Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

  • Forside
  • Arbeidsrett
    • Arbeidsrett
    • Ansettelse
    • Avskjed
    • Drøftelsesmøte
    • Nedbemanning
    • Nyheter innen arbeidsrett
    • Oppsigelse
    • Permittering
    • Personaljuss
    • Sykefravær
    • Granskning
    • Kollektiv arbeidsrett
    • Virksomhetsoverdragelse
  • Eiendomsrett
    • Ekspropriasjon
    • Husleierett
    • Naborett
    • Odelsrett
    • Tomtefeste
  • Familierett
    • Barnerett
    • Skilsmisse
    • Skilsmisse – temaoversikt
  • Juridisk ordliste
  • Om Jusstorget
    • Personvernerklæring
  • Kontakt oss

26/03/2013 by advokatene Tor Øystein Enge og Per Magnus Falnes

Generasjonsskifte i aksjeselskaper

Generasjonsskifte i aksjeselskaper

Her behandler Eurojurisadvokatene Enge og Falsnes noen utvalgte problemstillinger knyttet til generasjonsskifte i aksjeselskaper. Det legges særlig vekt på de skatte- og avgiftsmessige konsekvenser generasjonsskiftet har, og hva man må tenke på for å få minst mulig problemer.

1. Innledning
Alle bedriftseiere kommer til det punkt at man må bestemme hva som skal skje med formuen, og den virksomheten man eier og driver etter at man selv er borte. Erfaring tilsier at et generasjonsskifte er en kritisk fase i bedriftens liv, og sikkert også i den aktuelle eierfamilies liv. Konflikter kan lett oppstå.

Et generasjonsskifte er mer enn juss og økonomi. Men skal man få til et vellykket generasjonsskifte, er forholdene mellom eierne, innen eierfamilien og i forhold til ledelse i den aktuelle bedrift viktige momenter som helt klart må tas hensyn til.
Et generasjonsskifte fordrer at man legger an en bred horisont, og selve gjennomføringen vil derfor ganske sikkert ta mer tid enn man hadde forestilt seg.

I denne artikkelen går vi inn på noen utvalgte problemstillinger knyttet til generasjonsskifte, begrenset til aksjeselskaper. Vi ser for oss et generasjonsskifte som skjer innen en familieeid bedrift, hvor mor før skiftet eier alle aksjene. Dersom hennes virksomhet er drevet i en annen selskapsform, legger vi til grunn at hun har overført virksomheten i et AS. Det er i alminnelighet hensiktsmessig bl.a. for å kunne nyte godt av gunstige bestemmelser om verdsettelse av ikke børsnoterte aksjer, se mer nedenfor.
Ved en slik løsning unngås også risikoen for uttaksbeskatning for giver fra en personlig eid virksomhet. Aksjene skal overføres til eldste datter, og det er flere yngre brødre som blir stående uten eierposter.
Utgangspunktet reiser en rekke problemstillinger, og vi rekker i denne artikkelen knapt mer enn å peke på de viktigste, og behandle noen punkt mer inngående. Hensikten med artikkelen er å vekke leserens bevissthet rundt problemstillingene, slik at man stiller de rette spørsmålene og tar høyde for de viktige problemstillingene når man en gang måtte komme borti like eller liknende problemstillinger.

2. Oversikt over vesentlige problemstillinger ved generasjonsskifte

Som vi allerede har nevnt, er problemstillingene mange i forbindelse med forberedelse til og gjennomføring av et generasjonsskifte. Mange tenker nok kanskje at vi i forbindelse med generasjonsskifte i aksjeselskaper har med skatt og avgift å gjøre, og stort sett det. Dette er etter vårt skjønn å innta et altfor snevert perspektiv.
Her er eksempler på forhold og problemstillinger man må ha i tankene når et generasjonsskifte skal gjennomføres:

– ønsker og forventninger hos involverte parter

– eiers alder og helse

– barnas sivilstand, alder og helse, eventuelt det samme for barnebarn

– forholdet til svigerbarn

– forholdet til særkullsbarn

– valg av leder for virksomheten

– eierfordeling i virksomheten

– tidspunkt for overføring av andre eiendeler enn næringsvirksomheten

– eierfordeling i annen fast eiendom

– sikring av den eldre generasjons fremtidige levestandard

– vurdering av om salg av virksomheten er et alternativ

– valget mellom generasjonsskifte i live eller ved død

– familie-, arve- og skifterettslige forhold

– valg av selskapsform og selskapsstruktur

– skatte- og avgiftsmessige konsekvenser

– finansiering (av arveavgift, utløsningssummer og annet)

Vi kan selvsagt ikke gå inn på alle disse områdene i en artikkel som dette, men oversikten er
tatt med for å vise at det er behov for bredt sammensatt kompetanse for å finne de beste løsningene. Rammen for denne artikkelen er gitt i punkt 1. ovenfor.

