I denne artikkelen forklarer Høyesterettsadvokat Vale de prinsipper som gjelder for fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon av skog.

Prinsippene er under stadig endring, og Vale fremholder at de beregningsmetoder som skogeierorganisasjonene selv har utviklet i ”Det grønne heftet”, p.g.a. de senere endringer i de rettsregler som anvendes, ikke lenger gir skogeieren full erstatning.

Innledning
I forbindelse med ekspropriasjon til anlegg og utvidelse av veger, jernbanelinjer, utbyggingsområder og andre offentlige formål, så som naturfredning, barskogsvern, fredning av viltreservater m.v., oppstår spørsmålet om riktig erstatningsfastsettelse for skog og skoggrunn. Som regel dreier det seg her om delavståelser fra driftsenheter som fortsatt skal bestå.

Når det knytter seg særlige problemer til erstatningsfastsettelse for skog og skoggrunn, henger dette sammen med skogbruket som en særlig langsiktig produksjonsform. Problemstillingen blir å fastsette verdien for trær som først kan avvirkes og realiseres om x antall år, kanskje helt opp mot 100 år. Hvilken verdi (venteverdi og realisasjonsverdi) har da skogen ved avståelsen?.

Det grønne heftet
Økonomer innen skogetaten og skogbruksorganisasjonene har forsøkt å finne frem til et beregningssystem for denne skogverdi, basert på neddiskontering av den fremtidige realisasjonsverdi. Dette beregningssystem er blitt presentert i form av tabeller, inntatt i en publikasjon ”Det grønne heftet”, som tidligere var nokså enerådende blant takstfolk. Ved å sette inn i disse tabeller de skogdata som lot seg registrere på den aktuelle skogparsell, samt tømmerprisen og en valgt rentefot, skulle skogens verdi uten videre kunne avleses.

Disse venteverdiberegninger bygger som nevnt på neddiskontering av fremtidsverdier, og har da som sin åpenbare svakhet at ingen kan si hva realisasjonsverdien vil bli i fremtiden.
Det eneste en har oversikt over er at skoggrunnen, alt etter bonitet, vil gi en massetilvekst i størrelsesorden fra 0 til ca 3 %. Videre viser all erfaring og all statistikk at pengeverdien avtar mens prisnivået stiger, slik at en neddiskontering av en fjern fremtidsverdi basert på dagens tømmerpris nødvendigvis må bli galt.
For å kompensere denne sannsynlige inflasjon og prisutvikling, har så disse tabeller lagt opp til en i forhold til markedet ellers sterkt redusert rentefot, skjønnsmessig fastsatt innen en angitt ramme.

Når en ser hvilket utslag valget av rentefot gir på takstresultatet, ligger allerede deri en betydelig feilkilde. Jo høyere rentefot jo lavere erstatning. Professor Asbjørn Svendsrud ved NLH har i en publikasjon i Norsk Skogbruk i 1988 påvist at ved å benytte en rentefot lik dagens rente med 6 % p.a., vil grunnverdien for middels god granskogmark (G 17) bli negativ, nemlig minus kr. 331,- pr. dekar. Skogeieren må altså betale for å bli kvitt sin skog.

Nå lot det seg selvfølgelig gjøre å sette inn en rentefot lik realrenten, slik professor Svendsrud også har påpekt i den samme artikkel. Dermed kunne det bli en viss sammenheng mellom realitetene og beregningsresultatet.
I nasjonalbudsjettet er det blitt lagt til grunn en realrente på 2,5 % pr. år. Dette er imidlertid ikke lenger mulig. Høyesterett har nemlig i flere dommer angående erstatningsfastsettelse for skog funnet ut at denne skjønnsmessige fastsettelse av renten egentlig er et rettsspørsmål, og at ”kapitaliseringsrenten” for skog ikke bør settes lavere enn den rentefot som praktiseres ved erstatningsfastsettelse for personskader, hele 6 % p.a. Jfr. Høyesteretts plenumsdom i Rt. 1986 s. 178 og Rt. 1994 s. 557. Dermed er takseringsmetoden i ”Det grønne hefte” ikke lenger brukelig i skjønnssammenheng.

Særlig galt blir det når heller ikke den for diskontering fremtidige tømmerpris, som en setter inn i regnestykket, kan justeres i forhold til en eller annen indeks, da vederlagslovens § 10 klart foreskriver at ved takseringen må dagens tømmerpris legges til grunn. Følgelig kan ikke lenger ”Det grønne hefte” legges til grunn av skjønnsretter som vil følge rettsreglene, idet erstatningsbeløpene da vil gå ned mot 0 eller minus. Skogen har dog en viss verdi.

Nå skal det til Høyesteretts forsvar sies at den problemstilling som blir behandlet i de ovenfor nevnte ”rentedommene” er knyttet til ”kapitaliseringsrentefoten” ved omregning av fremtidige årlige tap til et engangsbeløp.
Men dette er jo noe helt annet enn det prinsipp med neddiskontering av en tenkt fremtidsverdi som ligger til grunn for ”Det grønne hefte”, selv om det nettopp var erstatningsfastsettelse etter nevnte prinsipp som lå til grunn for Høyesteretts behandling. Det kan således tyde på Høyesterett her har behandlet en helt annen problemstilling enn det som var sakens kjerne, nemlig rentefoten ved neddiskontering av en antatt fremtidsverdi.

Like galt blir det når diskonteringsprinsippet etter ”Det grønne hefte” også benyttes i sammenheng med balansekvantummodellen, som Høyesterett i dom inntatt i Rt. 1992 s. 217 (226) også har funnet anvendelig ved skogtaksering. Dermed vil diskonteringseffekten ved høy rentefot også slå negativt ut for de bestående skogbestand, som ved takseringstidspunktet faktisk kan ha en langt høyere verdi.

Balansekvantumet er det beregnede årlige hugstkvantum når standskogen pluss tilveksten uansett hugstklassefordeling avvirkes utflatet i årene fremover.

Riktig takseringsprinsipp – lovendring i 1997
Ut fra de skranker som således er trukket opp for erstatningsfastsettelse for skog, bør det nå kun tas utgangspunkt i den årlige produksjonsavkastning som skogen vil kunne gi, der denne avkastning multiplisert med de oppnåelige tømmerpriser kapitaliseres i samsvar med den ”lovlige” rentefot. De skjønnsmessige faktorer ved erstatningsfastsettelsen vil da ligge i vurderingen av skogens årlige produksjonsevne og produksjon, mulighet for produktivitetssøkning, rasjonalisering av driften, vegbygging og ny teknikk m.v.

Eidsivating lagmannsrett har med førstelagmann Nils Erik Lie og fagkyndige skjønnsmenn i overskjønnssak nr. 93-00432 B behandlet denne problemstilling på en nokså korrekt måte, herunder metoden for taksering etter de nevnte høyesterettsdommer, og har da også kommet frem til langt mer realistiske verdier i motsetning til det som vil følge av ”Det grønne hefte”. Det tilsvarende takseringsgrunnlag er resultatmessig blitt lagt til grunn for flere andre kjente skjønn fra den senere tid, dog uten at svakheten ved ”Det grønne hefte” direkte er blitt nevnt.

Den feil som oppstår ved neddiskontering av en fremtidsverdi lik dagens verdi, som ved balansekvantummetoden innebærer at salgbart tømmer blir fremskutt til realisering i en mer eller mindre fjern fremtid, blir selvsagt større jo høyere realisasjonsverdi standskogen har.

M.a.o. vil hogstmoden skog i hugstklasse IV og V, som ved takseringen vil representere dagens verdi, kun slå ut med en brøkdel i taksten når avvirkingen etter balansemodellen fremskytes i en rekke år, og utbyttet så neddiskonteres. Dette ble til slutt så åpenbart galt i mange skjønn at Stortinget i 1997 foretok en lovforandring for å rette på de aller verste konsekvenser for skogeierne. Ved en tilføyelse i vederlagsloven § 6 ble det lovfestet at den ”standskog” som har ”salsverde” skal erstattes etter ”dagens pris”, og altså ikke fremskytes i tid og neddiskonteres som ved balansekvantummodellen. Det vil da bare være de lavere hogstklasser som fortsatt kommer uheldig ut ved neddiskontering av et balansekvantum.

Altså er det fortsatt nødvendig å legge til grunn kapitaliseringsprinsippet ved taksering av produksjonsskogens beregnede verdimessige avkastning, og ikke en neddiskontering av en fremtidig realisasjonsverdi av bestokningen, som i alle fall ikke vil være basert på dagens tømmerpris, og som ingen har oversikt over.

Det grønne heftet – skogeiernes verste fiende
Det vil følge av foranstående at skogtaksering nærmest er blitt en slags vitenskap, som fritt doseres for våre domstoler alt etter det resultat som ønskes oppnådd. Skogeierne er kommet i samme situasjon som enka i eventyret den skinndaue mannen, som trodde på at mannen var dau fordi doktoren sa det, ennå hun så at mannen levde i beste velgående.
Når det ved anvendelse av ”Det grønne hefte” ofte er fremkommet verdier helt ned mot intet, eller i beste fall med et ikke betalbart beløp pr. m2., har våre skogeieres lojalitet overfor resultatet merkelig nok fortsatt vært i behold hos de fleste.

Det er grunn til å merke seg at Høyesterett i dommen, inntatt i Rt. 1986 s. 178, på side 187, nest nederste avsnitt, er blitt klar over at den beregningsmetode som lå til grunn for renteavgjørelsen, en neddiskontering av den fremtidige årlig avkastning som forutsettes solgt for dagens tømmerpris i all fremtid, kunne føre til lavere verdier enn omsetningsverdien. Dette vil da også alltid være tilfelle ved anvendelse av det ”Det grønne hefte”.
Høyesterett har da gitt direkte anvisning på å gå over til en ren skjønnsmessig vurdering av eiendommens omsetningsverdi, m.a.o. slik skogtakseringen skjedde før teoretikerne laget matematikk av takseringen. Det er all grunn til å følge Høyesteretts anvisning, både som rettesnor og som ”fasit” i forhold til det beregningsresultat en måtte komme frem til, uansett den metode som måtte bli brukt.

”Det grønne hefte” som i utgangspunktet og under andre rettslige forutsetninger var ment å skulle være til støtte og hjelp for at skogeierne, slik at disse skulle få en riktig og rettferdig erstatning, er altså som følge av den senere tids rettsutvikling kommet til å bli en svøpe av motsatt karakter, nærmest som skogeiernes verste fiende. Særlig når ekspropriantene kan skilte med at dette er skogeiernes eget tabellverk, uten at de feilaktige forutsetninger for bruken blir trukket frem, er situasjonen beklageligvis blitt at skogeierne er kommet i skade for å ha hentet ”ris til sin egen bak”.

Skogeierne må være påpasselige
Jeg har i det foranstående ikke lagt skjul på de problemer skogeierne står over for når det gjelder å oppnå en rettferdig erstatning ved avståelse av skog. Jeg håper også å ha manet skogeierne til å være påpasselige, både når det gjelder valg av sakkyndig bistand og annen hjelp, slik at det ikke også der ”hentes ris til egen bak”. Det står om store interesser på hver av sidene, og skogeieren, som ”den lille mann”, må for all del ikke ta det som gitt at ”doktoren skjønner det bedre».
Det er mange som gir seg ut for å være ”doktorer”, også i denne sammenheng.

Mange opplever at eiendommen deres blir eksproriert. Ekspropriasjon betyr at noen, om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Her gis en kort oversikt over de viktigste lover og regler i ekspropriasjonsretten.

1. Hva er ekspropriasjon?
   Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom.Som regel eksproprieres det til offentlige formål, men også private kan ekspropriere. Den som eksproprierer kalles ekspropriant, mens den det eksproprieres fra kalles ekspropriat.Ved ekspropriasjon skjer et inngrep i den private eiendomsretten. Denne retten er gitt vern i Grunnloven ved at Grunnloven § 105 fastslår at det skal gis full erstatning ved ekspropriasjon.
2. Krav om lovhjemmel (rettsgrunnlag)
   For å ekspropriere kreves lovhjemmel. Det må fremgå av en eller annen lov hvilke formål det skal eksproprieres til. Typiske formål er viktige institusjoner som skoler, sykehus og veger, men det kan også for eksempel være idrettsplass, boliger eller hotell.
   Hjemmelskravet gjelder for både offentlige og private eksproprianter.De fleste ekspropriasjonshjemler finnes i oreigningsloven(oreigning=ekspropriasjon på nynorsk). I lovens § 2 er det en lang liste med ekspropriasjonsformål. Plan- og bygningsloven kap. 16 gir også hjemler til ekspropriasjon.Det er også mange spesiallover som har egne ekspropriasjons- hjemler som f.eks. vegloven og vassdragsreguleringsloven.Der finnes i realiteten tre hovedtyper ekspropriasjonshjemler:
3. Ekspropriasjonsskjønn
   Etter at det er fattet et ekspropriasjonvedtak, er neste trinn i saken erstatningsspørsmålet.Partene kan avtale en pris seg i mellom. Eksproprianten er kanskje villig till å betale litt ekstra for å spare omkostningene ved ekspropriasjonsskjønn.Men i de fleste ekspropriasjonssakene blir erstatningen fastsatt ved skjønn.Eksproprianten må innen ett år etter at ekspropriasjonstillatelsen er gitt, begjære ekspropriasjonsskjønn. Oversittes fristen må det søkes om ny tillatelse.

