Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Virkeområdet til husleieloven

Virkeområdet til husleieloven

I denne artikkel får du en oversikt over virkeområdet til husleieloven.

1. Lovens grunnleggende bestemmelser om virkeområde
Lovens virkeområde er angitt i bestemmelsen i § 1-1. Av denne følger det at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Med husrom forstås i denne sammenheng både bolig og lokaler.

Det er et vilkår for å komme inn under loven at retten til å bruke et husrom har sitt grunnlag i avtale enten denne avtale er skriftlig eller muntlig. En bør være oppmerksom på at dersom avtalen er muntlig, kan hver av partene kreve at avtalen settes opp skriftlig jfr. lovens § 1-4.

Dersom bruksretten er basert på annet grunnlag enn avtale, kommer loven om husleieavtaler ikke til anvendelse. Således vil loven ikke gjelde hvis bruksretten har sitt grunnlag i testament eller offentlig vedtak.

Ofte eies en bolig av et borettslag eller et boligaksjeselskap. Dette er ikke til hinder for at det i slike selskap inngås avtaler om leie av bolig som omfattes av husleieloven. Mellom andelshaverne i et borettslag og borettslaget gjelder altså husleieloven, og det samme gjelder i forhold mellom et boligaksjeselskap og aksjonærene. For borettslag viser jeg til lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag § 34 1. ledd, og de unntak som er gjort i de neste bestemmelser i loven.

Som det fremgår av lovteksten gjelder husleieloven bruksrett til husrom. Således gjelder ikke loven kjøp av husrom selv om betalingen av kjøpesummen skjer i avdrag og eierforholdet inntrer først når kjøpesummen i sin helhet er betalt etter noen tid. Loven stiller ingen krav til hvor lenge retten til å bruke husrommet skal vare. Både kortvarig og langvarig rett til å bruke husrommet faller inn under loven og den gjelder også ved uoppsigelige avtaler.
Betegnelsen husrom brukes i loven som felles uttrykk for boliger og lokaler. Det antas at det ikke stilles strenge krav for at byggverket faller inn under betegnelsen husrom. Det må likevel kreves at byggverket er varig knyttet til grunnen og at det i det minste har både vegger og tak. Leie av campingvogn faller utenfor lovens anvendelsesområde. Står en først overfor et husrom i lovens terminologi, så kommer loven til anvendelse uten hensyn til om leieforholdet gjelder hele eller deler av husrommet. Loven gjelder ikke helt ubebygde arealer som parkeringsplasser, men vil gjelde ved leie av hus med tomt. I lovens forarbeider er det antatt at leie av utsprengt lagerhall i fjell omfattes av loven.

Av lovteksten fremgå det også at det kun er når brukeren betaler vederlag for bruksretten at loven kommer til anvendelse. Det stilles ikke noe krav om at vederlaget skal betales med penger. Således kommer loven til anvendelse selv om betalingen skjer i form av arbeide. Dette er uttrykkelig bestemt i lovens § 1-1 3. ledd. Arbeidet kan være ledd i et ordinært ansettelsesforhold eller være knyttet til husrommet i form av oppussing eller lignende.

Derimot gjelder ikke loven hvis det ikke betales noen form for vederlag. Ved salg av bolig skjer det i noen tilfeller at selgeren betinger seg bruksrett til boligen for en tid. Slike tilfeller faller utenfor loven.

2. Særregler når bruksretten har grunnlag i arbeidsavtale
I lovens § 1-1 2. ledd finner vi en regel som har annet innhold enn det som gjaldt etter den tidligere lov. Tidligere var loven tolket slik at når leietakeren var ansatt hos utleieren og arbeidsavtalen etter en totalvurdering fremsto som det vesentlige, så kom husleieloven ikke til anvendelse. Dette er nå endret. Den nye loven gjelder for leieavtalen i alle tilfeller der arbeidsavtalen er kombinert med leieavtale til bolig. Loven får anvendelse på alle typer tjenesteboliger. Det er uten betydning om det er en tjenesteplikt for arbeidstakeren å bo i husrommet, eller om det bare er et tilbud fra arbeidsgiveren. Dette gir for eksempel vaktmestere og hushjelper som har bolig i tilknytning til sitt arbeid vern også etter husleieloven selv om arbeidsavtalen er det sentrale.

