Salg av en borettslagsleilighet innebærer vanligvis overdragelse av en leierett til bolig fra selger til kjøper, hvor utleier er borettslaget. Mangelskrav fra kjøper kan bli gjort gjeldende mot selger og/eller borettslaget, og eventuelt eiendomsmegleren. I denne artikkelen av advokat Elvevoll fra advokatfirma PROJURE, redegjøres kort for enkelte tiltak som vil redusere risikoen for å komme i en slik mangelssituasjon. En lovendring gjør dette særlig aktuelt.
Advokatfirma PROJURE er tilknyttet Eurojuris Norge. Eurojuris er Europas største nettverk av advokater.
1. Presentasjon
Avhendingsloven §1-1a regulerer det rettslige forholdet mellom partene ved salg av ”brukt” borettslagsleilighet.
2. Tiltak som vil redusere risikoen for mangelskrav
Et mangelskrav vil ofte knytte seg til misvisende eller manglende opplysninger fra selger, borettslaget eller eiendomsmegler. Størst mulig åpenhet rundt salget kan dermed redusere muligheten for at en slik situasjon oppstår. Alle negative forhold ved leiligheten og borettslaget bør derfor redegjøres for. Av bevishensyn bør en slik redegjørelse være skriftlig.
Videre bør både kjøpekontrakten (mellom kjøper og selger) og leiekontrakten (mellom kjøper og borettslaget) inngås på samme tid. Dette øker muligheten for at kjøper, forut for kjøpet, blir gjort kjent med negative forhold fra selger og/eller borettslaget. I så fall er det ikke gitt misvisende opplysninger, og mangel foreligger ikke. Vår erfaring er at eiendomsmeglerne har ulik praksis med å sørge for en samtidig inngåelse av kjøpe- og leiekontrakten.
Om det benyttes eiendomsmegler, er denne forpliktet til å opplyse om vedtektene for borettslaget og rettigheter og forpliktelser i avtaler. Det er vanlig, og må trolig kunne forventes, at vedkommende eiendomsmegler opplyser om størrelse på husleien og om forhold som har vært behandlet av styret/ generalforsamlingen i en periode forut for salget. Slike opplysninger vil ofte avdekke negative forhold i borettslaget, så som vanskelige grunnforhold, setningsskader, fukt- og råteskader m.v. Borettslagets utbedringskostnader vil i neste omgang kunne medføre en betydelig økning av husleien til den enkelte beboer.
Årsregnskap, årsmeldinger fra styret i borettslaget, innkallinger til generalforsamlinger m.v. vil ofte varsle om negative forhold i borettslaget. Disse dokumentene bør derfor gjøres kjent for kjøper forut for kjøpet av leiligheten.
3. Hvem skal et eventuelt mangelskrav gjøres gjeldende mot?
Dersom det blir konstatert en mangel ved leiligheten, må kjøper ta stilling til hvem mangelskrav skal rettes mot: selger, borettslaget og/eller eiendomsmegleren.
Selger hefter for misvisende og tilbakeholdte opplysninger i kjøpekontrakten, både hva gjelder leilighetens tilstand og borettslaget.
Om kjøper avdekker feil ved en borettslagsleilighet, kan og må kjøperen til en viss grad holde seg til borettslaget (dvs. utleier) i stedet for selger. Borettslaget hefter for misvisende og tilbakeholdte opplysninger i leiekontrakten. Borettslaget er eier av leiligheten. Husleielovens bestemmelser gjelder for en stor del i forholdet mellom borettslaget og den enkelte beboer, og husleiekontrakten vil utpensle rettigheter og forpliktelser i leieforholdet. Den enkelte beboer skal normalt, for egen kostnad, innenfor leiligheten sørge for forsvarlig vedlikehold, for eksempel fornying av maling, tapet og gulvbelegg mv. Borettslaget skal sørge for utvendig vedlikehold av leiligheten / bygningen, som for eksempel oppussing av fasader, vedlikehold av tak, drenering m.v.
Eiendomsmegleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Som nevnt skal eiendomsmegler innhente vedtekter m.v. i forbindelse med salget.
4. Mangelskravets innhold
Dersom selger har misligholdt sin vedlikeholdsplikt av leiligheten, og unnlatt å opplyse om dette, kan det være aktuelt å kreve selger for et prisavslag. Dette vil normalt utgjøre kostnaden med å utbedre mangelen.
Selger kan ha gitt misvisende opplysninger om borettslaget, for eksempel bagatellisert opplysninger om restaureringsarbeider. Slike forhold vil ofte høyne husleien. Da kan det være aktuelt å gjøre gjeldende et erstatningskrav for kjøpers økonomiske tap for merutgiften til husleie, eventuelt et prisavslagskrav basert på tapt omsetningsverdi for leiligheten.
Dersom borettslaget unnlater å opplyse om negative forhold ved inngåelsen av leiekontrakten, for eksempel at det er feil med dreneringen rundt boligen, kan kjøper kreve borettslaget for utbedring av feilen, avslag i husleien, erstatning m.v.
Om eiendomsmegler ikke i tilstrekkelig grad har undersøkt opplysningene om leiligheten og borettslaget, kan megleren bli holdt erstatningsansvarlig for kjøpers økonomiske tap i denne forbindelse.
Publisert 18.06.2004
Også publisert på eurojuris.no
Relaterte lenker:
Boligsamvirket
