Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Fusjon mellom selskaper – en oversikt

Her får du en oversikt over de grunnleggende begreper ved fusjon, samt en gjennomgang av fusjonsprosessen.

1. Innledning
En fusjon innebærer en sammenslåing av to eller flere selskaper, ved at et selskap overtar et annet selskaps eiendeler, rettigheter og forpliktelser som en helhet, mot et nærmere angitt vederlag (fusjonsvederlaget). Det ene selskapet vil være det overtakende selskap (A), som tar det / de andre selskapene opp i seg, de overdragende selskaper (B). Også andre metoder kan benyttes og flere enn to selskaper kan være med i prosessen. Hovedtrekkene i fremgangsmåten vil allikevel være de samme.

A er selskapet som fortsetter med samme identitet, og beholder sitt foretaksnummer. B opphører å eksistere, det absorberes av A. Likevel opprettholdes kontinuiteten, ved at også B’s løpende kontrakter fortsetter, nå med det A som kontraktspart.

Når fusjonen gjennomføres, og B opphører, får dette også konsekvenser for aksjonærene i B. Aksjene i B byttes ut med aksjer i A, fusjonsvederlaget.
Inntil 20% av fusjonsvederlaget kan gis i kontanter til aksjonærene i B.

De sentrale regler om fusjon har vi i aksjeloven (kap. 13), allmennaksjeloven (kap. 13), regnskapsloven (kap. 4) og i skatteloven (kap. 11).
Felles for både aksjelovene og skatteloven, er at disse forutsetter at fusjonens skjer mellom selskaper med samme selskapsform. Det er dette som vil bli behandlet. I denne sammenheng er det kun hovedtrekkene som vil bli behandlet, plassen tillater ikke noen omfattende redegjørelse.

2. Hvorfor fusjon?
Fusjon er et av mange alternativer i forbindelse med reorganisering av selskaper eller eierinteresser knyttet til selskaper.

Normalt benyttes fusjon som metode når eierne av selskaper i fellesskap er kommet til at selskapene på en bedre måte kan utvikle forretningsideene bedre sammen enn hver for seg, ved fullstendig integrasjon av A og B.

Tilnærmet full integrasjon kan også oppnås på andre måter, for eksempel ved bruk av aksjene i B som innskudd ved kapitalutvidelse i A (tingsinnskudd), eller f.eks. ved rent salg til A. I disse situasjoner vil A få full kontroll over B. Bruk av aksjer som tingsinnskudd, eller salg av aksjer gir skattemessige konsekvenser. Derfor kan fusjon være å foretrekke.

3. Fusjonsprosessen
Før den formelle fusjonsprosessen gjennomføres, vil prosessen innledes ved forhandlinger mellom de to selskapene. Dette er den viktigste fasen, fordi det er da man ser om fusjon er kommersielt interessant, og hvilke forhold som må hensyntas ved gjennomføringen. Viktige forhold er å gjennomgå selskapenes regnskap og forpliktelser (selskapenes historie og gamle synder integreres i hverandre), synergieffekter gjennom rasjonalisering, løpende kontrakter (noen kontrakter kan ha særlige oppsigelsesklausuler ved fusjon eller vesentlig eierskifte). Videre må selskapenes fremtidige forpliktelser gjennomgås, herunder forpliktelser knyttet til pensjonsforhold, forsikringsforpliktelser m.v.

I og med at selskapenes eksisterende forpliktelser integreres i hverandre, og selskapenes verdier baserer seg på løpende kontrakter mv., er det viktig å sikre seg grundig kjennskap til de to selskapene. Svært ofte gjennomføres såkalt «due diligence», både juridisk og regnskapsmessig. Dette er en kontroll av selskapet, med sikte på å få avdekket om det er forhold som bør hensyntas ved vurderingen av selskapene, eller om det er forhold som innebærer at for eksempel en fusjon vil medføre at løpende kontrakter kan sies opp.
Selv om due diligence kan fremstå som en omfattende prosess, og oppfattes som kostbar, anbefales dette gjennomført. Det er viktigere å få avklart forholdene før prosessen ikke kan reverseres. Forhold som avdekkes i forkant vil som regel lett kunne rettes på. I etterkant vil det ofte være vanskeligere, kontraktsparten kan få en mye sterkere forhandlingsposisjon når fusjonen er gjennomført, og kontrakten kan sies opp av denne. Erfaringsmessig vil en due diligence også gi en nyttig – og ofte nødvendig – opprydding i selskapet.

