Her gir advokat Hans Cappelen, fra Advokatfirmaet Cappelen & Krefting DA, en oversikt over NS 8410. Kontrakten er et verktøy for en byggherre som ønsker formelle og standardiserte regler for konkurranse mellom entrepenører eller rådgivere i forbindelse med et byggeoppdrag.

Det er prinsipielt en stor forskjell på å forhandle frem en kontrakt, og på å inngå kontrakt etter en anbudsrunde. Hovedskillet går etter regelen om at det i anbudskonkurranser er forbudt å forhandle. Denne prinsipielle forskjellen ser vi både i regelverket om offentlige anskaffelser og i to nye standarder som kom i 2005:

• NS 8400 Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved anbudskonkurranse
• NS 8410 Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre

Byggherren kan bruke den ene eller den andre av disse to standardene, når han ønsker å ha en sterkt formalisert konkurranse for å inngå kontrakter med rådgivere eller entreprenører. De private byggherrer foretrekker imidlertid ofte mer uformelle forhandlinger. De offentlige byggherrer kan alternativt benytte den enkle framgangsmåten ”direkte kjøp”, når det dreier seg om en anskaffelse under beløpsgrensen på kr 500.000 eks mva.

Vi har i NS 8410 fått formelle og standardiserte regler om konkurranse med forhandlinger. Standarden NS 8410 skal imidlertid ikke brukes av de offentlige byggherrene, fordi de skal bruke lov og forskrift om offentlige anskaffelser eller forsyningsforskriften i visse tilfelle.

Grunntrekkene i NS 8410
Det er en del likheter mellom NS 8410 og reglene om forhandlinger i det offentlige anskaffelsesregelverket. Vi kan nevne bl.a.

• Krav om likebehandling av tilbyderne
• Krav til upartisk gjennomføring av konkurransen
• Forbud mot at tilbyderne samarbeider for å påvirke konkurransen
• Felles innbydelse og konkurransegrunnlag for tilbyderne, bl.a. med beskrivelse av leveransen og kontraktsbestemmelser
• Felles tilbudsfrist for tilbyderne
• Felles vedståelsesfrist for tilbyderne
• Kvalifikasjonskrav og tildelingskriterier
• Avvisningsplikt i visse tilfeller
• Visse begrensninger på hvordan det kan forhandles
• Underretningsplikt for byggherren

Dette er krevende og omfattende prinsipper. Den private byggherren som ønsker å bruke NS 8410, må derfor vurdere nøye om han kan greie alt dette uten å engasjere noen rådgivere til å hjelpe seg.

Det er ressurskrevende ved konkurranser etter NS 8410, at så mange av de samme reglene som for anbud også gjelder for tilbud som skal bli forhandlet. NS 8410 har mange krav til byggherrens konkurransegrunnlag og saksbehandling samt til utformingen av tilbudene. Når byggherren eller hans rådgivere skal utarbeide konkurransegrunnlaget, kan de ha god bruk for den nye og reviderte NS 3450 Prosjektdokumenter for bygg og anlegg. Redigering og innhold av konkurransegrunnlag.

Byggherren kan kreve at entreprenørenes innleverte tilbud er like klare og fullstendige som et anbud skal være. Men ikke alle byggherrer krever at tilbudene skal være så gode allerede før de starter å forhandle. Noe av de innledende forhandlingene kan gå ut på å sette opp hvordan entreprenøren skal supplere sitt første tilbud, i den retning byggherren ønsker.

Gjennomføringen av forhandlingene
Det alminnelige er at byggherren ønsker å kunne forhandle om så vel forretningsmessige vilkår i entreprenørenes tilbud, som de tekniske spesifikasjoner, herunder endringer. Enhver byggherre kan forhandle om alt dette, hvis han ikke har sagt noe annet i konkurransereglene eller entreprenøren har tatt forbehold mot det i sitt tilbud. Byggherren kan i konkurransegrunnlaget begrense både hvilke områder det skal forhandles om, og omfanget av forhandlingene, i følge NS 8410 pkt 6.4.4 og 6.4.5. Standarden forbyr imidlertid byggherren å gi tilbyderne ”informasjon om spesielle løsningsforslag fra andre leverandører.”

