I denne artikkel får du en oversikt over virkeområdet til husleieloven.

1. Lovens grunnleggende bestemmelser om virkeområde
Lovens virkeområde er angitt i bestemmelsen i § 1-1. Av denne følger det at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Med husrom forstås i denne sammenheng både bolig og lokaler.

Det er et vilkår for å komme inn under loven at retten til å bruke et husrom har sitt grunnlag i avtale enten denne avtale er skriftlig eller muntlig. En bør være oppmerksom på at dersom avtalen er muntlig, kan hver av partene kreve at avtalen settes opp skriftlig jfr. lovens § 1-4.

Dersom bruksretten er basert på annet grunnlag enn avtale, kommer loven om husleieavtaler ikke til anvendelse. Således vil loven ikke gjelde hvis bruksretten har sitt grunnlag i testament eller offentlig vedtak.

Ofte eies en bolig av et borettslag eller et boligaksjeselskap. Dette er ikke til hinder for at det i slike selskap inngås avtaler om leie av bolig som omfattes av husleieloven. Mellom andelshaverne i et borettslag og borettslaget gjelder altså husleieloven, og det samme gjelder i forhold mellom et boligaksjeselskap og aksjonærene. For borettslag viser jeg til lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag § 34 1. ledd, og de unntak som er gjort i de neste bestemmelser i loven.

Som det fremgår av lovteksten gjelder husleieloven bruksrett til husrom. Således gjelder ikke loven kjøp av husrom selv om betalingen av kjøpesummen skjer i avdrag og eierforholdet inntrer først når kjøpesummen i sin helhet er betalt etter noen tid. Loven stiller ingen krav til hvor lenge retten til å bruke husrommet skal vare. Både kortvarig og langvarig rett til å bruke husrommet faller inn under loven og den gjelder også ved uoppsigelige avtaler.
Betegnelsen husrom brukes i loven som felles uttrykk for boliger og lokaler. Det antas at det ikke stilles strenge krav for at byggverket faller inn under betegnelsen husrom. Det må likevel kreves at byggverket er varig knyttet til grunnen og at det i det minste har både vegger og tak. Leie av campingvogn faller utenfor lovens anvendelsesområde. Står en først overfor et husrom i lovens terminologi, så kommer loven til anvendelse uten hensyn til om leieforholdet gjelder hele eller deler av husrommet. Loven gjelder ikke helt ubebygde arealer som parkeringsplasser, men vil gjelde ved leie av hus med tomt. I lovens forarbeider er det antatt at leie av utsprengt lagerhall i fjell omfattes av loven.

Av lovteksten fremgå det også at det kun er når brukeren betaler vederlag for bruksretten at loven kommer til anvendelse. Det stilles ikke noe krav om at vederlaget skal betales med penger. Således kommer loven til anvendelse selv om betalingen skjer i form av arbeide. Dette er uttrykkelig bestemt i lovens § 1-1 3. ledd. Arbeidet kan være ledd i et ordinært ansettelsesforhold eller være knyttet til husrommet i form av oppussing eller lignende.

Derimot gjelder ikke loven hvis det ikke betales noen form for vederlag. Ved salg av bolig skjer det i noen tilfeller at selgeren betinger seg bruksrett til boligen for en tid. Slike tilfeller faller utenfor loven.

2. Særregler når bruksretten har grunnlag i arbeidsavtale
I lovens § 1-1 2. ledd finner vi en regel som har annet innhold enn det som gjaldt etter den tidligere lov. Tidligere var loven tolket slik at når leietakeren var ansatt hos utleieren og arbeidsavtalen etter en totalvurdering fremsto som det vesentlige, så kom husleieloven ikke til anvendelse. Dette er nå endret. Den nye loven gjelder for leieavtalen i alle tilfeller der arbeidsavtalen er kombinert med leieavtale til bolig. Loven får anvendelse på alle typer tjenesteboliger. Det er uten betydning om det er en tjenesteplikt for arbeidstakeren å bo i husrommet, eller om det bare er et tilbud fra arbeidsgiveren. Dette gir for eksempel vaktmestere og hushjelper som har bolig i tilknytning til sitt arbeid vern også etter husleieloven selv om arbeidsavtalen er det sentrale.

