Den 15. august 2005 trådte ny lov om borettslag og lov om boligbyggelag i kraft.
Tema for artikkelen er den nye loven om boligbyggelag og hvilke konsekvenser lovendring og endrede rammevilkår vil ha for bolig- byggelagene.

Innledning
Boligbyggelag er definert i bustadbyggjelagslova § 1-1 som ”et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe bosted til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte å forvalte bosted for andelseierne”. Et samvirke er en sammenslutning av personer som av fri vilje går sammen for å oppfylle felles økonomiske, sosiale og kulturelle behov gjennom en virksomhet som de eier sammen og som er demokratisk styrt. Boligbyggelagene definerer seg dermed særlig gjennom sitt formål å skaffe og forvalte boliger for sine medlemmer. De skiller seg fra andre sammenslutninger som har et klarere økonomisk formål – for eksempel aksjeselskapene som kan sies å ha som hovedformål å gi avkastning på innskutt kapital.

Det er her i landet registrert 129 foretak under betegnelsen boligbyggelag. Disse boligbyggelagene har i følge opplysninger fra NBBL, til sammen ca 700.000 andelseiere og forvalter nær 330.000 boliger.

Boligbyggelagets oppgaver
Den nye loven medfører nye rammevilkår for utøvelse av boligbyggelagenes hovedoppgaver; boligbygging og boligforvaltning.

Utbyggingsvirksomhet
For boligbyggelagenes utbyggingsvirksomhet består endringen for det første i at avhendingsloven og bustadoppføringsloven kommer til anvendelse på avtalen mellom forbruker og boligbyggelag om kjøp/oppføring av bolig. Boligbyggelaget får dermed både formelt og reelt samme ansvar som andre utbyggere. Boligbyggelaget blir part i avtalen enten byggingen skjer for lagets regning eller gjennom stifting av et borettslag. Det gjør at partsforholdene blir mer oversiktlig enn tidligere, men medfører samtidig at boligbyggelagene får et større ansvar og risiko ved sine byggeprosjekt. Tidligere har en stor del av ansvaret som utbygger, i alle fall formelt, ligget hos det borettslaget som andelseierne senere tar over.

En annen vesentlig endring ligger i at boligbyggelagene nå skal bygge til fast pris og ikke til ”selvkost” som tidligere. Gjennom selvkostprinsippet hadde andelseierne, gjennom borettslaget, risikoen for overskridelser og gevinsten ved innsparinger, mens både risiko for tap og muligheten til gevinst nå ligger hos boligbyggelagene.

Forvaltningsvirksomhet
Boligbyggelagenes forvaltningsoppgaver er også gjenstand for endringer. Den viktigste endringen ligger i at det ikke lenger er adgang til å inngå uoppsigelige forretningsførerkontrakter mellom boligbyggelagene og borettslagene, slik lovhjemlet praksis har vært til nå. Det er likevel gitt en viss adgang til å avtale en bindingstid på ti år for nybygg og ellers opp til fem år for eksisterende borettslag. Dermed kan boligbyggelagene fremdeles sikres en viss forutsigbarhet for inntekt fra forvaltningsoppdrag for borettslagene.

Boligbyggelagene er per i dag fritatt for moms på forvaltningstjenester. Det er gitt signaler om at denne ordningen vil opphøre fra 1/1-06 for å hindre konkurransevridning.

Konsekvenser av lovendringene
Lovendringene innebærer at de aller fleste særordninger som har eksistert for boligbyggelagene er fjernet. Det betyr igjen at boligbyggelagene vil møte økt konkurranse fra private utbygger- og forvaltningsselskap.

I tillegg til endringene i loven, opplever boligbyggelagene at også øvrige rammevilkår er endret. Utviklingen av boligbyggelagene skjøt fart i etterkrigstiden da lagene ble brukt som et redskap for det offentlige til gjenoppbygning av boliger. Boligbygging ble subsidiert ved kommunale lån, tilskudd og rimelige tomter. Praksis med tildeling av gunstige kommunale tomter har i noen områder i landet fortsatt frem til i dag, men tendensen er at kommunene ikke lenger favoriserer boligbyggelagene, men behandler dem på lik linje med andre aktører i eiendomsmarkedet.

Større økonomisk risiko ved utbygging, som følge av økte byggekostnader og krav om bygging til fastpris, medfører et økt kapitalbehov for boligbyggelagene. Her ligger det en mulig konflikt. Prinsippene bak et samvirkelag strider mot en omfattende oppsamling av egenkapital utover behovet for å sikre og utvikle virksomheten for medlemmenes beste. Meningen med et samvirkeforetak har tradisjonelt ikke vært å legge opp en formue, men at medlemmene gjennom medlemskap skal oppnå gunstige priser og få dekket et behov. Dermed blir det en balansegang for boligbyggelagene at de på samme tid skal fylle to roller; rollen som interesseorganisasjon og rollen som økonomisk foretak.

Hvordan skal boligbyggelagene innrette seg?
I møte med økt konkurranse fra private utbygger- og forvaltningsselskap har boligbyggelagene den fordel at organisasjonsformen er veletablert og godt kjent i markedet. Boligbyggelagene har en godt utbygget organisasjonsform og sitter på generasjoners kunnskap om bygging og forvaltning av boliger. Boligbyggelagene skiller seg også fra de private selskapene ved at medlemmene har forkjøpsrett til boliger som legges ut for salg. At dette er attraktivt vises som et eksempel ved et boligbyggelag i Stavanger, der kun 3000 av lagets 11000 medlemmer bor i leiligheter tilknyttet boligbyggelaget. For de øvrige 8000 medlemmene synes den mest nærliggende forklaringen for medlemskapet å være muligheten til å benytte seg av forkjøpsretten.

For boligbyggelagene blir det viktig å få profilert overfor eksisterende og potensielle medlemmer og i markedet generelt, hvilke fortrinn boligbyggelagene har fremfor de private aktørene. Utfordringen blir å beholde sitt gode omdømme og sine tilhengere samtidig som lagene antakelig må drive mer effektivt og lønnsomt enn tidligere. Klarer de dette vil et konkurransedyktig boligbyggelag også kunne profilere seg overfor nye markeder og kapre nye markedsandeler.

En annen utfordring for boligbyggelagene er det økte kravet om kapitaldekning i utbyggingsprosjektene som nevnt tidligere.

Behovet for økt kapitaldekning har vært gjenstand for omfattende drøftelser i NOU 2002:6 Lov om samvirkeforetak.
I utredningen er boligbyggelag eksplisitt unntatt fra lovforslaget om samvirkeforetak med den begrunnelse at det allerede finnes et godt innarbeidet lovverk for boligbyggelag. Drøftelsen er likevel interessant og relevant idet boligbyggelagene drives etter samvirkeprinsipper i likhet med foretakene som omfattes av utredningen. I utredningen legges det til grunn at utviklingen går mot større behov for kapital hos mange av samvirkeforetakene. Diskusjonen i utredningen går på hvordan dette behovet skal møtes og særlig om det bør legges til rette for fremmedfinansiering, for eksempel i form av en ordning med grunnfondsbevis slik som sparebankene tilbyr. I utredningen konkluderes det med at fremmedfinansiering er vanskelig å forene med samvirkeformen. Konklusjonen er derfor at behov for økt kapital må sikres gjennom selvfinansiering; herunder gevinst ved egne prosjekter og betaling for tjenester.

En mellomform er at deler av virksomheten legges til underliggende selskaper organisert som aksjeselskap, som i tillegg til å begrense risiko, også kan åpne for eksterne investorer. På den måten kan foretaket motta nødvendig kapital, samt at de eksterne investorene får den innflytelse som er ønskelig i virksomheten der pengene plasseres. En slik løsning kan imidlertid by på interessekonflikt mellom samvirketanken og kapitalhensynet, og boligbyggelagene må derfor være bevisste på at kapitalinteressene ikke får dominere på en slik måte at boligbyggelagets medlemmer mister sin styringsrett.

Oppsummering
For å oppsummere temaet i denne artikkelen, returnerer jeg til overskriften;
Ny lovgivning – en tøffere hverdag for boligbyggelagene?

Svaret på spørsmålet må bli at ja, boligbyggelagene får en tøffere hverdag, i den forstand at de nå forlater den skjermede tilværelsen de har hatt ved tidligere lovregulering og nå må konkurrere med private utbyggere og forvaltningsselskap uten særvilkår.

Det gjenstår å se om boligbyggelagene griper sjansen til å dra fordelen av dette. Ved at de nå stiller likt med konkurrentene får de sjansen til å vise frem sin organisasjon på en helt annen måte enn tidligere. Derigjennom får de også mulighet til å bevise at de med profesjonelle tjenester og gode medlemsfordeler er levedyktige i konkurranse med øvrige aktører i markedet.

Publisert 21.12.2005.
Tidligere publisert i Eurojuris Informerer

Relaterte lenker:
Boligsamvirket