Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Sameie

I sameier kan det oppstå mange konflikter sameierne i mellom, og for utenforstående tredjemenn kan det være vanskelig å vite hvordan man skal forholde seg til sameiet.
Jusstorget hjelper med en oversikt over lover og regler som regulerer sameier og råd og tips om hva du bør passe på når du eier noe sammen med andre.

Hva er et sameie?
Når to eller flere (personer, selskaper eller andre sammen-slutninger) eier noe sammen, foreligger et sameie. Dette kan f.eks være to søsken som har arvet en hytte sammen, eller to bedrifter som sammen eier en lastebil.

Sameierne har alle den samme rett til å råde over tingen som en eneeier, men med de viktige begrensninger som følger av hensynet til de øvrige eierne og utenforstående.

Når oppstår et sameie?
Vanligvis avtales et sameie mellom partene (sameierne). Men sameie kan også være et resultat av arv eller gave, eller at partenes økonomiske forhold har vært så vevd inn i hverandre at resultatet blir at de eier noe sammen.

Ideell andel
Sameiet kjennetegnes ved at det ikke kan utpekes én fysisk del av sameiet som den enkelte part eier. Den enkelte sameier eier en ideell andel av sameieobjektet.
I et boligsameie eier den enkelte en ideell andel av hele boligen, men har en eksklusiv bruksrett til sin eierseksjon.

Lovgivning
Det er flere lover som regulerer sameier. En viktig spesiallov er eierseksjonsloven , som gjelder sameie av boliger. Boligsameie omtales ikke i denne artikkelen.

For andre typer sameier, er det sameieloven (sl.) som regulerer de fleste juridiske spørsmål.

Sameieloven er fravikelig (deklaratorisk som det kalles på jussfagspråket). Dette innebærer at alt som reguleres i sameieloven kan fravikes ved avtale. Men der hvor intet er avtalt eller forutsetningene klart tilsier noe annet, er det loven som gjelder.

Sameieloven er ikke uttømmende. Det betyr at det er en rekke rettslige spørsmål som kan oppstå som loven ikke gir svar på. Spesielt gjelder dette forholdet mellom sameiet og tredjemenn.

Eierandelens størrelse (sl. §2)
Der hvor partene ikke har avtalt noe annet, eller hvor det ikke er grunn til å anta noe annet, f.eks. hvor A har betalt 25% og B 75% av kjøpesummen, eier alle partene like mye hver i sameiegjenstanden.

Bruk og utnyttelse av sameiegjenstanden (sl. §3)
Hver sameier kan normalt fritt bruke sameiegjenstanden slik den er forutsatt brukt eller til vanlig brukt. Eier partene f.eks. en golfbane sammen, kan alle spille golf der så mye de vil.
Men er sameiegjenstanden et ”knapphetsgode” ,- det er f.eks. så mange golfspillere at det blir for trangt på banen og man ikke blir enige om utnyttelsen, kan den enkelte kun bruke banen i forhold til sin eierandel.

Det er imidlertid ikke bare den opprinnelige bruk av tingen som er tillatt. Samsvarer det med ”tiden og tilhøva” kan bruksmåten endres. F. eks må en sæter som ligger i sameie mellom to gårder kunne utnyttes som fritidsbolig dersom gårdene har sluttet med husdyrhold og gått over til korndrift.

Men retten til opprinnelig og ny bruk begrenses av at denne ikke må være urimelig til skade eller ulempe for de øvrige sameierne.

Sameieloven sier at sameiegjenstanden skal behandles pent (”fara fint”). Det skal sørges for nødvendig rengjøring og opprydding etter bruk.

Vedlikehold (sl. §8)
Den enkelte sameier har krav på at sameiegjenstanden vedlikeholdes på forsvarlig vis. Han kan på egen hånd gjøre det som trengs for å berge den fra skade eller ødeleggelse, men må i den utstrekning det er mulig først samrå seg med de øvrige sameiere.

Den som har satt i gang et slikt nødvendig tiltak, kan kreve å få de utgifter som faller på de øvrige sameiere dekket, og kan også beregne seg en rimelig godtgjørelse for arbeidsinnsatsen.

Fordeling av utgifter og inntekter (sl. §9)
Utgangspunktet er at partenes utgifter og inntekter skal fordeles i forhold til eierandelen.

Men dersom det er utgifter som noen sameiere har mer nytte av enn andre, skal utgiftene fordeles i forhold til den nytte den enkelte sameier har. Her kan det være duket for interessante diskusjoner!