3. Skatte- og avgiftsspørsmål
Når et generasjonsskifte planlegges, er det ikke nok å fokusere på arveavgiften. Et skifte vil kunne ha betydelige skattemessige konsekvenser, og disse må tas i betraktning.
Vi vil i dette avsnittet gjøre rede for de sentrale skattemessige utgangspunkt for overføring av unoterte aksjer i forbindelse med generasjonsskifte. Avgiftsreglene nevnes kort da disse behandles mer inngående i en egen artikkel her på Jusstorget-

3.1.Skattemessige konsekvenser for giver/arvelater
Eier kan foreta gaveoverføring av aksjer uten at dette utløser gevinstbeskatning. Bakgrunnen for dette er at en gaveoverføring ikke anses som skattemessig realisasjon, og at uttaksreglene ikke kommer til anvendelse. Avgiftsmessig kan det være gunstig at det betales noe for aksjene, slik at overføring skjer til en viss pris, men ikke full pris, såkalt gavesalg. Prisen er altså lavere enn markedsverdi, men den må ikke være symbolsk. Ved avgiftsberegningen kommer vederlaget til fradrag.
I skattemessig sammenheng er imidlertid gavesalg som nevnt å anse som en realisasjon. En eventuell gevinst for avgiver blir dermed skattepliktig på vanlig måte. Ved gevinstberegningen legges dog det mottatte vederlaget til grunn, ikke markedsverdien. Differansen mellom vederlag og markedsverdi blir avgiftsberegnet.

Det kan tenkes at de aksjene som skal overføres, eies gjennom et holdingselskap – og at aksjene ønskes overført fra dette. Her må det utvises forsiktighet. Dersom aksjeoverføringen skjer fra holdingselskapet, medfører dette at avgiftsplikt ikke unngås. Transaksjonen kan utløse en betydelig skattebelastning. En ting er at holdingselskapet kan bli skattepliktig for latent gevinst på aksjene (effektiv skattesats på 0,84 %). Et annet forhold er at selve verdioverføringen fra holdingselskapet kan bli ansett som utbytte til eier av holdingselskapet (som her forutsettes å være giver). Man risikerer i ytterste fall å bli beskattet med 28 %, og man risikerer å miste retten til skjermingsfradrag fordi det aktuelle ”utbyttet” blir ansett som ulovlig utdelt i forhold til aksjelovens bestemmelser om dette.

Dersom eier er død, utløses ikke gevinstbeskatning av aksjer som nevnt, verken som realisasjon eller uttak. Et skifte vil kunne ha betydelige skattemessige konsekvenser, og disse må tas i betraktning.

3.2. Skattemessige konsekvenser for mottaker
Det gjelder et skattemessig kontinuitetsprinsipp for aksjer som overføres ved arv eller gave mellom personlige skattytere. Prinsippet er hjemlet i skatteloven § 10-33 og innebærer at mottaker trer inn i giver/arvelaters inngangsverdi, skjermingsgrunnlag, ubenyttet skjermingsfradrag og øvrige skatteposisjoner som knytter seg til de overførte aksjene. Det samme prinsipp gjelder ved gavesalg, slik dette ble beskrevet foran. Ved gavesalg vil det imidlertid kunne skje en justering av inngangsverdi og skjermingsgrunnlag, slik at dette justeres i forhold til den gevinst (eller det tap) som oppstår på avgivers hånd ved gavesalget.

4. Modeller ved overføring av aksjer i generasjonsskifte
Det er flere måter å strukturere et generasjonsskifte i aksjeselskaper på. Vi vil tro at forretningsmessige og familiære hensyn vil være styrende for hvilken modell man velger. I praksis vil nok også skatte- og avgiftsmessige hensyn være av betydning for hvilken modell som velges. Vi kan ikke innenfor rammen av denne artikkelen gjennomgå alle tenkelige modeller, men skal fremheve noen som etter vår oppfatning er mye brukt, og vise hvordan disse virker, spesielt skatte- og avgiftsmessig.

4.1. Overføring av aksjer med rådighetsbegrensninger – trinnvis generasjonsskifte
Det er nok ikke uvanlig at generasjonsskifte i aksjeselskaper gjennomføres i flere omganger. Avgiver ønsker kanskje å holde på kontrollen lengst mulig, og overfører derfor i første omgang B-aksjer med ingen eller begrenset stemmerett, mens hun beholder sin ene (eller flere) A-aksje(r) med stemmerett. Denne fordelingen beholdes så inntil det ”endelige” generasjonsskiftet foretas.

Dersom man i tillegg tilfører utbyttebegrensninger på B-aksjene, kan avgiver beholde for seg selv nok verdi til å sikre sine økonomiske interesser, og en komfortabel alderdom. Her skal man imidlertid trå noe varsomt, for dersom de økonomiske begrensningene for B-aksjene blir for vidtgående, kan dette medføre at overføringen ikke anses som reell og underkjennes avgiftsmessig.
Grunnen til at en løsning som den som her er nevnt benyttes ganske ofte, er trolig at fremgangsmåten sikrer at den nye generasjon kan fases inn i virksomheten, samt at avgiftsoppgjøret kan framskyndes. Dette er jo spesielt interessant dersom man forventer at selskapsverdien vil stige i framtiden, noe man jo må kunne legge til grunn vil skje.

Når overføring som nevnt skjer, må det tas hensyn til FIFU-prinsippet (innebærer kort fortalt at de aksjer man har ervervet først, regnes som de man avhender først, og altså da slik at disse kommer til beskatning først), slik at avgiver nok anses for å overføre de eldste aksjene hun innehar først. Dersom det er ulike skatteposisjoner knyttet til aksjene, kan man planlegge og ta høyde for dette når man skal planlegge antallet aksjer, som skal overføres innenfor hvert trinn av overføringen. Som det er vist til under punkt 3 foran, vil skatteposisjonene knyttet til de enkelte aksjer ha betydning for størrelsen på et eventuelt vederlag, og om overføring bør skje til ny eier personlig eller til et eierselskap (AS).

En overføring av aksjer kan som nevnt skje uten arveavgift, dersom den overføres som et gavesalg som svarer til aksjenes arveavgiftsverdi. Gavesalg kan også gi avgiver fradragsrett ved et eventuelt tap. Er det derimot latent gevinst på aksjene, vil det nok allikevel være gunstig å unngå et vederlag som overstiger avgivers inngangsverdi, selv om dette da utløser arveavgiftsplikt. Bakgrunnen er åpenbar: Avgivers skattesats på 28 % er høyere enn arveavgiftssatsene.

Dersom giver eier sine aksjer som særeie, kan det vurderes om særeiet bør omdannes til felleseie for å spare arveavgift. Ved felleseie vil et arveforskudd / en gave bli ansett å komme med en halvpart fra hver av ektefellene, og mottaker(ne) vil få utnyttet fribeløpet (kr 470.000) og det lave avgiftstrinnet (kr 470 000-800 000) to ganger.

4.2. Bør man overføre til holdingselskap eller til (arving) personlig?
Svaret på dette spørsmålet beror på flere forhold. Dersom aksjene som overføres, representerer en høy innbetalt kapital eller andre gunstige skatteposisjoner, trekker dette i retning av at aksjene bør overføres til mottaker personlig. Dette sikrer at den eller de aktuelle skatteposisjoner blir utnyttet der de har størst verdi. (Høyere skatt for personlig aksjonær enn selskapsaksjonær). I tillegg kommer at en overføring til mottaker personlig gir rett til skattefradrag ved arveavgiftsberegningen, da forutsatt at mottaker får en inngangsverdi som er lavere enn 100 % av aksjenes formuesverdi.

En overføring til holdingselskap har den fordel at fremtidig inntekt på aksjene kan mottas og reinvesteres ”skattefritt”, innenfor fritaksmodellen. Dersom det er opprettet et holdingselskap som mottaker, kan dessuten arveavgiften eller aksjevederlaget betales av midler som ikke er blitt utbyttebeskattet etter aksjonærmodellen, se punkt3. ovenfor.

Dersom man altså kombinerer en trinnvis overføring og overføring til mottaker personlig og til selskap, for å oppnå en best mulig løsning, kan mottaker etter endt generasjonsskifte sitte med både personlig eide aksjer, og aksjer som eies indirekte gjennom et holdingselskap.
Gjennomføres generasjonsskiftet på denne måten, bør man allerede ved planleggingen ta høyde for hvordan man i fremtiden kan ”rydde opp” i strukturene ved fisjon/fusjon eller på annen måte. Gjennomført på rett måte vil man kunne ivareta videreføringen av de gunstige skatteposisjonene som den valgte metode legger til grunn. Det har lite for seg å gjennomføre et (komplisert) generasjonsskifte nå, dersom de fordeler man oppnå i neste runde, forsvinner fordi man ikke har forutsatt virkningen av fremtidige selskapstilpasninger.

4.3. Andre overføringsmåter
Som nevnt kan man tenke seg en rekke måter å gjennomføre et generasjonsskifte på. En metode som ikke sjelden benyttes, er at man splitter opp familieselskapet via fisjon, slik at giver beholder bestemte aktiva i eget selskap, og at mottaker får et ”nytt” selskap. Dette kan gjennomføres ved en fisjon hvor giver overfører aksjer i et eller flere fisjonerte selskap. Modellen kan i enkelte tilfeller både ha en gunstig virkning på givers fremtidige kontroll og fortsatte mulighet til å hente økonomisk utbytte fra selskapene, og den vil kunne gi en fordelaktig avgiftsberegning. Vi går ikke nærmere inn på modellen i denne artikkelen, men den er nevnt.

5. Om verdsettelse av ikke-børsnoterte aksjer
Fra 2009 er det vedtatt skjerpelser av reglene for arveavgiftsmessig verdsettelse av ikke-børsnoterte aksjer. Ved verdsettelsen tar en utgangspunkt i aksjenes andel av selskapets skattemessige formuesverdi. Det har vært foreslått at aksjer skal verdsettes til virkelig verdi ved et enerasjonsskifte, men dette forslaget er ikke vedtatt. Skattemessig formuesverdi vil normalt være lavere enn virkelig verdi, spesielt for selskaper som har mye egenutviklet goodwill. Slike verdier gjenspeiles ikke i den skattemessige formuesverdien. Det innrømmes en ”rabatt” ved verdifastsettelsen for arveavgift, tilsvarende 40 %, slik at aksjene verdsettes til 60 % av skattemessig formuesverdi. Denne ”rabatten” var tidligere 70 %. Det er fortsatt anledning til å velge verdsettelse til 100 %. Det skal nevnes at reglene om formuesbeskatning av næringseiendom gjør at verdsettelsen av eiendomsselskaper blir vesentlig høyere enn det som var tilfellet fram til 2009.
Disse reglene faller utenfor temaet i denne artikkelen.

Det er også innført et tak på den formuesmessige ”rabatten”. Dette innebærer at ”rabatten” bare kan benyttes for ikke-børsnoterte aksjer og andeler med en samlet skattemessig formuesverdi på kr 10 mill, og bare en gang per person. Begrensningen i antall ganger ”rabatten” kan benyttes per person, gjelder uavhengig om denne mottar eierandeler i flere selskaper eller fra flere givere. All verdi over kr 10 mill medregnes i avgiftsgrunnlaget med 100 %.
Det skal nevnes at SMB-noterte aksjer anses som børsnoterte i denne sammenheng. Aksjer som står på listen for unoterte aksjer, anses som ikke-børsnoterte.

6. Finansiering
Et generasjonsskifte kan selvsagt representere en stor økonomisk belastning. Vi skal kort nevne noen av de muligheter som finnes for å finansiere et generasjonsskifte. Privat finansiering i bank eller andre steder kommer selvsagt i tillegg.

a. Det finnes en gunstig avdragsordning for betaling av arveavgift som myndighetene på visse vilkår kan innrømme.

b. En ikke ukjent metode er å benytte livsforsikring på eiers liv som betaling. Utbetaling på forsikringen kan gi kontanter til å betale arveavgift, og eventuelt til å betale ut søsken/medarvinger.

c. Bedriften kan selv gi et lån. Det eksisterer et alminnelig forbud mot å låne fra et aksjeselskap til erverv av aksjer i samme bedrift, men departementet kan etter søknad dispensere fra forbudet. Finansiering av generasjonsskifte er et låneformål som ikke sjelden fører til at en slik søknad innvilges.

d. Man kan vurdere en kapitalnedsettelse i selskapet.

7. Valg av fremtidig selskapsform
Innledningsvis har vi lagt til grunn at givers virksomhet lå i aksjeselskap. Vi har berørt spørsmålet om hvorvidt overføringen bør skje til holding – selskap eller i personlig eie for mottaker. I enkelte tilfeller vil sistnevnte kunne vært skattemessig mest gunstig. Men som oftest vil vi anbefale overføring til aksjeselskap eiet av arvingen(e).

Skattereformen gjorde at den skattemessige forskjellen mellom de ulike modeller ble mindre enn tidligere. Skjer overføringen til personlig eie, kan det skape utfordringer for mottaker hva gjelder forholdet til virksomhetens gjeld. Mottaker vil for tilfellet hefte med all sin formue for virksomhetens gjeld.

