Bor du i et boligsameie? Her får du en oversikt over den kanskje viktigste loven som gjelder boligen din, nemlig Lov om eierseksjoner.

Du også oversikt over de reglene som gjelder dersom du ønsker å seksjonere aksjeleiligheten, borettslaget, eller andre eiendommer til et boligsameie.

Loven gjelder også næringssameier i bygning, f.eks. forretnings- eller kontorlokaler.

1. Innledning
Lov om eierseksjoner er inndelt i ni kapitler med en innledning om definisjoner, og senere følger så hva seksjonering er, hva den kan gå ut på og hvordan seksjonering foretas. Loven inneholder også et kapitel om kjøperett for leier, forholdet mellom sameierne, beslutningsmyndighet, d.v.s. sameiernes myndighet på sameiermøtet samt en presisering av styrets og forretningsførers oppgave og regler for regnskap og revisjon samt overgangsbestemmelser.

2. Definisjon
Vesentlig i eierseksjonslovens oppbygging er at det er en sammenknytning mellom en sameieandel i hele eiendommen og en enerett til å bruke en bolig eller en annen bruksrett i eiendommen. Seksjonseieren eier altså ikke bruksenheten. Han har eiendomsrett til en ideell del av hele eiendommen og en enerett til å bruke en eller flere bruksenheter.

Et eierseksjonssameie består således av
a) en bruksenhet
b) fellesarealer

3. Hva kommer inn under loven og hva kan seksjoneres?
Alle sameier som oppfyller definisjonen i eierseksjonslovens § 1 kan seksjoneres. Loven sier følgende,
» Loven gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kap. 2 eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjonen forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig».

Dette er det viktigste, men det finnes unntak.
Man kan også seksjonere rekkehus. Frittliggende eneboliger kan være seksjoner i et eierseksjonssameie. Dessuten kan planlagt bebyggelse på ubebygd eiendom seksjoneres, men ikke før det foreligger byggetillatelse. Bestående bygninger som er ferdig utbygd, kan selvfølgelig også seksjoneres.

4. Fremgangsmåten ved seksjonering (Lovens kap. 2)
§§ 5 – 9 inneholder regler om fremgangsmåten ved seksjonering.
Det viktigste er at hver bruksenhet skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av bygning på eiendommen.
Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være eget eller egne rom. Det skal videre fastsettes en sameierbrøk for hver eierseksjon.
Brøken kan enten være basert på m2 eller verdi. l en eiendom som bare delvis brukes til boligformål er kravet om full oppdeling ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samlet seksjon og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samlet seksjon.

Seksjoneringsbegjæringen sendes til kommunen og framsettes av eiendommens hjemmelshaver og skal inneholde opplysninger om

a) eiendommens betegnelse
b) de enkelte seksjoners formål
c) sameierbrøk for hver seksjon
d) vedtekter for sameiet.

Med begjæringen skal også følge situasjonsplan over eiendommen og plantegninger over bygningens etasjer medregnet kjeller og loft. På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom tydelig angis. Det skal videre bekreftes på en egenerklæring at lovens vilkår for seksjonering er oppfylt.
En liste med navn og adresser på alle leiere av bolig i eiendommen skal følge begjæringen. Blankett for seksjoneringsbegjæringen finner du ved å hos AdvokatOnline.

Kommunene skal fastsette gebyr for behandlingen. Gebyrene innbetales til kommunen.

Kommunen kan på nærmere bestemte vilkår nekte seksjonering av eiendommen dersom eiendommen omfattes av utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller det nedlegges midlertidig forbud etter plan- og bygningslovens §33, seks måneder etter at begjæringen er innkommet. For øvrig er det vanlig klageadgang hvis kommunen nekter å ta en begjæring til følge.

En sameier som har ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret. Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjonsbegjæringen er blitt tinglyst. Sameier med færre seksjoner kan registrere seg frivillig i foretaksregisteret eller Enhetsregisteret. Hensikten med dette er at det vil være en klar fordel at man kan legge frem firmaattest når det trengs.
(Red.anm: Intill videre må slik registrering skje på papir, ikke elektronisk via AltInn. Følgende vedlegg skal følge meldingen ved registrering i Enhetsregisteret:
– Seksjoneringsbegjæring med tinglysingsstempel
– Vedtekter, jf. eierseksjonsloven § 28
– Utskrift/kopi av protokoll fra sameiermøtet som viser valg av styre og eventuelt revisor. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede.)

l kapittelet om seksjonering omhandles også adgangen til deling og sammenslåing og reseksjonering av seksjoner. Det er de samme regler som gjelder her som for seksjonering i grove trekk. Reseksjonering kan imidlertid bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder. Det er verdt å merke seg.