Dersom arbeidsavtalen er kombinert med leieavtale til lokale og ikke til bolig, er regelen annerledes. I disse tilfeller gjelder ikke husleieloven hvis arbeidsavtalen fremstår som det vesentlige. Ved vurderingen av hva som er det sentrale i avtaleforholdet, legges det avgjørende vekt på formålet med avtalen. I de tilfeller hvor formålet er å skaffe brukeren et husrom, er vi innenfor lovens virkeområde. Det samme er tilfellet hvor arbeidsforholdet og leieforholdet er like viktig.

3. Unntak fra loven
I lovens § 1-1, 4. ledd er det presisert at loven ikke gjelder for avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Det avgjørende for å komme inn under dette unntaket er at det dreier seg om utleie av enkeltrom for kortere tid og til alle slags gjester og at utleien inngår som en del av hotellvirksomheten.

Det er også presisert i lovteksten at loven heller ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. I disse tilfeller er det formålet med avtaleforholdet som er avgjørende. Således vil det bli lagt vekt på hvordan eiendommen er tenkt brukt og ikke hva den egner seg til. Leie av en byleilighet til ferieformål faller utenfor lovens anvendelsesområdet med den konsekvens at partene ikke er bundet av lovens ufravikelige bestemmelser.

Jeg gjør i denne sammenheng oppmerksom på at det for leie av fritidsbolig der man har rett til bruk i enkelte perioder av året kommer lov av 13. juni 1997 nr. 37 om tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven) til anvendelse. Denne er ufravikelig i forbrukerforhold.

4. Definisjon av bolig og lokale
Etter lovens bestemmelser er det et skille mellom bolig og lokale, mens husrom blir benyttet som felles betegnelse på de to kategorier. Definisjonen på bolig og lokale finner vi i lovens
§ 1-1 siste ledd og lovens utgangspunkt er at enten står en overfor bolig eller lokale. Som jeg kommer tilbake til nedenfor er skillet mellom bolig og lokale av avgjørende betydning for om loven kan fravikes eller ikke gjennom avtale.

Lovens definisjon av bolig er husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. På den annen side er lokale definert som annet husrom enn bolig.

Det avgjørende er altså formålet med bruken. I de tilfeller hvor husrommet dels skal brukes til bolig og dels til andre formål, kan det oppstå tolkingstvil. Hovedregelen er at det dreier seg om leie av bolig med mindre boligformålet fremstår som ubetydelig.

5. Lovens bestemmelser om ufravikelighet
Utgangspunktet i lovens § 1-2 er at den er ufravikelig ved leie av bolig og fravikelig ved leie av lokale. Dette gjelder uten hensyn til om leieren selv bruker boligen. Skillet har sin bakgrunn i at det som oftest er privatpersoner som leier bolig, mens det er næringsdrivende som leier lokaler. Fra lovgiveren har det vært et ønske å gi leietakere til bolig tilsvarende vern som forbrukere har etter for eksempel kjøpsloven og håndverkstjenesteloven.

I likhet med andre tilsvarende lover er det også for husleieavtaleloven adgang til å fravike loven til gunst for leietaker. Dessuten er det for enkelte av bestemmelsene angitt at de også kan fravikes ved leie av bolig.

Jeg påpeker også at for leie av lokaler er det enkelte av bestemmelsene som ikke kan fravikes. Disse er angitt i § 1-2, 2. ledd.

Publisert 13.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Husleiekontrakter til nedlasting:
Du kan laste ned leiekontrakter for bolig og næringslokaler hos AdvokatOnline. Noen kan du kjøpe enkeltvis, mens andre må kjøpe abonnement for å få tilgang til. Med abonnement har du også tilgang alle de andre nyttige blankettene og dokumentene hos AdvokatOnline.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund