Mange bor i hus på festet grunn. Dette betyr at at de ikke eier, men leier grunnen huset står på.
Her får du en oversikt over reglene i tomtefesteloven som trådte i kraft 1. januar 2002. Loven danner rammene for festeavtaler mellom bortfester (utleier) og fester (leietaker).
1. Innledning
Tomtefesteloven gjelder for leie av grunn til hus som festeren har eller får på tomten. I dagligtale brukes ofte ordet «bygsling» istedenfor tomtefeste. Dette er en svært utbredt kontraktsform med lange tradisjoner i vårt land. Man regner med at det er 250.000 festeforhold i hele landet, altså i overkant av 10% av landets eiendommer. Nærmere halvparten av disse tomtene er til boliger, og ca. en tredjedel til fritidseiendommer. Det er også mange festeforhold til næringsbygg.
Utenfor tomtefesteloven faller bl.a. leie av grunn til opplagsplass og friareal – det er først når festeren skal ha bygg på grunnen at loven gjelder.
Loven kommer til anvendelse enten festeforholdet gjelder en avgrenset tomt eller bare en rett til å sette opp hus på annen manns grunn (punktfeste).
For festeren er tomtefeste gunstig fordi han ikke får kapitalutlegg til kjøp av tomt. For bortfesteren gir festeforholdet en fast inntekt.
Den nye loven gjelder også eldre festeforhold.
Lovgiver fant at loven ikke ville være i strid med grunnlovens forbud mot å gi loven tilbakevirkende kraft. I mange bestemmelser i loven er det tatt med forskjellige regler etter når festeavtalen er inngått. Festeavtaler som inngås under den nye lovens herredømme, kalles nye festeforhold. Hvis festeavtalen er inngått før den nye loven trådte i kraft, men forlenges etter dette tidspunkt, skal festeavtalen ses på som inngått etter at den nye loven har trådt i kraft.
For gamle festeavtaler inngått før den tidligere tomtefestelov, (1975 – loven) gjelder en del særregler som det vil føre for langt å komme inn på her. Det vises til lovens § 2, siste ledd.
Når man leser loven, må man ikke bare være oppmerksom på de tidsmessige avgrensninger som er nevnt ovenfor, men også på at loven har forskjellige regler alt etter hvilket formål festeavtalen gjelder: bolig, fritidshus og andre festeforhold. Både for boliger og fritidshus har lovgiveren gått enda lenger enn før i retning av beskytte festeren, men aller lengst har man gått når det gjelder boliger: Her ser lovgiveren det slik at bortfeste så langt som mulig skal likestilles med en permanent avhendelse av grunnen.
Den nye loven kan som hovedregel ikke fravikes ved avtale.
2. Festeavtalen
Festeavtalen skal fremdeles inngås skriftlig. I avtalen skal det opplyses om det gjelder bolig, fritidshus eller tomt til annet formål, og tomteverdien skal opplyses.
Også en muntlig avtale er bindende. Men det er selvsagt vanskelig å føre bevis for at avtale er inngått, og den kan heller ikke tinglyses.
I en muntlig avtale vil partene bli regnet for å ha bundet seg i forhold til hverandre når det er betalt vederlag for festet, eller når festeren har tatt tomten i bruk uten protest fra bortfesteren. Hver av partene har i så fall krav på å få avtalen satt opp skriftlig.
Avtale om at festeren skal gi lån til bortfesteren eller betale ham et engangsbeløp ved festeforholdets start, er ikke bindende for festeren. Unntak gjelder imidlertid om det dreier seg om betaling for bortfesters investeringer i eiendommen.
3. Festetid (tfl. kap. 2)
Nye festeavtaler til boligtomter skal som nevnt omtrent likestilles med avhendelse, og derfor er det i lovens § 7 fastsatt at slike avtaler gjelder til de blir sagt opp av festeren eller festeren innløser tomten. For fritidshus gjelder festeavtalen til festeren eventuelt sier den opp.
