Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Schengenavtalen – reglene for grensekontroll

Norske borgere kan passere grensene mellom land som er med i Schengen-samarbeidet uten å vise passet.

Fordi man likevel behøver identitetsbevis når man er ute å reiser, f.eks. ved innsjekking til fly og hotell, bør man ta med pass ved reise utenfor Norden.
For nordmenn er nemlig passet det eneste offisielle identitetsbeviset som er godkjent utenfor de nordiske land.

Hvem er med i Schengen – samarbeidet?
Schengen-området består pr. i dag av 26 europeiske land: Belgia, Danmark, Estland, Finland, Frankrike, Hellas, Island, Italia, Latvia, Litauen, Luxembourg, Malta, Monaco, Nederland, Norge, Polen, Portugal, Slovakia, Slovenia, Spania, Sveits, Sverige, Tsjekkia, Tyskland, Ungarn, Østerrike.

Det er viktig å få med seg at Storbritannia og Irland ikke er med. For innreise til disse landene må man fortsatt ha pass.

Praktiske konsekvenser
For nordmenn flest er den viktigste konsekvensen at vi slipper å stå i passkø.
Men skal du inn eller ut av Schengen-området er kontrollen grundigere. F.eks. kan du risikere å måte vise frem passet dersom du skal i land i Sverige eller Danmark med egen båt. Kystlinjene blir å anse som Schengen-områdets yttergrense.
Norge og de øvrige Schengen-landene foretar kontrollen på vegne av hverandre. Det foretas passkontroll både ved inn- og utreise.

Utvidet politisamarbeid
Avtalen innebærer et utvidet politisamarbeid med et eget felles databasesystem med personopplysninger, Schengen informasjonssystem (SIS).
Samarbeidet skal gjøre det enklere å bekjempe den økende organiserte internasjonale kriminaliteten og den illegale innvandringen. Norske myndigheter må kontrollere alle som søker visum til Norge mot et register over personer som er uønsket i ulike Schengen-land. Personer som er registrert i SIS får normalt ikke visum.
Det blir fra en del hold hevdet at SIS innebærer en utilbørlig overvåkning av enkeltindividet.
Personopplysninger kan etter personopplysningslovens § 29 bare overføres fra Norge til andre land som sikrer en forsvarlig behandling av opplysningene. Schengen-landene oppfyller de kravene som lovgivningen stiller til forsvarlig behandling, ved at de har gjennomført direktiv 1995/46/EF om «beskyttelse av fysiske personer i forbindelse med behandling av personopplysninger og om fri utveksling av slike opplysninger.»

Konsekvenser for borgere utenfor Schengen-området
Statsborgere fra land utenfor Schengen-området med arbeids-, oppholds- eller bosettingstillatelse i Norge trenger ikke lenger visum for å reise i Schengen-landene, og kan på samme måte som nordmenn reise fritt innen Schengen-området i inntil tre måneder. De må imidlertid fortsatt ha med seg et gyldig reisedokument.

Visumpliktige utlendinger som skal besøke andre land i Schengen-samarbeidet i tillegg til Norge på samme reise, har det betydelig enklere enn tidligere, idet et visum til Norge som hovedregel gjelder som visum til hele Schengen-området. Dermed kan også visumpliktige utlendinger reise fritt mellom Schengen-landene i visumets gyldighetsperiode. Som hovedregel skal visumsøkeren søke innreisevisum til landet som er hovedmål for reisen.

Kun personkontroll
Avtalen gjelder personkontroll. Varer og bagasje kan som før kontrolleres ved kryssing av grensen til Norge.

Publisert 15.02.01

Relaterte lenker:
Utlendingsdirektoratet

by

Leieprisvernet i husleieforhold

Leieprisvernet i husleieforhold

Husleieloven har bestemmelser som medfører at utleier og leietaker ikke kan bestemme husleiens størrelse helt fritt. Her får du en oversikt over reglene som gjelder for det såkalte leieprisvernet.

1. Kap. 4 om leieprisvern i husleieloven
Husleielovens kapittel 4 har bestemmelser om leieprisvern.
I § 4-1 er videreført reglene om leieprisvern i § 35 i den gamle husleieloven fra 1939. Etter denne bestemmelsen kunne en leietaker reise sak for å få satt leien ned til et beløp som etter rettens skjønn var rimelig.

