De fleste hus og leiligheter som selges brukt, selges «som de er», – d.v.s. at selger fraskriver seg alle feil og mangler ved eiendommen overfor kjøper.
Men hvor langt går egentlig denne ansvarsfraskrivelsen?
I denne artikkelen får du vite mer om reglene som regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter når fast eiendom selges «som den er», «as is klausul» eller med lignende forbehold.

1. Innledning
Avhendingsloven § 3-9 regulerer selgers ansvar for feil og mangler ved eiendommen i de tilfeller hvor eiendommen er solgt med klausulen «som den er», «som besiktiget» eller med lignende alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

I prinsippet vil en eiendom som er solgt slike forbehold ikke kunne ha mangler.
Dette fordi forbeholdet innebærer at eiendommen etter avtalen skal være i den stand den er, og det vil den alltid være. Det vil i utgangspunktet kun være i de tilfeller hvor eiendommen forandrer seg i negativ retning i tidsrommet mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen at eiendommen kan være mangelfull. Dette da klausulen peker på tilstanden på avtaletidspunktet, mens mangelsvurderingen etter loven skal foretas ved bruksovertakelsen.

Formålet med avhendingsloven § 3-9 er å begrense konsekvensene av at selger har tatt et alminnelige forbehold om eiendommens tilstand. § 3-9 sier at eiendommen til tross for forbeholdet vil være mangelfull i enkelte tilfeller.

I det videre vil jeg først redegjøre for i hvilke tilfeller mangler kan foreligger til tross for «som besiktiget» klausulen. Deretter vil jeg si noe om bruken av slike klausuler i praksis.

2. Når foreligger det en mangel når en eiendom er solgt «som besiktiget»?
2.1. Generelt om avhendingsloven § 3-9.
Avhendingsloven § 3-9 bestemmer at en eiendom til tross for en «som besiktiget» klausul er mangelfull i følgende tilfeller:
– Dersom det følger av avhendingsloven § 3-7
– Dersom det følger av avhendingsloven § 3-8
– Dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig

Når det gjelder avhendingsloven § 3-7 og 3-8, omhandler disse selgers opplysningsplikt og selgers ansvar for feilaktige opplysninger.

Forenklet kan vi derfor si at kjøper kan gjøre mangelsansvar gjeldende overfor selger til tross for klausulen, dersom selger har gitt feil opplysninger om eiendommen, ikke overholdt sin opplysningsplikt eller dersom eiendommen er i en svært dårlig forfatning.

2.2. Avhendingsloven § 3-7
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-7 er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-7 regulerer selgers opplysningsplikt. Bestemmelsen oppstiller en plikt for selger til å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen. Denne plikten bortfaller ikke selv om eiendommen selges med et generelt forbehold om tilstanden.

Det kjøper har plikt til å gi opplysninger om, er negative omstendigheter ved eiendommen som selgeren er kjent med eller som han måtte være kjent med på salgstidspunktet. Omstendigheter kan være så mangt, og er ikke begrenset til alminnelige feil og mangler. Også uheldige naboforhold, flomfare og at bygningen er selvbygget m.v. rammes av bestemmelsen.

En forutsetning for at kjøper kan påberope manglende opplysninger er at man kan gå utfra at de har virket inn på avtalen.
Dersom kjøper ville kjøpt eiendommen til samme pris selv om opplysningene var gitt, kan han ikke påberope seg de manglende opplysningene som mangler, og for eksempel kreve prisavslag.

Ved eiendomshandel vil kjøper vanligvis i større eller mindre grad foreta en undersøkelse av eiendommen før kontrakten underskrives.
Enkelte kjøpere foretar en grundig undersøkelse med bistand av en fagkyndig, mens andre ikke gjøre noe annet enn å gå på visning før kontrakt underskrives. På grunn av den måten brukte boliger i dag selges på, med budrunder med korte akseptfrister og mange interessenter, er det nok mest vanlig at en eiendomskjøper kun går på visninger en eller to ganger før kontrakten underskrives.