Dersom arbeidsavtalen er kombinert med leieavtale til lokale og ikke til bolig, er regelen annerledes. I disse tilfeller gjelder ikke husleieloven hvis arbeidsavtalen fremstår som det vesentlige. Ved vurderingen av hva som er det sentrale i avtaleforholdet, legges det avgjørende vekt på formålet med avtalen. I de tilfeller hvor formålet er å skaffe brukeren et husrom, er vi innenfor lovens virkeområde. Det samme er tilfellet hvor arbeidsforholdet og leieforholdet er like viktig.

3. Unntak fra loven
I lovens § 1-1, 4. ledd er det presisert at loven ikke gjelder for avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Det avgjørende for å komme inn under dette unntaket er at det dreier seg om utleie av enkeltrom for kortere tid og til alle slags gjester og at utleien inngår som en del av hotellvirksomheten.

Det er også presisert i lovteksten at loven heller ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. I disse tilfeller er det formålet med avtaleforholdet som er avgjørende. Således vil det bli lagt vekt på hvordan eiendommen er tenkt brukt og ikke hva den egner seg til. Leie av en byleilighet til ferieformål faller utenfor lovens anvendelsesområdet med den konsekvens at partene ikke er bundet av lovens ufravikelige bestemmelser.

Jeg gjør i denne sammenheng oppmerksom på at det for leie av fritidsbolig der man har rett til bruk i enkelte perioder av året kommer lov av 13. juni 1997 nr. 37 om tidsparter i fritidsbolig (tidspartloven) til anvendelse. Denne er ufravikelig i forbrukerforhold.

4. Definisjon av bolig og lokale
Etter lovens bestemmelser er det et skille mellom bolig og lokale, mens husrom blir benyttet som felles betegnelse på de to kategorier. Definisjonen på bolig og lokale finner vi i lovens
§ 1-1 siste ledd og lovens utgangspunkt er at enten står en overfor bolig eller lokale. Som jeg kommer tilbake til nedenfor er skillet mellom bolig og lokale av avgjørende betydning for om loven kan fravikes eller ikke gjennom avtale.

Lovens definisjon av bolig er husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. På den annen side er lokale definert som annet husrom enn bolig.

Det avgjørende er altså formålet med bruken. I de tilfeller hvor husrommet dels skal brukes til bolig og dels til andre formål, kan det oppstå tolkingstvil. Hovedregelen er at det dreier seg om leie av bolig med mindre boligformålet fremstår som ubetydelig.

5. Lovens bestemmelser om ufravikelighet
Utgangspunktet i lovens § 1-2 er at den er ufravikelig ved leie av bolig og fravikelig ved leie av lokale. Dette gjelder uten hensyn til om leieren selv bruker boligen. Skillet har sin bakgrunn i at det som oftest er privatpersoner som leier bolig, mens det er næringsdrivende som leier lokaler. Fra lovgiveren har det vært et ønske å gi leietakere til bolig tilsvarende vern som forbrukere har etter for eksempel kjøpsloven og håndverkstjenesteloven.

I likhet med andre tilsvarende lover er det også for husleieavtaleloven adgang til å fravike loven til gunst for leietaker. Dessuten er det for enkelte av bestemmelsene angitt at de også kan fravikes ved leie av bolig.

Jeg påpeker også at for leie av lokaler er det enkelte av bestemmelsene som ikke kan fravikes. Disse er angitt i § 1-2, 2. ledd.

Publisert 13.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Husleiekontrakter til nedlasting:
Du kan laste ned leiekontrakter for bolig og næringslokaler hos AdvokatOnline. Noen kan du kjøpe enkeltvis, mens andre må kjøpe abonnement for å få tilgang til. Med abonnement har du også tilgang alle de andre nyttige blankettene og dokumentene hos AdvokatOnline.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund

by

Betaling av leie, forskuddsbetaling, depositum m.m.

I denne artikkelen behandler advokat Landmark blant annet husleielovens bestemmelser om betaling av leie, leiefastsettelse, forskuddsbetaling, forfallstid, depositum og garanti.

Innledning
Den «nye» husleieloven trådte i kraft 1. januar 2000. Lovens kapittel 3 inneholder bestemmelser om leie og andre ytelser. Loven innebærer innskrenkninger i adgangen til å avtale depositum/garanti. Utleierens rett til å dekke utgifter til rydding og rengjøring fra depositumskonto, uten leierens medunderskrift, er opphevet.
Videre er det begrensninger med hensyn til forskuddsbetaling av leie. Adgangen til å opprette obligasjonsleieforhold (leierett mot lån) er opphevet. Dessuten møter utleier et forbud mot økonomiske tilleggsytelser.
Om den nye lovens gyldighet for eldre leieforhold, se egen artikkel.

Adgangen til å avtale noe annet enn det som følger av lovens § 1-2
Husleieloven skiller mellom bolig og lokale. Det følger av § 1-2 andre ledd at bestemmelsene i kapittel 3, som vi skal omtale her, kan fravikes ved avtale når det dreier seg om utleie av næringslokaler. For utleie av bolig vil loven gå foran en avtale som avviker fra lovens regler til skade for leieren, dersom loven ikke uttrykkelig legger opp til avtalefrihet. Det er derfor av betydning å vite hva loven mener med «bolig» og «lokale». I lovens § 1-1 femte ledd er det bestemt at «bolig» er husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Alt annet husrom regnes som «lokale». Dersom en avtale kombinerer bolig og næringslokale, vil den ifølge forarbeidene bli regnet som bolig. Det gjelder imidlertid et unntak der boligen bare er en helt ubetydelig del av det samlede areal som leies ut. Da har vi likevel å gjøre med et «lokale» i lovens forstand.

Leiefastsettelse, § 3-1 og § 3-4
Den gamle husleieloven hadde ingen regler som påla partene å avtale noe om leiens art eller størrelse. Hadde man glemt eller latt være å avtale dette, falt man oftest ned på et pengebeløp som tilsvarte gjengs pris.

Den nye husleieloven har som et av sine hovedformål å gjøre leierens utgifter mer forutsigbare og faste. I tråd med dette bestemmer § 3-1 at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det skal likevel være adgang til å avtale at leieren skal betale en forholdsmessig andel av utleierens utgifter til elektrisitet og brensel. Dette omtales nærmere nedenfor.

Med en slik løsning har lovgiver villet gjøre det lettere å sammenligne leiepriser, og således stimulere til priskonkurranse på leiemarkedet.

For leieavtaler inngått før 1. januar 2000, gjelder denne bestemmelsen fra det tidspunkt avtalen eller loven bestemmer at leien skal reguleres. Dette følger av § 13-2.

Dersom leiens størrelse ikke er avtalt, kan utleieren kreve en leie «som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår», jfr. § 3-1 andre ledd. Lovgiver har her ment en nøktern markedspris. Samme formulering gjenfinnes i lovens § 4-1 som gir rett til å kreve domstolsprøving av om avtalt leie er urimelig. Utgangspunktet er at markedspris normalt ikke vil være urimelig.

Dersom det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens elektrisitet- og brenselsutgifter, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse. Dette følger av § 3-4.
I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann, kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det blir installert apparat for måling av den enkeltes forbruk.

Ved uenighet om hva som er markedsleie, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnevnd, jfr. § 12-2. Et brev til retten om at takstnevnd kreves, med angivelse av stridens kjerne, parter, eiendom og husrom – er tilstrekkelig.

