Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Ansvarsrett i byggesaker

Ansvarsrett i byggesaker

Ansvarsrett er retten til å kunne påta seg bestemte oppgaver i visse tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningsloven. Advokat Hans Cappelen, som er ekspert på eiendomsjuss, gir deg en oversikt over innholdet i ansvarsretten.

Tiltakshaveren (byggherren) må sørge for å ha bestemte fagfolk til å stå ansvarlige for bygge- og anleggsarbeider som er av en viss størrelse. Dette er arbeider der loven krever en Søknad om tillatelse til tiltak som også skal inneholde en søknad om ansvarsrett.
Ansvarsretten er nærmere regulert i plan- og bygningsloven (pbl) og den tilhørende byggesaksforskriften (forkortet til: SAK eller SAK10).
Det er egne regler om ansvarsrett for de forskjellige oppgavene (funksjonene) i et tiltak, og det er forskjell på ansvarsrett etter sentral godkjenning og lokal godkjenning.

1. Vilkår for å få ansvarsrett
Det er myndighetene som tildeler ansvarsrett til et foretak. Dette gjøres etter at foretaket har inngitt en ganske detaljert søknad. Ansvarsrett blir bare tildelt dersom myndigheten kan fastslå at vedkommende har de kvalifikasjonene som er nødvendige. Foretaket må i søknaden om ansvarsrett redegjøre for at det har folk med utdannelse og praksis på området. Videre må foretaket bl.a. ha et styringssystem som blir løpende oppdatert, og som bl.a. viser organisasjonsplan, identifikasjon og ivaretakelse av krav i lov og forskrift, rutine for avviksbehandling og visse andre rutiner.

Generelt gjelder at foretaket skal oppfylle «de krav som kan stilles til pålitelighet og dugelighet«, ifølge pbl § 22-4 som gjelder tilbaketrekking av lokal godkjenning for ansvarsrett.

2. Typer ansvarsrett

  • Ansvarlig søker har en sentral rolle i et tiltak ved å være tiltakshavers representant overfor kommunen. Ansvarlig søker skal bl.a. sørge for at søknaden om tillatelse til tiltaket (byggesøknaden) er riktig, samordne de andre som har ansvarsrett, og sørge for at tiltaket avsluttes med søknad om ferdigattest. Det er lovbestemmelse om dette i pbl § 23-4. Oppgavene for ansvarlig søker er nærmere presisert i SAK § 12-2.
    Ansvarlig søker skal blant annet utarbeide en gjennomføringsplan for tiltaket. Denne planen skal sendes inn som vedlegg til byggesøknaden. I oppdatert utgave skal planen sendes også som vedlegg til søknaden om ferdigattest for tiltaket. Det er en egen «Byggblankett 5185 for gjennomføringsplan». (De fleste byggeblankettene finner du her.)
  • Ansvarlig prosjekterende skal sørge for at prosjekteringen av tiltak er i samsvar med lov og forskrift. Ansvarlig prosjekterende har også ansvaret for å prosjektere nødvendige sikringstiltak på tomt og eventuelt fellesareal. Å være «prosjekterende» betyr å være den eller de som tegner, beskriver eller beregner et bygge- eller anleggsprosjekt. Dette er normalt arkitekt og/eller ingeniør. Det er lovbestemmelse om ansvarlig prosjekterende i pbl § 23-5. Oppgavene for ansvarlig prosjekterende er nærmere presisert i SAK § 12-3.
    De ansvarlig prosjekterende skal avgi samsvarserklæringer med bekreftelse på at prosjekteringen er gjort i samsvar med lov og forskrift. Samsvarserklæringen gis til ansvarlig søker. Det er en egen «Byggblankett 5148 for samsvarserklæring».
  • Ansvarlig utførende er den eller de som skal utføre bygge- og/eller anleggsarbeidene i et tiltak. Normalt er dette entreprenør i betydningen entreprenørfirma, håndverksfirmaer som byggmester, rørlegger, elektriker, gartnerfirma m.fl.Det er lovbestemmelse om ansvarlig utførende i pbl § 23-6. Oppgavene for ansvarlig utførende er nærmere presisert i SAK § 12-4.
    De ansvarlig utførende skal også avgi samsvarserklæringer med bekreftelse på at utførelsen er gjort i samsvar med lov og forskrift, samt at utførelsen er i samsvar med prosjekteringen. Også denne samsvarserklæringen gis til ansvarlig søker.
  • Ansvarlig kontrollerende skal være uavhengig av det eller de foretak som utfører arbeidene og som skal bli kontrollert. Det er de prosjekterende og de utførende som skal bli kontrollert i de tilfeller som er bestemt i lov og forskrift samt av kommunen. Kontrollen skal skje ved å kontrollere at prosjektering og utførelse er i samsvar med tillatelser, lov og forskrift, samt at det er dokumentasjon for dette. Kontrollen av de utførende skal også være av om utførelsen er i samsvar med det som er prosjektert. Det er lovbestemmelse om ansvarlig kontrollerende i pbl § 23-7. Oppgavene for ansvarlig kontrollerende er nærmere presisert i SAK § 12-5.
    Den ansvarlig kontrollerende skal avgi kontrollerklæring med bekreftelse på at kontrollen er gjort. Også kontrollerklæringen gis til ansvarlig søker. Det er en egen «Byggblankett 5149 for kontrollerklæring».
  • Ansvarsrett som selvbygger kan kommunen tildele en som bygger egen bolig eller fritidsbolig. Men selvbyggeren må da sannsynliggjøre at arbeidet vil bli utført i samsvar med lov og forskrift. Det er bestemmelser om dette i pbl § 23-7 og SAK
    § 6-8.