Den enkelte sameiers juridiske rådighet
Den juridiske rådigheten kan også være regulert ved avtale, eller den fremgår av forutsetningene for etablering av sameiet. Dersom f.eks. to familier bygger en hytte sammen, er det rimelig klart at den ene part ikke kan leie bort eller selge sin andel til hvem som helst.

Salg (sl. §10)
Den enkelte sameierpart har som utgangspunkt rett til å avhende (selge eller gi bort) hele eller deler av sin andel til hvem som helst.

Medeierne har imidlertid beskyttelse ved sameielovens regler om forkjøpsrett. (se mer om dette nedenfor)

Unntatt fra dette er sameierettigheter som tilligger en fast eiendom. Dersom det f.eks. til en hytte tilligger en fiskerett i et vann som er sameie, kan denne bare selges sammen med hytta, ikke separat. Men dersom hytta selges, kan ikke de øvrige sameierne protestere mot de nye sameierne.

Delvis salg av sameieparter kan skape problemer for medeierne. Flere berettigede brukere øker belastningen på sameiegjenstanden. Men så lenge selger og de nye sameierne til sammen ikke utnytter sameiegjenstanden mer enn tidligere eier selv hadde rett til før salget, kan de øvrige eiere ikke protestere.

Utleie
Adgangen for en sameier til å leie ut sameiegjenstanden er ikke direkte regulert i loven, men med bakgrunn i ”fra mer til det mindre prinsippet” (kan man avhende, kan man også leie ut) og at en slik adgang er forutsatt i sameielovens § 12, kan det fastslås at en sameier fritt kan leie ut sin andel.

Men også her har de øvrige sameiere en viss beskyttelse ved at de har rett til å tre inn i leiekontrakter som varer i mer enn ett år (§ 12).

Pantsettelse og testamentering av sameieandel
Pantsettelse står det ingen ting om i loven. Men det er utvilsomt at en sameier både kan pantsette og testamentere bort sin ideelle andel av et sameie i samme utstrekning som den kan avhendes.

Sameieravtale
Som man kan se av det ovenstående, bør partene inngå en sameieravtale hvis man ønsker andre løsninger enn de som følger av loven.

Særlig vil det være aktuelt å innskrenke den juridiske rådigheten for den enkelte. Har sameiegjenstanden høy økonomisk eller faktisk betydning for sameierne anbefales det å gå til advokat eller rettshjelper.

Forkjøpsrettigheter (sl. § 12)
Når en eller flere sameiere ønsker å avhende sameieparter har de øvrige sameiere forkjøpsrett.
Forkjøpsretten gjelder dersom parten avhendes til utenforstående og til andre sameiere. Det siste for å kunne forhindre at styrkeforholdet sameierne imellom forrykkes.

Prisen som skal betales er i utgangspunktet det kjøper har betalt for sameieparten. Dersom dette åpenbart er en underpris, skal det betales markedspris ( ”vanlig pris” jfr. lov om løysingsrettar 1994/ 64). Blir man ikke enig om markedsprisen må denne fastsettes ved skjønn, noe som er en tid- og kostnadskrevende affære.

I en sameieavtale bør det derfor reguleres hvordan prisen skal fastsettes, f.eks. av en uavhengig takstmann.

Er det flere som utøver forkjøpsretten, skal eierandelene fordeles i forhold til tidligere eierandel.

Begrensninger i forkjøpsretten
Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende overfor en sameiers nærstående. Som nærstående regnes ektefelle, livsarving (avkom i rett nedstigende linje) og andre husstandsmedlemmer som i de to siste år sammenhengende har tilhørt sameierens husstand.

Reglene om begrensninger i forkjøpsretten kan ikke fravikes ved avtale.

Publisert 23.06.06

by

Sameie

I sameier kan det oppstå mange konflikter sameierne i mellom, og for utenforstående tredjemenn kan det være vanskelig å vite hvordan man skal forholde seg til sameiet.
Jusstorget hjelper med en oversikt over lover og regler som regulerer sameier og råd og tips om hva du bør passe på når du eier noe sammen med andre.

Hva er et sameie?
Når to eller flere (personer, selskaper eller andre sammen-slutninger) eier noe sammen, foreligger et sameie. Dette kan f.eks være to søsken som har arvet en hytte sammen, eller to bedrifter som sammen eier en lastebil.