Normalt er det styrene i de to selskaper som forhandler om en sammenslutning av selskapene, men gjerne etter initiativ fra aksjonærer elle administrasjonen. Erfaringer viser at dersom fusjonsforhandlingene, etter at foreløpig enighet er oppnådd, ikke involverer selskapets nøkkelpersonell utenom daglig leder, vil gjennomføring av beslutningene kunne bli vanskeligere. Dette fordi fusjonen ofte vil fremstå som en trussel mot personellet. Skal fusjonen lykkes, forutsetter dette en grundig planlegging og god organisering av arbeidet.

Et viktig element i fusjonsforhandlingene er å bli enige om det interne bytteforholdet mellom aksjene i de to selskapene. Målet er i realiteten ikke å finne ut hva selskapene hver for seg er verdt, men den forholdsmessige verdien av det ene selskap i forhold til det annet. Vanskeligheter kan oppstå ved at det ene selskaps vesentligste verdier er i substans, mens det annet selskaps verdier er i fremtidig inntjening og eksisterende kundemasse.

Partene står fullstendig fritt til å avtale det innbyrdes eierforholdet. Selskapets regnskaper er ikke avgjørende for hvilke verdier som må legges til grunn.
Når det innbyrdes forholdet mellom aksjenes verdi er funnet, har en også kommet frem til hvor mange aksjer som skal utstedes i A til aksjonærene i B. Dersom partene er enige om å la deler av fusjonsvederlaget bli utbetalt i kontanter, i stedet for i form av aksjer, beregnes beløpet ut fra hva partene mener B faktisk er verdt, ikke hvilke regnskapsmessig verdier det er i B.

Et annet viktig tema er selskapenes fremtidige bemanningsstruktur. Blant annet arbeidsmiljøloven setter en del begrensinger, som behandles i en annen artikkel her på Jusstorget kalt «arbeidstakernes stilling ved fusjoner» under fagområdet arbeidsrett.

4. Den formelle prosessen
Styrene skal i fellesskap utarbeide forslag til fusjonsavtale mellom selskapene (fusjonsplan), som skal presenteres i selskapenes generalforsamlinger, og for bedriftsforsamling dersom selskapene har dette. Fusjonsavtalen skal blant annet beskrive hvilket vederlag aksjonærene i B skal få, selskapenes integrerte balanse (åpningsbalanse), og virkningene fusjonen får for selskapenes ansatte.

Siden fusjonen innebærer at eiendeler og forpliktelser fra B skytes inn i A, som ikke lett kan verdsettes, skal det utarbeides en redegjørelse fra styrene i de to selskaper. Denne skal bekrefte at de verdier som overføres minst har en verdi som svarer til fusjonsvederlaget. Ved dette innestår styret både i forhold til aksjonærene og kreditorene for at korrekte og relevante kriterier er benyttet som grunnlag for styrenes forslag. Erklæringen skal bekreftes av sakkyndig, normalt er dette selskapets revisor.

Videre plikter selskapenes styrer å utarbeide en skriftlig rapport som beskriver hvilken virkning fusjonen har for selskapene. Denne skal også angi hvilken virkning fusjonen vil få for de ansatte.

I og med at en fusjon innebærer en beslutning om kapitalforhøyelse i A, og en beslutning om oppløsning av B, kreves 2/3 flertall i begge selskapenes generalforsamlinger.

Partene står langt på vei fritt til å avtale virketidspunktet for når fusjonen skal gjennomføres. Det er adgang til å gjennomføre fusjonen med virkning også tilbake i tid, forutsatt at en holder seg til samme regnskapsperiode.
Om en med tilbakevirkende kraft kan smelte sammen de to selskapers resultatregnskap eller om den regnskapsmessige integrasjon skjer som en balanseføring, er det en viss uenighet om, men dette spiller neppe noen praktisk rolle.

Generalforsamlingene kan også beslutte at A skal overta forvaltningen av B så snart begge generalforsamlinger har gitt sitt samtykke. Uansett skal de to selskapers midler holdes atskilt inntil fusjonen er gjennomført.

Etter at generalforsamlingene har truffet sine vedtak, skal det sendes melding til foretaksregisteret, som deretter kunngjør kreditorvarsel. Dersom ingen innsigelser kommer innen fristens utløp, 2 måneder, skal styret i A sende melding om gjennomføring av fusjonen.