Forfallstid husleie § 3-2
Når det gjelder bestemmelser om forfallstid for leie, er gammel lov i stor grad videreført. Dersom ikke annet er avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned, eller annen avtalt betalingstemin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn en måned i boligforhold. Den gamle husleieloven tillot avtale om forskudd på opptil tre måneder. Dette blir det altså slutt på etter den nye loven. Begrunnelsen er at dette vil gjøre det lettere for større grupper av leieboere å skaffe seg en utleiebolig. Utleieren vil på sin side være tilstrekkelig sikret mot betalingsmislighold gjennom reglene om depositum og garanti. Men som vi var inne på innledningsvis – annet kan avtales ved utleie av næringslokale.

For leie som forfaller på en lørdag, søndag, helligdag, 1. mai eller 17. mai, skal forfallsdagen utskytes til den nærmest påfølgende virkedag. Dette er i tråd med det som ellers gjelder i pengekravsforhold. Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll, og som leieren ikke med rimelighet kan forventes å overvinne, Jfr. § 3-2 andre ledd. Bankstreik er her et eksempel. Følgen er at den forsinkelse som oppstår ikke skal kunne regnes som mislighold. Bestemmelsen skal tolkes strengt. Det er kun betalingsforsinkelse over kort tid lovgiver har hatt i tankene.

Når leien anses betalt § 3-3
På dette punkt er det ikke mye som skiller ny og gammel lovgivning. Partene kan avtale at leien skal betales kontant til utleier personlig. Leieren har likevel alltid rett til å betale gjennom bank. Velger leieren det siste, regnes leien som «betalt» enten ved kontant innbetaling til bank i Norge eller når betalingsoppdrag er mottatt av bank i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget. Leieren plikter ikke å overføre leie til utlandet selv om dette er avtalt. Begrunnelsen er at slik overføring oftest vil medføre en del kostnader.

Depositum § 3-5
Det er adgang til å avtale depositum. Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utkastelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Man kan selvfølgelig avtale et mindre depositum. Med «leie» menes kun det beløp som er nevnt i §3-1.
Tilleggsytelser etter §3-4 (brensel og elektrisitet) holdes utenfor ved beregningen av depositumets størrelse. I følge lovgiver bør det fra depositumskonto bare være adgang til å kreve dekket krav som har oppstått på grunnlag av leieavtalen. Andre krav kan ikke trekkes inn. Det kan for eksempel tenkes at leietakeren har skadet noe som tilhører utleierens nabo. Selv om hensikten er å bevare et godt naboforhold, kan ikke utleieren kreve skaden erstattet ved å trekke på depositumskontoen.

Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.
Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, typisk bank. Begrunnelsen er her hensynet til sikkerhet ved deponeringen. Det er mulig uttrykket «særskilt konto» også vil bli tolket slik at en samlekonto for depositum for alle utleierens leieforhold, ikke aksepteres.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Når det gjelder utbetaling fra depositumskonto, kan finansinstitusjon utbetale til utleier forfalt, men ikke betalt leie. Forutsetningen er at det er avtalt at depositum og leie skal inn i samme finansinstitusjon. Utleier må i tillegg kunne dokumentere når plikten til å betale leie inntrådte og opphørte. Dette gjøres ved å fremvise leiekontrakt og eventuell oppsigelse. Derimot kan erstatningskrav og skyldige utgifter for manglende rydding og rengjøring m.m. ikke lenger utbetales direkte til utleieren medmindre han har skriftlig samtykke til dette fra den andre. Det samme gjelder hvis man kan vise til en rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som en rettskraftig dom, for eksempel et rettsforlik.

Etter den gamle husleieloven kunne banken utbetale depositumsbeløpet to måneder etter leieforholdets opphør, dersom den ikke hadde fått beskjed om at utleier hadde reist søksmål mot leier i anledning leieforholdet. Mange mente to måneder var for lang tid. De fleste krav gjelder skyldig husleie. Slike krav vil det være forholdsvis raskt å avklare. Någjeldende lov setter derfor søksmålsfristen til en måned. Tilfredsstillende dokumentasjon for at det er reist søksmål vil være kopi av forliksklage eller stevning, eventuelt bekreftelse fra forliksrådet eller retten.
Dersom utleier ikke dokumenterer overfor banken at søksmål er reist, kan banken utbetale depositumsbeløpet til leieren med frigjørende virkning.