Det er viktig å understreke at avhendingsloven ikke oppstiller noen plikt for kjøper til å undersøke eiendommen før kjøpekontrakt inngås. Derimot har kjøper rett til å foreta undersøkelse, og han bør gjøre dette dersom selger oppfordrer ham til det. Dersom kjøper foretar en undersøkelse, eller lar vær å gjøre dette etter en oppfordring fra selger, vil han ikke ha rett til å gjøre gjeldene som mangel noe han oppdaget eller burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Denne reglen følger av avhendingsloven § 3-10 andre ledd. For øvrig kan kjøper heller ikke påberope seg forhold han kjente til eller måtte kjenne til på det tidspunkt kontakten ble inngått. Det siste gjelder selv om kjøper ikke har foretatt noen undersøkelse av eiendommen.

Et praktisk tilfelle er at selger holder tilbake opplysninger om omstendigheter ved eiendommen, samtidig som kjøper burde ha oppdaget disse omstendighetene på visning og/eller ved undersøkelse av eiendommen. I disse tilfellene sier man ofte at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette innebærer at selger ikke går fri ved å vise til at kjøper burde ha oppdaget omstendighetene, dersom han selv kjente til disse omstendigheten og ikke opplyste om dem forut for avtaleinngåelsen. Denne reglen er nedfelt i avhendingsloven § 3-10 tredje ledd.

2.3. Avhendingsloven § 3-8.
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-8 er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-8 regulerer konsekvensene av at selger gir uriktig opplysninger om eiendommen til kjøper. Bestemmelsen sier enkelt og greit at de opplysninger som blir gitt av selger skal være riktige. Blir det gitt positivt feilaktige opplysninger om omstendigheter ved eiendommen, foreligger det en mangel. En forutsetning er dog at opplysningene har virket inn på avtalen, og at de ikke i tide er rettet opp på en tydelig måte.

Det er viktig å understreke at dette er en objektiv regel. Dersom selger gir feilaktige opplysninger om eiendommen uten å vite dette, og uten at han kan bebreides for at han ikke har kunnskap om mangelen, foreligger det likevel brudd på § 3-8. Det er like viktig å understreke at de opplysninger som fremkommer av salgsoppgaver, opplysningsskjemaer, takster og lignende også skal være korrekte.

Et praktisk tilfelle når det gjelder sistnevnte er at en takstmann har gjort en feil, og at takstdokumentene gir uriktig opplysninger om eiendommen. I disse tilfellene vil selger bli identifisert med takstmannen, og således være ansvarlig overfor kjøper for at opplysningene i taksten ikke er riktig. Noe annet er at selger i disse tilfellene vil kunne gå til regress-søksmål mot takstmannen, dersom han blir holdt ansvarlig overfor kjøper.

I den senere tid er det blitt mer og mer vanlig å tegne eierskifteforsikring ved salg av fast eiendom. For å tegne en slik forsikring må man fylle ut et såkalt opplysningsskjema eller en egenoppgave. Dette opplysningsskjema/ egenoppgaven vil bli fremlagt for kjøper, og normalt være et av vedleggene til kjøpekontrakten. Dette innebærer at selger er ansvarlig for de opplysningene som fremgår av opplysningsskjemaet. Det er dermed svært viktig for selger å være nøye ved utfyllingen av disse skjemaene.

2.4. «Vesentlig dårligere stand» – avhendingsloven § 3-9 siste punktum.
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-9 siste punktum er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelig forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-9 bestemmer at eiendommen er mangelfull dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til forvente utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Dette reglen innebærer at eiendommen til tross for at det er tatt et generelt forbehold, og for så vidt også til tross for at det verken er holdt tilbake opplysninger eller gitt positivt feilaktige opplysninger, kan være mangelfull.

Ved vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, vil en rekke momenter være relevante. Det skal foretas en bred skjønnsmessig vurdering.

