Veirett, ferdsels- og fiskerett er eksempler på såkalte servitutter. Servitutter er kort sagt rettigheter som er avtalt skal gjelde på en annen persons eiendom (fast eiendom).

Servitutter er reelle eller personlige, og kan innebære en positiv eller negativ rettighet. Servitutter er regulert av servituttlova som Stortinget vedtok i 1968. Loven lyder også det klingende navnet ”Lov um særlege råderettar over framand eigedom”.

Reell eller personlig?
En reell servitutt betyr at den er koblet til eierskapet av en annen eiendom. F.eks en veirett som hører til en hytte. Veiretten følger med til neste eier av hytta ved salg. ”Motsatsen” til en reell servitutt er en personlig servitutt –i disse tilfellene er rettigheten knyttet til deg som person (og ikke din eiendom). Et eksempel er en fiskerett som normalt er en personlig rett/servitutt. Denne kan da ikke selges sammen med f.eks hytten på lik linje med veiretten.

Positiv eller negativ?
En annen inndeling som er vanlig å gjøre for servitutter er skillet mellom såkalte positive og negative servitutter: Positive servitutter kjennetegnes ved at de gir eier av servitutten en rett til å f.eks kjøre, hente vann, sende sauer på beite osv. En negativ servitutt går ut på at det legges restriksjoner på f.eks bruken av den annen persons eiendom. Et eksempel er at hytteeieren avtaler med nærmeste nabo at hun ikke skal bygge ut eiendommen ytterligere.

Det er fantasien (og i liten grad lovverket) som setter grenser for hva en servitutt kan innebære.

Hva en servitutt gir rett til er et spørsmål om tolkning
Videre i denne artikkelen vil jeg redegjøre for hvordan servitutter skal tolkes. De er ofte av eldre årgang. Dermed vil det oppstå problemer knyttet til hvordan servitutten skal forstås.

Ofte vil en konflikt være bakteppet for tvil om hva servitutten betyr for partene i avtalen. Veien benyttes på en ny måte, eller hytten har plutselig et så stort vannkonsum at brønnen går tom hele tiden. Hvordan skal man gå frem i slike tilfelle?

Servitutter skal i utgangspunktet tolkes som en avtale. Dette i motsetning til f.eks et testament som skal tolkes subjektivt. Når noe skal tolkes subjektivt er det meningen til den som har skrevet teksten/testamentet som skal gjelde.

a) Den praktiske hovedregelen: naturlig forståelse ordlyden
Men servitutter følger altså ikke tolkningsreglene for testamenter, men reglene for tolkning av avtaler. Tolkningsregler for avtaler er formet gjennom mange års rettspraksis og litterære fremstillinger av reglene. Hovedregelen er at den felles forståelsen partene har skal gjelde. Et eksempel på det er at begge partene forsto at ”årlig bruk av beite” var knyttet til beitesesongen for vanlig norsk rødt fe. Etter regelen om felles forståelse kan ikke rettighetshaver sende skotsk høylandsfe på helårsbeite uten at det gjøres en ny avtale.

Det er imidlertid vanskelig å avgjøre hva som er partenes felles forståelse der en konflikt mellom partene er årsaken til tolkningsproblemene. Dermed presenterer en annen tolkningsregel seg. Nemlig regelen om at den objektive forståelse av det som er avtalt skal gjelde. Dette blir den praktiske hovedregelen ved tolkning av servitutter. Den objektive regelen innebærer at man skal tolke og forstå ordlyden i servitutten som en vanlig normal person i samme situasjon ville ha gjort det. Dette er selvfølgelig en rettslig konstruksjon, men betyr at det ”fornuftige folk flest i samme stilling” ville ha forstått skal gjelde.

Jeg gjør for øvrig oppmerksom på at en servitutt faktisk også kan være muntlig. Det er altså intet gyldighetsvilkår at en servitutt er verken skriftlig eller tinglyst. Men dersom servitutten kun er muntlig kan det være vanskelig å bevise at den gjelder. Selv om det ikke er uenighet om en servitutts eksistens blir det mer problematisk å tolke/fastlegge innholdet av servitutten.

b) Kombinert med tidspunktet for avtalen
Det er tidspunktet for når avtalen ble inngått som er utgangspunktet for tolkningen. Det betyr at dersom det i en avtale fra tidlig 1900 tallet er skrevet at ”hytteeier X gis herved en rett til å ri og ferdes til fots over veier tilknyttet eiendom Y” kan ikke hytteeier nå kreve å kjøre bil. Når avtalen er skrevet ned og den er rimelig klar, er det lettere å komme til en klar forståelse av hva servitutten betyr.

