Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Hjelpeverge

Dersom en person av ulike grunner har problemer med å disponere pengene sine eller hevde sine juridiske rettigheter, bør det kanskje oppneves en hjelpeverge for vedkommende. Men hva er egentlig en hjelpeverge, og hvordan går man frem?

I følge vergemålsloven er en hjelpeverge en person som blir rettslig stedfortreder og økonomiske forvalter for en annen person. For personer under 18 år, vil foreldrene allerede ivareta denne funksjonen som den mindreåriges verger, og oppnevning av hjelpeverge vil være unødvendig. Etter fylte 18 år er foreldrene ikke lenger verger, men det kan vurderes om disse, eller noen andre, bør fortsette å hjelpe sønnen/ datteren i rettslige og økonomiske spørsmål. For enkelthets skyld bruker jeg i det følgende betegnelsen ”myndling”, som er en gammel betegnelse på den som har hjelpeverge.

Hvordan oppnevnes hjelpeverge?
I vergemålsloven § 90 A fremgår det av at: ”En myndig person som på grunn av sinnslidelse, andre psykiske forstyrrelser, senil demens, psykisk utviklingshemming, eller legemlig funksjonshemming ikke kan ivareta sine anliggender, kan ved behov få oppnevnt hjelpeverge.”
Hjelpevergeoppnevning besluttes av det lokale overformynderi der myndlingen bor. I forbindelse med oppnevningen, utsteder overformynderiet en «hjelpevergebeskikkelse». Denne vil være hjelpevergens legitimasjon i forhold til omverdenen, og bør alltid legges ved i kopi til offentlige instanser eller andre når man henvender seg på vegne av myndlingen. Hjelpevergens mandat (dvs. en beskrivelse av hvilke oppgaver han har myndighet til å utøve) skal fremgå av beskikkelsen.

Før hjelpeverge kan oppnevnes må følgende vilkår være oppfylt:
1) Noen har begjært hjelpevergeoppnevning. Det er ofte et familiemedlem som sender slik begjæring/søknad, men kan også være fastlege eller andre som har regelmessig kontakt med myndlingen, slik som f.eks ansatte på et dagsenter e.l.

2) Legeerklæring om at vedkommende på grunn av sinnslidelse, andre psykiske forstyrrelser, senil demens, psykisk utviklingshemming, eller legemlig funksjonshemming ikke kan vareta sine anliggender.

3) Samtykke fra den som skal ha oppnevnt hjelpeverge, hvis det ikke går frem av legeerklæringen at «innhenting av samtykke er umulig, eller av særlige grunner utilrådelig.

For å få oppnevnt en hjelpeverge, må der fylles ut et søknadsskjema. Dere kan skrive hvem dere ønsker skal oppnevnes som hjelpeverge. Denne personen må være myndig, ikke selv ha hjelpeverge, ha ordnet økonomi, ikke motstridende interesser med myndlingen, og helst være bosatt i samme kommune. Dersom den som begjærer hjelpevergeoppnevning ikke skriver noe om hvem som ønskes oppnevnt som hjelpeverge, vil overformynderiet gjerne oppnevne en rettshjelper eller en advokat som hjelpeverge, forutsatt at vilkårene i pkt. 1-3 over er oppfylt.