En kreditor kan ikke stoppe fusjonen, men har krav på at et uomtvistet og forfalt krav blir betalt før gjennomføring. Er kravet omtvistet eller uforfalt, kan kreditor i visse tilfeller kreve sikkerhet. Ved tvist kan skifteretten treffe avgjørelse.

Når fusjonen gjennomføres, er B oppøst, aksjekapitalen i A forhøyet, og aksjene i B er byttet ut med aksjer i A.

Aksjeloven fastsetter også en del frister for gjennomføring av en fusjon. Disse fristene gjelder både for innkalling til generalforsamling, for registrering av fusjonen, og for gjennomføring av fusjonen ved oppløsning av B og kapitalforhøyelse i A. Det er derfor viktig at selskapenes styrer setter opp en handlingsplan for alt arbeide knyttet til handlinger som må gjennomføres.

5. Andre regelverk
Konkurranseregler kan sette begrensninger i muligheten til å gjennomføre fusjoner, dersom den samlede virksomhet får en for dominerende posisjon i markedet. For store foretak kan fusjonen gi regnskapsmessige konsekvenser. En fusjon vil være en regnskapsmessig transaksjon, som medfører at virkelige verdier skal anvendes. Dette innebærer i realiteten en regnskapsmessig oppskriving, og økte avskrivninger. Dette kan gi ubehagelige konsekvenser for utbytteutdeling.

Publisert 13.06.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

by

Erstatning for ulemper etter nabolovens § 2

Her får du en kort oversikt over vilkårene for erstatning etter nabolovens § 2.

1. Innledning
I et moderne samfunn er det ikke til å unngå at virksomhet av forskjellig art vil måtte medføre ulemper og plager for andre mennesker. Det kan for eksempel være betydelig ubehag å bo i nærheten av en sterkt trafikkert veg, en flyplass eller en industribedrift. Langt på veg er imidlertid dette ulemper som vi alle må leve med, og som verken kan kreves stanset eller gir grunnlag for erstatning.

Rundt omkring i lovgivningen finner vi imidlertid mange bestemmelser som både tar sikte på å forhindre/ redusere ulempene av planlagt eller igangsatt virksomhet og sikre erstatning til den som blir utsatt for ulemper som overstiger visse grenser.

En av disse bestemmelsene er naboloven § 2 .
Jeg vil i denne artikkelen gjøre rede for i hvilken utstrekning denne bestemmelsen gir rett til erstatning for skader og ulemper som igangværende virksomhet påfører naboer. Jeg vil ikke behandle bestemmelser som vi for eksempel har i bygningsloven, forurensningsloven og i naboloven forøvrig, og som skal sikre at ulemper for andre ikke oppstår, enten ved ikke å tillate oppstart av virksomhet eller ved å påby tiltak som eliminerer eller reduserer ulempene.

Uttrykkene skade og ulempe i § 2 omfatter både fysisk skade og fysiske og psykiske ulemper. Skade kan være både skade på eiendom og personskade på personer som oppholder seg på eiendommen.

2. Skaden eller ulempen er «uturvande»
En nabo vil altså for det første kunne kreve erstattet økonomisk tap som han blir påført gjennom virksomhet som anses unødvendig (uturvande). I praksis vil spørsmålet være om ulempen kunne vært ungått ved enkle og lite kostnadskrevende tiltak.
Som eksempel kan jeg nevne en Høyesterettsdom inntatt i Rettstidende (Rt.) 1996 s. 757, hvor eieren av et gjestgiveri hevdet at han var blitt påført økonomisk tap ved ekstraordinært støyende arbeid i forbindelse med omlegging av en gate. Særlig i forbindelse med nedramming av pæler ble det voldt en støy som Høyesterett karakteriserte som støy langt utover det som er vanlig ved vegarbeider. Naboen ble i dette tilfelle tilkjent erstatning fordi støyproblemet kunne ha vært unngått gjennom tiltak som kunne vært iverksatt «uten uforholdsmessige omkostninger»

3. Kriteriene i naboloven § 2 annet og tredje ledd
Spørsmålet om en virksomhet er nabostridig vil først og fremst bero på om naboen blir påført skade eller ulemper som er urimelig. I annet og tredje ledd angir bestemmelsen hvilke kriterier som skal vektlegges ved denne vurderingen.