Sameierne har alle den samme rett til å råde over tingen som en eneeier, men med de viktige begrensninger som følger av hensynet til de øvrige eierne og utenforstående.

Når oppstår et sameie?
Vanligvis avtales et sameie mellom partene (sameierne). Men sameie kan også være et resultat av arv eller gave, eller at partenes økonomiske forhold har vært så vevd inn i hverandre at resultatet blir at de eier noe sammen.

Ideell andel
Sameiet kjennetegnes ved at det ikke kan utpekes én fysisk del av sameiet som den enkelte part eier. Den enkelte sameier eier en ideell andel av sameieobjektet.
I et boligsameie eier den enkelte en ideell andel av hele boligen, men har en eksklusiv bruksrett til sin eierseksjon.

Lovgivning
Det er flere lover som regulerer sameier. En viktig spesiallov er eierseksjonsloven , som gjelder sameie av boliger. Boligsameie omtales ikke i denne artikkelen.

For andre typer sameier, er det sameieloven (sl.) som regulerer de fleste juridiske spørsmål.

Sameieloven er fravikelig (deklaratorisk som det kalles på jussfagspråket). Dette innebærer at alt som reguleres i sameieloven kan fravikes ved avtale. Men der hvor intet er avtalt eller forutsetningene klart tilsier noe annet, er det loven som gjelder.

Sameieloven er ikke uttømmende. Det betyr at det er en rekke rettslige spørsmål som kan oppstå som loven ikke gir svar på. Spesielt gjelder dette forholdet mellom sameiet og tredjemenn.

Eierandelens størrelse (sl. §2)
Der hvor partene ikke har avtalt noe annet, eller hvor det ikke er grunn til å anta noe annet, f.eks. hvor A har betalt 25% og B 75% av kjøpesummen, eier alle partene like mye hver i sameiegjenstanden.

Bruk og utnyttelse av sameiegjenstanden (sl. §3)
Hver sameier kan normalt fritt bruke sameiegjenstanden slik den er forutsatt brukt eller til vanlig brukt. Eier partene f.eks. en golfbane sammen, kan alle spille golf der så mye de vil.
Men er sameiegjenstanden et ”knapphetsgode” ,- det er f.eks. så mange golfspillere at det blir for trangt på banen og man ikke blir enige om utnyttelsen, kan den enkelte kun bruke banen i forhold til sin eierandel.

Det er imidlertid ikke bare den opprinnelige bruk av tingen som er tillatt. Samsvarer det med ”tiden og tilhøva” kan bruksmåten endres. F. eks må en sæter som ligger i sameie mellom to gårder kunne utnyttes som fritidsbolig dersom gårdene har sluttet med husdyrhold og gått over til korndrift.

Men retten til opprinnelig og ny bruk begrenses av at denne ikke må være urimelig til skade eller ulempe for de øvrige sameierne.

Sameieloven sier at sameiegjenstanden skal behandles pent (”fara fint”). Det skal sørges for nødvendig rengjøring og opprydding etter bruk.

Vedlikehold (sl. §8)
Den enkelte sameier har krav på at sameiegjenstanden vedlikeholdes på forsvarlig vis. Han kan på egen hånd gjøre det som trengs for å berge den fra skade eller ødeleggelse, men må i den utstrekning det er mulig først samrå seg med de øvrige sameiere.

Den som har satt i gang et slikt nødvendig tiltak, kan kreve å få de utgifter som faller på de øvrige sameiere dekket, og kan også beregne seg en rimelig godtgjørelse for arbeidsinnsatsen.

Fordeling av utgifter og inntekter (sl. §9)
Utgangspunktet er at partenes utgifter og inntekter skal fordeles i forhold til eierandelen.

Men dersom det er utgifter som noen sameiere har mer nytte av enn andre, skal utgiftene fordeles i forhold til den nytte den enkelte sameier har. Her kan det være duket for interessante diskusjoner!

Den enkelte sameiers juridiske rådighet
Den juridiske rådigheten kan også være regulert ved avtale, eller den fremgår av forutsetningene for etablering av sameiet. Dersom f.eks. to familier bygger en hytte sammen, er det rimelig klart at den ene part ikke kan leie bort eller selge sin andel til hvem som helst.

Salg (sl. §10)
Den enkelte sameierpart har som utgangspunkt rett til å avhende (selge eller gi bort) hele eller deler av sin andel til hvem som helst.