En bestemmelse som kan være vanskelig å svelge for mange byggherrer, lyder slik: ”Oppdragsgiveren har heller ikke adgang til å oppgi de øvrige leverandørenes priser.” Dette er bestemt i NS 8410 pkt 6.4.4, 3.ledd, og har vært fremme også ved forhandlinger om offentlige anskaffelser. Det har vært anført at det er uetisk eller i strid med god forretningskikk, å oppgi de andres priser under forhandlinger, jfr offentlig anskaffelsesloven § 5, 1.ledd.

Forbudet mot å oppgi priser vil binde byggherren, når han vil forsøke å få tilbyderne til å redusere sine priser eller finne billigere løsninger. Hvor langt kan byggherren gå? Han kan nok iallfall svare benektende eller bekreftende på tilbyderes spørsmål om andre ligger lavere i pris, selv om han ikke kan opplyse prisene.

Erfaringen tilsier at mange tilbydere selv vil holde hverandre underrettet internt om hverandres priser under forhandlingene. I tillegg kan det skje at det enkelte tilbudets ”totalsum” blir kjent underhånden av flere tilbydere, fordi totalsummene skal bli skrevet inn i den ”tilbudsprotokollen” som skal bli ført ved tilbudsåpningen, jfr NS 8410 pkt 6.2. Riktignok skal tilbyderne ikke være til stede i møtet, og de får ikke kopi av protokollen før konkurransen er avsluttet. Men vi lever i Norge i et lite samfunn med bransjefolk som ofte kjenner hverandre godt, så det vil ikke alltid være lett å holde slike opplysninger hemmelige gjennom en hel forhandlingsrunde med flere tilbydere.

Oppdragsgiveren må regne med at tilbyderen er en erfaren og profesjonell forhandler. En tilbyder vil naturligvis nødig bli tvunget til å redusere sin pris. Ofte vil det være nokså beskjedent hva oppdragsgiveren kan vente å oppnå, hvis han ikke selv er villig til å kutte i den tilbudte ytelsens omfang eller kvalitet, alternativt at han på annen måte kan godta å lempe på de vilkårene som er satt.

Enklere kontraktsinngåelser
Det kan også være forhandlinger uten å sette i verk en formalisert konkurranse etter NS 8400 og 8410. Kanskje kjenner byggherren allerede én eller flere byggmestere eller andre entreprenører som han stoler helt på? Kanskje er disse villige til å gi priser eller prisoverslag, bare på grunnlag av tegninger og enkle beskrivelser?

I forbrukerlovene er det mange utfyllende bestemmelser for slike kontrakter som gir byggherren ganske god beskyttelse, også når partene ikke har skrevet under på noe avtaledokument eller har brukt standardkontrakter. Derfor kan nok andre private byggherrer noen ganger se seg tjent med å ha en nokså uformell kontraktsinngåelse, og bare avtale at bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven skal gjelde mellom partene som kontraktsvilkår.

En mer uformell forhandlingsvei brukes ofte når det haster med å få arbeidene i gang; forhandlingene med entreprenøren må da startes opp, selv om dokumentgrunnlag og betingelser ikke er klare nok. Det kan da bli tid bare til korte forhandlinger med noen få entreprenører før byggherren bestemmer seg for den ene.

Rekker partene ikke å forhandle helt ferdig eller undertegne et avtaledokument, bør de likevel få ned på papiret en foreløpig kontrakt. Det blir da snakk om noe mer forpliktende enn en ren intensjonsavtale. I den foreløpige kontrakten bør partene få med hovedvilkårene for entreprisen, mens detaljene utstår til den endelige kontrakt. For å holde orden i denne hektiske perioden, bør partene med en gang avtale et tidspunkt for når endelig kontrakt senest skal være opprettet mellom dem.

Publisert 26.05.2006.

NS 8410kan kjøpes på Pronorm AS’ webshop ved å klikke her.

På hjemmesiden til advokatfirmaet Cappelen & Krefting, hvor advokat Hans Cappelen er partner, finner du flere artikler om bygg, entreprise og fast eiendom. Red. anm.

Her gir advokat Hans Cappelen, fra Advokatfirmaet Cappelen & Krefting DA, en oversikt over den nye forenklede standardkontrakten for bygg og anlegg. Han ser også på likheter og forskjeller på denne kontrakten og den mer omfattende standardkomtrakten NS 8405. Konklusjonen er at NS 8406 på flere måter er gunstigere for byggheren en NS 8405.