Loven nevner kjøpesummen som et moment ved vesentlighetsvurderingen. Det er på det rene at kjøpesummen er et viktig moment. I domspraksis har vi sett at domstolene ved enkelte anledninger ser hva utbedringskostnadene for manglene er og sammenligner disse med kjøpesummen. Dersom utbedringskostnadene tilsvarer 3-5% av kjøpesummen har domstolene konkludert med at forholdet er vesentlig, og at det foreligger en mangel.

Også andre forhold spiller inn. Eksempler kan være byggets alder, kjøpers berettigede forventinger og hvilke opplysninger som er gitt.

3. Reklamasjonsfrist
Dersom kjøper vil påberope seg en mangel ved eiendommen, må dette gjøres (sitat) «innan rimeleg tid» etter at mangelen er oppdaget eller den burde vært oppdaget. I såfall skal selger ha melding om at mangelen gjøres gjeldende, og hva slags mangel det dreier seg om.

Det er imidlertid en endelig reklamasjonsfrist på 5 år.
Etter dette tidspunkt kan kjøper ikke påberope seg en mangel, selv om dette har skjedd innen rimelig tid etter mangelen ble oppdaget. 5 år er lang tid, og det hører vel med til sjeldenhetene at mangler ikke blir oppdaget før etter 5 år.
Men denne regelen er heller ikke uten unntak: Dersom (sitat) «seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru» kan han likevel ikke gjøre gjeldende at kjøper har reklamert for sent.

4. Bruken av «som besiktiget klausuler» i praksis
Stort sett alle brukte eiendommer som selges i dag, blir solgt med en «som besiktiget» klausul, og med henvisning til avhendingsloven § 3-9.
Dette innebærer at «som besiktiget» forbehold er blitt hovedreglen i praksis. Man må anta at grunnen til dette er at samtlige eiendomsmeglere i dag benytter klausulen i sine standardkontrakter for salg av brukte eiendommer. Det er således stort sett bare ved kjøp av nybygg at klausulen ikke benyttes.

Avhendingsloven § 3-9 er også hyppig til behandling for domstolene. En av grunnen til dette er at det ofte er vanskelig å avgjøre om det foreligger en mangel eller ikke. I mange tilfeller blir det et spørsmål om hvilke opplysninger som er gitt av selger, og en vurdering av hva kjøper selv burde oppdaget og hvilke forventinger han kunne ha.

Mange tvister etter kjøp av fast eiendom kunne åpenbart vært unngått dersom selgerne hadde vært mer nøye med de opplysninger som blir gitt. Man bør være kritisk til opplysninger som fremgår av salgsoppgaver, takster og egenoppgaver. Selger må gå grundig gjennom disse dokumentene før salg, og forsikre seg om at de er riktige og fullstendige. Videre er det viktig at selger oppgir alle negative omstendigheter han kjenner til ved eiendommen. Opplysninger som blir gitt av selger til kjøper bør komme skriftlig til uttrykk, og aller helst bør de inntas i kjøpekontrakten.

Publisert 01.06.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Kontrakter til nedlasting:
Du kan laste ned kjøpekontrakter for kjøp og salg av enebolig, leilighet og rekkehus hos AdvokatOnline. Du må kjøpe abonnement, men da har du også tilgang alle de andre nyttige blankettene og dokumentene hos AdvokatOnline.

Relaterte lenker:
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester
Om reglene som regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter når fast eiendom selges «som den er» eller med lignende forbehold.

Bor du i et boligsameie? Her får du en oversikt over den kanskje viktigste loven som gjelder boligen din, nemlig Lov om eierseksjoner.

Du også oversikt over de reglene som gjelder dersom du ønsker å seksjonere aksjeleiligheten, borettslaget, eller andre eiendommer til et boligsameie.

Loven gjelder også næringssameier i bygning, f.eks. forretnings- eller kontorlokaler.

