Jordskifteloven har regler som gir jordskifteretten kompetanse til å omfordele fast eiendom slik at landets eiendommer kan utnyttes på en best mulig måte etter ”tida og tilhøve”.

Les mer om jordskifte på Jusstorget ved å klikke her.

Loven har tradisjonelt vært brukt på landbruksarealer, men har i de senere år også vært brukt i tettbygde strøk. Fra og med 1.7.2006 fikk jordskifteloven en ny bestemmelse som fastslår at loven kan brukes på alle landets eiendommer.

Formålet med lovendringene
Med virkning fra 1.1.2007 gis jordskiftelovens § 2 anvendelse på to nye sakstyper. Den ene sakstypen skal fordele arealverdier og kostnader til fellestiltak innenfor en regulerings- eller bebyggelsesplan. I den andre sakstypen er jordskifterettens oppgave å avbøte ulemper som oppstår ved gjennomføringen av regulerings eller bebyggelsesplaner i nye eller eksisterende byggeområder.

De nye reglene er ment å være et alternativ og supplement til oregningslovas regler om ekspropriasjon. De nye reglene er gitt som en følge av at mange kommuner har vegret seg mot å bruke reglene om ekspropriasjon ved utbygging. Den kommunale vegringen mot ekspropriasjon har i mange sammenhenger gitt reguleringsplaner som har tatt hensyn til og har blitt begrenset av den enkelte forslagsstillers eiendomsgrenser, i stedet for at naturgitte forhold og samfunnets behov har blitt avgjørende for planprosessene.

Reglene skiller seg imidlertid fra de ekspropriasjonsrettslige reglene ved at de krever stor grad av enighet mellom grunneierne innenfor planområdet for at saker av denne typen skal kunne bringes inn for jordskifteretten. Det er videre et vilkår at jordskiftesaken skaper netto nyttegevinst, og at hver grunneier får sin forholdsmessige andel av denne gevinsten.

De nye bestemmelsene er gitt i jordskiftelovens § 2 h og i:

Jordskiftelovens § 2 h
Jordskiftelovens § 2 h kommer til anvendelse hvor man ber jordskifteretten fordele arealverdiene og kostnadene til fellestiltak som oppstår som en følge av reguleringsplaner eller bebyggelsesplaner. Med hjemmel i plan og bygningsloven kan kommunen eller den private forslagsstiller sette som vilkår i planverket at kostnadene forbundet med utbyggingen og verdien av de arealene som inngår i planen skal fordeles ved jordskifte. I så fall skal jordskifteretten fordele kostnadene med ”sams tiltak” dvs. infrastruktur tiltak, samt fordele arealverdiene mellom grunneierne. Noe av intensjonen bak regelen er at de av grunneierne som stiller areal til disposisjon for veier, renseanlegg, friområder etc. skal gis en kompensasjon i form av utbyggingsrettigheter andre steder innenfor reguleringsplanen. En slik omfordeling av arealer innenfor reguleringsplanens område vil gjøre det enklere å planlegge uavhengig av eksisterende eiendomsgrenser. I tillegg vil en slik omfordeling sette en verdi også på de områdene som tradisjonelt ikke har gitt noen avkastning i forbindelse med utbygging.

Dersom det stilles krav om jordskifte i reguleringsplanen, kan saken tas opp til jordskifte dersom minst 2/3 av grunneierne som til sammen eier minst 2/3 av arealet krever jordskifte. Dersom det ikke stilles krav om jordskifte i reguleringsplanen må alle grunneierne være enige om at arealverdiene og kostnadene til fellestiltak skal fordeles ved jordskifte.

Jordskiftelovens § 2 i
Det andre typetilfellet er hvor en ny reguleringsplan skaper utjenelige eiendomsforhold innenfor eksiterende eller nye byggeområder. I slike tilfeller kan jordskifteretten gå inn og avbøte ulempene ved gjennomføringen av planen ved å lage nye og mer hensiktsmessige eiendomsgrenser og rettigheter. Innenfor eksisterende byggeområder er det et vilkår om at alle eierne stiller seg bak kravet om jordskifte for at jordskifteretten skal kunne ta saken opp til behandling. I nye byggeområder er det et krav om at 2/3 av grunneierne som til sammen eier minst 2/3 av arealet stiller seg bak kravet om jordskifte.

Hva som er å anse som nytt og hva som regnes som eksiterende byggeområde er ennå ikke fastlagt. I forarbeidene er det slått fast at enkelte eksiterende bygninger innenfor et planområdet ikke er til hinder for at området regnes som et nytt område. Det innebærer at de nye reglene kan få ekspropriasjonslignende virkning for den eller de grunneierne som ikke ønsker å medvirke til de endringene planen legger opp til.

Kort om de nye reglenes betydning
Prinsippene i de to nye sakstypene som nå introduseres i jordskifteloven har i praksis vært brukt på en rekke store hytteutbygginger i fjell-norge med stort hell. Inntil nå har imidlertid en fordeling av kostnader og arealverdier i forbindelse med slike store utbygginger krevd full enighet mellom grunneierne som blir berørt av planen. Etter 1.1.2007 kan grunneiere, dersom det settes som vilkår i planprosessen, kreve jordskifte til fordeling av kostnader og utbyggingsrettigheter selv om noen av grunneierne innenfor planområdet motsetter seg jordskifte. Formålet med endringene i jordskifteloven har vært at dette skal gi så vel private eiendomsutviklere som kommunestyrene større frihet i planprosessen slik at de planene som utarbeides gir best mulig ressursutnytting for så vel grunneierne som samfunnet, uten at enkelte særinteresser skal kunne ødelegge for en ellers samfunnstjenelig og god reguleringsplan.

Publisert 18.01.2007.
Også publisert i «Eurojuris Informerer»

Relaterte lenker:
Jordskifteretten