Medeierne har imidlertid beskyttelse ved sameielovens regler om forkjøpsrett. (se mer om dette nedenfor)

Unntatt fra dette er sameierettigheter som tilligger en fast eiendom. Dersom det f.eks. til en hytte tilligger en fiskerett i et vann som er sameie, kan denne bare selges sammen med hytta, ikke separat. Men dersom hytta selges, kan ikke de øvrige sameierne protestere mot de nye sameierne.

Delvis salg av sameieparter kan skape problemer for medeierne. Flere berettigede brukere øker belastningen på sameiegjenstanden. Men så lenge selger og de nye sameierne til sammen ikke utnytter sameiegjenstanden mer enn tidligere eier selv hadde rett til før salget, kan de øvrige eiere ikke protestere.

Utleie
Adgangen for en sameier til å leie ut sameiegjenstanden er ikke direkte regulert i loven, men med bakgrunn i ”fra mer til det mindre prinsippet” (kan man avhende, kan man også leie ut) og at en slik adgang er forutsatt i sameielovens § 12, kan det fastslås at en sameier fritt kan leie ut sin andel.

Men også her har de øvrige sameiere en viss beskyttelse ved at de har rett til å tre inn i leiekontrakter som varer i mer enn ett år (§ 12).

Pantsettelse og testamentering av sameieandel
Pantsettelse står det ingen ting om i loven. Men det er utvilsomt at en sameier både kan pantsette og testamentere bort sin ideelle andel av et sameie i samme utstrekning som den kan avhendes.

Sameieravtale
Som man kan se av det ovenstående, bør partene inngå en sameieravtale hvis man ønsker andre løsninger enn de som følger av loven.

Særlig vil det være aktuelt å innskrenke den juridiske rådigheten for den enkelte. Har sameiegjenstanden høy økonomisk eller faktisk betydning for sameierne anbefales det å gå til advokat eller rettshjelper.

Forkjøpsrettigheter (sl. § 12)
Når en eller flere sameiere ønsker å avhende sameieparter har de øvrige sameiere forkjøpsrett.
Forkjøpsretten gjelder dersom parten avhendes til utenforstående og til andre sameiere. Det siste for å kunne forhindre at styrkeforholdet sameierne imellom forrykkes.

Prisen som skal betales er i utgangspunktet det kjøper har betalt for sameieparten. Dersom dette åpenbart er en underpris, skal det betales markedspris ( ”vanlig pris” jfr. lov om løysingsrettar 1994/ 64). Blir man ikke enig om markedsprisen må denne fastsettes ved skjønn, noe som er en tid- og kostnadskrevende affære.

I en sameieavtale bør det derfor reguleres hvordan prisen skal fastsettes, f.eks. av en uavhengig takstmann.

Er det flere som utøver forkjøpsretten, skal eierandelene fordeles i forhold til tidligere eierandel.

Begrensninger i forkjøpsretten
Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende overfor en sameiers nærstående. Som nærstående regnes ektefelle, livsarving (avkom i rett nedstigende linje) og andre husstandsmedlemmer som i de to siste år sammenhengende har tilhørt sameierens husstand.

Reglene om begrensninger i forkjøpsretten kan ikke fravikes ved avtale.

Publisert 23.06.06

 

by

Oppløsning av sameie

Oppløsning av sameie

Å eie noe sammen, f.eks. en eiendom, kan være smart. Man sparer kanskje penger og får utnyttet ressursene bedre. Men et sameierforhold kan «gå surt», eller det er andre grunner til at en eller flere av sameierne ønsker å gå ut av sameiet. I denne artikkelen gis en oversikt over reglene som gjelder ved oppløsning av sameier etter sameieloven.

En fast eiendom kan være i sameie mellom flere på en slik måte at hver sameier kan bruke hele eiendommen. Det er altså bare selve eiendomsretten som er delt, ikke bruksretten. Slike sameier reguleres av sameieloven. (Loven omfatter for øvrig sameie i alle fysiske ting, ikke bare fast eiendom). Et slikt sameie kan for eksempel oppstå hvor to personer kjøper en eiendom sammen for å etablere et samboerforhold. Hvis ikke annet er avtalt vil de da bli eiere av en (ideell) halvpart av eiendommen hver. Hvis en av samboerne skulle dø, går andelen videre dennes arvinger. Arvingene går da inn i sameiet med gjenlevende samboer. Er det bare en arving blir eierbrøken som før. Er det to arvinger, må disse dele avdødes andel mellom seg med en fjerdepart på hver, osv.

Boligsameier
Boligsameier hvor bruksretten er delt, slik at hver enkelt sameier har en enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen (eierseksjon) reguleres av eierseksjonsloven . Eierseksjonssameier skal ikke omtales her, av den enkle grunn at en sameier i et eierseksjonssameie ikke har noe behov for å kreve sameiet oppløst, fordi han/hun enkelt kan komme seg ut av sameiet ved å selge seksjonen (Det blir omtrent som å selge en enebolig).

Ulike grunner til at en sameier vil ut
Å eie en eiendom sammen med andre, hvor alle sameierne har like stor rett til å bruke eiendommen, forutsetter naturligvis et tett samarbeid mellom sameierne. Det er nesten som å leve i et ekteskap. Og på samme måte som i et ekteskap, hender det at en part ønsker å bryte ut av fellesskapet. Det kan være mange grunner til det. Kanskje ønsker vedkommende sameiere rett og slett ønsker å selge seg ut for å frigjøre midler til andre formål. Dessverre er det imidlertid veldig ofte samarbeidsproblemer som er den bakenforliggende årsaken. Uenigheten kan for eksempel gjelde vedlikehold av eiendommen, fordeling av kostnader, ordensregler m.v. Det faktum at sameieparter kan overføres til andre – f eks ved arv – er på mange måter sameiets fiende. Forholdet mellom sameierne er ofte godt når sameiet etableres – for eksempel hvor søsken kjøper en eiendom sammen. Problemene oppstår ofte når det skjer endringer i eierskapet, typisk at barn og barnebarn overtar.

Salg
Hvis ikke annet er avtalt mellom sameierne, kan en sameier fritt selge sin (ideelle) andel i sameiet, jf sameieloven § 10. I praksis vil det imidlertid være svært vanskelig å få solgt den – i alle fall til en akseptabel pris. Dette vil for eksempel være tilfellet med familielandsteder og liknende sameier hvor man må leve tett på de øvrige sameierne, og hvor det allerede finnes nære bånd mellom de etablerte sameierne. At den som skal kjøpe andelen må dele eiendommen med ukjente mennesker, vil selvsagt legge en demper på kjøpelysten og være med på å trykke prisen ned.

Oppløsning
En sameier som ønsker seg ut av et sameie er vanligvis bedre tjent med å kreve sameiet oppløst. Dersom eiendommen ikke kan deles, herunder at det er juridiske hindringer for dette (delingsforbud m.v), innebærer oppløsning nemlig at eiendommen selges ved tvangssalg og at salgssummen deretter fordeles på den enkelte sameier etter eierbrøken. Hvis sameierne hver eier en tredjedel av eiendommen, skal således hver sameier ha utbetalt en tredjedel av salgssummen.

Det er relativt kurant å kreve et sameie oppløst. Den som vil ut av sameiet, behøver ikke påvise at han har en saklig grunn for å kreve oppløsning. Han eller hun behøver ikke oppgi noen grunn i det hele tatt; det eneste som kreves, er at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist, jf sameieloven § 15 første ledd. Hva som er rimelig varsel, vil blant annet avhenge av hva slags eiendom det er tale om (bolig, fritidseiendom, forretningsbygg osv). Også tidspunktet varselet gis på, må tas i betraktning. Hvis sameiet er en hytte ved sjøen, for eksempel, vil tre måneders varsel være knapp tid dersom man gir varsel om oppløsning i april, men rikelig med tid hvis man gir varsel i november.

Man skal være klar over at sameielovens bestemmelser bare gjelder så langt ikke annet er avtalt eller forutsatt mellom sameierne, jf sameieloven § 1 andre ledd. Hvis det er avtalt eller forutsatt at sameiet ikke kan kreves oppløst, må man i utgangspunktet respektere dette. Imidlertid kan situasjonen også ha utviklet seg slik at det kan være urimelig å nekte oppløsning. I slike tilfelle kan det være at avtalen/forutsetningene kan kreves satt til side med henvisning til avtaleloven § 36.

Ved et tvangssalg, har de øvrige sameiene forkjøpsrett til eiendommen, dvs. rett til å tre inn på det høyeste budet. Å fremsette krave oppløsning behøver således ikke føre til at eiendommen selges til utenforstående. Den som ønsker seg ut av sameiet, har for øvrig også mulighet til å sikre seg eiendommen.

Publisert 28.01.2004.