Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Sanksjonsmuligheter overfor sameier som misbruker rådighetsretten

Hva kan de øvrige sameierne gjøre med en sameier som misbruker rådighetsretten over sameiet?

Det er sameieloven av 18 juni 1965 nr. 6 som kommer til anvendelse gjennom reglene i § 13 om utløsning.

Utløsning
Dersom en sameier ikke overholder eventuell sameieravtale eller sameierlovens regler, kan han kreves utløst fra sameiet ved dom. Med utløsning menes at sameieren kan tvinges til å avstå sin sameiepart mot vederlag.

For å kunne utløse en medeier må denne juridisk eller faktisk ha misbrukt sin rådighet til ”ugagn eller uhugnad for nokon medeigar”. Det er ikke nødvendig at alle medeierne blir utsatt for slikt misbruk. Det er nok at det rammer en enkelt.

Misbruket må være varig og skje til tross for flere advarsler fra én eller flere av de andre sameierne. Hvis f.eks. en medeier i en ferieleilighet i Spania gjentatte ganger har forlatt leiligheten uten å gjøre rent etter seg, og Hansen, som hver sommer har leiligheten uka etter gjentatte ganger har klaget, kan Hansen på egen hånd eller sammen med de øvrige medeiere gå til retten å kreve utløsning.

Men det er ikke nok med én klage, eller at overtredelsen har skjedd én gang.

Den eller de som er krenket kan gå til sak mot misbrukeren for de ordinære domstoler med påstand om utløsning.

Dersom retten finner at vilkårene er oppfylt, kan den avsi dom for utløsning, men plikter det ikke. Retten skal også ta hensyn til misbrukeren ved å foreta en helhetsvurdering.

En utløsningsdom betyr at misbrukeren inne en gitt frist må la saksøker overta eierandelen mot et vederlag. Vederlaget skal settes til full verdi, og ved beregningen er det verdien for saksøkte (misbrukeren) som er avgjørende. Både tidsfristen og verdien fastsettes av retten.

Saksøkerens eierandel i sameiet øker med saksøktes andel. Er det flere saksøkere, øker eierandelene for saksøkerne i forhold til opprinnelig eierandel.

De krenkede sameiere kan også kreve erstatning for lidt økonomisk tap etter de vanlige erstatningsrettslige regler. Erstatningen kan motregnes i utløsningssummen.

TIPS! Å gå til domstolene med en utløsningssak er både kostnads- og tidkrevende. I og med at sameieloven er fravikelig, kan det fritt avtales andre løsninger enn lovens.
I en sameieavtale bør det derfor være egne regler for utløsning. Enten ved at utløsning skal skje ved voldgift, eller at sameierne har vedtatt avstemningsregler som gjør at en sameier kan utløses f.eks. ved 2/3 flertall.

Publisert 01.02.01.

by

Sanksjonsmuligheter overfor sameier som misbruker rådighetsretten

Hva kan de øvrige sameierne gjøre med en sameier som misbruker rådighetsretten over sameiet?

Det er sameieloven av 18 juni 1965 nr. 6 som kommer til anvendelse gjennom reglene i § 13 om utløsning.

Utløsning
Dersom en sameier ikke overholder eventuell sameieravtale eller sameierlovens regler, kan han kreves utløst fra sameiet ved dom. Med utløsning menes at sameieren kan tvinges til å avstå sin sameiepart mot vederlag.

For å kunne utløse en medeier må denne juridisk eller faktisk ha misbrukt sin rådighet til ”ugagn eller uhugnad for nokon medeigar”. Det er ikke nødvendig at alle medeierne blir utsatt for slikt misbruk. Det er nok at det rammer en enkelt.

Misbruket må være varig og skje til tross for flere advarsler fra én eller flere av de andre sameierne. Hvis f.eks. en medeier i en ferieleilighet i Spania gjentatte ganger har forlatt leiligheten uten å gjøre rent etter seg, og Hansen, som hver sommer har leiligheten uka etter gjentatte ganger har klaget, kan Hansen på egen hånd eller sammen med de øvrige medeiere gå til retten å kreve utløsning.

Men det er ikke nok med én klage, eller at overtredelsen har skjedd én gang.

Den eller de som er krenket kan gå til sak mot misbrukeren for de ordinære domstoler med påstand om utløsning.

Dersom retten finner at vilkårene er oppfylt, kan den avsi dom for utløsning, men plikter det ikke. Retten skal også ta hensyn til misbrukeren ved å foreta en helhetsvurdering.

En utløsningsdom betyr at misbrukeren inne en gitt frist må la saksøker overta eierandelen mot et vederlag. Vederlaget skal settes til full verdi, og ved beregningen er det verdien for saksøkte (misbrukeren) som er avgjørende. Både tidsfristen og verdien fastsettes av retten.

Saksøkerens eierandel i sameiet øker med saksøktes andel. Er det flere saksøkere, øker eierandelene for saksøkerne i forhold til opprinnelig eierandel.

De krenkede sameiere kan også kreve erstatning for lidt økonomisk tap etter de vanlige erstatningsrettslige regler. Erstatningen kan motregnes i utløsningssummen.

TIPS! Å gå til domstolene med en utløsningssak er både kostnads- og tidkrevende. I og med at sameieloven er fravikelig, kan det fritt avtales andre løsninger enn lovens.
I en sameieavtale bør det derfor være egne regler for utløsning. Enten ved at utløsning skal skje ved voldgift, eller at sameierne har vedtatt avstemningsregler som gjør at en sameier kan utløses f.eks. ved 2/3 flertall.

Publisert 01.02.01.