3. Sentral godkjenning
Dette er en ordning som gjør at foretak kan søke om å komme inn i et sentralt, åpent register som viser at foretaket har ansvarsrett. Dermed behøver foretaket ikke å dokumentere på nytt i hvert enkelt tiltak, at det er kvalifisert til å få lokal ansvarsrett. Det er imidlertid likevel nødvendig å søke om lokal ansvarsrett i hvert tiltak. Dette gjøres ved et vedlegg til byggesøknaden i form av «Byggblankett 5181 Søknad om ansvarsrett etter plan- og bygningsloven».
Mens sentral godkjenning er frivillig for ansvarlig søker, prosjekterende og utførende, så er den tvungen (obligatorisk) for ansvarlig kontrollerende etter 1. juli 2011, se pbl § 23-7 og SAK § 9-1. Foretakene skal betale både gebyr for å bli tatt opp i registeret for sentral godkjenning, og betale årsgebyr for å bli stående i registeret.
Godkjenningen gis i forskjellige tiltaksklasser, det vil si en inndeling av oppgaver i tiltak basert på vanskelighetsgrad, kompleksitet og konsekvenser av mangler og feil. Det finnes tre tiltaksklasser og det er bestemmelser om dette i SAK § 1-2 bokstav b og §§ 9-3 og 9-4.
Det er forskjellige godkjenningsområder som er bestemt etter fagområde, funksjon og tiltaksklasse. Det er bestemmelser om dette i SAK § 1-2 bokstav c og § 13-5.
Det er en egen Byggblankett 19462 for søknad om sentral godkjenning av foretak. Dette søknadsskjemaet skal ha vedlegg, bl.a. organisasjonsplan og «Byggblankett 5160 Referanseprosjekter».

4. Lokal godkjenning
Det er kommunene som kan tildele lokal ansvarsrett. Det er i de tiltakene som tiltakshaveren ikke kan stå for alene, at det kreves lokal godkjenning for ansvarlig søker, prosjekterende, utførende og eventuelt kontrollerende, se pbl §§ 20-1, 22-3 og 23-1. Hvis foretaket allerede har sentral godkjenning som dekker det foretaket skal gjøre i tiltaket, så vil kommunen normalt legge den sentrale godkjenningen til grunn.
Hvis foretaket ikke har sentral godkjenning, så skal foretaket dokumentere at det har gode nok kvalifikasjoner til å få ansvarsrett for det tiltaket som byggesøknaden gjelder. Dokumentasjonen for kvalifikasjonene kan foretaket gi ved å fylle ut rubrikker i «Byggblankett 5159 Vedlegg til søknad om ansvarsrett», der foretaket ikke har sentral godkjenning. Denne blanketten blir dermed vedlegg også til byggesøknaden. Dessuten skal denne blanketten også ha vedlegg, bl.a. byggblanketten for referanseprosjekter.