Etter annet ledd skal det ved avgjørelsen om noe er urimelig legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig- på samme måte som ved vurderingen av «uturvande»

Det viktigste kriterium er angitt i tredje ledd hvor erstatningsplikten beror på om
1) Den aktuelle ulempen er «venteleg etter tilhøva på staden»
2) Ulempene er » verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader

Spørsmålet om ulempene er ventelige skal vurderes konkret. Spørsmålet vil være hva man hadde grunn til å vente på dette stedet. Spørsmålet er ikke hva som er sannsynlig utvikling i området, men hva man måtte kunne regne med eller være forberedt på.

Slår man seg ned i nærheten av en by eller en industribedrift eller annen forurensende virksomhet, må man være forberedt på at byen og bedriften vokser og dermed kan komme til å påføre vedkommende ulemper som ikke forelå på etableringstidspunktet.

Spørsmålet om hva som må regnes som ventelig etter naboloven § 2 har vært oppe i en rekke dommer. Generelt viser denne rettspraksisen at det skal meget til før det blir pålagt erstatningsplikt. Som eksempel nevner jeg to Høyesterettsdommer fra 1965 og 1972 som gjaldt krav om erstatning for ulemper for kraftlinjer som ble bygget i grisgrendte strøk. I dommen fra 1972 heter det blant annet:
«Fjernledninger for elektrisk kraftoverføring er et naturlig og nyttig ledd i den tekniske utvikling. Som fremhevet fra vassdragsvesenets side, kan slike anlegg bli aktuelle nær sagt hvorsomhelst. At en ny kraftledning av vanlig utførelsesstandard føres frem gjennom et skog- eller fjellandskap og derved i noen grad berøver landskapet dets uberørte preg kan ikke i og for seg karakteriseres som en usedvanlig eller upåregnelig ulempe, som gir hytteeiere i området grunnlag for noen erstatning. En annen sak er at slike anlegg kan berøre den enkelte hytte på en måte som må betraktes som usedvanlig eller upåregnelig og derigjennom gi eieren krav på erstatning.»

Det utgangspunkt som her er kommet til uttrykk finner vi igjen når det gjelder ulemper fra offentlig veg og flyplasser og det selv om ulempene har økt betydelig i forhold til situasjonen da vedkommende etablerte seg.

I en Høyesterettsdom inntatt i Rt. 1990 s. 526 heter det:
«det er grunn til å peke på at det etter rettspraksis skal meget til for å tilkjenne erstatning for ulemper av almen karakter ved nærføring.»

Når det gjelder støy fra industribedrifter, viser jeg som eksempel til dommen om jernverket på Mo (Rt 1972 s. 142) hvor det ikke ble tilkjent erstatning til de naboene som hadde ervervet sine eiendommer etter at det i 1946 ble besluttet å legge jernverket til Mo i Rana og det selv om – sier Høyesterett «den enkelte ikke hadde noen mulighet for å forutse hvilke utslag disse problemer ville gi i forhold til ham.»

På den annen side ble naboer til Hunton bruk ved Gjøvik tilkjent erstatning for støvplager, idet det her gjaldt «en tilstøvning av et slikt omfang at den fremtrådte som en ulempe vesentlig større enn noen som naboskapet med de industrielle virksomheter hittil hadde ført med seg.»

I Rt. 1991 s. 1281 kom Høyesterett til at en vindmølle plassert i et typisk landbruksområde ikke i seg selv måtte regnes for å være urimelig, men at driften av vindmølla måtte avgrenses pga. støyulempene.

4. Nærmere om tidsprioriteten
Når den eiendommen som blir utsatt for støyulemper er ervervet ved arv, har man i rettspraksis hatt oppe spørsmålet om hva som skal regnes som det relevante tidspunkt.
Kan arvingen kreve at vurderingen skal skje på grunnlag av situasjonen da arvelateren ervervet eiendommen eller er arvefallstidspunktet avgjørende?
I tidligere rettspraksis har det relevante tidspunktet vært da arvefallet skjedde, men i 1977 (Rt. 1977 s. 1155) og i 1982 (Rt. 1982 s. 588) ble lagt til grunn at tidspunktet for arvelaterens erverv av eiendommen skulle legges til grunn. Det gjaldt imidlertid her gårdsbruk hvor arvingene hadde arbeidet på og drevet, eller deltatt i driften av, eiendommen fra sin tidlige ungdom, og at «samtlige overdragelser er naturlige eiendomsoverføringer fra den eldre generasjon til den yngre.»

Hvis det ikke gjelder gårdsbruk eller annen eiendom hvor arvingen har deltatt i driften, antar jeg at domsstolene vil la erstatningsplikten bero på situasjonen ved arvefallet.

5. Særlig om naboloven § 2 fjerde ledd
I 1989 fikk bestemmelsen tillegget i fjerde ledd hvoretter en nabo kan tilkjennes erstatning selv om virksomheten er ventelig.
To vilkår må i så fall være tilstede:
1) Det må ha skjedd en vesentlig forverring av bruksforholdene
2) Denne forverring må utelukkende eller i særlig grad ha rammet en begrenset krets av personer.

I forarbeidene til lovendringen heter det at:
«erstatning vil m.a.o. kunne kreves der det oppstår en skjev fordeling av de forurensningsmessige byrder uten hensyn til om det er «yngre» eller «eldre» naboer som blir hardest rammet»

Høyesterett har de senere år avsagt noen dommer hvor spørsmålet om erstatning etter § 2 fjerde ledd har vært vurdert.
Om vurderingen sier Høyesterett i dom inntatt i Rt. 1996 s. 232 at det må foretas «en sammenligning av forverringen for de ankende parters eiendommer og forverringen for de andre eiendommene i området. Er det en ikke ubetydelig forskjell, vil det nevnte vilkår for erstatning være oppfylt. «Høyesterett tilføyde at den spesielle tålegrensen må fastlegges under hensyntagen til vilkåret om «monaleg forverring», hvilket etter Høyesteretts mening tilsier «en forholdsvis høy tålegrense.»

Publisert 13.06.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

by

Tomtefesteloven – en oversikt

Tomtefesteloven – en oversikt

Mange bor i hus på festet grunn. Dette betyr at at de ikke eier, men leier grunnen huset står på.
Her får du en oversikt over reglene i tomtefesteloven som trådte i kraft 1. januar 2002. Loven danner rammene for festeavtaler mellom bortfester (utleier) og fester (leietaker).
1. Innledning
Tomtefesteloven  gjelder for leie av grunn til hus som festeren har eller får på tomten. I dagligtale brukes ofte ordet «bygsling» istedenfor tomtefeste. Dette er en svært utbredt kontraktsform med lange tradisjoner i vårt land. Man regner med at det er 250.000 festeforhold i hele landet, altså i overkant av 10% av landets eiendommer. Nærmere halvparten av disse tomtene er til boliger, og ca. en tredjedel til fritidseiendommer. Det er også mange festeforhold til næringsbygg.

Utenfor tomtefesteloven faller bl.a. leie av grunn til opplagsplass og friareal – det er først når festeren skal ha bygg på grunnen at loven gjelder.

Loven kommer til anvendelse enten festeforholdet gjelder en avgrenset tomt eller bare en rett til å sette opp hus på annen manns grunn (punktfeste).

For festeren er tomtefeste gunstig fordi han ikke får kapitalutlegg til kjøp av tomt. For bortfesteren gir festeforholdet en fast inntekt.

Den nye loven gjelder også eldre festeforhold.
Lovgiver fant at loven ikke ville være i strid med grunnlovens forbud mot å gi loven tilbakevirkende kraft. I mange bestemmelser i loven er det tatt med forskjellige regler etter når festeavtalen er inngått. Festeavtaler som inngås under den nye lovens herredømme, kalles nye festeforhold. Hvis festeavtalen er inngått før den nye loven trådte i kraft, men forlenges etter dette tidspunkt, skal festeavtalen ses på som inngått etter at den nye loven har trådt i kraft.

For gamle festeavtaler inngått før den tidligere tomtefestelov, (1975 – loven) gjelder en del særregler som det vil føre for langt å komme inn på her. Det vises til lovens § 2, siste ledd.

Når man leser loven, må man ikke bare være oppmerksom på de tidsmessige avgrensninger som er nevnt ovenfor, men også på at loven har forskjellige regler alt etter hvilket formål festeavtalen gjelder: bolig, fritidshus og andre festeforhold. Både for boliger og fritidshus har lovgiveren gått enda lenger enn før i retning av beskytte festeren, men aller lengst har man gått når det gjelder boliger: Her ser lovgiveren det slik at bortfeste så langt som mulig skal likestilles med en permanent avhendelse av grunnen.

Den nye loven kan som hovedregel ikke fravikes ved avtale.