Den nye NS 8406 kom i januar 2006 som en revisjon av NS 3408. Det er blitt store forandringer og NS 8406 ligner på NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt fra 2004. Som tittelen på NS 8406 selv sier, så er den en forenklet kontrakt. Likevel; så mye forenklet er ikke NS 8406 – iallfall når vi sammenligner med NS 3408 og med standardene for forbruker- entrepriser etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven.

Den redaksjonelle oppbygningen av NS 8406 med overskrifter og hovedpunkter, er nokså kronologisk.
Først er det punkter om etablering av byggeprosjektet med bl.a. kontraktsdokumenter, og opplegg for gjennomføring med bl.a. møter, varsler, sikkerhetsstillelser og forsikringer. Deretter kommer bestemmelser om entreprenørens og byggherrens hovedytelser. Så kommer noen typiske forhold som inntrer underveis i prosjekter, etterfulgt av overtagelse og sluttoppgjør. Videre er det bestemmelser for avvikende utvikling: forsinkelse, mangler, avbestilling, hevning og stansning. Nest sist kommer et punkt om eiendomsrett, mens det avsluttende punktet er om tvister.

Vi bør merke oss at NS 8406 påbyr skriftlige meldinger, krav, svar og andre varsler. For en rekke av disse varslene er det nødvendig med en reaksjon innen bestemte frister. Overholdes ikke fristene, fører det lett til tap av rettigheter og innsigelser. Et slikt krevende varslingssystem innebærer at NS 8406 bare passer der begge parter har god styring på det som skjer. Den strenge fristen ”uten ugrunnet opphold” i NS 8405, er imidlertid stort sett satt til ”innen rimelig tid” i NS 8406 – partene får dermed litt mer tid til å områ seg.

Normalt kan en byggherre vanskelig greie å følge opp alle varslingsreglene i NS 8406, hvis han ikke har en profesjonell rådgiver til å hjelpe seg. Av den grunn er NS 8406 lite egnet i de små og enkle prosjektene der byggherren selv tar hånd om det meste. Det er derfor litt for optimistisk når NS 8406 pkt. 1 Virkeområde, hevder at den er egnet for kontrakter som ”kan gjennomføres uten formaliserte varslingsprosedyrer.” På den annen side er det lett å være enig i at NS 8405 er egnet når byggherren vil ha et enda mer avansert varslingssystem. Men trolig vil mang en byggherre i kompliserte entrepriser, nå vurdere om NS 8406 kan passe bedre enn NS 8405. Imidlertid vil han da miste den plikten entreprenøren har i NS 8405 til en utstrakt samordning av ytelsene med de andre involverte aktørene i prosjektet.

En sentral forskjell fra den tidligere NS 3408, er at NS 8406 ikke inneholder rubrikker til å fylle ut for å gjøre den til et avtaledokument med partenes underskrifter. En slik enkel dokumentbehandling har ikke NS 8406, som normalt trenger et særskilt avtaledokument. Men utenfor de helt enkle byggeprosjektene, er dette neppe av så stor betydning.

En del likheter mellom NS 8406 og NS 8405
Blant de mange likhetene som det nå er blitt mellom NS 8406 og NS 8405, har vi rekkefølgen på kontraktsdokumentene. I begge standardene står dokumentene listet opp i en egen rangordning. Denne rekkefølgen er viktig når det er motstrid mellom dokumentene: i så fall skal dokumentene gjelde i henhold til rangordningen.

Begge standardene har entreprenørens tilbud rangert over byggherrens konkurransegrunnlag. Det betyr at byggherren må passe svært nøye på at ikke entreprenørens tilbud inneholder noe
byggherren ikke ønsker. Inneholder tilbudet noe slikt, må byggherren få presisert i avtaledokumentet, eller i et referat fra et forhandlingsmøte, hvilke forhold i tilbudet som ikke skal gjelde for kontrakten. I motsatt fall risikerer byggherren å bli bundet til noe han ikke ønsker.

Bestemmelsene om omstridt endring i NS 8405 finner vi ikke i på samme måte i NS 8406. ”Omstridt endring” vil si at partene er uenige om noe er en endring eller et arbeid som følger av kontrakten. En enklere regulering av dette ser vi i NS 8406 pkt 19.3. Der er det en del felles regler for de tilfeller hvor entreprenøren ikke har mottatt en formell endringsordre, men
på annen måte har fått instruks om arbeidene, eventuelt i tegninger, beskrivelser eller lignende. Reglene gjelder også når entreprenøren har mottatt pålegg fra offentlig myndighet
som han mener utgjør en endring.
Entreprenøren er pålagt å utføre slikt arbeid. Heldigvis står det følgende i NS 8406 pkt 19.3, 2. ledd:
«Mener entreprenøren at ovennevnte inneholder en endring, skal han innen rimelig tid varsle byggherren dersom han vil påberope dette.»
For byggherren haster det med å få varsel. Byggherren vil nødig oppleve at entreprenøren har gjort arbeidet, men ikke opplyst at det kan være en endring, før det er ferdig og entreprenøren
har sendt en tilleggsregning. Det vil være en fordel for byggherren om entreprenøren gir et varsel før arbeidene blir utført, og at entreprenøren samtidig redegjør for de antatte konsekvensene for tid og pris. Byggherren kan da vurdere om han vil frafalle utførelsen eller legge om prosjektet på annen måte. Hvis bestemmelsen i pkt 19.3 er å forstå som et krav til
entreprenøren om å varsle så tidlig, vil det gjøre det lettere for byggherren å bevare sin styringsrett over prosjektet. Men det kan være et spørsmål om domstolene vil tolke bestemmelsen som et krav om forhåndsvarsel.

En del av forskjellene mellom NS 8406 og NS 8405
Her er en del av forskjellene mellom NS 8406 og NS 8405:

• I NS 8406 er det ingen uttrykkelig plikt for partene til samarbeid og lojalitet, men plikten gjelder likevel generelt, dvs. også for NS 8406-kontrakter
• I NS 8406 er det definisjon bare av begrepet kontraktssum
• Flere tolkningsregler for motstrid mellom kontraktsdokumenter er ikke med i NS 8406, men reglene gjelder likevel generelt
• Viktige deler av byggherrens risikoområder er listet opp samlet i NS 8406 pkt 18.1, mens de er spredt i NS 8405
• Bestemmelsene om sikkerhetsstillelse, forsikring, ansvar for skade og hevning er sterkt forenklet i NS 8406
• NS 8406 har ikke egne bestemmelser om entreprenørens vederlagsjustering for ”rigg og drift” samt ”forstyrrelser” (”plunder og heft”). Disse forholdene følger derfor de vanlige bestemmelsene om vederlagsjustering og utgiftsdekning
• NS 8406 har ikke en bestemmelse om byggherrens direktekrav mot entreprenørens kontraktsmedhjelpere. En viss, slik ”regressrett” gjelder imidlertid generelt
• NS 8406 har ikke en bestemmelse om oppsigelse av kontrakten ved langvarig stans. De vanlige reglene i norsk rett om bristende forutsetninger og avtalerevisjon ved urimelighet, vil derfor kunne komme inn i slike tilfeller.

Tvistekapittelet er radikalt mye enklere i NS 8406. Der kan en av partene alltid kreve tvisten brakt inn for våre ordinære domstoler. En part kan ikke fremtvinge voldgiftsbehandling av større tvister, slik som etter NS 8405. Reglene om bruk av oppmann er ikke brakt videre inn i NS 8406. Det er naturligvis likevel fullt mulig for partene å bruke oppmann i tvister etter NS 8406, dersom begge parter ønsker det.

Konklusjon
På flere måter er NS 8406 gunstigere for byggherren enn NS 8405. Iallfall er NS 8406 lettere å hanskes med for den byggherren som ikke har et kontinuerlig og omfattende system for å ivareta en strøm av varsler fra entreprenøren om alle mulige forhold.

På et tidlig stadium i et bygge- eller anleggsprosjekt bør derfor byggherren be sin rådgiver vurdere om han bør bruke NS 8405 eller NS 8406. Den som skal gi byggherren råd, kan være
hans generelle rådgiver (eventuelt med kontrakt etter NS 8402), den engasjerte byggelederen (kontrakt NS 8403) eller prosjektlederen, eventuelt en av de prosjekterende (arkitekt eller ingeniør og kontrakt NS 8401). Det er rådgiveren som må foreta en samlet vurdering og gi byggherren anbefaling om valg av den ene eller den andre standarden, når entrepriseprosjektet er mer komplisert. Da må han ikke bare hoppe på en løsning uten skikkelig omtanke.

Publisert 14.03.2006.

NS 8406 kan kjøpes på Pronorm AS’ webshop ved å klikke her.

På hjemmesiden til advokatfirmaet Cappelen & Krefting, hvor advokat Hans Cappelen er partner, finner du flere artikler om bygg, entreprise og fast eiendom. Red. anm.