5. Sanksjoner mot den som har ansvarsrett
Myndighetene har flere måter å reagere på dersom den ansvarlige ikke oppfyller lov, forskrift og krav i tillatelser:

  •  Pålegge retting, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, se pbl §§ 32-3 og 32-4
  • Pålegge stansing av arbeid, se pbl §§ 32-3 og 32-4
  • Pålegge tvangsmulkt for å få gjennomført gitt pålegg, se pbl § 32-5
  • Utferdige forelegg om plikt til å etterkomme pålegg, se pbl § 32-6
  • Tvangsfullbyrde pålegg som ikke er etterkommet, se pbl § 32-7
  • Pålegge retting eller utbedring innen fem år etter at ferdigattest er gitt, dersom det er vesentlig forhold i strid med lovgivning og gitte tillatelser, se pbl § 23-3 annet ledd
  • Trekke tilbake godkjenningen, se pbl §§ 22-2 og 22-4
  • Ilegge overtredelsesgebyr, se pbl § 32-8
  • Varsle brudd på straffebestemmelser til påtalemyndigheten, se pbl § 32-9 og SAK § 16-3

Publisert 25.02.2011. 

by

Byggesøknad etter plan- og bygningsloven

Byggesøknad etter plan- og bygningsloven

Byggesøknad er en søknad til kommunen om tillatelse til å oppføre bygg og anlegg samt til å utføre visse andre typer av tiltak. Den mer formelle betegnelsen på slik byggesøknad er Søknad om tillatelse til tiltak. Betegnelsen «byggesøknad» brukes til dels også på Søknad om tiltak uten ansvarsrett. Det er imidlertid flere viktige forskjeller mellom søknads- og tiltakstypene, så de må ikke blandes sammen eller bli forvekslet med hverandre.

Hva som er de enkelte søknader og tiltak, er nærmere regulert i plan- og bygningsloven (pbl) av 2008 med den tilhørende byggesaksforskriften  (SAK) og byggteknisk forskrift  (TEK).

Søknad om tillatelse til tiltak
Det er nødvendig å sende kommunen en slik byggesøknad, for å kunne foreta arbeider og tiltak av noen størrelse, ifølge pbl § 20-1 og SAK kapittel 2. Den som sender søknaden skal være en profesjonell søker som skal kunne få ansvarsrett for tiltaket. Denne søkeren skal underskrive og sende inn søknaden på vegne av en oppdragsgiver (byggherre) som står bak tiltaket, og som i loven kalles «tiltakshaver». Også tiltakshaver skal imidlertid være med og underskrive på søknaden.

En byggesøknad skal sendes inn på et eget skjema, Byggblankett 5174, eventuelt elektronisk. De ulike byggeblankettene finner du her. Skjemaet har mange rubrikker å fylle ut og søkeren skal gi en del opplysninger: bl.a. om det ønskes en ett-trinns eller to-trinns saksbehandling, om de som skal ha ansvarsrett, om tomt og eiendom, eventuell eksisterende bebyggelse, det planlagte byggverket, hvem som skal gjøre arbeidene (prosjekterende og entreprenør), om det søkes dispensasjon m.v. Dessuten skal det følge med vedlegg til søknaden, bl.a. utfylt en særskilt byggblankett for Opplysninger om tiltakets ytre rammer og byggspesifikasjon, bekreftelse på at naboene er varslet, eventuelt samtykke fra Arbeidstilsynet når det er nødvendig, samt situasjonsplan, avkjørselsplan m.v.

Byggesøknaden er samtidig også en søknad om lokal ansvarsrett i dette tiltaket for de som skal være ansvarlig søker, prosjekterende, utførende og kontrollerende. Disse funksjonene skal det søkes om for hvert tiltak, selv om en eller flere av disse allerede måtte ha en sentral godkjenning. Har de ikke sentral godkjenning, skal det med søknaden følge en dokumentasjon for de enkeltes kvalifikasjoner, til dels ved utfylling av særskilte byggblanketter.

Det er mulig å søke om å få endret en tillatelse og en ansvarsrett som er gitt i henhold til en byggesøknad. Da skal det brukes et eget søknadsskjema: Byggblankett 5168 Søknad om endring av gitt tillatelse eller godkjenning.