Hvem betaler hjelpevergen?
 En ”profesjonell” hjelpeverge vil alltid få betaling for arbeidet. Dersom et familiemedlem eller andre som ikke driver med hjelpevergeoppdrag som en del av sin næringsvirksomhet, blir oppnevnt som hjelpeverge, kan denne personen be om vederlag for arbeidet. Slik betaling skal ytes dersom det er ”rimelig” ifølge loven. Dette betyr at det blir opp til overformynderiet å avgjøre om en ”ikke-profesjonell” hjelpeverge får betalt. Dersom hjelpvergen blir trukket i lønn i forbindelse med utføring av sine hjelpevergeoppgaver (f.eks nødvendige ærender eller møter på dagtid), er det rimelig at hjelpevergen får betalt. Men også ellers, kan hjelpevergen be om betaling for sitt arbeid.
Lovens hovedregel at eventuell betaling til hjelpevergen dekkes av pengene til den som har fått oppnevnt hjelpeverge. Loven bestemmer imidlertid at kommunen skal betale dersom myndlingen ikke har midler, eller ikke har tilstrekkelige midler. Verken loven eller departementets rundskriv gir noen nærmere konkret anvisning på hvor grensen går for «tilstrekkelige midler». Webjuristene mener inntekten i seg selv ikke bør være avgjørende, men må sees i sammenheng med de utgifter personen har. Mange funksjonshemmede har store utgifter til ferie, fordi de også må betale for ledsager(e). Større utgifter knyttet til funksjonshemming e.l. kan medføre at myndlingen ikke har «tilstrekkelig midler» til i tillegg å betale utgifter knyttet til hjelpeverge. Dette må vurderes konkret av overformynderiet i hver enkelt sak. Eventuelt avslag på at hjelpevergebistand dekkes av det offentlige kan påklages.

Les mer om betaling av hjelpeverge ved å klikke her.

Eksempler på hjelpevergens arbeidsoppgaver
Som nevnt innledningsvis vil hjelpevergens kompetanse/mandat være beskrevet i hjelpevergeoppnevningen. Ofte får hjelpevergen et såkalt ”fullt mandat”, dvs. at hjelpevergen i utgangspunktet skal anses som rettslig stedfortreder og økonomisk forvalter i alle sammenhenger der dette faller naturlig. Dette består av f eks å søke om trygde- og sosialstønader fra det offentlige, om nødvendig påklage vedtak fra offentlige forvaltningsorganer, delta i rettssaker og skiftesamlinger, inngå avtaler, herunder tegne telefon- og avisabonnement og ordne forsikring. Dessuten må hjelpevergen skrive selvangivelse, betale regninger og besørge utbetaling av lommepenger ol. Andre gjøremål vil være fremmøte/stemmegivning på generalforsamlinger og om nødvendig protestere når det kommer nabovarsler i byggesaker, eller skrive anmeldelser til politiet hvis det har vært innbrudd. Det er dessuten en viktig oppgave å føre tilsyn med myndlingens faste eiendom og annet myndlingen måtte eie.
Hjelpevergen skal løpende vurdere myndlingens livssituasjon og foreslå forbedringer eller endringer. Mottar myndlingen tilstrekkelig helsehjelp, botilbud eller dagtilbud? Myndlingen vil bl a kunne ha rett til en rekke offentlige ytelser som kan bidra til å gjøre hverdagen enklere både økonomisk og praktisk. Vilkårene for å motta mange av disse ytelsene fremgår av Sosialtjeneloven. Hjelpevergen bør gjøre seg kjent med reglene, og rådføre seg med sosialkontoret om hvilke ytelser som kan være aktuelle.

Hva hjelpevergeoppdraget ikke omfatter
Det er ikke meningen at hjelpevergeordningen skal erstatte det alminnelige sosiale støtteapparat eller uformell bistand fra pårørende. Utenfor rammen av hjelpevergens mandat faller derfor ansvaret for daglig omsorg og pleie, samt dagligdagse gjøremål som f.eks å gå i butikken, ta myndlingen med på tur og stelle hjemme. Selv om hjelpevergen ikke skal være støttekontakt eller sosialarbeider, skal han eller hun imidlertid se til at pleien og omsorgen myndlingen eventuelt mottar fungerer, og eventuelt be om støttekontakt eller hjemmepleie dersom myndlingen har behov for dette. Om nødvendig skal også hjelpevergen bistå med å få myndlingen inn på institusjon. Hvis det er behov for støttekontakt, bør hjelpevergen ta kontakt med sosialkontoret.
Hjelpevergen må for øvrig ha samtykke fra overformynderiet for å selge eller leie bort bolig eller ting myndlingen eier. Hjelpevergen kan heller ikke pantsette myndlingens formue eller stifte gjeld på dennes vegne. Gaver fra midlene til myndlingen kan heller ikke gis uten overformynderiets samtykke, med mindre gavenes størrelse er innenfor hva som er vanlig skikk og bruk.

Myndlingen kan fortsatt inngå avtaler selv
Det er forskjell på å få oppnevnt hjelpeverge og det å bli umyndiggjort. Forutsatt at den som har fått oppnevnt hjelpeverge er myndig, kan denne selv fortsatt inngå avtaler på egne vegne, f.eks bestilling av ferieturer. I utgangspunktet kan hjelpevergen derfor ikke handle i strid med myndlingens utrykkelige ønsker, såfremt denne har sin mentale ferdighet i behold. Det kan være at myndlingen selv ikke er så godt informert, og ikke alltid forstår hva som er den beste løsningen. Da er det viktig at hjelpevergen gjennom råd og veiledning forsøker å forklare hva som er til det beste for ham/ henne, og dermed hjelper myndlingen med å fatte en fornuftig avgjørelse.
Hjelpevergen plikter å vurdere behovet for umyndiggjøring, dersom myndlingens atferd gir grunn til det. Hvis myndlingen vil være til fare for seg selv eller sin økonomi ved å inngå avtaler med store langsiktige økonomiske konsekvenser, bør hjelpevergen ta opp spørsmålet om umyndiggjøring med overformynderiet.
Hjelpevergens disposisjoner kan tære på formuen til myndlingen så lenge hensynet til den som har hjelpeverge ivaretas. Det er ikke meningen at kapitalen skal stå ubrukt på konto og tilfalle arvingene. Myndlingen bør f eks få anledning til å reise på en lengre og kanskje kostbare ferieturer, dersom han/hun er tjent med at midlene brukes til dette. På den annen side må hjelpevergen alltid ha for øye at det må være tilbake tilstrekkelig med penger til å dekke uforutsette utgifter.

Har hjelpevergen regnskapsplikt?
Svaret er både ja og nei. Hjelpevergen må selvfølgelig gjøre rede for økonomien, men det er ikke snakk om full regnskapsplikt slik den beskrives i regnskapsloven. I følge redegjørelse til hjelpeverger fra Overformynderiet i Oslo, fremgår det at: ”Regnskapet må føres slik at det gir tilstrekkelig redegjørelse for inntekter og utgifter. I den utstrekning det er mulig skal verge/hjelpeverge sørge for kvitteringer for utbetalinger. Kravene til regnskapet vil rette seg etter midlenes størrelse og art. Som regel er det tilstrekkelig med en enkel oppstilling.”
Webjuristenes erfaring er at myndlingen ikke behøver å ta vare på hver eneste kvittering, dersom hjelpevergen f.eks gir kroner 2000 pr måned til lommepenger. Men hjelpevergen må notere i regnskapet at kroner 2000 er tatt ut til lommepenger. Hjelpevergen skal sende regnskapet til overformynderiet innen 1. februar hvert år. Men vi snakker altså om en svært enkel regnskapsførsel, men myndlingens midler må stå på en egen konto, og ikke blandes sammen med hjelpevergens økonomi.
Hvert år må hjelpevergen også avgi erklæring om at løsøre og fast eiendom er forsikret og i behold. For midler plassert i pantelån og obligasjoner, aksjer, skifteutlegg eller andre utestående krav, gjelder utvidet rapporteringsplikt.

Dersom du blir hjelpeverge, må du være klar over at ved oppstart av et hjelpevergeoppdrag kan overformynderiet kreve at ”boet skal registreres”. Hjelpevergen må da f.eks. innhente de siste selvangivelser for å få en fullstendig oversikt over boets formue. Videre må trygdekontor og andre ”arbeidsgivere” tilskrives for å få en oversikt over vedkommendes inntekter. Større løpende utgifter bør også kartlegges. Hvis myndlingen har fast eiendom, må denne verdivurderes. Det må innhentes en utskrift av alle bankkonti.
Synes du dette arbeidet blir for omfattende, kan du be lokale tingrett eller lensmann om hjelp til dette. Dersom det etter slik registrering kommer frem at formuen er relativt stor, kan overformynderiet bestemme at det meste av midlene skal forvaltes av overformynderiet selv. I så tilfelle må hjelpevergen søke overformynderiet om å få overført beløp til løpende utgifter eller engangsinnkjøp ved behov.