Dersom det ved generasjonsskiftet skjer overføring av virksomheten til flere mottakere, vil valg av selskapsmodell for mottakerne være viktig også av hensyn til nødvendige og viktige beslutninger. Er det to mottakere, vil selskapsbeslutninger kreve enstemmighet. Eventuell uenighet vil derfor kunne skape store problemer.
I alminnelighet vil derfor aksjeselskap best ivareta hensynet til en effektiv eierstyring. Så langt overføringen skjer vederlagsfritt, kan giver særeieklausulere overføringen. Med den statistikk for samlivsbrudd vi har i dag, kan en slik bestemmelse sikre at familiebedriften også i neste generasjon forblir i familien. Vi nevner også at dersom aksjer skal overføres til en umyndig mottaker, kan det gyldig bestemmes i gavebrev at overformynderiet ikke skal forvalte aksjene.

8. Avslutning/ oppsummering
Vi har i det foranstående kun berørt enkelte forhold knyttet til generasjonsskifte. Vurderingene kan være svært ulike fra sak til sak. Det er derfor ikke mulig å sette opp en ”fasit”. Vårt grunnleggende råd er å søke bistand i en tidlig fase. Hastverk under et generasjonsskifte gir sjelden de beste resultater. Videre er det av største viktighet at det er åpenhet mellom alle i familien i tilknytning til prosessen. Det er vel ikke ukjent at arveoppgjør kan skape uopprettelig splid i en familie. Gjennom åpenhet og god planlegging sikres oftest de beste resultater.

Første gang publisert i «Eurojuris Informerer
Publisert 26.03.2013.

Arkivert Under:Næringsjuss Merket Med:Skatt/avgift

19/10/2011 by advokat Carl F. Kjeldsberg

Endring i reglene for dokumentavgift i statsbudsjettet

Denne endringen vil rette opp tidligere urimelig forskjellsbehandling av offentlig og privat skifte

Testamentsarvinger som ønsker å overdra en fast eiendom under privat skifte, må i dag tinglyse en såkalt hjemmelserklæring i tillegg til skjøtet som overfører hjemmelen til ny eier. Tinglysning av hjemmelserklæringen utløser i dag dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens markedsverdi.
Ved et offentlig skifte kan derimot hjemmelen overføres direkte fra bobestyrer til ny eier slik at testamentsarvingene unngår dokumentavgiftsbelastningen.

Forslaget til endring i statsbudsjettet medfører avgiftsfritak ved tinglysning av hjemmelserklæring som overfører hjemmel fra avdøde til testamentsarvinger, dersom skjøte til ny eier tinglyses samtidig. På denne måten stilles testamentsarvinger likt med hensyn til dokumentavgift, enten skiftet skjer privat eller offentlig.

Forslaget forventes vedtatt, og det vil da ikke lenger være behov for å begjære offentlig skifte i den hensikt å unngå dokumentavgift for testamentsarvinger.

Publisert 19.10.2011.

Arkivert Under:Privatjuss Merket Med:Skatt/avgift

06/09/2011 by advokat Marit Stålesen

Skatt ved salg av jordbrukseiendom

Skatt ved salg av jordbrukseiendom

Mange eiere av jordbrukseiendommer kommer i kontakt med utbyggingsselskaper som ønsker å kjøpe en del av eiendommen. Ofte er det tale om store verdier, og da er det viktig å ha oversikt over skattekonsekvensene av salget. Dette er også viktig når landbrukseiendom overdras i andre sammenhenger. Eurojurisadvokat Marit Stålesen gir deg hovedpunktene.

SKATTESATSER
Gevinsten selgeren av en jordbrukseiendom har ved salget, er skattepliktig. Dersom gevinsten regnes som kapitalinntekt, blir skattesatsen 28 %. Dersom gevinsten regnes som inntekt av personlig jordbruksnæring, kan skattesatsen bli opptil 47,8 %. Med ”næringsinntekt” menes inntekt fra personlig næring, dvs. fra enkeltpersonforetak.

Grunnen til den store forskjellen i skattesats, er at gevinst som er næringsinntekt inngår i selgers personinntekt, som beskattes med toppskatt og trygdeavgift. Inntekt fra personlig jordbruksnæring beskattes derfor med minst 35,8 % (28 % skatt på alminnelig inntekt + trygdeavgift på 7,8 %). Dersom selgers personinntekt i salgsåret overskrider grensene for toppskatt, blir skattesatsen 44,8 % på inntekt som overstiger kr 456 900 og 47,8 % på inntekt som overstiger kr 741 700 (2010-tall).

Den høyeste skattesatsen på 47,8 % slår altså inn dersom selgers personinntekt i salgsåret, inkludert salgsgevinsten, overskrider den høyeste grensen for toppskatt på kr 741 700.
Fordi forskjellene i skattesats er så store, er det viktig å vite hva som skiller de to inntektsformene – inntekt fra personlig jordbruksnæring og kapitalinntekt – i relasjon til salg av jordbrukseiendom.

NÅR ER GEVINSTEN INNTEKT FRA JORDBRUKSNÆRING?
Gevinst ved salg av jordbrukseiendom er inntekt fra jordbruksnæring dersom eiendommen er et driftsmiddel i selgerens jordbruksvirksomhet. Her er det to spørsmål:
1) Drives det jordbruksvirksomhet? Og dersom svaret på dette er ”ja”: 2) Er eiendommen et driftsmiddel i jordbruksvirksomheten?

Når drives jordbruksvirksomhet ?
Jordbruksvirksomhet er ”virksomhet som ved bruk av jorda og/eller gjennom husdyrhold produserer mat eller fôr” (FSFIN § 8-1-11). Jordbruksvirksomhet omfatter dermed all vanlig plante-, grønnsak- og fruktdyrking og husdyrhold, inkludert avl og oppdrett som er knyttet til jordbruksvirksomheten, når denne har til formål å produsere og omsette egne produkter.

Aktiviteten må imidlertid være en virksomhet: Mat- og fôrproduksjonen må være en aktivitet av et visst omfang og varighet som drives for egen regning og risiko, og som på sikt er egnet til å gå med overskudd.
Hobbyjordbruksaktiviteter er ikke virksomhet, for eksempel en egen kjøkkenhage.
Siden kjøkkenhageaktiviteten ikke er virksomhet, blir gevinst av salg av den ikke beskattet som inntekt fra jordbruksnæring. Det blir det heller ikke beskatning som jordbruksnæring dersom jordbruksvirksomheten har opphørt. Jordbruksvirksomheten har opphørt når det ikke lenger drives jordbruksvirksomhet på eiendommen, og som hovedregel også når selger forpakter bort eiendommen. Ved bortforpakning blir det ofte fortsatt drevet jordbruksvirksomhet på eiendommen, men da er det ikke selgers jordbruksvirksomhet.

Når er eiendommen et driftsmiddel i jordbruksvirksomheten ?
Eiendommen vil være et driftsmiddel i selgers jordbruksvirksomhet dersom den brukes i virksomheten. Eiendommen brukes i jordbruksvirksomheten dersom selger driver jordbruksvirksomhet på eiendommen. Eiendommen vil da være et driftsmiddel i selgers jordbruksvirksomhet, og gevinst ved salg vil inngå ved beregningen av selgers personinntekt og bli beskattet med toppskatt og trygdeavgift. Dette gjelder selv om kjøper av eiendommen ikke har til hensikt å fortsette med jordbruksvirksomheten.

Dersom jordbruksvirksomheten på eiendommen har opphørt, er eiendommen ikke et driftsmiddel i jordbruksvirksomheten (for da er det jo ingen virksomhet). Men dersom selger driver jordbruksvirksomhet på en annen del av eiendommen, vil det solgte arealet kunne bli ansett som driftsmiddel i jordbruksvirksomheten, selv om dette arealet har ligget brakk og ikke har vært brukt i den jordbruksvirksomheten selger driver. Forutsetningen er at den delen av eiendommen som selges inngår som en naturlig del av selgers jordbrukseiendom og ikke har vært brukt til et annet formål. Det spiller ingen rolle om den solgte delen av eiendommen er skilt ut som et eget gårds- og bruksnummer.

Våningshus mv .
I punktet over ble det fastslått at dersom den solgte delen av eiendommen anses som en del av næringsarealene til den jordbruksvirksomheten selger driver, kan gevinsten anses som inntekt fra jordbruksnæringen, selv om den solgte delen ikke brukes i virksomheten.

Men dersom det solgte arealet ikke kan anses som en del av næringsarealene i jordbruksvirksomheten, altså ikke inngår som en naturlig del av selgers jordbrukseiendom, anses den ikke som et driftsmiddel i selgers jordbruksvirksomhet. Hvis det heller ikke har vært drevet annen næringsvirksomhet på det solgte arealet, vil det være et tomtesalg utenfor næring, der gevinsten skal beskattes som kapitalinntekt.

Et typisk eksempel på dette er våningshus. Gevinst ved salg av våningshuset inkludert en naturlig arrondert tomt rundt huset, er helt skattefri. Slik gevinst omfattes av de vanlige reglene for skattefrihet ved salg av bolig, med krav om minst ett års eier- og brukstid.

På gårdsbruk er det ikke uvanlig at tomten rundt våningshuset er større enn det som må anses som en naturlig arrondert tomt. Slikt tomteareal tilknyttet våningshus, kårbolig eller privat hage, og som ikke er skattefri som naturlig arrondert tomt rundt våningshuset, anses ikke som en del av næringsarealene i jordbruksvirksomheten. Gevinst ved salg av denne delen av eiendommen, skal derfor beskattes som kapitalinntekt.

Ved salg av våningshus med en tomt som er større enn en naturlig arrondert tomt, må man derfor foreta en fordeling av gevinsten mellom våningshus med naturlig arrondert tomt og den delen av tomten som selges som går utover det som anses som en naturlig arrondert tomt.

UNNTAK – GEVINSTER PÅ KR 150 000 ELLER MINDRE PER ÅR
Beskatning som kapitalinntekt
Foran er det fastslått at dersom selger driver jordbruksvirksomhet, og selger eiendom som er et driftsmiddel i jordbruksvirksomheten, blir gevinsten beskattet som personinntekt med opptil 47,8 %.

Men dersom selgers samlede gevinst ved salg av jordbrukseiendom i ett og samme inntektsår er kr 150 000 eller lavere, skal det ikke beregnes personinntekt av gevinsten, forutsatt at selger driver et enkeltpersonforetak, dvs. er personlig næringsdrivende. Slik gevinst fritas dermed fra toppskatt og trygdeavgift, og beskattes kun som kapitalinntekt med en skattesats på 28 %, selv om gevinsten egentlig er en del av næringsinntekten.

Gevinst som bare skal beskattes som kapitalinntekt etter denne
regelen, føres i post XVIII i landbruksoppgaven.

Ikke et bunnfradrag
Regelen innebærer ikke at det er noe bunnfradrag på kr 150 000 ved salg av tomt brukt i jordbruksvirksomhet; dersom gevinsten er over kr 150 000, beskattes hele gevinsten som inntekt fra jordbruksvirksomheten, dvs. som personinntekt.

Arealet
Det solgte arealet må være en ”tomt fra alminnelig jordbruk eller skogbruk” (skl § 12-11, 4 ledd). Eiendommen vil være en tomt dersom prisen i vesentlig grad er bestemt av tomteverdi, dvs. at grunnarealet kan benyttes til annet formål enn jord- og skogbruk.

Vanlige tomtesalg til bygging av hus, hytter, parkeringsplass, golfbane mv. omfattes dermed. Det solgte arealet trenger imidlertid ikke å være jord- eller skoggrunn ; også gevinst ved salg av veigrunn, lagringsplasser og grunn med tidligere næringsbebyggelse unntas fra personinntektsbeskatning dersom gevinsten ikke overstiger kr 150 000, og det solgte arealet er en del av jordbrukseiendommen.

Dersom kjøperen skal benytte grunnarealet til jordbruksvirksomhet, vil den solgte eiendommen dermed ikke være en tomt. Gevinst ved salg til en slik kjøper, vil dermed være skattepliktig som personinntekt, selv om gevinsten er kr 150 000 eller lavere.

Samlet gevinst i inntektsåret
Alle gevinster ved salg av jordbrukseiendom samme år legges sammen, og de må til sammen ikke overstige kr 150 000. Gevinster i forskjellige år legges ikke sammen, selv om de er en del av en samlet salgsplan.

Selgere kan altså tilpasse seg regelen slik at gevinsten fordeles med kr 150 000 per år. Men en slik fordeling forutsetter at selgeren først får en ubetinget rett til å motta kjøpesummen hvert enkelt år. Dersom selgeren har en ubetinget rett til å motta kjøpesummen allerede det første året, skal hele gevinsten regnes til dette året, selv om det er avtalt at betaling først skal finne sted de etterfølgende årene.
Avtale om avdragsbetaling har med andre ord ingen betydning.

UNNTAK – GAVESALG TIL ARVEBERETTIGEDE
Gevinst ved salg av hele eller deler av en jordbrukseiendom er helt fritatt for beskatning dersom fire vilkår er oppfylt (skl § 9-13) :

1) Eiendommen må være et alminnelig gårdsbruk og/eller skogbruk. Dette vil være tilfelle dersom eieren eller andre utnytter eiendommen til jordbruksformål, dvs. husdyrhold og/eller dyrking på friland av f.eks. fôrvekster, korn, poteter, grønnsaker, bær eller frukt. Det er ikke krav om at aktiviteten anses som virksomhet. I Lignings-ABC er det en detaljert beskrivelse av hva som anses som alminnelig gårdsbruk etter denne regelen.

2) Eiendommen må selges til en person som er arveberettiget etter selger eller selgers ektefelle på grunnlag av slektskap eller ekteskap. Regelen gjelder ikke ved salg til en som bare er arveberettiget på grunnlag av testament.

3) Vederlaget ved salget av eiendommen må maksimalt være tre fjerdedeler av antatt salgsverdi ved salg til utenforstående (markedsverdi). Eiendommen må med andre ord overføres ved gavesalg.

4) Salget må finne sted eller avtales ti år eller mer etter at selger fikk eiendomsrett til eiendommen. Er eiertiden mindre enn 10 år, men minst 6 år, kan gevinsten være delvis skattefri.

TILRETTELEGGING OG UTVIKLING AV TOMTEOMRÅDET
Virksomhet i seg selv
Selv om det er på det rene at den solgte eiendommen ikke er en del av selgers jordbruksvirksomhet, kan gevinsten bli skattepliktig som næringsinntekt dersom selger deltar i tilrettelegging og utvikling av tomteområdet. Tilrettelegging og utvikling av tomteområdet kan i seg selv anses som virksomhet for selger, og eiendommen vil da være et driftsmiddel i denne virksomheten.
Gevinst ved salg av eiendommen vil da bli beskattet som en del av næringsinntekten fra denne virksomheten.

Den høyeste skattesatsen er da 51 %. Grensene for toppskatt er de samme for inntekt fra jordbruksvirksomhet og annen personlig virksomhet, men trygdeavgiften for andre næringer er 11 % mot 7,8 % for jordbruksvirksomhet.

Når blir tomteutvikling en egen virksomhet?
Tilrettelegging og utvikling av tomteområdet vil i seg selv være virksomhet dersom denne aktiviteten oppfyller vilkårene for å være virksomhet, dvs. har et visst omfang og varighet, drives for selgers egen regning og risiko og på sikt er egnet til å gå med overskudd.

Omfanget av selgerens arbeid og i hvilket omfang selger har risikoen for arbeidet, vil vanligvis være de avgjørende punktene.
Det er verdt å merke seg at aktivitet som er utført av andre på selgerens vegne, tas med i vurderingen av om selgeren driver virksomhet, men bare dersom aktiviteten er utført for selgers regning og risiko.

Reguleringsrisikoen avgjørende
Verdiskapningen ved utvikling av jordbrukseiendom for utbygging, er knyttet til spørsmålet om regulering: Dersom tomtearealet blir regulert til utbyggingsformål, vil eiendommen stige i verdi. Dersom slik regulering ikke vedtas, vil eiendommen ikke stige i verdi. Utbygger vil kun være villig til å betale den høye prisen på jordbrukseiendommen dersom den blir regulert til utbygging.

Reguleringsrisikoen ligger hos den parten som for egen regning og risiko påtar seg arbeidet med å regulere eiendommen. Denne parten må dekke kostnadene ved reguleringsarbeidet. Dersom eiendommen ikke blir regulert til utbygging, vil den parten som har reguleringsrisikoen tape de pengene som er lagt ned i arbeidet med å få til en regulering.
Vår oppfatning er at dersom selger har reguleringsrisikoen i prosjektet, vil selgers aktivitet i forbindelse med utvikling av tomteområdet som hovedregel anses som virksomhet.
Dette gjelder både der selger selv utfører dette arbeidet, og der arbeidet settes bort til en ekstern aktør for selgers regning. Selgers gevinst ved salg av eiendommen til utbyggeren vil da beskattes som næringsinntekt hos selger, med en maksimal skattesats på 51 %.

Dersom reguleringsrisikoen derimot ligger hos utbyggingsselskapet, og selger ikke utøver aktivitet i forbindelse med prosjektet i særlig grad, vil selgers aktivitet normalt ikke anses som virksomhet. Selger kan for eksempel opprette kontakt med utbyggingsselskapet og påta seg å engasjere et rådgivende ingeniørfirma som for utbyggers regning og risiko skal utarbeide et forslag til reguleringsplan for eiendommen, uten at det blir virksomhet. Selgers gevinst ved salg av eiendommen vil da bli beskattet som kapitalinntekt med en skattesats på 28 %.

Publisert 6.09.2011.
Også publisert i Eurojuris Informerer 2/2011.

Oversikt over skattemessige konsekvenser ved salg av jordbrukseiendom landbrukseiendom..

Arkivert Under:Næringsjuss Merket Med:Eiendom, Skatt/avgift

  • « Previous Page
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • …
  • 7
  • Neste side »
advokathjelp

Copyright © 2026 · Generate Pro Theme on Genesis Framework · WordPress · Log in

Dette nettstedet bruker cookies for å forbedre opplevelsen din. Vi vil anta at du er ok med dette, men du kan reservere deg mot hvis du ønsker det.Aksepterer Avvise
Privacy & Cookies Policy

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience.
Necessary
Always Enabled

Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.

Non-necessary

Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.