Garanti § 3-6
Det kan avtales at leieren skal stille garanti til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utkastelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen.

For leier kan garantisikring være forbundet med minst like store ulemper som depositum. Dessuten vil utleieren kunne fremsette krav om så store garantibeløp at mange leiesøkende vil miste muligheten til å skaffe seg en leiebolig. I tillegg gjør en garanti på mange måter samme nytten som et depositum.

På grunnlag av slike betraktninger bestemmer loven at garantibeløpet sammen med depositum ikke må overstige summen av seks måneders leie.
Innenfor denne summen står imidlertid partene fritt til å velge garanti eller depositum, eller eventuelt en kombinasjon. Garantien kan være stillet av en bank, arbeidsgiver eller privatperson. Det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav.

Reglene om garantibeløpets størrelse gjelder ikke for garantiavtaler inngått før lovens ikrafttredelse, og heller ikke for fornyelse av slike avtaler dersom leier er forpliktet til fornyelse. Dette følger av § 13-2. Garantibeløpet er heller ikke begrenset når det gjelder utleie av næringslokale, jfr innledningsvis.

Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig, § 3-7
Dagens husleieloven medfører innstramninger i forhold til tidligere når det gjelder adgangen til å avtale andre ytelser enn leie.
Etter §3-7 kan det ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn det som er angitt i loven.
Dette innebærer et forbud mot å avtale andre ytelser enn leie, betaling for elektrisitets- og brenselsutgifter, depositum og garanti.
Adgangen til å inngå avtale om leierett mot lån (obligasjonsleieforhold) er også opphevet.
Spørsmålet blir så hvilke ytelser loven forbyr. Det er særlig utgifter som påløper ved eiendommens forvaltning og drift lovgiver har hatt i tankene. Dette er utgifter som i liten grad er knyttet til forbruk, og utleieren bør ikke ha anledning til å velte risikoen for økning av disse over på leieren.
Det kan f. eks. ikke lenger avtales at leieren skal betale andel av eiendomsskatt, offentlige avgifter, forsikring, kabel-tv, vaktmester, vaskeri, omkostninger ved å utforme kontrakten, gebyr for å opprette depositumskonto (bankens gebyr er det utleier som må betale) eller såkalt «overtakelsesgebyr». Dette kan virke hardt for utleier. Leien skal jo etter den nye lovens
§ 4-3 ligge fast i tre år av gangen. Utleier blir da sittende med økningen i utgiftene frem til neste regulering. Dersom man antar at det vil bli installert for eksempel porttelefon i løpet av leieperioden, er det likevel full frihet til å avtale en tilsvarende fremtidig leieøkning ved leiekontraktens inngåelse.

Publisert: 09.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund

by

Krav til husrommet i leieforhold

Krav til husrommet i leieforhold

Artikkelen omhandler husleielovens regler om krav til husrommet ved leieforholdets start, under leieforholdet og ved leieforholdets opphør.

1. Innledning
Husleieloven har i kapittel 2 bestemmelser som omhandler kravet til husrommet.
Spørsmålet om hva som kan kreves når det gjelder husrommets tilstand kommer opp både ved leieforholdets start, under leieforholdet og ved tilbakelevering av husrommet.

Det sentrale i denne artikkelen blir å redegjøre for når husrommet er mangelfullt på de forskjellige stadier av kontraktsforholdet.
Husrommet vil være mangelfullt dersom det ikke er i henhold til leiekontrakten, eller lovens regler. Konsekvensen av at det foreligger mangler er at partene kan fremsette forskjellige misligholdsbeføyelser, slik som avslag i leien, retting, heving og erstatning.

2. Kravet til husrommet ved leieforholdets start
Hovedreglen når det gjelder kravet til husrommet ved leieforholdets start finner vi i § 2-2 1. ledd. Bestemmelsen fastslår at husrommet skal være i samsvar med leieavtalen. Det er altså avtalen mellom partene som er det sentrale. Vi finner lignende regler blant annet i kjøpsloven og avhendingsloven.