Hvor lenge varer hjelpevergeoppdraget?
Når hjelpeverge ikke lenger er nødvendig, skal overformynderiet oppheve ordningen. I motsatt fall utløper oppnevnelsen ved myndlingens død, eller når den oppgaven vervet er begrenset til er sluttført. Hjelpevergen kan også frasi seg oppdraget. Når vergemålet avsluttes, skal hjelpevergen avslutte regnskapet og sende inn sluttregnskap til Overformynderiet. Alle institusjoner e.l som har fått info om hjelpevergeoppdraget bør gis beskjed om at du ikke lenger er hjelpeverge.

Publisert 27.05.2008
_____________________________________________________

Annonse:
Webjuristene kan kontaktes for bistand vedrørende hjelpeverge.

by

Rettigheter for familer til barn med nedsatt funksjonsevne

Barn og unge med nedsatt funksjonsevne og familiene deres, har behov for en rekke tjenester Disse gis av mange forskjellige instanser og etater. Rettighetene er fastsatt i lover og forskrifter, men kan variere fra kommune til kommune. Mange av disse rettighetene kan også gjelde bestemor eller bestefar.

Rettighetene omtalt i denne artikkelen har hovedsakelig foreldre som målgruppe. Men i tilfeller hvor besteforeldre yter en ekstra stor innsats kan det også være aktuelle at disse å mottar ytelsene. Dersom foreldrene allerede får en ytelse, f.eks hjelpestønad, kan ikke også besteforeldrene få samme ytelse.

Kommunens sosialtjeneste
Kommunens sosialtjeneste har ansvar for å gi opplysning, råd og veiledning som kan bidra til å løse eller forebygge sosiale problemer. Kan sosialtjenesten ikke selv gi slik hjelp, skal den så vidt mulig sørge for at andre gjør det. Sosialtjenesten kal bidra til økonomisk og sosial trygghet for enkeltmennesket. Andre tjenester sosialkontoret yter er f.eks praktisk bistand og opplæring til de med et særlig hjelpebehov, avlastningstiltak for personer og familier med tyngende omsorgsarbeid, støttekontakt, plass i institusjon og lønn til personer med særlig omsorgsarbeid.
Den berettigede etter loven har bare en generell rett til nødvendig hjelp og ikke til en bestemt tjeneste som f. eks. hjemmehjelp, sykehjemsplass mv. I praksis er det ikke minst kommunenes økonomi og egne prioriteringer som er bestemmende for omfanget av den hjelp den enkelte får. Det kan være forskjeller mellom kommunene når det gjelder omfanget av hjelp i tilnærmet samme situasjon.

Avlastningstiltak
Den som ikke er i stand til å klare seg selv, og er helt avhengig av hjelp for å klare dagliglivets gjøremål, har krav på sosialtjenester etter sosialtjenesteloven § 4-2. En slik tjeneste er blant annet avlastningstiltak for personer og familier som har et særlig tyngende omsorgsarbeid. Bestemmelsen er ikke begrenset til omsorg for familiemedlemmer, og omfatter både frivillige omsorgsytere og foreldre med omsorgsplikt for mindreårige barn. Formålet med avlastningstiltak er å hindre utmattelse hos omsorgsutøverne.

Lønn fra kommunen kan ytes til personer som har særlig tyngende omsorgsarbeid. Det er ikke et vilkår at vedkommende som utfører arbeidet må være i slekt med den hjelpetrengende, men ordningen er utvilsomt mest brukt blant familiemedlemmer. Her kommer også besteforeldrene inn. Omsorgslønn har samme formål som hjelpestønad men gis til den som utøver omsorgen. Likevel skal hjelpestønad ligge i ”bunn” ved vurderingen av om omsorgspersonen skal få omsorgslønn.