Er festeavtalen inngått etter 1975, men før loven begynner å gjelde, skal festeavtalen være 80 år hvis det ikke er avtalt lengre tid eller avtalen har regler om innløsning eller oppsigelse fra festerens side.
Er festeavtalen fra før 1976, gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.
Festeavtaler til annet enn bolig og fritidshus gjelder uten tidsbegrensning, men på oppsigelse med lik rett for begge parter. For festeavtaler inngått etter 1975 vedrørende tomt til fabrikk eller forretningsbygg, gjelder imidlertid en festetid på 80 år om ikke annet er avtalt.
I tilfelle oppsigelse er oppsigelsesfristen 2 år, hvis ikke annet følger av det som er avtalt.
Det kan ikke lenger inngås avtaler om feste på festerens livstid. For festeavtaler på åremål gjelder endel spesielle regler.
4. Festeavgift (tfl. kap. 3)
Både førstegangs fastsettelse av festeavgift og senere forhøyelse av festeavgiften byr på mange spørsmål, og er behandlet i en egen artikkel her på Jusstorget. (Red.anm: Artikkelen er midlertidig fjernet p.g.a. manglende oppdatering) Her skal imidlertid hovedregelen i den nye loven nevnes: det kan ikke avtales eller kreves en festeavgift som er urimelig høy i forhold til det som vanligvis betales på stedet ved nye fester av lignende tomter på lignende avtalevilkår.
Stortinget mente at man her i den nye loven har fått en klarere regel enn man hadde i den gamle. Det kan nok være et spørsmål om det holder stikk. Under enhver omstendighet kan man regne med at festeavgiften som før vil bli fastsatt til en rimelig avkastning av tomtens verdi, under hensyntagen til rentenivået, slik som i dag.
Den nye lovens hovedregel om regulering av festeavgift er indeksregulering, og denne måten skal benyttes om partene ikke helt klart har avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller reguleres på annen måte. Avgiftsregulering kan nå skje hvert 10. år om ikke annet er avtalt. Det kan imidlertid ikke fastsettes at reguleringen skal skje oftere enn hvert år. Det er en vesentlig forbedring av bortfesterens rettigheter i forhold til gjeldende lov, at det nå kan avtales regulering oftere enn hvert 10. år. Krav på forhøyelse av avgiften kan bare gjøres gjeldende for fremtidige terminer. Som hittil kan kongen (regjeringen) fastsette multiplikatorer til bruk ved indeksregulering av festeavgiften.
Skal festeavgiften reguleres på annet vis enn ved indeksregulering, og blir partene ikke enige, skjer avgjørelsen ved rettslig skjønn.
Om ikke annet er avtalt kan bortfesteren kreve at festeavgiften betales på forskudd for ett år om gangen. Bortfesteren har panterett i festeretten med bygninger for skyldig festeavgift for de siste tre år.
5. Råderett over festet tomt (tfl. kap. 4)
Ved feste av tomt til bolig- og fritidshus har festeren samme fysiske råderett over festetomten som en eier, medmindre annet er avtalt. Dette gjelder likevel bare bruk innenfor festeformålet; annen type utnyttelse hører under bortfesteren. Loven har fått nye regler om at festeren i en viss utstrekning kan kreve at trær som er til ulempe fjernes, mens han på den annen side kan motsette seg hugst av trær som bør bli stående for trivselens skyld. Dette gjelder også ved punktfeste innenfor et område som tilsvarer en vanlig hustomt.
Tomt som festes bort til annet enn bolig- og fritidshus, kan festeren bruke i samsvar med festeavtalens formål, men ikke til urimelig skade eller ulempe for bruken av tomten etter festetidens utløp.
Som før har festeren rett til å overdra festeretten. Har bortfesteren tatt forbehold om forkjøpsrett, er bl.a. festerens nærmeste familie beskyttet. Har bortfesteren forbeholdt seg å godkjenne kjøperen om festet blir overdratt, kan han ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn.
Som før kan festeren vanligvis pantsette festeretten med bebyggelse.
6. Mislighold (tfl. kap. 5)
Den nye loven inneholder detaljerte bestemmelser om betalingsmislighold og mangler ved tomten. Under slike forhold kan den krenkede part ha hevningsrett, erstatningskrav, krav på prisavslag eller at mangler rettes. Tilsvarende gjelder for rettsmangler, f.eks. når festeren ikke får den råderetten over tomten han skal ha p.g.a. rettsmangler på bortfesterens side.
Ved vesentlig mislighold fra festerens side kan bortfesteren heve festeavtalen om ikke annet følger av avtalen. Etter at festeren har bygget hus på tomt som er festet bort til bolig eller fritidshus, kan bortfesteren ikke heve avtalen p.g.a. forsinket betaling av festeavgift. Det samme gjelder i andre festeforhold når tomten er festet bort for 99 år eller mer.
Den som vil gjøre misligholdsvirkninger gjeldende, må reklamere innen rimelig tid etter at parten fikk grunn til å gjøre misligholdet gjeldende.
7. Innløsning og forlengelse (tfl. kap. 6)
Også disse reglene er meget omfattende i den nye loven. Reglene er nylig endret, oge behandles i artikkelen «Tomtefeste; avgiftsregulering og innløsning- nye regler» Med «innløsning» menes festerens rett til å kjøpe tomten. Slik rett kan han ha selv om det ikke er avtalt.
Loven gir fester av tomt til bolig- og fritidsformål en meget vidtgående rett til innløsning. Festeren har nå rett til å innløse festetomten når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt. Om festeavtalen inneholder et forbud mot innløsning, vil avtalen være satt til side ved disse reglene. Hvis retten til innløsning ikke gjøres gjeldende når det er gått 30 år, er det mulighet for å gjøre den gjeldende igjen hvert tiende år, eller når festetiden er ute. Dette kan likevel bare skje på bestemte tidspunkter, med 10 års mellomrom. Som nevnt foran, gjelder under enhver omstendighet slike festeavtaler meget lenge.
Festerens innløsning av tomten er en form for privat ekspropriasjon. Bortfesteren skal derfor holdes skadesløs, jfr. prinsippet om full erstatning i Grunnlovens § 105. Lovens § 36 inneholder nærmere regler om dette.
8. Avvikling av festeforholdet (tfl. kap. 7)
I likhet med den tidligere lov, skal festeren som hovedregel rydde tomten ved festeforholdets avslutning. Hvis dette vil medføre at verdier spilles i utrengsmål, kan imidlertid både festeren og bortfesteren kreve at bortfesteren overtar hus og faste innretninger på tomten mot vederlag. Er det bortfesteren som krever overtagelse, skal verdien av bebyggelsen fastsettes til hva det ville koste å oppføre tilsvarende bebyggelse på overtagelsestidspunktet med fradrag for slit og elde. Er det festeren som krever at bortfesteren overtar bebyggelsen, skal vederlaget settes til den verdi bebyggelsen har for bortfesteren.
Festeren kan i alle fall kreve en rimelig godtgjørelse for verdiøkning han har tilført tomten.
Blir partene ikke enige, avgjøres verdsettelsen ved rettslig skjønn.
Publisert 08.06.01.
Oppdatert pr. 01.11.04.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».
Vurderer du å bortfeste, bygge eller kjøpe hus på festet grunn, anbefaler vi at du kontakter advokat eller rettshjelper for å få klarlagt hva festeavtalen egentlig innebærer.
Advokaten eller rettshjelperen finner du her på Jusstorget.
Tomtefesterforbundet i Norge
Den som fester tomt i Norge har sin egen interesseforening. Hjemmesiden deres finner du ved å klikke her.
(Red.)