5. Kjøperett (lovens kapittel 3)
Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for tinglysning av seksjoneringsbegjæringen, har rett til å kjøpe vedkommende seksjon etter bestemmelsene i dette kapittelet.

Her foreligger en del unntak, men hovedregelen er at den som har en vanlig leiekontrakt som ikke kan bringes til opphør mindre enn to år fra seksjoneringstidspunktet, har rett til å kjøpe leiligheten. Kjøpesummen skal svare til 4/5 av seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller tidligere leier etter samme leieavtale. Her kan vi få en del morsomme skjønnsspørsmål og vurderinger. Derfor er det også foreslått i § 16 hvordan uenighet skal løses ved krav om takst o s v.

6. Forholdet sameierne i mellom (lovens kapittel 4)
Når det gjelder forholdet mellom sameierne og råderetten til seksjonen heter det i § 19:
«Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene».

Sitat videre:
«Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Bruksenheten må bare nyttes i samsvar med forholdet. Vedtekter eller sameiemøter kan gi enerett for en eller flere sameier til bruk av bestemte deler av fellesarealet.»

Vi har fått en morsom bestemmelse som vel kan vekke en del diskusjoner i fremtiden, og det er § 19, siste ledd, som heter som følger:
«Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet kan bruker av seksjon holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen».

Her vil vi få rettspraksis som vil gi svar på grensetilfellene. Les mer om dyrehold her.

7. Beslutningsmyndighet (kapittel 5)
i dette kapittelet er det regnet opp hvilke beslutninger som krever minst 2/3 flertall av de avgitte stemmer i sameiermøtet. Det gjelder ombygning og omgjøring av arealer, kjøp og salg av fast eiendom, rettslige disposisjoner, samtykke til reseksjonering o.s.v. Det nærmere innholdet i § 31 regulerer styrets beslutningsmyndighet og § 32 inneholder et mindretallsvern.

Når det gjelder sameiermøtene og beslutninger, så inneholder § 37 en bestemmelse om sameiermøtets vedtak.
Her står det:
«I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter antall boligsseksjoner, slik at hver seksjon gir en stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameierbrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameierne det gjelder».

I kombinerte sameier med både bolig og næring, eller bare næringssameier, så går altså vedtakene etter sameierbrøkene, og ikke etter prinsippet én seksjon – én stemme.

8. Kostnader/ inntekter og heftelsesform (kapittel 5)
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal som hovedregel fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken.

Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.
En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende.
Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk. Det er viktig å være klar over at i motsetning til borettslag og for aksjeleiligheter, hefter den enkelte sameier fullt ut for sin andel av gjelden, jfr. § 24.

9. Styre og forretningsfører (kapittel 7)
Her er regelen nedfelt i § 38 som sier som følger:
«Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha tre medlemmer om ikke annet bestemmes i vedtektene. Sameiermøte velger styre med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt».

Styremedlemmene tjenestegjør normalt i to år.

l § 39 står det at styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er tilstede og at vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Bestemmelsen inneholder også en regel om at styret skal føre protokoll over sine forhandlinger og at den skal underskrives av de fremmøtte styrenmedlemmene.

Styrets oppgaver er å sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltning av sameiets anliggender. Styret har rettslig handleeevne på sameiets vegne, og kan påføre sameiet plikter.

Sameiermøtet kan med et flertall vedta at sameiet skal ha forretningsfører. Forretningsføreren kan forplikte sameiet i saker som gjelder (sitat): «vanlig forvaltning og vedlikehold», jfr § 43.

10. Regnskap og revisor (kapittel 8)
Når det gjelder regnskap og revisor er bestemmelsen om dette inntatt i § 44 hvor det står at i sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsoppgjør i henhold til lovbestemmelsen om regnskapsplikt. Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha statsautorisert eller registrert revisor.

Publisert 11.05.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Oversikt over reglene som gjelder for boligsameier.