Omsorgspenger ved barns eller barnepassers sykdom
Arbeidstaker som har omsorg for barn under 12 år, har rett til omsorgspenger under fravær fra arbeidet, når barnet er sykt. Det samme gjelder dersom arbeidstakeren må være borte fra arbeidet fordi den som har det daglige barnetilsynet er syk. I og med at omsorgspenger kun ytes til den som har daglig omsorg for barnet, vil det kun være unntaksvis at den kan ytes til besteforeldre. Dette forutsetter at det er besteforeldrene som har den daglige omsorgen for barnet, ikke barnets foreldre. Omsorgspenger gis også til arbeidstakere som har omsorg for kronisk sykt eller funksjonshemmet barn under 18 år. Dersom dette fører til en markert høyere risiko for fravær fra arbeidet, ytes det i tillegg 10 stønadsdager for hvert kronisk sykt eller funksjonshemmet barn. Når arbeidstakeren er alene om omsorgen, dobles antall stønadsdager. Retten til utvidet antall dager ved kronisk sykt eller funksjonshemmet barn må forhåndsgodkjennes av NAV lokalt, etter søknad fra legen.

Hjelpestønad
Den som har et særskilt behov for pleie og tilsyn på grunn av sykdom, skade eller en medfødt funksjonshemming, kan ha rett til hjelpestønad hvis en har et privat pleieforhold eller behov for et privat pleieforhold. Når hjelpebehovet vurderes, vil det også legges vekt på behovet for stimulering, opplæring og trening som skjer i hjemmet. Slikt privat pleieforhold kan utføres av f.eks besteforeldre. For at hjelpestønad skal kunne ytes, må det anses som nødvendig for barnet med særskilt tilsyn og pleie utover det som dekkes av offentlig hjelpeordning. Hjelpestønad er en stønad til den som trenger hjelpen, barnet, og administreres av NAV.

Pleiepenger
Pleiepenger har delvis samme formål som hjelpestønad. Pleiepenger skal imidlertid kompensere for tapt arbeidsinntekt for foreldrene eller andre omsorgspersoner, mens hjelpestønad er en kompensasjon for utgifter som barnet har til et privat pleieforhold. Det kan derfor gis hjelpestønad til barnet uavhengig av om en av foreldrene er tilstått pleiepenger.

Den eller de som har omsorg for barn under 12 år som er eller har vært innlagt i helseinstitusjon, kan få pleiepenger fra folketrygden. Det er vilkår at barnet trenger kontinuerlig tilsyn og pleie fra en av foreldrene. Også andre enn barnets foreldre kan få pleiepenger, f.eks besteforeldre, dersom det er nødvendig av hensyn til barnet. Dette forutsetter at den aktuelle besteforelderen er yrkesaktiv og har rett til sykepenger.

Dersom barnet er kronisk sykt eller funksjonshemmet, gjelder retten til barnet fyller 18 år.

Hovedregelen er at det ikke skal utbetales pleiepenger ved varig pleiebehov hos barnet. Den aktuelle trygdeytelsen er da hjelpestønad. Det kan likevel gis pleiepenger når sykdommen forverrer seg og kommer inn i en ustabil fase.

Pleiepenger kan også gis i forbindelse med alvorlig og livstruende sykdom og til den som pleier en nær pårørende i hjemmet i livets sluttfase. Ordningen administreres av NAV.

Opplæringspenger til en med omsorg for et barn med nedsatt funksjonsevne
Den eller de som har omsorgen for langvarig syke eller barn med nedsatt funksjonsevne, og som må delta på kurs eller annen opplæring ved godkjent helseinstitusjon for å kunne ta seg av og behandle barnet, kan gis opplæringspenger fra folketrygden. Dette gjelder også andre enn barnets foreldre, f. eks besteforeldre. Denne ordningen administreres av NAV.

Opplæringspenger kan også tilstås i forbindelse med behandling som kan defineres som en spesialisthelsetjeneste (lov om spesialisthelsetjeneste § 1-2) eller som foregår i institusjon som er godkjent etter spesialisthelsetjenesteloven.