I dagens lov er det innført to helt nye regler om indeksregulering i § 4-2 og om tilpassing til gjengs leie i § 4-3. I
§ 4-4 er det bestemmelser om tilbakebetaling av for mye betalt leie.

I avtaler som gjelder leie av bolig kan partene ikke fravike reglene i kap. 4. Reglene gjelder imidlertid overhodet ikke utleie av boliger til andelseiere i borettslag. Ved utleie av lokaler (ikke til boligformål), er § 4-1, § 4-4 og § 4-6 ufravikelige, men ikke de andre paragrafene i kap. 4.

2. Nærmere om § 4-1. Det alminnelige leieprisvern
§ 4-1 er sålydende: «Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.»

Hvis leieren ifølge avtalen skal betale særskilt for elektrisitet og oppvarming, kan betalingen for slike ytelser ikke kreves nedsatt etter § 4-1. Begrunnelsen er at avtale om dette antas å innebære at leieren skal betale de utgiftene som rent faktisk påløper til disse ytelsene.

Det bestemmelsen forbyr, er å avtale eller kreve en urimelig leie. Dette er et utpreget skjønnsmessig kriterium, men loven angir at ved bedømmelsen av dette skal det ses hen til hva som betales for sammenlignbare utleieobjekter.

Vurderingskriteriet urimelig innebærer et visst slingringsmonn. Selv om leien er høyere enn markedsleien, skal den ikke nedreguleres med mindre forskjellen er påtakelig. I forarbeidene er uttalt at dette slingringsmonnet vil være mindre ved leie av bolig enn lokale til forretning eller annen virksomhet. Hvis først leien er urimelig høy, skal den nedreguleres til markedsleie og ikke til den høyeste leien retten ville ha godtatt uten å påby nedsettelse.
Det er markedsleien på avtaletidspunktet som er avgjørende for om leien finnes å være urimelig. Selv om markedsleien endrer seg vesentlig etter at avtalen er inngått, kan det ikke begrunne nedsettelse etter denne bestemmelsen. Et slikt forhold vil imidlertid kunne gi grunnlag for regulering etter bestemmelsene i § 4-2 og 4-3.

3. § 4-2. Indeksregulering
Denne bestemmelsen er sålydende:
«Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:
a) endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting
b) endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c) den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.»

Bestemmelsen er en nydannelse i norsk lovgivning, bortsett fra at vi i tomtefesteloven § 1975 har bestemmelse om rett til regulering av festeavgift hvert 10. år.

Begge partene kan kreve indeksregulering, men siden indeksen ikke har gått ned på svært mange år, vil det i praksis være utleieren som har nytte av regulering etter denne bestemmelsen.

Heller ikke her kan avtalt godtgjørelse for elektrisitet og oppvarming kreves regulert etter denne bestemmelsen.

Regulering er betinget av at en av partene krever det, og kravet må fremsettes skriftlig og med én måneds frist.

Regulering etter denne bestemmelsen skal skje i samsvar med endringene i konsumprisindeksen. Indeksen utarbeides av Statistisk Sentralbyrå hver måned.

4. § 4-3. Tilpassing til gjengs leie.
Bestemmelsen er sålydende:
«Har leie forholdet vart minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Blir partene ikke enige om at hva som er gjengs leien, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.»

Også dette er en nydannelse i norsk lovgivning.

Regulering til gjengs leie kan altså etter denne bestemmelsen kreves hvert tredje år mens indeksregulering etter § 4-2 kan kreves hvert år.

Kriteriet «gjengs leie» er ikke sammenfallende med markedsleien. Markedsleie betyr den leie som kan oppnås ved ny utleie i dag, mens gjengs leie skal tilsvare et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Selv med denne presisering er kriteriet gjengs leie utpreget skjønnsmessig, og det vil nok ofte bli meningsforskjell mellom utleier og leier om dette. Det er derfor bestemt at i mangel av enighet om hva som er gjengs leie, kan spørsmålet kreves avgjort av den takstnemnda som er omtalt i § 12-2.
Denne nemnda skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes av herreds- eller byretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger. Takstnemndas avgjørelse kan bringes inn for herreds- eller byretten.

Ved fastsettelse av leien etter denne bestemmelsen skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Ifølge forarbeidene skal det gjøres slikt fradrag for «ethvert bidrag fra leierens side som er egnet til å forhøye husrommets leieverdi». Uttrykket omfatter ikke ordinært vedlikehold som påhviler leieren etter § 5-3. Hvis leieren har utført vedlikehold utover hva som følger av denne bestemmelsen og dette har økt leieverdien, så skal det ikke tas hensyn til denne merverdien.

5. § 4-4 Tilbakebetaling av for mye innbetalt leie
Har utleieren krevd for høy leie i forhold til ovennevnte regler, kan leietaker kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen.

Leieavtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd.

Leietaker har i tillegg krav på forsinkelsesrenter på 12 prosent. Rentene løper fra den dag beløpet ble betalt.

Publisert 13.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund

by

Virkeområdet til husleieloven

Virkeområdet til husleieloven

I denne artikkel får du en oversikt over virkeområdet til husleieloven.

1. Lovens grunnleggende bestemmelser om virkeområde
Lovens virkeområde er angitt i bestemmelsen i § 1-1. Av denne følger det at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Med husrom forstås i denne sammenheng både bolig og lokaler.

Det er et vilkår for å komme inn under loven at retten til å bruke et husrom har sitt grunnlag i avtale enten denne avtale er skriftlig eller muntlig. En bør være oppmerksom på at dersom avtalen er muntlig, kan hver av partene kreve at avtalen settes opp skriftlig jfr. lovens § 1-4.

Dersom bruksretten er basert på annet grunnlag enn avtale, kommer loven om husleieavtaler ikke til anvendelse. Således vil loven ikke gjelde hvis bruksretten har sitt grunnlag i testament eller offentlig vedtak.

Ofte eies en bolig av et borettslag eller et boligaksjeselskap. Dette er ikke til hinder for at det i slike selskap inngås avtaler om leie av bolig som omfattes av husleieloven. Mellom andelshaverne i et borettslag og borettslaget gjelder altså husleieloven, og det samme gjelder i forhold mellom et boligaksjeselskap og aksjonærene. For borettslag viser jeg til lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag § 34 1. ledd, og de unntak som er gjort i de neste bestemmelser i loven.

Som det fremgår av lovteksten gjelder husleieloven bruksrett til husrom. Således gjelder ikke loven kjøp av husrom selv om betalingen av kjøpesummen skjer i avdrag og eierforholdet inntrer først når kjøpesummen i sin helhet er betalt etter noen tid. Loven stiller ingen krav til hvor lenge retten til å bruke husrommet skal vare. Både kortvarig og langvarig rett til å bruke husrommet faller inn under loven og den gjelder også ved uoppsigelige avtaler.
Betegnelsen husrom brukes i loven som felles uttrykk for boliger og lokaler. Det antas at det ikke stilles strenge krav for at byggverket faller inn under betegnelsen husrom. Det må likevel kreves at byggverket er varig knyttet til grunnen og at det i det minste har både vegger og tak. Leie av campingvogn faller utenfor lovens anvendelsesområde. Står en først overfor et husrom i lovens terminologi, så kommer loven til anvendelse uten hensyn til om leieforholdet gjelder hele eller deler av husrommet. Loven gjelder ikke helt ubebygde arealer som parkeringsplasser, men vil gjelde ved leie av hus med tomt. I lovens forarbeider er det antatt at leie av utsprengt lagerhall i fjell omfattes av loven.

Av lovteksten fremgå det også at det kun er når brukeren betaler vederlag for bruksretten at loven kommer til anvendelse. Det stilles ikke noe krav om at vederlaget skal betales med penger. Således kommer loven til anvendelse selv om betalingen skjer i form av arbeide. Dette er uttrykkelig bestemt i lovens § 1-1 3. ledd. Arbeidet kan være ledd i et ordinært ansettelsesforhold eller være knyttet til husrommet i form av oppussing eller lignende.

Derimot gjelder ikke loven hvis det ikke betales noen form for vederlag. Ved salg av bolig skjer det i noen tilfeller at selgeren betinger seg bruksrett til boligen for en tid. Slike tilfeller faller utenfor loven.

2. Særregler når bruksretten har grunnlag i arbeidsavtale
I lovens § 1-1 2. ledd finner vi en regel som har annet innhold enn det som gjaldt etter den tidligere lov. Tidligere var loven tolket slik at når leietakeren var ansatt hos utleieren og arbeidsavtalen etter en totalvurdering fremsto som det vesentlige, så kom husleieloven ikke til anvendelse. Dette er nå endret. Den nye loven gjelder for leieavtalen i alle tilfeller der arbeidsavtalen er kombinert med leieavtale til bolig. Loven får anvendelse på alle typer tjenesteboliger. Det er uten betydning om det er en tjenesteplikt for arbeidstakeren å bo i husrommet, eller om det bare er et tilbud fra arbeidsgiveren. Dette gir for eksempel vaktmestere og hushjelper som har bolig i tilknytning til sitt arbeid vern også etter husleieloven selv om arbeidsavtalen er det sentrale.

Dersom arbeidsavtalen er kombinert med leieavtale til lokale og ikke til bolig, er regelen annerledes. I disse tilfeller gjelder ikke husleieloven hvis arbeidsavtalen fremstår som det vesentlige. Ved vurderingen av hva som er det sentrale i avtaleforholdet, legges det avgjørende vekt på formålet med avtalen. I de tilfeller hvor formålet er å skaffe brukeren et husrom, er vi innenfor lovens virkeområde. Det samme er tilfellet hvor arbeidsforholdet og leieforholdet er like viktig.

3. Unntak fra loven
I lovens § 1-1, 4. ledd er det presisert at loven ikke gjelder for avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Det avgjørende for å komme inn under dette unntaket er at det dreier seg om utleie av enkeltrom for kortere tid og til alle slags gjester og at utleien inngår som en del av hotellvirksomheten.

Det er også presisert i lovteksten at loven heller ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. I disse tilfeller er det formålet med avtaleforholdet som er avgjørende. Således vil det bli lagt vekt på hvordan eiendommen er tenkt brukt og ikke hva den egner seg til. Leie av en byleilighet til ferieformål faller utenfor lovens anvendelsesområdet med den konsekvens at partene ikke er bundet av lovens ufravikelige bestemmelser.

Jeg gjør i denne sammenheng oppmerksom på at det for leie av fritidsbolig der man har rett til bruk i enkelte perioder av året kommer lov av 13. juni 1997 nr. 37 om tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven) til anvendelse. Denne er ufravikelig i forbrukerforhold.

4. Definisjon av bolig og lokale
Etter lovens bestemmelser er det et skille mellom bolig og lokale, mens husrom blir benyttet som felles betegnelse på de to kategorier. Definisjonen på bolig og lokale finner vi i lovens
§ 1-1 siste ledd og lovens utgangspunkt er at enten står en overfor bolig eller lokale. Som jeg kommer tilbake til nedenfor er skillet mellom bolig og lokale av avgjørende betydning for om loven kan fravikes eller ikke gjennom avtale.

Lovens definisjon av bolig er husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. På den annen side er lokale definert som annet husrom enn bolig.

Det avgjørende er altså formålet med bruken. I de tilfeller hvor husrommet dels skal brukes til bolig og dels til andre formål, kan det oppstå tolkingstvil. Hovedregelen er at det dreier seg om leie av bolig med mindre boligformålet fremstår som ubetydelig.

5. Lovens bestemmelser om ufravikelighet
Utgangspunktet i lovens § 1-2 er at den er ufravikelig ved leie av bolig og fravikelig ved leie av lokale. Dette gjelder uten hensyn til om leieren selv bruker boligen. Skillet har sin bakgrunn i at det som oftest er privatpersoner som leier bolig, mens det er næringsdrivende som leier lokaler. Fra lovgiveren har det vært et ønske å gi leietakere til bolig tilsvarende vern som forbrukere har etter for eksempel kjøpsloven og håndverkstjenesteloven.

I likhet med andre tilsvarende lover er det også for husleieavtaleloven adgang til å fravike loven til gunst for leietaker. Dessuten er det for enkelte av bestemmelsene angitt at de også kan fravikes ved leie av bolig.

Jeg påpeker også at for leie av lokaler er det enkelte av bestemmelsene som ikke kan fravikes. Disse er angitt i § 1-2, 2. ledd.

Publisert 13.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Husleiekontrakter til nedlasting:
Du kan laste ned leiekontrakter for bolig og næringslokaler hos AdvokatOnline. Noen kan du kjøpe enkeltvis, mens andre må kjøpe abonnement for å få tilgang til. Med abonnement har du også tilgang alle de andre nyttige blankettene og dokumentene hos AdvokatOnline.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund