De fleste hus og leiligheter som selges brukt, selges «som de er», – d.v.s. at selger fraskriver seg alle feil og mangler ved eiendommen overfor kjøper.
Men hvor langt går egentlig denne ansvarsfraskrivelsen?
I denne artikkelen får du vite mer om reglene som regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter når fast eiendom selges «som den er», «as is klausul» eller med lignende forbehold.

1. Innledning
Avhendingsloven § 3-9 regulerer selgers ansvar for feil og mangler ved eiendommen i de tilfeller hvor eiendommen er solgt med klausulen «som den er», «som besiktiget» eller med lignende alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

I prinsippet vil en eiendom som er solgt slike forbehold ikke kunne ha mangler.
Dette fordi forbeholdet innebærer at eiendommen etter avtalen skal være i den stand den er, og det vil den alltid være. Det vil i utgangspunktet kun være i de tilfeller hvor eiendommen forandrer seg i negativ retning i tidsrommet mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen at eiendommen kan være mangelfull. Dette da klausulen peker på tilstanden på avtaletidspunktet, mens mangelsvurderingen etter loven skal foretas ved bruksovertakelsen.

Formålet med avhendingsloven § 3-9 er å begrense konsekvensene av at selger har tatt et alminnelige forbehold om eiendommens tilstand. § 3-9 sier at eiendommen til tross for forbeholdet vil være mangelfull i enkelte tilfeller.

I det videre vil jeg først redegjøre for i hvilke tilfeller mangler kan foreligger til tross for «som besiktiget» klausulen. Deretter vil jeg si noe om bruken av slike klausuler i praksis.

2. Når foreligger det en mangel når en eiendom er solgt «som besiktiget»?
2.1. Generelt om avhendingsloven § 3-9.
Avhendingsloven § 3-9 bestemmer at en eiendom til tross for en «som besiktiget» klausul er mangelfull i følgende tilfeller:
– Dersom det følger av avhendingsloven § 3-7
– Dersom det følger av avhendingsloven § 3-8
– Dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig

Når det gjelder avhendingsloven § 3-7 og 3-8, omhandler disse selgers opplysningsplikt og selgers ansvar for feilaktige opplysninger.

Forenklet kan vi derfor si at kjøper kan gjøre mangelsansvar gjeldende overfor selger til tross for klausulen, dersom selger har gitt feil opplysninger om eiendommen, ikke overholdt sin opplysningsplikt eller dersom eiendommen er i en svært dårlig forfatning.

2.2. Avhendingsloven § 3-7
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-7 er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-7 regulerer selgers opplysningsplikt. Bestemmelsen oppstiller en plikt for selger til å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen. Denne plikten bortfaller ikke selv om eiendommen selges med et generelt forbehold om tilstanden.

Det kjøper har plikt til å gi opplysninger om, er negative omstendigheter ved eiendommen som selgeren er kjent med eller som han måtte være kjent med på salgstidspunktet. Omstendigheter kan være så mangt, og er ikke begrenset til alminnelige feil og mangler. Også uheldige naboforhold, flomfare og at bygningen er selvbygget m.v. rammes av bestemmelsen.

En forutsetning for at kjøper kan påberope manglende opplysninger er at man kan gå utfra at de har virket inn på avtalen.
Dersom kjøper ville kjøpt eiendommen til samme pris selv om opplysningene var gitt, kan han ikke påberope seg de manglende opplysningene som mangler, og for eksempel kreve prisavslag.

Ved eiendomshandel vil kjøper vanligvis i større eller mindre grad foreta en undersøkelse av eiendommen før kontrakten underskrives.
Enkelte kjøpere foretar en grundig undersøkelse med bistand av en fagkyndig, mens andre ikke gjøre noe annet enn å gå på visning før kontrakt underskrives. På grunn av den måten brukte boliger i dag selges på, med budrunder med korte akseptfrister og mange interessenter, er det nok mest vanlig at en eiendomskjøper kun går på visninger en eller to ganger før kontrakten underskrives.

Det er viktig å understreke at avhendingsloven ikke oppstiller noen plikt for kjøper til å undersøke eiendommen før kjøpekontrakt inngås. Derimot har kjøper rett til å foreta undersøkelse, og han bør gjøre dette dersom selger oppfordrer ham til det. Dersom kjøper foretar en undersøkelse, eller lar vær å gjøre dette etter en oppfordring fra selger, vil han ikke ha rett til å gjøre gjeldene som mangel noe han oppdaget eller burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Denne reglen følger av avhendingsloven § 3-10 andre ledd. For øvrig kan kjøper heller ikke påberope seg forhold han kjente til eller måtte kjenne til på det tidspunkt kontakten ble inngått. Det siste gjelder selv om kjøper ikke har foretatt noen undersøkelse av eiendommen.

Et praktisk tilfelle er at selger holder tilbake opplysninger om omstendigheter ved eiendommen, samtidig som kjøper burde ha oppdaget disse omstendighetene på visning og/eller ved undersøkelse av eiendommen. I disse tilfellene sier man ofte at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette innebærer at selger ikke går fri ved å vise til at kjøper burde ha oppdaget omstendighetene, dersom han selv kjente til disse omstendigheten og ikke opplyste om dem forut for avtaleinngåelsen. Denne reglen er nedfelt i avhendingsloven § 3-10 tredje ledd.

2.3. Avhendingsloven § 3-8.
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-8 er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelige forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-8 regulerer konsekvensene av at selger gir uriktig opplysninger om eiendommen til kjøper. Bestemmelsen sier enkelt og greit at de opplysninger som blir gitt av selger skal være riktige. Blir det gitt positivt feilaktige opplysninger om omstendigheter ved eiendommen, foreligger det en mangel. En forutsetning er dog at opplysningene har virket inn på avtalen, og at de ikke i tide er rettet opp på en tydelig måte.

Det er viktig å understreke at dette er en objektiv regel. Dersom selger gir feilaktige opplysninger om eiendommen uten å vite dette, og uten at han kan bebreides for at han ikke har kunnskap om mangelen, foreligger det likevel brudd på § 3-8. Det er like viktig å understreke at de opplysninger som fremkommer av salgsoppgaver, opplysningsskjemaer, takster og lignende også skal være korrekte.

Et praktisk tilfelle når det gjelder sistnevnte er at en takstmann har gjort en feil, og at takstdokumentene gir uriktig opplysninger om eiendommen. I disse tilfellene vil selger bli identifisert med takstmannen, og således være ansvarlig overfor kjøper for at opplysningene i taksten ikke er riktig. Noe annet er at selger i disse tilfellene vil kunne gå til regress-søksmål mot takstmannen, dersom han blir holdt ansvarlig overfor kjøper.

I den senere tid er det blitt mer og mer vanlig å tegne eierskifteforsikring ved salg av fast eiendom. For å tegne en slik forsikring må man fylle ut et såkalt opplysningsskjema eller en egenoppgave. Dette opplysningsskjema/ egenoppgaven vil bli fremlagt for kjøper, og normalt være et av vedleggene til kjøpekontrakten. Dette innebærer at selger er ansvarlig for de opplysningene som fremgår av opplysningsskjemaet. Det er dermed svært viktig for selger å være nøye ved utfyllingen av disse skjemaene.

2.4. «Vesentlig dårligere stand» – avhendingsloven § 3-9 siste punktum.
Dersom vilkårene i avhendingsloven § 3-9 siste punktum er oppfylt, foreligger det en mangel selv om selger har tatt alminnelig forbehold om eiendommens tilstand.

Avhendingsloven § 3-9 bestemmer at eiendommen er mangelfull dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til forvente utfra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Dette reglen innebærer at eiendommen til tross for at det er tatt et generelt forbehold, og for så vidt også til tross for at det verken er holdt tilbake opplysninger eller gitt positivt feilaktige opplysninger, kan være mangelfull.

Ved vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, vil en rekke momenter være relevante. Det skal foretas en bred skjønnsmessig vurdering.

Loven nevner kjøpesummen som et moment ved vesentlighetsvurderingen. Det er på det rene at kjøpesummen er et viktig moment. I domspraksis har vi sett at domstolene ved enkelte anledninger ser hva utbedringskostnadene for manglene er og sammenligner disse med kjøpesummen. Dersom utbedringskostnadene tilsvarer 3-5% av kjøpesummen har domstolene konkludert med at forholdet er vesentlig, og at det foreligger en mangel.

Også andre forhold spiller inn. Eksempler kan være byggets alder, kjøpers berettigede forventinger og hvilke opplysninger som er gitt.

3. Reklamasjonsfrist
Dersom kjøper vil påberope seg en mangel ved eiendommen, må dette gjøres (sitat) «innan rimeleg tid» etter at mangelen er oppdaget eller den burde vært oppdaget. I såfall skal selger ha melding om at mangelen gjøres gjeldende, og hva slags mangel det dreier seg om.

Det er imidlertid en endelig reklamasjonsfrist på 5 år.
Etter dette tidspunkt kan kjøper ikke påberope seg en mangel, selv om dette har skjedd innen rimelig tid etter mangelen ble oppdaget. 5 år er lang tid, og det hører vel med til sjeldenhetene at mangler ikke blir oppdaget før etter 5 år.
Men denne regelen er heller ikke uten unntak: Dersom (sitat) «seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru» kan han likevel ikke gjøre gjeldende at kjøper har reklamert for sent.

4. Bruken av «som besiktiget klausuler» i praksis
Stort sett alle brukte eiendommer som selges i dag, blir solgt med en «som besiktiget» klausul, og med henvisning til avhendingsloven § 3-9.
Dette innebærer at «som besiktiget» forbehold er blitt hovedreglen i praksis. Man må anta at grunnen til dette er at samtlige eiendomsmeglere i dag benytter klausulen i sine standardkontrakter for salg av brukte eiendommer. Det er således stort sett bare ved kjøp av nybygg at klausulen ikke benyttes.

Avhendingsloven § 3-9 er også hyppig til behandling for domstolene. En av grunnen til dette er at det ofte er vanskelig å avgjøre om det foreligger en mangel eller ikke. I mange tilfeller blir det et spørsmål om hvilke opplysninger som er gitt av selger, og en vurdering av hva kjøper selv burde oppdaget og hvilke forventinger han kunne ha.

Mange tvister etter kjøp av fast eiendom kunne åpenbart vært unngått dersom selgerne hadde vært mer nøye med de opplysninger som blir gitt. Man bør være kritisk til opplysninger som fremgår av salgsoppgaver, takster og egenoppgaver. Selger må gå grundig gjennom disse dokumentene før salg, og forsikre seg om at de er riktige og fullstendige. Videre er det viktig at selger oppgir alle negative omstendigheter han kjenner til ved eiendommen. Opplysninger som blir gitt av selger til kjøper bør komme skriftlig til uttrykk, og aller helst bør de inntas i kjøpekontrakten.

Publisert 01.06.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Kontrakter til nedlasting:
Du kan laste ned kjøpekontrakter for kjøp og salg av enebolig, leilighet og rekkehus hos AdvokatOnline. Du må kjøpe abonnement, men da har du også tilgang alle de andre nyttige blankettene og dokumentene hos AdvokatOnline.

Relaterte lenker:
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester
Om reglene som regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter når fast eiendom selges «som den er» eller med lignende forbehold.