Regjeringen har nedsatt et utvalg for å utrede de prinsipper som bør gjelde ved fastsettelse av erstatning for regulerte utbyggingsområder. Denne artikkelen tar sikte på å belyse og underbygge den kritikk som er fremkommet fra et flertall i justiskomitéen mot Høyesteretts praksis i slike saker.

OBS! Denne artikkelen er først og fremst skrevet for jurister og andre spesielt interesserte. Den behandler viktige prinsippielle spørsmål om grunneiere av domstolene virkelig får full erstatning som de har krav på etter Grunnlovens §105. For oversikt over reglene om ekspropriasjon og erstatning, se de øvrige artiklene i arkivet øverst til høyre. (Red. anm.)

Stortingets justiskomité har enstemmig og meget betimelig anmodet departementet om å nedsette et utvalg, med det oppdrag å se nærmere på de problemer som knytter seg til den betydning reguleringsplaner skal tillegges ved fastsettelse av ekspropriasjonserstatning for grunnområder. Justiskomiteens flertall refererer herunder til forslagstillerne for endring av vederlagslovens § 5, som har foranlediget komiteens anmodning, og som «har registrert at Høyesteretts praksis den senere tid har medført at innholdet i grunneiernes erstatningsrettslige vern på noen punkter er blitt svakere enn forutsatt av Stortinget da ekspropriasjonserstatningsloven ble vedtatt i 1984», og videre at forslaget «tar sikte på å rette opp en skjevhet i loven slik den lyder i dag».

Den utvikling i Høyesteretts praksis som forslagstillerne der mener å ha registrert, har heller ikke gått hus forbi hos noen av oss som i mange år har arbeidet med dette stoff. Fra forskjellige hold er det da også fra tid til annen kommet kritiske reaksjoner, som vanskelig kan oppfattes annerledes enn at det på bakgrunn av denne registrerte utvikling innen dette rettsområde i visse sammenhenger kan stilles spørsmål om grunneiernes rettssikkerhet.

I så måte har en med stor interesse og tilslutning lest de betraktninger som fremkommer fra de to «tungvektere» også på dette rettsområde, professor, dr. juris Eivind Smith, bl.a.
i artikkelen «Høyesterett – en trussel mot demokratiet?» i «Lov og Rett» 1999 s. 451 flg., og professor, dr. juris Asbjørn Kjønstad, bl.a. i artikkelen «Er Høyesterett statsvennlig?», inntatt i samme «Lov og Rett» 1999 s. 97 flg. At de betenkeligheter som i disse artikler er blitt påpekt og underbygget i en beskjeden grad endog synes å ha kommet sporadisk til uttrykk hos et lite mindretall innen Høyesterett, viser den singel dissens som fremkommer
i høyesterettsdom, inntatt i Rt. 1998 s. 1140, se side 1158 øverst. «En svale» har likevel heller ikke i den forbindelse ført til noen «sommer».

De problemstillinger som det departementsoppnevnte utvalg ut fra sitt mandat særlig vil måtte utrede og ta standpunkt til, formodentlig under hensyntagen til de erstatningspolitiske signaler fra de folkevalgte organer, knytter seg særlig til anvendelsen av det såkalte «strøksprinsipp» ved erstatningsfastsettelse for regulerte utbyggingsområder. At nettopp dette omfattes av mandatet, er ikke tilfeldig, og skyldes det virvar av synspunkter og usammenhengende prinsipper som ved Høyesteretts praksis etter hvert er blitt staket ut som utslagsgivende for erstatningsutmålingen. Resultatet er langt på veg blitt slik at uansett det foreliggende faktum er det ingen gitt på et entydig rettslig grunnlag med noen som helst grad av sannsynlighet å forutse hva som i den enkelte sak kan bli Høyesteretts dom.

Det har lenger vært oppfattet slik, og lagt til grunn av de lavere domstoler, at Høyesterett i Østensjødommen (plenum), Rt. 1977 s. 24, på bindende måte har trukket opp og definert det faktiske og rettslige grunnlag for anvendelse av bl.a. «strøksprinsippet», også kalt «parkprinsippet». Dette er også som et utgangspunkt lagt til grunn av Høyesteretts flertall i den foran nevnte avgjørelse, inntatt i Rt. 1998 s.1140, slik det blir referert på s. 1159 øverst. Under punktene 1, 2 og 3 er der gjengitt de forskjellige alternative faktiske situasjoner som etter Østensjødommen danner grunnlaget for forskjellige erstatningsrettslige konsekvenser, og der strøksprinsippet følger av pkt. 1., slik dette er definert i Østensjødommen.

Som det fremgår av Østensjødommen er strøksprinsippet forankret i det faktiske forhold og den rimelighetsbetraktning som det er gitt uttrykk for under det nevnte pkt. 1., og der det gis erstatningsmessig vern etter en gjennomsnittlig grunnpris (såkalt strøkspris) for alle deler av et regulert utbyggingsområde. Dette gjelder uansett det formål de enkelte deler av vedkommende utbyggingsområde etter reguleringsplanen skal benyttes til. Alle deler av grunnområdet er ansett like viktige for tilfredsstillelse av de behov som må dekkes ved en slik utbygging, og verdivurderingen vil da følge av hvorvidt det innen området finnes forholdsmessig og hensiktsmessig grunn til de enkelte utbyggingsbehov, byggegrunn, veggrunn, lekeplasser og friområder m.v. Forholdet mellom den terrengmessig mulige og den ønskede utstrekning av selve byggeområdet, vurdert i forhold til de øvrige behov for veger, lekeplasser og friområder m.v., angis som områdets utbyggingsgrad. Alt omfattes likevel av strøksprisen, hva enten vedkommende del av området i og for seg kan bebygges eller ikke, i og med at alle de angitte reguleringsformål har sin verdimessig nødvendige plass innen utbyggingsområdet. Jfr. her begrunnelsen for strøksprinsippet i Østensjødommen. Ved den erstatningsmessige vurdering legges da etter dette avgjørende vekt på det attraktive ved beboelse og bruk av tomteområdet og de tilgjengelige uteområder innen utbyggingsområdet, og på den annen side hvordan utbyggingen praktisk lar seg gjennomføre – altså de samlede utbyggingskostnader. Så langt har da også problemstillingen hittil vært klar og omforent i skjønnssammenheng.

Imidlertid har vi nå også på dette område fått en ny avgjørelse, der Høyesterett sterkt bryter med disse tidligere anerkjente erstatningsprinsipper. I Høyesteretts dom av
10 mai 2001, i sak nr. 2000/1054, er det nemlig blitt lagt til grunn for avgjørelsen at kun den del av et regulert utbyggingsområde som teknisk kan brukes som byggegrunn, kan omfattes av strøksprisen. Dette uten hensyn til den kvalitet vedkommende område måtte ha som et attraktivt internt friområde, eventuelt også som veggrunn eller lekeplass. Begrunnelsen for denne nye avgjørelse er tuftet på et antatt gjeldende påregnelighetskrav, som tolkes i forhold til de tekniske muligheter for en tenkt men reguleringsmessig ikke aktuell husbygging. Dette uten hensyn til områdets skikkethet for det formål angjeldende område i reguleringssammenheng fornuftigvis og hensiktsmessig skal benyttes til. At dette siste vil være utslagsgivende for den verdimessige vurdering av hele utbyggingsområdet, mens en tenkt og reguleringsstridig anvendelse av friområdet til husbygging tilsvarende vil være irrelevant i den sammenheng, rimer da ikke særlig godt med den erstatningsmessige begrensning Høyesterett nå har innfortolket i strøksprinsippet.

Konsekvensen av denne nye høyesterettsdom er altså blitt at det eneste interne friområde av noe format som er utlagt til beboerne i reguleringsplanen, er falt utenom strøksprisen, alene fordi området teknisk sett er ansett å være lite skikket for husbygging. Dette uten hensyn til de kvaliteter dette grunnområde faktisk har med strandlinje til elven og mulighet for alle aktuelle leke- og friluftsaktiviteter ellers, som et fullverdig friområde både for beboerne og den lokale skole i området.. Til forskjell fra den ellers avtalte strøkspris for utbyggingsområdet inklusive friområdet med kr. 160,- pr. m2, er det funnet å være akseptabelt når dette interne friområde holdes utenom og erstattes etter sin historiske anvendelse som beite og dels dyrket mark med kr. 3,- pr, m2. Strøksprinsippet er altså blitt radikalt uthulet, og det er ikke lenger noen sammenheng mellom den for øvrig avtalte strøkspris, som korrekt er basert på hele utbyggingsområdet med alle de innregulerte anvendelser, og en strøkspris som uten hensyn til de regulerte anvendelser alene må baseres på grunn skikket til husbygging. Hvordan strøkspriseni så fall skal beregnes for et således begrenset og reguleringsmessig udefinert område, har Høyesterett ikke gitt noen anvisning om.
Det er herunder grunn til å peke på at både ut fra lagmannsrettens premisser, kommunens anførsler og prosedyre for Høyesterett, samt høyesteretts problemstilling i det hele, er det overalt kun lagt vekt på friområdets svake bebyggelighet. Ikke i noen sammenheng er det reist spørsmål om – enn si forsøkt å underkjenne – anvendelsen av dette grunnområde som et utmerket friområde, slik dette område nå også faktisk benyttes både av nærområdet og den tilliggende barneskole. Det er fra kommunens side lagt spesiell vekt på å sikre gunstig adkomst til friområdet ved anlagte kulverter gjennom fylkesvegen, både fra byggeområdet og fra skolen. I det hele bygger vurderingen både hos lagmannsretten og Høyesterett på en strengt formalistisk oppfatning av ordet «bygge» som grunnlag for strøkspris, uten hensyn til den faktiske og praktiske anvendelse av et regulert friområde, som også er en nødvendig og verdifull del av et samlet utbyggingsområde. Jfr. også her Østensjødommen.

Dersom det ikke ved ny lovgivning fastsettes et mer entydig, holdbart og fornuftig rettslig grunnlag for erstatningsfastsettelse etter strøksprinsippet, som en i alle deler rimelig og rettferdig erstatningsfordeling i forholdet mellom de forskjellige grunneiere som berøres, vil fremtidige skjønnsretter ved sine erstatningsutmålinger stå over for en nærmet uløselig oppgave. Mens skjønnsretten tidligere kunne konsentrere seg om utbyggingsområdets utbyggingsgrad og de samlede totale utbyggingsomkostninger på basis av at hele det regulerte område med alle arealanvendelser inngikk i utbyggingen og gjennomsnittsberegningen, må nå skjønnsretten først foreta en eksakt terrengmessig vurdering av hvor på det aktuelle regulerte utbyggingsområde det vil være teknisk mulig å oppføre byggverk. Dette som grunnlag for fastsettelse av det område som strøksprisen skal omfatte. Dette område må så nøyaktig innsirkles og klart angis som selvstendig grunnlag for beregning av erstatningsoppgjøret, idet området nødvendigvis ikke vil korrespondere med grensene for de enkelte reguleringsfomål. Graden av bebyggelighet vil forøvrig helt og holdent avhenge av de økonomiske resurser som settes inn i utbyggingen, og vil således måtte bli gjenstand for en meget vidløftig bevisføring og prosedyre med et vanskelig forutsigbart skjønnsmessig resultat. Noen egentlig strøkspris ut fra sitt tidligere innhold kan da vanskelig bli fastsatt, liksom rimelighetsbetraktningen i Østensjødommen, om at all grunn som faktisk benyttes til de forskjellige formål i forbindelse med en utbygging bør tilgodeses med en felles gjennomsnittlig strøkspris, blir tilsidesatt. På grunneierhold er en likelig fordeling av utbyggingsverdien på alle som deltar med sin grunn i utbyggingen funnet å være mest rettferdig og riktig, og det er da egentlig disse som er de meningsberettigede i et slikt fordelingsspørsmål som dette. Når imidlertid prinsippet, som i dette tilfelle, forandres for den siste parsell av et utbyggingsområde, som ellers er avtalt erstattet på basis av den tidligere forståelse av Østensjødommen, rammer tapet denne ene som her blir berørt på en særdeles urimelig måte, liksom alle de øvrige berørte grunneiere i utbyggingsområdet derved har fått en for lavt beregnet gjennomsnittspris.

De fleste rettsområder er nå, og i særdeleshet det regelverk som gjelder for fastsettelse av ekspropriasjonserstatning, så vidt kompliserte at det volder problemer endog for jurister
som kun er opptatt med det enkelte separate rettsområde. Det er da lite betryggende at våre lovbestemmelser på dette område er så uklare at det gir domstolene rom for misforståelser og avvik fra lovgiverens intensjoner, slik stortingskomiteen refererer fra lovforslaget. Det er begrenset, ikke minst p.g.a. tidsforbruk, hva de prosederende advokater kan bibringe retten av rettslig grunnlag for sin avgjørelse, og forankringen blir derfor lett tilfeldig. Når da den tidligere rettspraksis ikke har større gjennomslagskraft enn at den lett blir forandret, slik det er skjedd i den nettopp avsagte høyesterettsdom, understreker dette ytterligere nødvendigheten av at rettsreglene utformes i mest mulig fullstendige og entydige lovbestemmelser i samsvar med de folkevalgtes intensjoner.

En særskilt konsekvens i denne forbindelse, som heller ikke er uvesentlig for den det går ut over, er at det som regel pålegges den tapende part å måtte bære kostnadene i forhold til det på forhånd uberegnelige utfall av domstolens frie vurdering. Med faglig innsikt i det angjeldende rettsområde bør det være mulig for en part, ut fra lovens bestemmelser og lovgiverens intensjoner, i alle fall å kunne forholde seg til klart utformede grunnprinsipper, uten først å måtte avvente et uforutsigbart domsresultat etter en kostbar prosess.

Med den noe varierende høyesterettspraksis som vi finner på ekspropriasjonsrettens område, blir det da også på de årlige oppdateringskurs innen ekspropriasjonsretten ofte gitt uttrykk for en viss oppgitthet når det gjelder hva som til enhver tid kan sies å være gjeldende rett. Dette at en ikke med bakgrunn i tidligere avgjørelser kan være sikker på hva som er den egentlige gangbare rettsoppfatning, eller hva Høyesterett i neste sak kan komme frem til, er egnet til å undergrave den tillit til rettssystemet som en gjerne ønsker å formidle til sine klienter. Det er derfor et særlig sterkt og påtrengende behov for å få fastsatt klare lovregler på dette område i samsvar med de intensjoner lovgiveren måtte gi uttrykk for, idet det er langt fra tilfredsstillende at reglene stadig undergis forandring, og da gjerne i grunneiernes disfavør, alt etter domstolens bemanning i de enkelte saker. Det bør i det hele ikke være grunnlag for å reise det spørsmål som berettigvis ofte fremkommer fra forskjellig hold, om rettssikkerheten på dette rettsområdet egentlig er tilstede.

Publisert 27.08.01.