Opplæringspenger kan i visse tilfeller gis ved et privat spesialpedagogisk behandlingstilbud.

Det kan også ytes opplæringspenger og refusjon av reiseutgifter ved kompetansesentra for sjeldne funksjonshemninger.

Publisert 14.05.2008

 

by

Tomtefeste – lovregler underkjent av Høyesterett

Høyesterett har underkjent flere endringer i tomtefesteloven som gjelder innløsning av festetomter som Grunnlovsstridig. – Hva nå med hytter og hus på festet tomt?

1. Hva er tomtefeste?
Veldig mange av oss har boligen stående på festet grunn. I praksis betyr dette at vi leier eiendommen boligen står på, og må ta med oss boligen når festeavtalen går ut. Vi må sågar ta bort alle ”faste innretninger” vi måtte ha anlagt, samt rydde og fjerne det vi måtte plassert og anlagt på eiendommen. Men, festeavtalenes særegenhet ligger ikke i først og fremst i dette prinsippet. Ryddeplikten følger av de fleste leieforhold, det er dette at festeavtalene strekker seg over svært lang tid, som er det mest spesielle. Grunnen til at festeavtalene er så lange som de er, skyldes naturlig nok at vi snakker om en hytte som ikke kan flyttes til en annen eiendom uten videre. I tillegg har du som hytteeier lagt ned en betydelig sum penger i opparbeidelsen av tomten ellers.

Det eksisterer festeavtaler som startet som leie av kun en råtomt uten bygg, vei, vann og strøm. Kanskje den til og med måtte ryddes for skog og stein, før det kunne oppføres hytte eller hus. For hytteeiere, og andre som har bygget sitt stående på festet eiendom, blir det derfor helt avgjørende at festeavtalen strekker seg over lang tid og at festeavgiften (leieprisen) er forutsigbar, før man setter i gang med et slikt prosjekt.

Faktum er altså at festeren (leietaker) eier selve bygget (hytta eller huset), mens bortfester (utleier) normalt eier grunnen bygget står på. Det kreves ikke rare fantasien for å se at det er duket for uenigheter etter som årene går, og nye generasjonen overtar avtaleforholdet på begge sider.

2. Lovendringene i 2004
Tomtefeste reguleres i en egen lov, tomtefesteloven.
I 2004 ble tomtefesteloven endret både til fordel og ulempe for festerne. Endringene innebar at f.eks en hytteeier fra da av kunne kreve festeavtalen forlenget, ”på ellers like vilkår”, når den gamle løp ut. Men, ikke nok med det, i tillegg skulle man kunne kreve å få kjøpe eiendommen boligen står på. I tillegg bestemte loven at prisen skulle settes tilsvarende 30 ganger årlig festeavgift eller 40 prosent av tomteverdien. Lovgiver mente det måtte skapes balanse i regnestykket, slik at de ved samme lovendring ga bortfesterne rett til justere opp festeavgiftene.

Bakgrunnen for lovendringen i 2004, var at man så at avtaler om festetomter ofte fører til urimelige konsekvenser for begge partene i leieforholdet etter lang tids feste. Bortfesterne låses fast i gamle avtaler, som ikke hadde tatt høyde for at både kroneverdien og tomteverdi endres over tid. Festerne på sin side, begynte å komme i den uunngåelige situasjonen at hytta eller huset måtte rives fordi festeavtalene nærmet seg slutten. Ingen av partene synes dette var særlig tilfredsstillende, og ny lovendring blir etter hvert tvingende.

Lovendringen skulle forsøke å veie bortfesters rett til rimelig avkastning, mot behov for forutsigbarheten til festerne. Når slike motstridende hensyn skal veies mot hverandre, oppstår det vanskelige og uoversiktlige spørsmål. Det at man gikk inn og regulerte allerede eksisterende avtaleforhold, gjorde ikke situasjonen mindre komplisert.

I en serie på tre saker for Høyesterett i høst, har lovendringene fra 2004 blitt vurdert av våre presumptivt beste jurister. De nye reglene i tomtefesteloven har til dels blitt underkjent som grunnlovstridige og de vil derfor ikke bli lagt til grunn av Høyesterett.

For å ta de dårlige nyhetene for festerne først; Høyesterett har slått fast at fester likevel ikke skal kunne kjøpe tomtene til 40 prosent av tomteverdien sånn helt uten videre. Høyesterett har med andre ord sagt at tomtefesteloven strider mot Grunnloven på dette punktet. Høyesterett var heller ikke enig i at innløsningsummen skal settes etter lovens alternative metode, som var å gange festeavgiften med 30. Det er tillatt å bli forvirret.

Poenget er at Høyesterett har tatt en fullstendig gjennomgang av hva som må være riktig ”erstatning” til bortfester når fester tvangsinnløser festetomta. Domstolen har kommet til at summen ikke kan settes sjablongmessig, slik loven bestemmer, men må bestemmes konkret fra sak til sak. Det brukes så atskillig tid på å drøfte seg frem til hvordan erstatningen/prisen skal fastsettes.

For å gjøre en lang historie kort, mente Høyesterett at bortfestere skal ha ”full erstatning”, men heller ikke mer. Grunnloven setter nemlig opp dette som et krav når eiendom blir ”tatt med tvang”. Når fester får lov til å kjøpe tomta selv om bortfester ikke ønsker dette, ser man på dette som tvang og ekspropriasjon – privat sådan.

3. Høyesterett mener bortfester skal ha full erstatning ved tvangsinnløsning

Hva Høyesterett mener er ”full erstatning”
Det må etter Høyesteretts dom, fastsettes en skjønnsmessig pris ut i fra det enkelte festeforhold. Det skal tas hensyn til hva festetomta gir i avkastning for bortfesteren. I tomtefestelovens regel om å gange festeavgiften med 30, er denne tankegangen brukt. Tanken er at prisen bør settes ut i fra hva tomta gir i avkastning for bortfester. Oversatt betyr dette at innløsningsprisen skal fastsettes ut i fra hva en bortfester skal kunne forvente å tjene på en tilsvarende tomt for salg. Eller, hva en kjøper er villig til å betale for den aktuelle hyttetomta med den inntekten festeavgiften gir.

Som ved ekspropriasjon, skal ikke prisen settes uavhengig av at det faktisk er et spesielt tilfelle. Prisen kan derfor ikke være full markedsverdi uavhengig av det faktisk er et festeforhold, men etter en skjønnsom vurdering av det konkrete forholdet alle hensyn tatt i betraktning – som det kan sies på ”jussisk”. Hvis dette er forvirrende, kan det kanskje være beroligende at Høyesterett overlater til Stortinget å sette opp mer praktiske regler, som de forsøkte i 2004, men som de nå altså må gjøre på nytt.

Avkastning, kapitaliseringsverdien, kapitaliseringsfaktoren, eller hva man ønsker å kalle det, vil etter Høyesteretts syn beregnes ved festeavgiften multiplisert med lengden på avtalen. Problemet er at fester er gitt rett til å forlenge avtalene i det uendelige, og i praksis er avtalene nå så godt som tidsubegrenset. Eneste rettighet bortfester har, er innkreving av festeavgift. Høyesteretts oppgave var å vurdere hvilken engangssum som skulle kompensere bortfester for tap av fremtidig tomtefesteavgift.

Høyesterett regnet litt på de forskjellige beregningsmåtene ,og kom til at prisen minimum skal beregnes med en såkalt kapitaliseringsrente tilsvarende renteavkastningen ellers i samfunnet. Høyesterett mener den for tiden er 5 prosent og full erstatning (100 %) vil dermed tilsvare 20 ganger festeavgiften. Høyesterett aksepterte altså ikke ”30-gangeren”, som ble inntatt i loven i 2004.

Det er festeavgiften på innløsningstidspunktet som skal benyttes, og ”kapitaliseringsfaktoren” denne skal ganges opp med, må settes ut i fra hva som er rentenivået på innløsningstidspunktet. Hvis renten i samfunnet generelt stiger, skal også kapitaliseringsverdien økes tilsvarende, og motsatt. Dette er også det matematiske resultatet av en slik beregningsmetode. Innløsningsverdien stiger ved synkende rentenivå og faller ved stigende rentenivå.

4. Reglene om forlengelse av utgåtte festeavtaler står seg
Høyesterett har på den andre side kommet til at du som tomtefester, det være seg om du har hus eller hytte på tomta, har loven på din side hvis du krever å forlenge den utløpte festeavtalen. Du har ikke bare rett til å kreve ny festeavtale, men du skal også kunne kreve at denne avtalen tilsvarer den gamle avtalen på alle punkter.

Bortfester kan derfor ikke kreve at festavgiften skal justeres før ny avtale skrives. Bortfester er henvist til lovens generelle regler om slik justering, som vi går kort igjennom under.

Retten til å kjøpe festetomta gjelder ikke i alle avtaleforhold, og derfor er regelen om rett til å forlenge festeavtalen viktig for disse.

5. Reglene om oppjustering av festeavgiften står seg også
Det tredje forholdet Høyesterett har hatt oppe til vurdering, er dette med at bortfesterne ved lovendringen ble gitt rett til å justere opp festeavgiften for løpende avtaler. Det slås her fast at den lovgitte retten til å justere opp festeavgiften, er innenfor hva lovgiver kan bestemme uten å komme i konflikt med Grunnloven. Sagt med andre ord, bortfesterne kan fortsette å justere festeavgiften opp innenfor de rammene som følger av tomtefestelovens § 15. Denne lovregelen bestemmer at avgiftsjusteringen skal kunne gjøres til bestemte tider, innefor bestemte rammer, og oppad til et maksimalt beløp. Hvis partene har avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, gjelder avtalen foran loven. Hvis det ikke er avtalt noe om hvordan festeavgiften skal justeres, kan bortfester kreve avgiften justert opp i henhold til loven og konsumprisindeksen.

6. Hva nå?
De tre problemstillingene; innløsningsretten, forlengelsesretten og retten til å justere avgiften, må sees i sammenheng. Det som er en rettighet for festerne, må gjenspeiles i bortfesternes rettigheter og vice versa.

Vi er nå den i situasjon at tomtefestelovens regler om innløsning til 40 prosent av tomteverdien eller 30 ganger festeavgiften er satt til side av Høyesterett fordi den er i strid med Grunnlovens § 105 om full erstatning. Stortinget må endre lovregelen slik at den samsvarer med Grunnloven.

Inntil eventuell ny lovendring kommer på plass, vil samtlige domstoler komme til samme avgjørelse som de nye Høyesterettsdommene: at innløsningssummen skal tilsvare 20 ganger oppregulert festeavgift (forutsatt dagens generelle rentenivå).

7. Festetomter som allerede er innløst
En del festetomter er blitt innløst etter 2004-endringene hvor det er brukt lave innløsningssummer. I noen tilfeller har nok bortfestere blitt avspist med for lave summer fordi de solgte til en pris i samsvar med 40 %-regelen som kom inn i tomtefesteloven i 2004 –som Høyesterett nå har underkjent. Dersom disse bortfesterne skulle ønske å stille noen til ansvar for dette tapet, vil nok staten være rette adressat for eventuelle søksmål.

8. Forholdet til Den Europeiske Menneskeretts Konvensjon (EMK)
Det har i sakene for Høyesterett vært prosedert på at innløsningsretten for festere er i strid med EMK. Høyesterett hadde mulighet til å be Den Europeiske Menneskerettighetsdomstol (EMD) om en vurdering, men har bare slått fast at EMK-strid ikke er tilfelle. Hvorvidt noen av sakene forsøkes tatt videre til EMD, gjenstår å se. Vi tør ikke her spå noe om dette eller hvordan utfallet måtte bli, men det er sider ved tomtfeste-instituttet som reiser prinsipielle rettslige problemstillinger som kan tenkes å være i konflikt med EMK.

Publisert 17.10.2007.

Relaterte lenker:
Høyesterett