Problemet blir å fastslå hva som er avtalt mellom partene:
I boligforhold vil det sjelden være utfyllende bestemmelser om husrommets tilstand i leieavtalen. Avtalen i seg selv vil derfor i boligforhold ofte ikke gi særlig veiledning når man skal avgjøre om husrommet er mangelfullt eller ikke. Ved leie av andre lokaler ser man ofte det motsatte, nemlig at lokalets tilstand, tilbehør m.v. er utfyllende beskrevet i leieavtalen.

Dersom partene ikke har avtalt noe annet, krever loven at husrommet ved overlevering skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, jfr. § 2-2 1.ledd 2.pkt. Ved vurderingen av hva som er ryddig og rengjort, må man se hen til hva slags husrom det er snakk om. Man krever mer med hensyn til rengjøring og rydding når husrommet skal tjene til beboelse enn man gjør dersom husrommet skal brukes som lager. Ellers må man legge til grunn et gjennomsnitt.
Spørsmålet må være om husrommet er slik ryddet og rengjort at en gjennomsnittlig leietaker vil være tilfreds.

Uttrykket «vanlig god stand» er en typisk rettslig standard. Det vil si at innholdet av begrepet vil variere over tid, og fra leieforhold til leieforhold. Når man skal vurdere om husrommet er i vanlig god stand må man selvsagt se på leieprisen. Man kan forvente mer av en dyr leilighet enn av en hybel. Man må derfor ved vurderingen sammenligne med tilsvarende husrom med tilsvarende leiepris.

I alminnelighet kan man forvente at husrommet passer til det formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, jfr. § 2-2 bokstav a. I dette ligger også at det tilbehør som følger med husrommet, for eksempel hvitevarer, fungerer, og at vinduer og dører er i ordentlig stand. Dersom leietaker oppgir at han skal bruke husrommet til et spesielt formål, for eksempel lager for spesialavfall, og det viser seg at husrommet ikke passer til dette formål, vil det også være mangelfullt, jfr. § 2-2 bokstav b.

Det må endelig understrekes at husrommet vil være mangelfullt dersom det ikke er i samsvar med de opplysninger utleier har gitt om det, eller dersom utleier har holdt tilbake opplysninger om vesentlig forhold ved husrommet, jfr. § 2-3 (uriktige opplysninger) og § 2-4 (manglende opplysninger). Disse reglene kommer til anvendelse selv om utleier har leid ut husrommet «som det er» eller med andre alminnelige forbehold, jfr. 2-5. Dersom det er gitt uriktige opplysninger om husrommet, men leietaker kjente eller måtte kjenne til dette ved avtaleinngåelsen, kan forholdet dog ikke gjøres gjeldene som mangel, jfr, § 2-6 1. ledd.
Dersom leietaker ønsker å påberope seg en mangel, må han gjøre dette innen rimelig tid etter at han oppdaget forholdet, jfr. § 2-8.
Hva som er rimelig tid vil variere. Generelt vil man kreve en raskere reaksjon fra en profesjonell part som leier lokaler til næringsvirksomhet, enn man vil av en vanlig leieboer. Tilsvarende reklamasjonsregler finner man også i kjøpsloven, avhendingsloven og håndverkertjenesteloven. Rettspraksis som omhandler disse bestemmelsen vil derfor være en relevant rettskilde ved praktiseringen av husleielovens reklamasjonsregler.

Dersom det foreligger en mangel, og leietaker har reklamert i tide, kan leietaker fremsette flere misligholdskrav, deriblant retting, avslag i leien og ved vesentlige mangler heving av kontrakten, jfr. §§ 2-9 til 2-17.

3. Kravet til husrommet under leieforholdet
Under leieforholdet plikter leietaker å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen, jfr. § 5-1 2.ledd. Det påhviler leietaker å sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen, jfr. § 5-3 2.ledd.