c) Og domstolspraksis
Dersom avtalen er uklar, tvetydig, kanskje muntlig osv, vil det oftere bli tolkningstvil. Domstolene føler i slike tilfelle seg ganske fri i tolkningen av servitutten, og vurderer også hvilket resultat som er rimelig i dag. Det kan typisk være at det er avtalt en ferdselsrett, men det er ikke skrevet eller forutsatt hvilken type ferdselsrett. Domstolene kommer i et slikt tilfelle gjerne til at bruk er bil skal være tillatt for hytteeieren på naboen vei, så lenge bruken ikke er unødvendig eller urimelig til skade eller ulempe for naboen. Det siste er regulert i servituttlovens § 2. Men jeg gjentar at dersom det klart står hvilken type ferdsel servitutten gir rett til (som i mitt eksempel over), vil ikke andre typer ferdsel bli akseptert av domstolene. Det er kun når servitutten er uklar, ordknapp e.l. at en så vid ferdselrett kan bli resultatet av domstolens tolkning. Dersom du skal gi noen en servitutt over din eiendom er mitt råd til deg derfor å gjengi så klart som mulig nøyaktig hva din nabo/naboeiendommen eller andre skal ha rett til. Slik at du ikke risikerer en videre fortolkning en det som egentlig var avtalt.

Tolkning av en servitutt og avtaler generelt skal være en samlet vurdering av all relevant informasjon. Informasjonen kan da få betydning for hvordan ordlyden eller innholdet i en muntlig avtale skal forstås. En dommer vil derfor se på ordlyden, skikk og bruk i området, hvilke forutsetninger partene hadde da avtalen ble inngått, hva som faktisk skjedde når avtalen ble inngått, hva formålet med avtalen er (bil eller å gå?), hvor stort vederlag som er betalt, hvordan partene har oppført seg i tiden etter avtaleinngåelsen og til sist en vurdering av hva som er et rimelig og fornuftig resultat.

Hva hvis partene ikke blir enige om servituttens innhold?
Skal man ta en tvist om en servitutts innhold til domstolen, blir man med andre ord utsatt for en skjønnsmessig totalvurdering. Den vurderingen kan av og til være uforutsigbar for partene i saken. Det er dermed vår anbefaling av du forsøker forhandlingens kunst til alle mulige angrepsvinkler er brukt opp, før du tar saken videre til en kostbar og ofte uforutsigbar domstolsbehandling.

Publisert 19.09.2007.

I forbrukerentreprise har entreprenøren et tilleggsansvar utover det å utføre selve det oppdrag som følger av avtalen med forbrukeren. Dette tilleggsansvar kalles entreprenørens omsorgsplikt og er dessverre ukjent for mange entreprenører, og også for forbrukerne.

Omsorgsplikten, som også til en viss grad eksisterer i profesjonell entreprise, er et utslag av prinsippet om lojalitetsplikt i kontraktsretten. I forbrukerentreprisen er prinsippet lovfestet i bustadoppføringslovas §§ 7 og 8. Bakgrunnen for den lovfestede omsorgsplikten er særlig den ubalanse i partsforholdet som er i forbrukerentreprise – en profesjonell entreprenør på den ene side, og en ukyndig forbruker på den andre.

Omsorgspliktens rettslige innhold
Bustadoppføringslovas §§ 7 og 8, lyder:
§ 7. Utføring og materialar
”Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut. Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren.”

Entreprenøren skal halde de materialane som trengst, om ikkje anna går fram av avtalen eller tilhøva. Materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt.”

§ 8. Plikt til fråråding
”Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det. Arbeidet skal stansast til entreprenøren får samrådd seg med forbrukaren, dersom det må reknast å gagne forbrukaren.

Har entreprenøren ikkje sagt frå til forbrukaren eller ikkje stansa arbeidet i samsvar med første ledd, skal entreprenørens krav på vederlag ikkje vere større enn det sannsynlig ville ha vore dersom entreprenøren hadde oppfylt plikta etter første ledd. Entreprenøren kan likevel få dekt kostnader ut over dette så langt det er rimeleg, når berre det samla vederlaget ikkje blir større enn verdien det utførte har for forbrukaren.”

