Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Erverv av timeshareandeler i Spania

Mange nordmenn på ferie i Spania erverver timeshareandeler uten å være klar over at spansk lovgivning nå stiller krav til innhold, form, språk mv. for at ervervet skal være gyldig.
Spansk lovgivning har også regler om angrefrist, slik at en kjøper av timeshare har mulighet til å komme seg ut av avtalen.

1. Tidligere rettstilstand
Timesharekontraktene (Timeshare: her bruksrett til hele eller en bestemt del av eiendom i et bestemt tidsrom) har som regel vært uklare. Ansvaret smuldres opp i en rekke diffuse «proforma selskap» registrert utenfor Spania i skatteparadis, som oftest i Gibraltar. I mange tilfeller har det vært helt umulig å kontrollere disse selskapene juridisk, idet de har vært utenfor spanske domstoler og lovgivnings jurisdiksjon (myndighet) .

2. Bakgrunnen for lovreguleringen
EU vedtok i 1994 et Direktiv (94 / 47 /CE) om timeshare-spørsmålet. EU-direktivene er kun anbefalinger til regjeringene i medlemslandene. I Spanias tilfelle ble imidlertid denne anbefalingen fulgt opp i form av Lov 42/1998 av 15. desember.
Inntil denne loven trådte i kraft var hovedproblemet at det var et tomrom i spansk lovgivning. Entreprenører uten skrupler, hovedsakelige utenlandske, benyttet seg av dette tomrommet til å bedrive tvilsomme timeshare-forretninger først og fremst på Kanariøyene, men også på Costa del Sol.

En medvirkende årsak til denne kaotiske situasjonen er at timeshare tidligere var en juridisk relasjon som ikke eksisterte i det spanske juridiske systemet, som er basert på romerretten . Tidsmessig begrensning av eiendomsrett var (og er) uforenlig med de grunnleggende prinsipper for romerrett, og følgelig med spansk rett.

3. Lovens omfang og vilkår
Den nye loven definerer timeshare som en begrenset tinglig rettighet, tilsvarende en tidsbegrenset bruksrett, eller som et leieforhold med spesielle karakteristikker. Det forbys uttrykkelig å bruke ordet «eiendomsrett» i forbindelse med timeshare.

Enhver timeshare på fast eiendom beliggende i Spania er underlagt denne loven, uavhengig av de kontraherende parters nasjonalitet, bopel eller av sted og dato for inngåelse av kontrakten. På enkelte punkter, som gjennomgås nedenfor, har loven tilbakevirkende kraft.

Loven fastsetter en lang rekke betingelser for å kunne overdra en leilighet etter timeshareordningen. Som de viktigste betingelsene vil jeg nevne:

  • I utgangspunktet er det kun den eier som har grunnbokshjemmel til den faste eiendommen som kan selge timeshare. Før salg av timeshareandler må hjemmelshaver først etablere timeshare ordningen for hele bygningen ved å
    Utstede et offentlig notarialdokument og registrere det i grunnboken. Av dokumentet skal blant annet følgende fremgå: ferdigattest, nødvendige administrative tillatelser til å ta boligene i bruk, herunder til turistdrift, kontrakt med driftsselskapet som skal administrere timeshareordningen og ansvarsforsikringer for skade voldt tredjemann.
  • Man kan selge timeshare i en bygning under oppføring. Men i slike tilfeller må datoen for ferdigstillelse fremgå og det må stilles en bankgaranti for denne.
  • Driftsselskapet kan ikke ha sin forretningsadresse i et skatteparadis. Det må operere fra en spansk filial. Dette selskapet må undertegne det tinglyste notarialdokumentet som stifter timeshareordningen sammen med bygningens eier.
    Eiendomsregisteret hvor notarialdokumentet som stifter timeshareordningen skal registreres er tilgjengelig for publikum. Hvem som helst kan undersøke grunnboken.
  • Når timeshareordningen er stiftet, plikter entreprenøren å utgi en informasjonsbrosjyre. Innholdet i brosjyren er fastsatt av loven og skal være meget utfyllende. Overfor publikum utgjør brosjyren et bindende tilbud.
  • Betingelsene i kjøpekontrakten reguleres detaljert av loven. I henhold til loven er kjøperens rettigheter ufravikelige. Bestemmelsene i loven generelt preseptorisk (ufravikelig) rett.
  • Kontrakten er ugyldig dersom opplysningene til publikum viser seg å være uriktige, eller hvis kontrakten er inngått før timeshareordningen er registrert. Likeledes er kontrakten ugyldig i tilfelle timeshareordningen svikaktig prøver å omgå loven, for eksempel ved å utforme kjøperens rettighet som en form for sameie.
  • Loven fastsetter at det i kontrakten kan avtales muligheten for bytte av timeshare (i praksis vanlig), men loven regulerer ikke spørsmålet nærmere.
  • For sin del kan eieren (NB: som aldri er innehaveren av timeshareandelen, han har bare en form for bruksrett) heve kontrakten i tilfelle forsinket betaling fra kjøper, og kreve vederlag tilsvarende et år av avgiftene som er fastsatt for de tjenestene som kjøperen har krav på etter kontrakten.

4. Angrefrist
Når kjøpekontrakten er undertegnet har kjøperen 10 dagers angrefrist hvis han forandrer mening. Dersom informasjonen til publikum ikke har vært tilstrekkelig, eller innholdet i kontrakten ikke oppfyller kravene etter loven, kan kjøperen heve kontrakten innen en frist på tre måneder.

I alle tilfeller er det forbudt å kreve betaling av akontobeløp før ovennevnte angrefrist og frist for å heve avtalen utgår.

5. Kontrakter inngått før lovens ikrafttredelse
Et spesielt vanskelig spørsmål er anvendelsen av den nye loven på de allerede eksisterende timeshareordninger. Som nevnt ovenfor kommer deler av loven til anvendelse på alle timesharekontrakter, uansett dato.
Ufravikeligheten av forbrukerens rettigheter iht. loven, kravene om informasjon fra selgerens side og kravet til innholdet i kontraktene kommer til anvendelse for alle kontrakter. Utover dette gir loven en frist på to år til å tilpasse de eksisterende timeshareordninger til bestemmelsene i den nye loven. Denne fristen utløp den 17. desember 2000. Etter denne fristen kan tilpasningen kreves ad rettens vei.

Med hensyn til tilpasningen av de eksisterende timeshareordninger, går man stort sett ut fra det prinsippet at eksisterende rettigheter skal respekteres. Her kommer lovens sosiale grunnprinsipp til syne, som i likhet med EU-direktivet er å beskytte forbrukerne.

6. Verneting
I tvister i forbindelse med disse spørsmålene er det kun spanske domstoler som er kompetente.

7. Utfordringer fremover
Det legges ikke skjul på at tolkningen og anvendelsen av loven i praksis vil by på store vanskeligheter. Spesielt gjelder dette i forhold til tilpasningen av allerede eksisterende timeshareordninger. Det er klart at det blir nødvendig med en innkjøringsperiode for lovens effektivitet, hvor rettspraksis blir avgjørende for å oppklare og presisere tvetydige aspekter.

Det er uansett ingen tvil om at den nye spanske loven om timeshare innebærer et stort fremskritt i forhold til den tidligere situasjonen. Loven kan fungere som modell for tilsvarende lover i andre europeiske land. Loven retter opp den forsvarsløse situasjonen mange forbrukere tidligere befant seg i.

Publisert 25.09.01.

by

Ekteskap/ partnerskap mellom homofile

Homofile kan registrere sitt partnerskap slik at dette får tilnærmet de samme rettsvirkninger som et ekteskap. Det er nå vedtatt endringer i ektskapsloven som gjør at også homofile kan gifte seg.
Her får du en oversikt over reglene.

Det er nå vedtatt endringer i ekteskapsloven som gjør at også homofile kan gifte seg.
Endringen trer i kraft fra 1. januar 2009.

Hovedtrekkene i den nye reglene er som følger:

  • To personer av samme kjønn kan inngå ekteskap – ingen forskjell i rettsvirkningen av ekteskap mellom hetero- og homofile
  • Partnerskapsloven oppheves. De som har inngått partnerskap må sende inn erklæring om at partnerskapet skal gjelde som ekteskap til folkeregisteret. Gjør de ikke dette fortsetter de å være partnere som før.
  • Forskjellen partnerskap/ekteskap (ny ekteskapslov § 95) gjelder kun adopsjon. Fortsatt kun ektefeller som kan adoptere sammen. Men nå også homofile ektepar.
  • Lesbiske ektepar kan få assistert befruktning i Norge. Dette betyr at den som ikke føder barnet blir ”medmor”.

Les mer om lovendringene ved å klikke her.

Dagens regler
Vilkårene for å inngå partnerskap fremgår av «lov om registrert partnerskap», til vanlig kalt partnerskapsloven.
De som inngår partnerskap kan (foreløpig) ikke gjøre dette i kirken eller i norske ambassader i utlandet, men bare hos den lokale notarius publicus (byfogd/ sorenskriver).

Rettsvirkningene ved inngåelse av partnerskap er med unntak av retten til adopsjon, i hovedsak de samme som for ekteskap. Dette betyr at de økonomiske forhold mens partnerskapet består og det økonomiske oppgjøret i forbindelse med eventuell oppløsning vil skje på samme måte som ved skilsmisse eller separasjon mellom ektefeller. De viktigste reglene som også gjelder partnerskap fremgår av ekteskapsloven kap. 1 og 4 – 17.
Derfor gjelder også det meste som står i artiklene her på Jusstorget om arv, testament, separasjon, skilsmisse, uskifte osv. også ved partnerskap. (se artikkelarkivet øverst t.h. på siden.)

