleger dersom dette er en utvidelse av arbeidsområdet.
De kan heller ikke arbeide overtid for å få unna arbeid som har hopet seg opp p.g.a. streiken.
Arbeidsgiver kan ikke redusere virkningen av streiken ved å ansette folk for å utføre de streikendes oppgaver.

Arbeidstakere i ledende stillinger kan gjøre jobben til underordnede som er i streik, dersom jobben til de underordnede har en klar tilknytning til lederens normale funksjon. En lagersjef kan f.eks. ekspedere varer, men kan ikke føre regnskaper eller jobbe i resepsjonen.

Arbeidsgiver selv kan utføre hvilket som helst arbeid under konflikten, uten at dette er å anse som streikebryteri.

Se forøvrig egen artikkel om streikebryteri her på Jusstorget.

Sympatiaksjoner og politiske aksjoner
Fredsplikten begrenser ikke adgangen til å aksjonere mot forhold som ligger utenfor tariffavtalenes områder. Man kan gå til sympatiaksjoner til støtte for en annen part i en lovlig arbeidskamp. Det samme gjelder politiske demonstrasjonsstreiker. En politisk demonstrasjonsstreik må være tidsbegrenset (1 til 2 timer) og ikke relatere seg direkte til egne lønns eller arbeidsforhold.

Relaterte artikler:
Sykdom og ferie ved streik

Streik i barnehagen og skolen – hva slags rettigheter har foreldrene?

Publisert 28.10.00.
Sist oppdatert 13.05.12.

Relaterte lenker:
Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO)
Landsorganisasjonen i Norge (LO)
Virke (tidligere HSH)
Oversikt over de regler som gjelder ved mekling, streik og andre arbeidskonflikter, som gjerne kalles arbeidskamp.

by

Rettshjelp med grunnlag i forsikringsavtale

Rettshjelp med grunnlag i forsikringsavtale

Når du har forsikring, har du som regel også rettshjelpdekning ved tvister som gjelder de forsikrede objektene.
Her får du en oversikt over rettshjelpen du kan regne med fra forsikringen din.

En rekke forsikringer har egen rettshjelpdekning. Dette gjelder bl.a.:

  • Fritidsboligforsikring
  • Huseierforsikring
  • Innboforsikring
  • Motorvognforsikring
  • Fritidsbåtforsikring
  • Landbruksforsikring

Vilkårene for rettshjelp under disse ordninger kan variere fra forsikringsselskap til forsikringsselskap, men en stor del er standarder som er inntatt i alle selskapers poliser.

Sjekk forsikringspolisen for å forsikre deg om at den inneholder rettshjelpdekning, og hvilke regler som gjelder for dette.

Det må være en tvist
Dette betyr at et krav som er fremsatt må være avslått av motparten.
En alminnelig forhandlingssituasjon vil ikke nødvendigvis bli ansett som en tvist. På den annen side kan det være tvist, selv om saken ikke er fremmet for retten.

En forvaltningssak (en sak i forhold til det offentlige) vil ikke være en tvist før alle klagemuligheter er fullt utnyttet. Neste trinn vil da være å bringe saken inn for retten.

Tvister som omfattes av rettshjelpdekningen
Tvisten må gjelde et objekt som omfattes av forsikringen. I en innboforsikring kan dette være mange objekter, for eksempel møbler, hvitevarer og sykler.

Rettshjelp under motorvognforsikringen gjelder bare når forsikringstakeren er i tvist i egenskap av eier, rettsmessig bruker eller fører av den forsikrede motorvogn.

For fast eiendom, er det et vilkår at polisen gjelder for eiendommen, eller at den tidligere har omfattet denne, for eksempel tvist i forbindelse med salget av eiendommen.

Tvister som ikke omfattes av rettshjelpen
Forsikringspolisene inneholder mange begrensninger, slik at ulike typer tvister faller utenfor. Det gjelder bl.a.

  • tvist som har sammenheng med yrke eller erverv
  • tvist som gjelder separasjon, skilsmisse, barnefordeling, samværsrett, farskap, arv, osv. (Her vil en i noen tilfeller ha rett til fri rettshjelp fra det offentlige)
  • tvist som gjelder offentlig forvaltningsvedtak. Dog vil utgifter med rettssak etter at alle klagemuligheter er utnyttet kunne være dekket f.eks. ekspropriasjonssaker.
  • tvist som gjelder inkasso, konkurs, eller tvister for namsretten
  • straffesak, ærekrenkelsessak, erstatningsplikt når forsikringstaker (sikrede) er mistenkt, siktet eller saksøkt, etc. (Her vil en i noen tifeller ha rett til forsvarer på det offentliges bekostning.)
  • Det er også en begrensning i dekningen når tvisten i realiteten oppsto før polisen var tegnet, hvis den det gjelder var kjent med omstendighetene og muligheten for tvist.

Oppregningen er ikke uttømmende.

Hvilke utgifter dekkes ?
Rettshjelpforsikringen dekker nødvendige utgifter til egen advokat eller rettshjelper, gebyr til retten, honorar til sakkyndige oppnevnt av retten og møtegodtgjørelse for vitner.

Hvis du som forsikringstaker (sikrede) vil engasjere egne sakkyndige, dekkes utgiftene bare når dette er godkjent på forhånd.

Saksomkostninger man blir dømt til å betale til motparten dekkes ikke av rettshjelpdelen. Det samme gjelder rettsgebyret ved anke og/eller kjæremål.

Tilkjente saksomkostninger går til fradrag i rettshjelpdekningen.

Dersom forlik blir inngått som i det vesentlige gir sikrede medhold, må sikrede på forhånd ha godkjennelse fra selskapet dersom forlik blir inngått uten at saksomkostninger er del av forliket.

Forsikringsbeløp og egenandel
Samlet erstatning under rettshjelpforsikringen er begrenset til et beløp i den enkelte polise. Den samlede erstatning er vanligvis kr. 80.000,-. Det gjelder også om det er flere parter i saken.

Den forsikrede må betale en egenandel. Egenandelen er vanligvis kr. 2.000 – 4.000, med tillegg av 20 % av de overskytende omkostningene.

Melding til selskapet
For å få rettshjelpdekning etter avtalen må en gi melding til selskapet.

Melding må gis snarest mulig, og senest ett år etter at advokat eller rettshjelper er engasjert. Oversittes fristen, kan en miste retten til rettshjelpdekning.

Publisert 18.10.00.
Oppdatert pr. 21.09.2006.