Søknad om tiltak uten ansvarsrett
I disse tilfellene skal tiltakshaver bruke Byggblankett 5153 som er forskjellig fra Byggblankett 5174 Søknad om tillatelse til tiltak. I tiltak uten ansvarsrett er det tiltakshaver selv som er søker og som forplikter seg til å gjennomføre tiltaket i henhold til pbl og forskriften TEK. For å kunne bruke dette forenklede opplegget, må det dreie seg om et «mindre tiltak» slik dette er nærmere avgrenset i pbl § 20-2.
I søknadsskjemaet Byggblankett 5153 skal tiltakshaver gi et forholdsvis høyt antall detaljerte opplysninger om tiltaket, bl.a. areal etter nærmere arealregler i TEK, samt om vei, vann og avløp. Tiltakshaver skal krysse av for mange mulige alternativer og vedlegge dokumentasjon bl.a. for nabovarsling. Alt dette innebærer at Byggblankett 5153 har en detaljrikdom og forutsetter ganske stor faglig innsikt hos den som fyller ut skjemaet. De fleste vil derfor trenge fagkyndig bistand for å få søknaden riktig. Det skal nå pågå arbeid med å forenkle det vanskelige skjemaet Byggblankett 5153.

Tiltak uten søknad
For noen ganske enkle og begrensede tiltak, er det ikke nødvendig med en søknad overhodet. Hvilke tiltak dette er, står i pbl § 20-3.
(Se egen artikkel ved å klikke her.) Den som er tiltakshaver (byggherre) for disse tiltakene, er likevel ansvarlig for at gjennomføringen og utførelsen er i samsvar med de kravene som ellers gjelder i lover og forskrifter.

Publisert 23.02.2011

Om hvor du skal hendvende deg og hvilke skjemaer som skal brukes ved byggesøknad. Plan- og bygningsloven.

by

Boliginnløsning ved ekspropriasjon

Her gir ekspropriasjonsadvokat Hilde Vale en oversikt over reglene som gjelder og hvilke rettigheter du har dersom boligen din skal eksproprieres.

Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom.

Når boligeiendommer skal innløses, innløses eiendommen i sin helhet. Det er et dramatisk inngrep for folk flest å miste sin bolig og sitt hjem ved ekspropriasjon. Ved tvungen boliginnløsning, på grunn av viktigere offentlige interesser, har boligeier et spesielt godt juridisk vern. Normalt skjer boliginnløsning kun der det er snakk om bygging og utvidelse av viktige veier, jernbane og annen infrastruktur, eller offentlige bygninger slik som skoler, sykehus, sykehjem og lignende.

Det offentlige forsøker normalt å unngå ”å ta” bolighus ved offentlige utbygginger. Som oftest er det striper av en boligeiendom som tas (”stripeekspropriasjon”), ved at grunneier mister deler av sin eiendom, oftest plenareal dersom en tilliggende og eksisterende vei utvides. Her gjelder andre regler som jeg ikke går inn på her. Nye veier søkes anlagt over ubebygd grunn, men det er gjerne der det bor folk at veier, skoler og lignende bygges, og derfor kan også bolighus måtte vike plassen for viktigere samfunnsmessige hensyn.
Boliginnløsning ved ekspropriasjon er underlagt egne regler. Disse reglene gjelder i utgangspunktet også ved innløsning av fritidseiendom og egen virksomhet. Prinsippet er at en eier da skal ha erstattet ”nytt for gammelt”.

Ved ekspropriasjon av bolighus prøver partene ofte først å bli enige en utenrettslig avtale. Blir partene ikke enige, fastsettes erstatningen av retten ved et såkalt ekspropriasjonsskjønn.

Jeg har vært advokat for mange boligeiere som har mistet sine hjem. Ingen av disse sakene har endt opp i rettsapparatet. Dette i motsetning til stripeekspropriasjoner og ekspropriasjoner over dyrka mark og skog, hvor jeg har prosedert mange saker i retten.

Jeg tror erfarne eksproprianter og grunneieradvokater i stor grad forsøker løser boliginnløsning saker – utenrettslig. Statens vegvesen har hatt en klar ”policy” om at nødvendige boliginnløsninger først søkes løst utenrettslig, i god tid før igangsettelse av vei prosjekt, og før alle andre grunnavståelser.

Som advokat for grunneiere møter jeg ofte uvitenhet om lovregler og nyere praksis hos de ulike offentlige etater. Dette gjelder særlig kommuner, der mange har lite erfaring med boliginnløsninger ved ekspropriasjon.
Det offentlige skal i følge loven betale grunneiers nødvendige omkostninger til juridisk bistand ved ekspropriasjon. Det er vanlig å avtale omkostningsdekning dersom det skal forhandles utenrettslig. En juridisk prosess om en boliginnløsning er ofte både lang og vanskelig for alle parter, i tillegg til av den kan bli unødvendig dyr for det offentlige.