Barne- og familiedepartementet har laget en god og grundig orientering om partnerskap som du finner her

Publisert 21.09.01
Oppdatert 2.07.08

Nyttig link:
Landsforeningen for lesbisk og homofil frigjøring (LLH).

by

Elektronisk signatur – egen lov

Elektronisk signatur – egen lov

For lettere å kunne bruke elektroniske medier (e-post, internett etc.) til handlinger som gir rettsvirkninger, f.eks. avtaleinngåelser og betaling, vedtok Stortinget nylig lov om elektronisk signatur. Loven trådte i kraft 1. juli 2001.
Her får du vite hva en elektronisk signatur er, hvorfor vi har elektronisk signatur, og du får en oversikt over lovens regler.

Lov om elektronisk signatur har som formål å legge til rette for en sikker og effektiv bruk av elektronisk signatur ved å fastsette krav til kvalifiserte sertifikater, til utstederne av disse sertifikatene og til sikre signaturfremstillingssystemer. Rett til å utstede sertifikater har sertifikatutsteder som i loven er definert som en fysisk eller juridisk person som utsteder sertifikatet eller tilbyr andre tjenester relatert til elektronisk signatur. Sertifikat er definert som en kobling mellom signaturverifikasjonsdata og undertegner av et elektronisk dokument, som bekrefter undertegners identitet og er signert av sertifikatutsteder. Signaturverifikasjonsdata er definert som unike data som for eksempel koder eller offentlige nøkler som benyttes til å verifisere en elektronisk signatur. Det er stilt opp nærmere regler for hva et kvalifisert sertifikat skal inneholde.

Poenget med elektroniske signaturer er at bruk av disse skal medføre en bestemt rettsvirkning. Dette er nærmere regulert i lovens § 6, hvor det heter at dersom det i lov, forskrift eller på annen måte oppstår krav om underskrift for å få en bestemt rettsvirkning og disposisjonen kan gjennomføres elektronisk, oppfyller en kvalifisert elektronisk signatur alltid et slikt krav. En elektronisk signatur som ikke er kvalifisert, kan oppfylle et slikt krav, men her gjelder det et ytterligere kvalifikasjonskrav i de enkelte tilfeller.

Formålet med lovregler om elektroniske signaturer, er nettopp å imøtekomme den utvikling vi er inne i med e-handelssystemer og kommunikasjon med offentlige etater, som kommer i større og større grad. Som følge av dette oppstår et behov for internasjonale regler og sikkerhet for identiteten i forbindelse med elektronisk kommunikasjon.

Lovens kapittel 2 inneholder nærmere regler om sikre signaturfremstillingssystemer. Poenget med disse krav er å sikre at signaturen er tilfredsstillende beskyttet mot forfalskning. Godkjennelse som et sikkert signaturfremstillingssystem vil bli gitt av de organ som Kongen (Nærings- og handelsdepartementet) utpeker. Like med godkjennelse i henhold til dette organ vil være godkjennelse fra et tilsvarende organ i en annen stat som er part i EØS-avtalen.

Lovens kapittel 3 inneholder krav til utsteder av kvalifiserte sertifikater om å inneholde bestemmelser om krav til virksomheten, krav til produkter og systemer, krav om katalog- og tilbaketrekkingstjenester, krav om kontroll av undertegners identitet, krav til lagring av opplysninger og krav til informasjon om vilkår, begrensninger og lignende.

Når det gjelder tilsyn og sanksjoner, legger loven i kapittel 4 opp til at det skal utpekes et organ som skal føre tilsyn med at loven med forskrifter etterleves. I denne forbindelse er det lovregulert en opplysningsplikt overfor tilsynet og en plikt til registrering av sertifikatutstederen før utsteding finner sted.

For å sikre gjennomføring av lovens bestemmelser, er det stilt opp regler om tvangsmulkt, straff og erstatning.

Loven, som gjennomfører direktiv 99/93/EF om en fellesskapsramme for elektroniske signaturer, som ble innlemmet i EØS-avtalen med EØS-komitéens beslutning nr. 66/2000, inneholder også bestemmelser om rettslig anerkjennelse av kvalifiserte sertifikater for utstedere etablert utenfor Norge og innenfor EØS-området, dersom de oppfyller kravene til et kvalifisert sertifikat i det EØS-landet der utstederen er etablert.

Kvalifiserte sertifikater fra sertifikatutstedere utenfor EØS-området skal gis rettslig anerkjennelse dersom utstederen oppfyller kravene i Lov om elektroniske signaturer og har blitt godkjent i henhold til en frivillig godkjenningsordning i et medlemsland i EØS-området, eller dersom en sertifikatutsteder innenfor EØS-området garanterer for utstederen eller sertifikatet eller utstederen er anerkjent i henhold til multilaterale eller bilaterale avtaler med Norge, EU, tredje land, eller internasjonale organisasjoner.

Publisert 20.09.01