1. Innledning
Lov om eierseksjoner er inndelt i ni kapitler med en innledning om definisjoner, og senere følger så hva seksjonering er, hva den kan gå ut på og hvordan seksjonering foretas. Loven inneholder også et kapitel om kjøperett for leier, forholdet mellom sameierne, beslutningsmyndighet, d.v.s. sameiernes myndighet på sameiermøtet samt en presisering av styrets og forretningsførers oppgave og regler for regnskap og revisjon samt overgangsbestemmelser.

2. Definisjon
Vesentlig i eierseksjonslovens oppbygging er at det er en sammenknytning mellom en sameieandel i hele eiendommen og en enerett til å bruke en bolig eller en annen bruksrett i eiendommen. Seksjonseieren eier altså ikke bruksenheten. Han har eiendomsrett til en ideell del av hele eiendommen og en enerett til å bruke en eller flere bruksenheter.

Et eierseksjonssameie består således av
a) en bruksenhet
b) fellesarealer

3. Hva kommer inn under loven og hva kan seksjoneres?
Alle sameier som oppfyller definisjonen i eierseksjonslovens § 1 kan seksjoneres. Loven sier følgende,
» Loven gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kap. 2 eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjonen forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig».

Dette er det viktigste, men det finnes unntak.
Man kan også seksjonere rekkehus. Frittliggende eneboliger kan være seksjoner i et eierseksjonssameie. Dessuten kan planlagt bebyggelse på ubebygd eiendom seksjoneres, men ikke før det foreligger byggetillatelse. Bestående bygninger som er ferdig utbygd, kan selvfølgelig også seksjoneres.

4. Fremgangsmåten ved seksjonering (Lovens kap. 2)
§§ 5 – 9 inneholder regler om fremgangsmåten ved seksjonering.
Det viktigste er at hver bruksenhet skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av bygning på eiendommen.
Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være eget eller egne rom. Det skal videre fastsettes en sameierbrøk for hver eierseksjon.
Brøken kan enten være basert på m2 eller verdi. l en eiendom som bare delvis brukes til boligformål er kravet om full oppdeling ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samlet seksjon og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samlet seksjon.

Seksjoneringsbegjæringen sendes til kommunen og framsettes av eiendommens hjemmelshaver og skal inneholde opplysninger om

a) eiendommens betegnelse
b) de enkelte seksjoners formål
c) sameierbrøk for hver seksjon
d) vedtekter for sameiet.

Med begjæringen skal også følge situasjonsplan over eiendommen og plantegninger over bygningens etasjer medregnet kjeller og loft. På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom tydelig angis. Det skal videre bekreftes på en egenerklæring at lovens vilkår for seksjonering er oppfylt.
En liste med navn og adresser på alle leiere av bolig i eiendommen skal følge begjæringen. Blankett for seksjoneringsbegjæringen finner du ved å hos AdvokatOnline.

Kommunene skal fastsette gebyr for behandlingen. Gebyrene innbetales til kommunen.

Kommunen kan på nærmere bestemte vilkår nekte seksjonering av eiendommen dersom eiendommen omfattes av utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller det nedlegges midlertidig forbud etter plan- og bygningslovens §33, seks måneder etter at begjæringen er innkommet. For øvrig er det vanlig klageadgang hvis kommunen nekter å ta en begjæring til følge.

En sameier som har ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret. Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjonsbegjæringen er blitt tinglyst. Sameier med færre seksjoner kan registrere seg frivillig i foretaksregisteret eller Enhetsregisteret. Hensikten med dette er at det vil være en klar fordel at man kan legge frem firmaattest når det trengs.
(Red.anm: Intill videre må slik registrering skje på papir, ikke elektronisk via AltInn. Følgende vedlegg skal følge meldingen ved registrering i Enhetsregisteret:
– Seksjoneringsbegjæring med tinglysingsstempel
– Vedtekter, jf. eierseksjonsloven § 28
– Utskrift/kopi av protokoll fra sameiermøtet som viser valg av styre og eventuelt revisor. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede.)

l kapittelet om seksjonering omhandles også adgangen til deling og sammenslåing og reseksjonering av seksjoner. Det er de samme regler som gjelder her som for seksjonering i grove trekk. Reseksjonering kan imidlertid bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder. Det er verdt å merke seg.

5. Kjøperett (lovens kapittel 3)
Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for tinglysning av seksjoneringsbegjæringen, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter bestemmelsene i dette kapittelet.

Her foreligger en del unntak, men hovedregelen er at den som har en vanlig leiekontrakt som ikke kan bringes til opphør mindre enn to år fra seksjoneringstidspunktet, har rett til å kjøpe leiligheten. Kjøpesummen skal svare til 4/5 av seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leier etter samme leieavtale. Her kan vi få en del morsomme skjønnsspørsmål og vurderinger. Derfor er det også foreslått i § 16 hvordan uenighet skal løses ved krav om takst o s v.

6. Forholdet sameierne i mellom (lovens kapittel 4)
Når det gjelder forholdet mellom sameierne og råderetten til seksjonen heter det i § 19:
«Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene».

Sitat videre:
«Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Bruksenheten må bare nyttes i samsvar med forholdet. Vedtekter eller sameiemøter kan gi enerett for en eller flere sameier til bruk av bestemte deler av fellesarealet.»

Vi har fått en morsom bestemmelse som vel kan vekke en del diskusjoner i fremtiden, og det er § 19, siste ledd, som heter som følger:
«Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet kan bruker av seksjon holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen».

Her vil vi få rettspraksis som vil gi svar på grensetilfellene. Les mer om dyrehold her.

7. Beslutningsmyndighet (kapittel 5)
i dette kapittelet er det regnet opp hvilke beslutninger som krever minst 2/3 flertall av de avgitte stemmer i sameiermøtet. Det gjelder ombygning og omgjøring av arealer, kjøp og salg av fast eiendom, rettslige disposisjoner, samtykke til reseksjonering o.s.v. Det nærmere innholdet i § 31 regulerer styrets beslutningsmyndighet og § 32 inneholder et mindretallsvern.

Når det gjelder sameiermøtene og beslutninger, så inneholder § 37 en bestemmelse om sameiermøtets vedtak.
Her står det:
«I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligsseksjoner, slik at hver seksjon gir en stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameierbrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameierne det gjelder».

I kombinerte sameier med både bolig og næring, eller bare næringssameier, så går altså vedtakene etter sameierbrøkene, og ikke etter prinsippet én seksjon – én stemme.

8. Kostnader/ inntekter og heftelsesform (kapittel 5)
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal som hovedregel fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken.

Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.
En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende.
Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk. Det er viktig å være klar over at i motsetning til borettslag og for aksjeleiligheter, hefter den enkelte sameier fullt ut for sin andel av gjelden, jfr. § 24.

9. Styre og forretningsfører (kapittel 7)
Her er regelen nedfelt i § 38 som sier som følger:
«Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha tre medlemmer om ikke annet bestemmes i vedtektene. Sameiermøte velger styre med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt».

Styremedlemmene tjenestegjør normalt i to år.

l § 39 står det at styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er tilstede og at vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Bestemmelsen inneholder også en regel om at styret skal føre protokoll over sine forhandlinger og at den skal underskrives av de fremmøtte styrenmedlemmene.

Styrets oppgaver er å sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltning av sameiets anliggender. Styret har rettslig handleeevne på sameiets vegne, og kan påføre sameiet plikter.

Sameiermøtet kan med et flertall vedta at sameiet skal ha forretningsfører. Forretningsføreren kan forplikte sameiet i saker som gjelder (sitat): «vanlig forvaltning og vedlikehold», jfr § 43.

10. Regnskap og revisor (kapittel 8)
Når det gjelder regnskap og revisor er bestemmelsen om dette inntatt i § 44 hvor det står at i sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsoppgjør i henhold til lovbestemmelsen om regnskapsplikt. Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha statsautorisert eller registrert revisor.

Publisert 11.05.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Oversikt over reglene som gjelder for boligsameier.