En boligeier som mister sitt hus skal aldri få en lavere erstatning enn salgsverdien (omsetningsverdien) for boligen. Boligeier skal som oftest også ha noe mer.

Boligeier vil som oftest ha krav på noe som omtales som gjenervervsverdi eller gjenanskaffelsesverdi.

Den nyere praksis som jeg kjenner til fra utenrettslige innløsningssaker, går i dag lengre i retning av å se boligeieres ulemper på en langt mer ”human” måte enn tidligere og i de nå langt på vei foreldede rettsavgjørelser fra 1960 og 70 tallet. Utenrettslig praksis blir dessverre ikke publisert, og av den grunn ønsker jeg å dele litt av min erfaring.

Tidspunkt for verdifastsettelse
Ved et rettslig skjønn skal verdien på eiendommen på det tidspunktet da rettsmøtet avholdes legges til grunn for verdifastsettelsen (skjønnet), jfr ekspropriasjonslovens § 10. Ved en utenrettslig avtale må samme prinsippet gjelde, slik at avtaletidspunktet legges til grunn. Dersom området med etablert småhusbebyggelse på avtaletidspunktet for eksempel er omregulert til en langt høyere utnyttelsesgrad, som kontor, leilighet eller foretninger, så skal denne høyere tomteverdien legges til grunn – og ikke boligen slik den fremstår som villaeiendom. Den høyeste verdien skal altså legges til grunn for hele eiendommen som sådan.
Verdifastsettelsen
Etter ekspropriasjonserstatningslovens § 4 har boligeier krav på den høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller erstatning for utgifter til attkjøp (gjenervervsverdi/gjenanskaffelsesverdi). Det vises videre til reglene for dette i samme lovs § 7 når det gjelder boliginnløsning, fritidseiendom og egen virksomhet.

Når grunneier har krav på gjenervervsverdi, skal utgifter til reetablering i ny bolig tas med i regnestykket. Det er særlig her som advokaten kommer inn med sin erfaring og ekspertise fra andre tilfeller. Takstmenn ønsker normalt ikke å vurdere kostnader utover salgsverdien av en bolig. (Ved utenrettslige innløsninger er det vanlig at hver av partene innhenter takst fra hver sin takstmann, som partene så tar utgangspunkt i ved sine videre forhandlinger.) Dersom boligeier har krav på å få dekket nybygging (og denne er høyest) vil en takst over boligen en mister kun være en ”pekepinn” i vurderingen.

Grunneier har etter loven krav på å få dekket alle omkostninger ved slik tvungen flytting, etter det såkalte gjenanskaffelsesprinsippet, jfr ekspropriasjonserstatninglovens § 4, siste ledd jfr § 7. Slike utlegg – tillegg til salgsverdien eller nybyggverdien – benevnes også som tilpasningskostnader. Et slikt tillegg er for eksempel dokumentavgiften til staten på 2,5 % ved gjenkjøp av tilsvarende eiendom. Flyttekostnader (alle utgifter til utflytting av gammel bolig og innflytting i ny bolig). Kostnader til nye gardiner i den nye boligen etc. er andre slike tilpasningskostnader. Ny tilkobling til bredbånd er eksempel på nyere tilpassningskostnader som i dag kan være aktuelt for mange. Dersom erstatningen baserer seg på nybygg, vil f.eks. kostnader ved opparbeidelse av tomt og beplantning (utført av profesjonelle aktører) måtte tas med som en tilpassningskostnad i tillegg til flyttekostnadene. Det som her nevnes er eksempel, og opplistingen er på ingen måte fullstendig.

Disse tilleggskostnadene skal altså dekke ulike kostnader som boligeier får ved kjøp av ny bolig. Boligeier skal etter loven få dekket alle kostnader han får som følge av at vedkommende blir tvunget til å selge en bolig en ellers ikke ville ha solgt, og ufrivillig må flytte til en annen bolig. Erstatningstilleggene kan på mange måter ses på som følgeskader som grunneier får på grunn av ekspropriasjonsinngrepet.
Grunneierne skal etter loven som kjent ha ”full erstatning”, jfr Grunnlovens § 105.

Hva blir så full erstatning i det enkelte tilfellet?
Sluttsummen i slike i innløsningssaker – utenrettslig og rettslig – er til slutt et rent skjønn, dvs ofte en ”rund sum”, der salgsverdien for boligen som avstås eller prisen for et nybygg vil utgjøre hovederstatningen. Det foreligger ingen fasit for den endelige erstatningssummen. Et rettslig skjønn (dom) vil heller ikke inneholde erstatningsposter med matematiske talloppstillinger. Personlige hensyn vil ofte spille inn både der retten skal fastsette dom i saken – og ved utenrettslige avtaler mellom partene. Alder og helsesituasjon hos boligeier og vedkommendes husstand er eksempel på hensyn som skal tas. Kort tid frem til utflytting må skje på grunn av et ønske fra det offentliges side om rask anleggsstart, er et annet erstatningsmessig hensyn som bør tas. Listen er heller ikke her fullstendig.

Det bør brukes sunn fornuft, og utvises en viss porsjon romslighet fra det offentliges side i boliginnløsning saker. Dersom det er av stor viktighet for boligeier å kunne bo nære et sentra eller øvrig familie pga helsemessige og/eller familiære årsaker, og utbudet av boliger er spesielt vanskelig og dyrt der, må det for eksempel tas konkrete erstatningsmessige hensyn til dette. I tilfeller der det kan gå lang tid fra erstatningsfastsettelsen til det foretas nykjøp av bolig (lang utflyttingstid), så må det kanskje innkalkuleres en forventet prisstigningen i erstatningen.

Etter loven heter det at det i erstatningen skal gjøres fradrag for fordeler ved kjøp av ny bolig. Eksempel på dette er fordeler ved standardøkning ved ny bolig og mindre vedlikeholdsutgifter slik som reduserte oppvarmingsutgifter og lengre ”levetid” for ny bolig (dersom erstatningsboligen er et nyere bygg). Min erfaring er at de færreste vet hvilke ny bolig de vil komme til kjøpe, når erstatningen for den boligen de mister skal vurderes. Av den grunn blir dette fradraget i praksis ofte umulig å fastsette. Etter rettspraksis og teori skal det uansett ved en erstatningsvurdering utvise forsiktighet med å gjøre slike fradrag som en boligeier mest sannsynlig må betale for ved gjenkjøp av ny bolig i området.
I dag er det lite og ingen snakk om denne fradragsregelen. Selv de offentliges advokater nevner den sjelden, og dersom den nevnes, er det mer av hensyn til at ”de skal nå ha nevnt den” fordi den står i loven og er anvendt i tidligere høyesterettspraksis. Høyesterett har slått fast av en skal være forsiktige med å benytte denne fradragsregelen.

Fraflyttingsproblematikken og praksis omkring dette ved utenrettslige avtaler
Ved inngåelse av utenrettslige kjøpsavtaler, er det vanlig å avtale en vederlagsfri bruk av den solgte boligen for selger og selgers familie, frem til det tidspunkt eiendommen må tiltres av utbygger, uavhengig når kjøpekontrakt inngås. En slik rett vil en boligeier ellers få dersom utenrettslig avtale ikke inngås, og saken går til retten før innløsning av boligen skjer.
En bruk av boligen vil også være i det offentlige sin interesse, slik at boligen ikke står igjen forlatt og skades. En borett er selvfølgelig avhengig av hvor tidlig avtale om frivillig avståelse inngås, men normalt vil det gjenstå noen måneder (eller år!) til anleggsarbeidet starter opp. I tilfeller av slik vederlagsfri bruk (etter at avtale som salg er inngått) er det vanlig at selger har ansvar å holde eiendommen fullverdiforsikret frem til eiendommen overtas av det offentlige.
Så lenge selger disponerer eiendommen bør vedkommende normalt også ha ansvar for alle kommunale utgifter og lignende på boligen, samt ansvar for utbedring av skader når dette er nødvendig for å bo på eiendommen etc. Dette på samme måte som før salget. Det avtales ofte i slike tilfeller at det offentlig heller ikke har ansvar for innbo og annen eiendom som tilhører selger. Eventuell hjem- og innboforsikring bør være selgers ansvar. Det offentlig bør som kjøper normalt ikke kunne framleie eiendommen etter at kjøpekontrakt er undertegnet, dersom de krever at selger flytter ut før kondemnering skjer.

 Publisert 13.01.2011.

Statens Vegvesen har lagt ut en god del informasjon om ekspropriasjon til veg som du finner her.

Oversikt over reglene ved ekspropriasjon av boligeiendom.