Innholdet i entreprenørens omsorgsplikt skifter naturlig nok etter omstendighetene; eksempelvis vil rådgivningsplikten kunne være sterkere, dersom oppdraget omfatter prosjektering, en grunnentreprenør har et større ansvar for å undersøke grunnforholdene eller i det minste anbefale forbrukeren om å få utført undersøkelser av grunnen, dersom forbrukeren ikke benytter en egen prosjektansvarlig osv.

For å beskrive innholdet i omsorgsplikten nærmere har forarbeidene til bustadoppføringslova, Ot.prp.nr. 21 (1996-97), direkte henvisning til håndverkertjenestelovens forarbeider, nærmere bestemt utvalgsutkastets § 2-1, som forklarer forventningsnivået slik:

”Kravet om at oppdragstakeren for øvrig skal ivareta forbrukerens interesse med tilbørlig omhu medfører en generell plikt for ham til å opptre aktivt lojalt overfor den som har bestilt tjenesten. Han må anvende sine fagkunnskaper og erfaringer til forbrukerens beste. Dette er et fundamentalt krav som ikke bare gjelder de mer sentrale deler av prestasjonen, men i like stor grad det som tradisjonelt – men på dette området noe misvisende – kalles biforpliktelser. Omsorgsplikten omfatter bl.a. det å sørge for at forbrukeren får nødvendig orientering om bruk og vedlikehold av tjenesten og at eventuell bruksanvisning er hensiktsmessig.”

Andre utslag av omsorgsplikten er at oppdragstakeren må si fra dersom det er særlig hensiktsmessig for tjenestens utførelse at forbrukeren forbereder den på en bestemt måte, og at oppdragstakeren etter at tjenesten er utført, foretar det som er nødvendig for at utenforstående ikke uforsvarende skal ødelegge arbeidet, for eksempel setter opp skilt med ”nysådd”. Hvis forbrukeren holder det materialet som er nødvendig, må det kreves av den næringsdrivende at han underretter forbrukeren dersom materialet er lite egnet. Tisvarende kan han ikke ukritisk innrette seg etter forbrukerens anvisninger om tjenestens utførelse…Utgangspunktet for omsorgsplikten er den omsorg som kan kreves av en fagmann.”

Utvalgsutkastet forklarer for øvrig at forbrukerens forutsetninger kan påvirke hva som kan kreves av entreprenøren. Man kan for eksempel ikke kreve like mye av en entreprenør når forbrukeren selv er fagmann.

I boken fra Lilleholt og Urbye om bustadoppføringsloven forklares omsorgsplikten blant annet slik:
”Forbrukaren skal kunne vente å få råd og rettleiing, på same måte som han får det om han kjøper varer i ein faghandel. Entreprenøren skal ikkje utnytte det overtaket fagkunnskapen gjev, til å påføre forbrukaren løysingar som er uheldige eller dyrare enn nødvendig.”

På samme måte blir det om en forbruker ber en snekker fjerne en vegg sitt hus, forbrukeren ønsker for eksempel en annen romfordeling. Det er da snekkerens oppgave å undersøke om veggen er bærende. I så fall bør pristilbudet snekkeren gir også innbefatte og legge inn en ståldrager, slik at veggen kan fjernes.

Dersom snekkeren bare fjerner en bærende vegg uten å undersøke, rådgi, veilede eller fraråde, kan det medføre store bygningsskader. Snekkeren kan da komme i ansvar.

Omsorgsplikten er et privatrettslig ansvar – dvs. et ansvar entreprenøren har overfor forbrukeren i forhold til de privatrettslige forpliktelser vedkommende entreprenør har påtatt seg overfor forbrukeren. I enkelte entrepriseforhold ser man at det ikke alltid er samsvar mellom det privatrettslige og offentligrettslige ansvar. Det kan være at den som har det offentligrettslige ansvar, ikke nødvendigvis har det samme ansvar privatrettslig. At en entreprenør har ansvaret offentligrettslig kan imidlertid være et moment i vurderingen av hvorvidt vedkommende har ivaretatt sin omsorgsplikt.

Misligholdt omsorgsplikt
Misligholder entreprenøren sin omsorgsplikt er at det foreligger mangel ved ytelsen. Dette følger av bustadoppføringslovas § 25.

De rettslige konsekvenser av mange kan være at entreprenøren må eller kan utbedre det mangelfulle forholdet, prisavslag, erstatning og / eller heving.

Publisert 1.03.2007