   En skjønnssak er en rettssak som behandles etter egne prosessuelle regler i oreigningsloven og skjønnsprosessloven.
   Skjønnsretten består normalt av én juridisk dommer og fire skjønnsmenn.

   Partene bør la seg representere av advokat. Alle utgiftene til juridisk bistand i første instans dekkes av eksproprianten. Men dersom det er flere ekspropriater som har likeartede interesser som ikke er i strid med hverandre, skal kostnadene begrenses ved at disse bruker felles advokat og andre sakkyndige i saken. Advokater med spesialkompetanse innen ekspropriasjon finner du i Jusstorgets «finn din advokat»- database.

   Skjønnsretten drar i de fleste tilfeller på befaring for å se på eiendommen(e) som skal eksproprieres, og det er retten som etter prosedyre og påstand fra advokatene fastsetter erstatningen.

   Erstatningsfastsettelsen kan ankes til lagmannsretten. Eksproprianten må også i ankeomgangen betale motpartens advokatutgifter. Dette gjelder dog ikke dersom ekspropriatens anke anses som åpenbart grunnløs.

   Lagmannsrettens dom kan bare påankes videre til Høyesterett dersom det påstås feil i rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Det kan ikke ankes bare med den begrunnelse at man synes erstatningen er for høy eller lav.

   Ekspropriasjonsjussen er et så vidt spesielt fagfelt hvor advokaten eller rettshjelperen foruten å kunne sin juss, også må ha innsikt i bolig og eiendomsmarkedet og bygge- skog- og jordbruksfaglige spørsmål m.m. Vær derfor nøye med valg av advokat/ rettshjelper.

   4. Fullbyrdelsesforretning
   Etter at skjønnet er gjennomført og er rettskraftig, kan eksproprianten i realiteten vente i ett år før han bestemmer seg for å gjennomføre ekspropriasjonen. Etter denne fristen taper han imidlertid alle sine rettigheter og må begynne helt på nytt.

   Dersom partene seg imellom ikke avtaler hvordan eksproprianten skal overta eiendommen, skjer det en fullbyrdelsesforretning der myndighetene kontrollerer at eksproprianten har betalt eller deponert erstatningen. Deretter settes eksproprianten i besittelse eiendommen og anses formelt som eier.

   Dersom ekspropriaten mot formodning ikke vil fratre eiendommen, kan eksproprianten med bistand fra namsmyndigheten overta eiendommen med tvang. Det er heldigvis sjelden dette skjer i praksis.

4. Forhåndstiltredelse
   Eksproprianten har det i mange tilfelle så travelt med å komme i gang, at han ikke har tid til å vente til hele ekspropriasjonssaken er gjennomført. Slike saker kan ta flere år, om de går helt til Høyesterett.Er ekspropriasjonstillatelsen gitt, kan han be ekspropriatene om å få tiltre eiendommen på forhånd.
   Før slik adgang gis, må det sørges for at de nødvendige bevis til bruk i erstatningssaken blir sikret.
   Ekspropriatene skal også ha renter eller annen avsavnsgodtgjørelse fra tiltredelsen til erstatningen blir utbetalt.Blir ikke partene enig om forhåndstiltredelse, kan eksproprianten søke det offentlige om forhåndstiltredelsestillatelse. Også forhåndstiltredelse kan om nødvendig gjennomføres med tvang.
5. Erstatningsutmålingen
   Grunnloven sier som nevnt at det skal gis ”full erstatning.”
   Men hva er egentlig full erstatning? Dette vil bl.a. avhenge av den enkeltes politiske ståsted, og få juridiske temaer har vært så omdiskutert i juridisk teori og praksis.Ekspropriasjonserstatningsloven, også kalt vederlagsloven, av 06.04.1984. nr. 17, gir retningslinjer for hvordan erstatningen ved ekspropriasjon av fast eiendom skal fastsettes. Retningslinjene er i stor grad kodifisering av tidligere rettspraksis.Hovedprinsippene i loven er som følger:

1. Der hvor loven sier at det kan eksproprieres uten ytterligere tillatelse. Eksempel på dette er ekspropriasjon til offentlig veg etter vegloven. Her kan vegmyndighetene på egen hånd ekspropriere dersom de mener det er nødvendig til bygging, utbedring eller vedlikehold av veg. (Veglovens kap. VI.)
2. Der hvor loven gir hjemmel for å ekspropriere, men det må vurderes av en skjønnsrett om inngrepet er klart mer ”til gagn enn til skade”. Her skal det foretas en interesse-avveining mellom ekspropriant og ekspropriat. Eksempel på dette er de tilfeller noen ønsker å ekspropriere til privat veg. (Veglovens kap. VII)
3. Loven gir hjemmel til å ekspropriere, men i tillegg må det fattes et ekspropriasjonsvedtak av et offentlig organ i stat eller kommune. For at et slik vedtak skal fattes må ekspropriasjonen utvilsomt være mer til gagn enn til skade.Er det snakk om å ekspropriere for eksempel bolig- eller jordbrukseiendom, skal dette som hovedregel kun skje dersom det ikke finnes annen eiendom som egner seg til ekspropriasjonsformålet.
   Dette er hovedregelen i oreigningsloven.

1. Grunneieren skal ha erstattet høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi.
2. Det kan gis erstatning for ulempe på den gjenværende eiendommen.
3. Det kan gjøres fradrag for fordeler grunneier får som følge av ekspropriasjonen. Han skal vær skadesløs, men ikke tjene på inngrepet.
4. Det gis ikke erstatning for dekning av skattekrav som blir utløst ved ekspropriasjonen.
5. Tidspunktet for erstatningsberegningen er når skjønnsretten har avgjort erstatningsspørsmålet (”skjønnet er avhjemlet”)

Fortsatt er det mange utmålingsspørsmål som ikke er regulert i lovgivningen, men som det er overlatt til domstolene å løse. Rettspraksis har derfor fortsatt stor betydning i ekspropriasjonsretten.

Publisert: 10.10.02.
Oppdatert pr. 1.12.2006.

Statens Vegvesen har lagt ut en god del informasjon om ekspropriasjon til veg som du finner her.

Regjeringen har nedsatt et utvalg for å utrede de prinsipper som bør gjelde ved fastsettelse av erstatning for regulerte utbyggingsområder. Denne artikkelen tar sikte på å belyse og underbygge den kritikk som er fremkommet fra et flertall i justiskomitéen mot Høyesteretts praksis i slike saker.

OBS! Denne artikkelen er først og fremst skrevet for jurister og andre spesielt interesserte. Den behandler viktige prinsippielle spørsmål om grunneiere av domstolene virkelig får full erstatning som de har krav på etter Grunnlovens §105. For oversikt over reglene om ekspropriasjon og erstatning, se de øvrige artiklene i arkivet øverst til høyre. (Red. anm.)

Stortingets justiskomité har enstemmig og meget betimelig anmodet departementet om å nedsette et utvalg, med det oppdrag å se nærmere på de problemer som knytter seg til den betydning reguleringsplaner skal tillegges ved fastsettelse av ekspropriasjonserstatning for grunnområder. Justiskomiteens flertall refererer herunder til forslagstillerne for endring av vederlagslovens § 5, som har foranlediget komiteens anmodning, og som «har registrert at Høyesteretts praksis den senere tid har medført at innholdet i grunneiernes erstatningsrettslige vern på noen punkter er blitt svakere enn forutsatt av Stortinget da ekspropriasjonserstatningsloven ble vedtatt i 1984», og videre at forslaget «tar sikte på å rette opp en skjevhet i loven slik den lyder i dag».

Den utvikling i Høyesteretts praksis som forslagstillerne der mener å ha registrert, har heller ikke gått hus forbi hos noen av oss som i mange år har arbeidet med dette stoff. Fra forskjellige hold er det da også fra tid til annen kommet kritiske reaksjoner, som vanskelig kan oppfattes annerledes enn at det på bakgrunn av denne registrerte utvikling innen dette rettsområde i visse sammenhenger kan stilles spørsmål om grunneiernes rettssikkerhet.

I så måte har en med stor interesse og tilslutning lest de betraktninger som fremkommer fra de to «tungvektere» også på dette rettsområde, professor, dr. juris Eivind Smith, bl.a.
i artikkelen «Høyesterett – en trussel mot demokratiet?» i «Lov og Rett» 1999 s. 451 flg., og professor, dr. juris Asbjørn Kjønstad, bl.a. i artikkelen «Er Høyesterett statsvennlig?», inntatt i samme «Lov og Rett» 1999 s. 97 flg. At de betenkeligheter som i disse artikler er blitt påpekt og underbygget i en beskjeden grad endog synes å ha kommet sporadisk til uttrykk hos et lite mindretall innen Høyesterett, viser den singel dissens som fremkommer
i høyesterettsdom, inntatt i Rt. 1998 s. 1140, se side 1158 øverst. «En svale» har likevel heller ikke i den forbindelse ført til noen «sommer».

De problemstillinger som det departementsoppnevnte utvalg ut fra sitt mandat særlig vil måtte utrede og ta standpunkt til, formodentlig under hensyntagen til de erstatningspolitiske signaler fra de folkevalgte organer, knytter seg særlig til anvendelsen av det såkalte «strøksprinsipp» ved erstatningsfastsettelse for regulerte utbyggingsområder. At nettopp dette omfattes av mandatet, er ikke tilfeldig, og skyldes det virvar av synspunkter og usammenhengende prinsipper som ved Høyesteretts praksis etter hvert er blitt staket ut som utslagsgivende for erstatningsutmålingen. Resultatet er langt på veg blitt slik at uansett det foreliggende faktum er det ingen gitt på et entydig rettslig grunnlag med noen som helst grad av sannsynlighet å forutse hva som i den enkelte sak kan bli Høyesteretts dom.

Det har lenger vært oppfattet slik, og lagt til grunn av de lavere domstoler, at Høyesterett i Østensjødommen (plenum), Rt. 1977 s. 24, på bindende måte har trukket opp og definert det faktiske og rettslige grunnlag for anvendelse av bl.a. «strøksprinsippet», også kalt «parkprinsippet». Dette er også som et utgangspunkt lagt til grunn av Høyesteretts flertall i den foran nevnte avgjørelse, inntatt i Rt. 1998 s.1140, slik det blir referert på s. 1159 øverst. Under punktene 1, 2 og 3 er der gjengitt de forskjellige alternative faktiske situasjoner som etter Østensjødommen danner grunnlaget for forskjellige erstatningsrettslige konsekvenser, og der strøksprinsippet følger av pkt. 1., slik dette er definert i Østensjødommen.

Som det fremgår av Østensjødommen er strøksprinsippet forankret i det faktiske forhold og den rimelighetsbetraktning som det er gitt uttrykk for under det nevnte pkt. 1., og der det gis erstatningsmessig vern etter en gjennomsnittlig grunnpris (såkalt strøkspris) for alle deler av et regulert utbyggingsområde. Dette gjelder uansett det formål de enkelte deler av vedkommende utbyggingsområde etter reguleringsplanen skal benyttes til. Alle deler av grunnområdet er ansett like viktige for tilfredsstillelse av de behov som må dekkes ved en slik utbygging, og verdivurderingen vil da følge av hvorvidt det innen området finnes forholdsmessig og hensiktsmessig grunn til de enkelte utbyggingsbehov, byggegrunn, veggrunn, lekeplasser og friområder m.v. Forholdet mellom den terrengmessig mulige og den ønskede utstrekning av selve byggeområdet, vurdert i forhold til de øvrige behov for veger, lekeplasser og friområder m.v., angis som områdets utbyggingsgrad. Alt omfattes likevel av strøksprisen, hva enten vedkommende del av området i og for seg kan bebygges eller ikke, i og med at alle de angitte reguleringsformål har sin verdimessig nødvendige plass innen utbyggingsområdet. Jfr. her begrunnelsen for strøksprinsippet i Østensjødommen. Ved den erstatningsmessige vurdering legges da etter dette avgjørende vekt på det attraktive ved beboelse og bruk av tomteområdet og de tilgjengelige uteområder innen utbyggingsområdet, og på den annen side hvordan utbyggingen praktisk lar seg gjennomføre – altså de samlede utbyggingskostnader. Så langt har da også problemstillingen hittil vært klar og omforent i skjønnssammenheng.

Imidlertid har vi nå også på dette område fått en ny avgjørelse, der Høyesterett sterkt bryter med disse tidligere anerkjente erstatningsprinsipper. I Høyesteretts dom av
10 mai 2001, i sak nr. 2000/1054, er det nemlig blitt lagt til grunn for avgjørelsen at kun den del av et regulert utbyggingsområde som teknisk kan brukes som byggegrunn, kan omfattes av strøksprisen. Dette uten hensyn til den kvalitet vedkommende område måtte ha som et attraktivt internt friområde, eventuelt også som veggrunn eller lekeplass. Begrunnelsen for denne nye avgjørelse er tuftet på et antatt gjeldende påregnelighetskrav, som tolkes i forhold til de tekniske muligheter for en tenkt men reguleringsmessig ikke aktuell husbygging. Dette uten hensyn til områdets skikkethet for det formål angjeldende område i reguleringssammenheng fornuftigvis og hensiktsmessig skal benyttes til. At dette siste vil være utslagsgivende for den verdimessige vurdering av hele utbyggingsområdet, mens en tenkt og reguleringsstridig anvendelse av friområdet til husbygging tilsvarende vil være irrelevant i den sammenheng, rimer da ikke særlig godt med den erstatningsmessige begrensning Høyesterett nå har innfortolket i strøksprinsippet.

Konsekvensen av denne nye høyesterettsdom er altså blitt at det eneste interne friområde av noe format som er utlagt til beboerne i reguleringsplanen, er falt utenom strøksprisen, alene fordi området teknisk sett er ansett å være lite skikket for husbygging. Dette uten hensyn til de kvaliteter dette grunnområde faktisk har med strandlinje til elven og mulighet for alle aktuelle leke- og friluftsaktiviteter ellers, som et fullverdig friområde både for beboerne og den lokale skole i området.. Til forskjell fra den ellers avtalte strøkspris for utbyggingsområdet inklusive friområdet med kr. 160,- pr. m2, er det funnet å være akseptabelt når dette interne friområde holdes utenom og erstattes etter sin historiske anvendelse som beite og dels dyrket mark med kr. 3,- pr, m2. Strøksprinsippet er altså blitt radikalt uthulet, og det er ikke lenger noen sammenheng mellom den for øvrig avtalte strøkspris, som korrekt er basert på hele utbyggingsområdet med alle de innregulerte anvendelser, og en strøkspris som uten hensyn til de regulerte anvendelser alene må baseres på grunn skikket til husbygging. Hvordan strøkspriseni så fall skal beregnes for et således begrenset og reguleringsmessig udefinert område, har Høyesterett ikke gitt noen anvisning om.
Det er herunder grunn til å peke på at både ut fra lagmannsrettens premisser, kommunens anførsler og prosedyre for Høyesterett, samt høyesteretts problemstilling i det hele, er det overalt kun lagt vekt på friområdets svake bebyggelighet. Ikke i noen sammenheng er det reist spørsmål om – enn si forsøkt å underkjenne – anvendelsen av dette grunnområde som et utmerket friområde, slik dette område nå også faktisk benyttes både av nærområdet og den tilliggende barneskole. Det er fra kommunens side lagt spesiell vekt på å sikre gunstig adkomst til friområdet ved anlagte kulverter gjennom fylkesvegen, både fra byggeområdet og fra skolen. I det hele bygger vurderingen både hos lagmannsretten og Høyesterett på en strengt formalistisk oppfatning av ordet «bygge» som grunnlag for strøkspris, uten hensyn til den faktiske og praktiske anvendelse av et regulert friområde, som også er en nødvendig og verdifull del av et samlet utbyggingsområde. Jfr. også her Østensjødommen.

Dersom det ikke ved ny lovgivning fastsettes et mer entydig, holdbart og fornuftig rettslig grunnlag for erstatningsfastsettelse etter strøksprinsippet, som en i alle deler rimelig og rettferdig erstatningsfordeling i forholdet mellom de forskjellige grunneiere som berøres, vil fremtidige skjønnsretter ved sine erstatningsutmålinger stå over for en nærmet uløselig oppgave. Mens skjønnsretten tidligere kunne konsentrere seg om utbyggingsområdets utbyggingsgrad og de samlede totale utbyggingsomkostninger på basis av at hele det regulerte område med alle arealanvendelser inngikk i utbyggingen og gjennomsnittsberegningen, må nå skjønnsretten først foreta en eksakt terrengmessig vurdering av hvor på det aktuelle regulerte utbyggingsområde det vil være teknisk mulig å oppføre byggverk. Dette som grunnlag for fastsettelse av det område som strøksprisen skal omfatte. Dette område må så nøyaktig innsirkles og klart angis som selvstendig grunnlag for beregning av erstatningsoppgjøret, idet området nødvendigvis ikke vil korrespondere med grensene for de enkelte reguleringsfomål. Graden av bebyggelighet vil forøvrig helt og holdent avhenge av de økonomiske resurser som settes inn i utbyggingen, og vil således måtte bli gjenstand for en meget vidløftig bevisføring og prosedyre med et vanskelig forutsigbart skjønnsmessig resultat. Noen egentlig strøkspris ut fra sitt tidligere innhold kan da vanskelig bli fastsatt, liksom rimelighetsbetraktningen i Østensjødommen, om at all grunn som faktisk benyttes til de forskjellige formål i forbindelse med en utbygging bør tilgodeses med en felles gjennomsnittlig strøkspris, blir tilsidesatt. På grunneierhold er en likelig fordeling av utbyggingsverdien på alle som deltar med sin grunn i utbyggingen funnet å være mest rettferdig og riktig, og det er da egentlig disse som er de meningsberettigede i et slikt fordelingsspørsmål som dette. Når imidlertid prinsippet, som i dette tilfelle, forandres for den siste parsell av et utbyggingsområde, som ellers er avtalt erstattet på basis av den tidligere forståelse av Østensjødommen, rammer tapet denne ene som her blir berørt på en særdeles urimelig måte, liksom alle de øvrige berørte grunneiere i utbyggingsområdet derved har fått en for lavt beregnet gjennomsnittspris.

De fleste rettsområder er nå, og i særdeleshet det regelverk som gjelder for fastsettelse av ekspropriasjonserstatning, så vidt kompliserte at det volder problemer endog for jurister
som kun er opptatt med det enkelte separate rettsområde. Det er da lite betryggende at våre lovbestemmelser på dette område er så uklare at det gir domstolene rom for misforståelser og avvik fra lovgiverens intensjoner, slik stortingskomiteen refererer fra lovforslaget. Det er begrenset, ikke minst p.g.a. tidsforbruk, hva de prosederende advokater kan bibringe retten av rettslig grunnlag for sin avgjørelse, og forankringen blir derfor lett tilfeldig. Når da den tidligere rettspraksis ikke har større gjennomslagskraft enn at den lett blir forandret, slik det er skjedd i den nettopp avsagte høyesterettsdom, understreker dette ytterligere nødvendigheten av at rettsreglene utformes i mest mulig fullstendige og entydige lovbestemmelser i samsvar med de folkevalgtes intensjoner.

En særskilt konsekvens i denne forbindelse, som heller ikke er uvesentlig for den det går ut over, er at det som regel pålegges den tapende part å måtte bære kostnadene i forhold til det på forhånd uberegnelige utfall av domstolens frie vurdering. Med faglig innsikt i det angjeldende rettsområde bør det være mulig for en part, ut fra lovens bestemmelser og lovgiverens intensjoner, i alle fall å kunne forholde seg til klart utformede grunnprinsipper, uten først å måtte avvente et uforutsigbart domsresultat etter en kostbar prosess.

Med den noe varierende høyesterettspraksis som vi finner på ekspropriasjonsrettens område, blir det da også på de årlige oppdateringskurs innen ekspropriasjonsretten ofte gitt uttrykk for en viss oppgitthet når det gjelder hva som til enhver tid kan sies å være gjeldende rett. Dette at en ikke med bakgrunn i tidligere avgjørelser kan være sikker på hva som er den egentlige gangbare rettsoppfatning, eller hva Høyesterett i neste sak kan komme frem til, er egnet til å undergrave den tillit til rettssystemet som en gjerne ønsker å formidle til sine klienter. Det er derfor et særlig sterkt og påtrengende behov for å få fastsatt klare lovregler på dette område i samsvar med de intensjoner lovgiveren måtte gi uttrykk for, idet det er langt fra tilfredsstillende at reglene stadig undergis forandring, og da gjerne i grunneiernes disfavør, alt etter domstolens bemanning i de enkelte saker. Det bør i det hele ikke være grunnlag for å reise det spørsmål som berettigvis ofte fremkommer fra forskjellig hold, om rettssikkerheten på dette rettsområdet egentlig er tilstede.

Publisert 27.08.01.