2. Festeavtalen
Festeavtalen skal fremdeles inngås skriftlig. I avtalen skal det opplyses om det gjelder bolig, fritidshus eller tomt til annet formål, og tomteverdien skal opplyses.

Også en muntlig avtale er bindende. Men det er selvsagt vanskelig å føre bevis for at avtale er inngått, og den kan heller ikke tinglyses.
I en muntlig avtale vil partene bli regnet for å ha bundet seg i forhold til hverandre når det er betalt vederlag for festet, eller når festeren har tatt tomten i bruk uten protest fra bortfesteren. Hver av partene har i så fall krav på å få avtalen satt opp skriftlig.

Avtale om at festeren skal gi lån til bortfesteren eller betale ham et engangsbeløp ved festeforholdets start, er ikke bindende for festeren. Unntak gjelder imidlertid om det dreier seg om betaling for bortfesters investeringer i eiendommen.

3. Festetid (tfl. kap. 2)
Nye festeavtaler til boligtomter skal som nevnt omtrent likestilles med avhendelse, og derfor er det i lovens § 7 fastsatt at slike avtaler gjelder til de blir sagt opp av festeren eller festeren innløser tomten. For fritidshus gjelder festeavtalen til festeren eventuelt sier den opp.

Er festeavtalen inngått etter 1975, men før loven begynner å gjelde, skal festeavtalen være 80 år hvis det ikke er avtalt lengre tid eller avtalen har regler om innløsning eller oppsigelse fra festerens side.

Er festeavtalen fra før 1976, gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.

Festeavtaler til annet enn bolig og fritidshus gjelder uten tidsbegrensning, men på oppsigelse med lik rett for begge parter. For festeavtaler inngått etter 1975 vedrørende tomt til fabrikk eller forretningsbygg, gjelder imidlertid en festetid på 80 år om ikke annet er avtalt.

I tilfelle oppsigelse er oppsigelsesfristen 2 år, hvis ikke annet følger av det som er avtalt.
Det kan ikke lenger inngås avtaler om feste på festerens livstid. For festeavtaler på åremål gjelder endel spesielle regler.

4. Festeavgift (tfl. kap. 3)
Både førstegangs fastsettelse av festeavgift og senere forhøyelse av festeavgiften byr på mange spørsmål, og er behandlet i en egen artikkel her på Jusstorget. (Red.anm: Artikkelen er midlertidig fjernet p.g.a. manglende oppdatering) Her skal imidlertid hovedregelen i den nye loven nevnes: det kan ikke avtales eller kreves en festeavgift som er urimelig høy i forhold til det som vanligvis betales på stedet ved nye fester av lignende tomter på lignende avtalevilkår.

Stortinget mente at man her i den nye loven har fått en klarere regel enn man hadde i den gamle. Det kan nok være et spørsmål om det holder stikk. Under enhver omstendighet kan man regne med at festeavgiften som før vil bli fastsatt til en rimelig avkastning av tomtens verdi, under hensyntagen til rentenivået, slik som i dag.

Den nye lovens hovedregel om regulering av festeavgift er indeksregulering, og denne måten skal benyttes om partene ikke helt klart har avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller reguleres på annen måte. Avgiftsregulering kan nå skje hvert 10. år om ikke annet er avtalt. Det kan imidlertid ikke fastsettes at reguleringen skal skje oftere enn hvert år. Det er en vesentlig forbedring av bortfesterens rettigheter i forhold til gjeldende lov, at det nå kan avtales regulering oftere enn hvert 10. år. Krav på forhøyelse av avgiften kan bare gjøres gjeldende for fremtidige terminer. Som hittil kan kongen (regjeringen) fastsette multiplikatorer til bruk ved indeksregulering av festeavgiften.

Skal festeavgiften reguleres på annet vis enn ved indeksregulering, og blir partene ikke enige, skjer avgjørelsen ved rettslig skjønn.

Om ikke annet er avtalt kan bortfesteren kreve at festeavgiften betales på forskudd for ett år om gangen. Bortfesteren har panterett i festeretten med bygninger for skyldig festeavgift for de siste tre år.

5. Råderett over festet tomt (tfl. kap. 4)
Ved feste av tomt til bolig- og fritidshus har festeren samme fysiske råderett over festetomten som en eier, medmindre annet er avtalt. Dette gjelder likevel bare bruk innenfor festeformålet; annen type utnyttelse hører under bortfesteren. Loven har fått nye regler om at festeren i en viss utstrekning kan kreve at trær som er til ulempe fjernes, mens han på den annen side kan motsette seg hugst av trær som bør bli stående for trivselens skyld. Dette gjelder også ved punktfeste innenfor et område som tilsvarer en vanlig hustomt.

Tomt som festes bort til annet enn bolig- og fritidshus, kan festeren bruke i samsvar med festeavtalens formål, men ikke til urimelig skade eller ulempe for bruken av tomten etter festetidens utløp.
Som før har festeren rett til å overdra festeretten. Har bortfesteren tatt forbehold om forkjøpsrett, er bl.a. festerens nærmeste familie beskyttet. Har bortfesteren forbeholdt seg å godkjenne kjøperen om festet blir overdratt, kan han ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.

Som før kan festeren vanligvis pantsette festeretten med bebyggelse.

6. Mislighold (tfl. kap. 5)
Den nye loven inneholder detaljerte bestemmelser om betalingsmislighold og mangler ved tomten. Under slike forhold kan den krenkede part ha hevningsrett, erstatningskrav, krav på prisavslag eller at mangler rettes. Tilsvarende gjelder for rettsmangler, f.eks. når festeren ikke får den råderetten over tomten han skal ha p.g.a. rettsmangler på bortfesterens side.

Ved vesentlig mislighold fra festerens side kan bortfesteren heve festeavtalen om ikke annet følger av avtalen. Etter at festeren har bygget hus på tomt som er festet bort til bolig eller fritidshus, kan bortfesteren ikke heve avtalen p.g.a. forsinket betaling av festeavgift. Det samme gjelder i andre festeforhold når tomten er festet bort for 99 år eller mer.

Den som vil gjøre misligholdsvirkninger gjeldende, må reklamere innen rimelig tid etter at parten fikk grunn til å gjøre misligholdet gjeldende.

7. Innløsning og forlengelse (tfl. kap. 6)
Også disse reglene er meget omfattende i den nye loven. Reglene er nylig endret, oge behandles i artikkelen «Tomtefeste; avgiftsregulering og innløsning- nye regler» Med «innløsning» menes festerens rett til å kjøpe tomten. Slik rett kan han ha selv om det ikke er avtalt.

Loven gir fester av tomt til bolig- og fritidsformål en meget vidtgående rett til innløsning. Festeren har nå rett til å innløse festetomten når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt. Om festeavtalen inneholder et forbud mot innløsning, vil avtalen være satt til side ved disse reglene. Hvis retten til innløsning ikke gjøres gjeldende når det er gått 30 år, er det mulighet for å gjøre den gjeldende igjen hvert tiende år, eller når festetiden er ute. Dette kan likevel bare skje på bestemte tidspunkter, med 10 års mellomrom. Som nevnt foran, gjelder under enhver omstendighet slike festeavtaler meget lenge.

Festerens innløsning av tomten er en form for privat ekspropriasjon. Bortfesteren skal derfor holdes skadesløs, jfr. prinsippet om full erstatning i Grunnlovens § 105. Lovens § 36 inneholder nærmere regler om dette.

8. Avvikling av festeforholdet (tfl. kap. 7)
I likhet med den tidligere lov, skal festeren som hovedregel rydde tomten ved festeforholdets avslutning. Hvis dette vil medføre at verdier spilles i utrengsmål, kan imidlertid både festeren og bortfesteren kreve at bortfesteren overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag. Er det bortfesteren som krever overtagelse, skal verdien av bebyggelsen fastsettes til hva det ville koste å oppføre tilsvarende bebyggelse på overtagelsestidspunktet med fradrag for slit og elde. Er det festeren som krever at bortfesteren overtar bebyggelsen, skal vederlaget settes til den verdi bebyggelsen har for bortfesteren.

Festeren kan i alle fall kreve en rimelig godtgjørelse for verdiøkning han har tilført tomten.

Blir partene ikke enige, avgjøres verdsettelsen ved rettslig skjønn.

Publisert 08.06.01.
Oppdatert pr. 01.11.04.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Vurderer du å bortfeste, bygge eller kjøpe hus på festet grunn, anbefaler vi at du kontakter advokat eller rettshjelper for å få klarlagt hva festeavtalen egentlig innebærer.
Advokaten eller rettshjelperen finner du her på Jusstorget.

Tomtefesterforbundet i Norge
Den som fester tomt i Norge har sin egen interesseforening. Hjemmesiden deres finner du ved å klikke her.
(Red.)