Utleier har hovedansvaret for å vedlikeholde selve eiendommen. Han plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter lovens kapittel 2. Dette innebærer at husrommet i hele leieperioden skal være i den stand som det var ved leieforholdets start, jfr. § 5-3 1.ledd. Bestemmelsene i § 5-3 gjelder med mindre partene har avtalt noe annet.

Når det gjelder forandringer i husrommet mens leieforholdet består, så er regelen at leietaker må finne seg i forandringer så lenge disse ikke medfører nevneverdige ulemper eller reduserer husrommets verdi, jfr. § 5-4 1.ledd.
Leietaker har derimot ikke anledning til foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig. Ønsker leietaker forandringer må han derfor ta dette opp med utleier, jfr. § 5-4 2. ledd. Enkelte spesielle unntak som jeg ikke går nærmere inn på følger av § 5-4 3. ledd.

Oppstår det skade på husrommet i leietiden, plikter leietaker å melde fra til utleier om dette. Dersom det er en skade som må utbedres uten opphold, skal leietaker melde fra til utleier omgående. Andre skader skal leietaker melde fra om innen rimelig tid, jfr. § 5-5. 1.ledd.

Dersom en skade på husrommet kan påføre utleier økonomisk tap, plikter leietaker selv å forsøke å avverge dette. Dersom han ikke selv er ansvarlig, har han krav på godtgjørelse for sine utgifter ved å utbedre/stanse skadene, jfr. § 5-5 2.ledd.
Dersom utleier ikke utfører sine vedlikeholdsplikter, og det dermed oppstår mangler i leieperioden, kan leietaker stor sett fremsette de samme misligholdsbeføyelser som han kunne ved mangler som allrede forelå ved leieforholdets start, jfr. § 5-7.

Dersom leietaker ikke utfører sine plikter kan han bli erstatningsansvarlig overfor utleier etter det såkalte kontrollansvaret, jfr. § 5-8. Det vil føre for langt å gå inn på det nærmere innholdet av kontrollansvaret i denne artikkel, men det kan nevnes at det tilsvarende ansvaret følger både av kjøpsloven og avhendingsloven.

4. Krav til husrommet ved leieforholdets opphør.
Når leieforholdet opphører, enten dette skjer etter oppsigelse, etter leiekontraktens utløp eller på annen måte, plikter leietaker å stille husrommet til disposisjon for utleier. Husrommet skal være, med mindre noe annet er avtalt, ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen. Utleier må dog finne seg i den forringelse som har skjedd på grunn av alminnelig slit og elde. Han må også finne seg i at husrommet har mangler, dersom dette er mangler han selv plikter å utbedre, jfr. § 10-2 1. og 2.ledd. De vedlikeholdsplikter leietaker har hatt i leieperioden skal være forsvarlig utført, men utleier kan aldri kreve at husrommet er i bedre stand enn det var ved overlevering, jfr. § 10-2 6.ledd.

Dersom husrommet på grunn av endringer ikke er i samme stand som ved overtakelsen, kan utleier kreve at leietaker setter husrommet tilbake til opprinnelig stand. Forutsetninger er da at leietaker ikke hadde rett til å foreta endringene, og at tilbakeføringen ikke medførere uforholdsmessige omkostninger og verditap for leietaker. I sist nevnte tilfelle kan utleier kreve erstatning for det verditap endringene har påført leieobjektet, jfr. § 10-2 3.ledd.

Dersom leietaker i løpet av leieperioden har brakt inn fast inventar i husrommet, tilfaller dette utleier ved leietidens slutt dersom det vil medføre uforholdsmessige omkostninger å fjerne inventaret.

5. Oppsummering
Som det er redegjort for gir loven anvisning på i hvilke tilstand husrommet skal være i på de forskjellige stadier av leieforholdet. Dersom husrommet avviker fra lovens regler eller det som er avtalt mellom partene, minner jeg om at det bør reklameres så raskt som mulig. Reklamasjonen bør fremsettes skriftlig og gjerne i rekommandert brev.

Publisert: 09.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund