I sameier kan det oppstå mange konflikter sameierne i mellom, og for utenforstående tredjemenn kan det være vanskelig å vite hvordan man skal forholde seg til sameiet.
Jusstorget hjelper med en oversikt over lover og regler som regulerer sameier og råd og tips om hva du bør passe på når du eier noe sammen med andre.

Hva er et sameie?
Når to eller flere (personer, selskaper eller andre sammen-slutninger) eier noe sammen, foreligger et sameie. Dette kan f.eks være to søsken som har arvet en hytte sammen, eller to bedrifter som sammen eier en lastebil.

Sameierne har alle den samme rett til å råde over tingen som en eneeier, men med de viktige begrensninger som følger av hensynet til de øvrige eierne og utenforstående.

Når oppstår et sameie?
Vanligvis avtales et sameie mellom partene (sameierne). Men sameie kan også være et resultat av arv eller gave, eller at partenes økonomiske forhold har vært så vevd inn i hverandre at resultatet blir at de eier noe sammen.

Ideell andel
Sameiet kjennetegnes ved at det ikke kan utpekes én fysisk del av sameiet som den enkelte part eier. Den enkelte sameier eier en ideell andel av sameieobjektet.
I et boligsameie eier den enkelte en ideell andel av hele boligen, men har en eksklusiv bruksrett til sin eierseksjon.

Lovgivning
Det er flere lover som regulerer sameier. En viktig spesiallov er eierseksjonsloven , som gjelder sameie av boliger. Boligsameie omtales ikke i denne artikkelen.

For andre typer sameier, er det sameieloven (sl.) som regulerer de fleste juridiske spørsmål.

Sameieloven er fravikelig (deklaratorisk som det kalles på jussfagspråket). Dette innebærer at alt som reguleres i sameieloven kan fravikes ved avtale. Men der hvor intet er avtalt eller forutsetningene klart tilsier noe annet, er det loven som gjelder.

Sameieloven er ikke uttømmende. Det betyr at det er en rekke rettslige spørsmål som kan oppstå som loven ikke gir svar på. Spesielt gjelder dette forholdet mellom sameiet og tredjemenn.

Eierandelens størrelse (sl. §2)
Der hvor partene ikke har avtalt noe annet, eller hvor det ikke er grunn til å anta noe annet, f.eks. hvor A har betalt 25% og B 75% av kjøpesummen, eier alle partene like mye hver i sameiegjenstanden.

Bruk og utnyttelse av sameiegjenstanden (sl. §3)
Hver sameier kan normalt fritt bruke sameiegjenstanden slik den er forutsatt brukt eller til vanlig brukt. Eier partene f.eks. en golfbane sammen, kan alle spille golf der så mye de vil.
Men er sameiegjenstanden et ”knapphetsgode” ,- det er f.eks. så mange golfspillere at det blir for trangt på banen og man ikke blir enige om utnyttelsen, kan den enkelte kun bruke banen i forhold til sin eierandel.

Det er imidlertid ikke bare den opprinnelige bruk av tingen som er tillatt. Samsvarer det med ”tiden og tilhøva” kan bruksmåten endres. F. eks må en sæter som ligger i sameie mellom to gårder kunne utnyttes som fritidsbolig dersom gårdene har sluttet med husdyrhold og gått over til korndrift.

Men retten til opprinnelig og ny bruk begrenses av at denne ikke må være urimelig til skade eller ulempe for de øvrige sameierne.

Sameieloven sier at sameiegjenstanden skal behandles pent (”fara fint”). Det skal sørges for nødvendig rengjøring og opprydding etter bruk.

Vedlikehold (sl. §8)
Den enkelte sameier har krav på at sameiegjenstanden vedlikeholdes på forsvarlig vis. Han kan på egen hånd gjøre det som trengs for å berge den fra skade eller ødeleggelse, men må i den utstrekning det er mulig først samrå seg med de øvrige sameiere.

Den som har satt i gang et slikt nødvendig tiltak, kan kreve å få de utgifter som faller på de øvrige sameiere dekket, og kan også beregne seg en rimelig godtgjørelse for arbeidsinnsatsen.

Fordeling av utgifter og inntekter (sl. §9)
Utgangspunktet er at partenes utgifter og inntekter skal fordeles i forhold til eierandelen.

Men dersom det er utgifter som noen sameiere har mer nytte av enn andre, skal utgiftene fordeles i forhold til den nytte den enkelte sameier har. Her kan det være duket for interessante diskusjoner!

Den enkelte sameiers juridiske rådighet
Den juridiske rådigheten kan også være regulert ved avtale, eller den fremgår av forutsetningene for etablering av sameiet. Dersom f.eks. to familier bygger en hytte sammen, er det rimelig klart at den ene part ikke kan leie bort eller selge sin andel til hvem som helst.

Salg (sl. §10)
Den enkelte sameierpart har som utgangspunkt rett til å avhende (selge eller gi bort) hele eller deler av sin andel til hvem som helst.

Medeierne har imidlertid beskyttelse ved sameielovens regler om forkjøpsrett. (se mer om dette nedenfor)

Unntatt fra dette er sameierettigheter som tilligger en fast eiendom. Dersom det f.eks. til en hytte tilligger en fiskerett i et vann som er sameie, kan denne bare selges sammen med hytta, ikke separat. Men dersom hytta selges, kan ikke de øvrige sameierne protestere mot de nye sameierne.

Delvis salg av sameieparter kan skape problemer for medeierne. Flere berettigede brukere øker belastningen på sameiegjenstanden. Men så lenge selger og de nye sameierne til sammen ikke utnytter sameiegjenstanden mer enn tidligere eier selv hadde rett til før salget, kan de øvrige eiere ikke protestere.

Utleie
Adgangen for en sameier til å leie ut sameiegjenstanden er ikke direkte regulert i loven, men med bakgrunn i ”fra mer til det mindre prinsippet” (kan man avhende, kan man også leie ut) og at en slik adgang er forutsatt i sameielovens § 12, kan det fastslås at en sameier fritt kan leie ut sin andel.

Men også her har de øvrige sameiere en viss beskyttelse ved at de har rett til å tre inn i leiekontrakter som varer i mer enn ett år (§ 12).

Pantsettelse og testamentering av sameieandel
Pantsettelse står det ingen ting om i loven. Men det er utvilsomt at en sameier både kan pantsette og testamentere bort sin ideelle andel av et sameie i samme utstrekning som den kan avhendes.

Sameieravtale
Som man kan se av det ovenstående, bør partene inngå en sameieravtale hvis man ønsker andre løsninger enn de som følger av loven.

Særlig vil det være aktuelt å innskrenke den juridiske rådigheten for den enkelte. Har sameiegjenstanden høy økonomisk eller faktisk betydning for sameierne anbefales det å gå til advokat eller rettshjelper.

Forkjøpsrettigheter (sl. § 12)
Når en eller flere sameiere ønsker å avhende sameieparter har de øvrige sameiere forkjøpsrett.
Forkjøpsretten gjelder dersom parten avhendes til utenforstående og til andre sameiere. Det siste for å kunne forhindre at styrkeforholdet sameierne imellom forrykkes.

Prisen som skal betales er i utgangspunktet det kjøper har betalt for sameieparten. Dersom dette åpenbart er en underpris, skal det betales markedspris ( ”vanlig pris” jfr. lov om løysingsrettar 1994/ 64). Blir man ikke enig om markedsprisen må denne fastsettes ved skjønn, noe som er en tid- og kostnadskrevende affære.

I en sameieavtale bør det derfor reguleres hvordan prisen skal fastsettes, f.eks. av en uavhengig takstmann.

Er det flere som utøver forkjøpsretten, skal eierandelene fordeles i forhold til tidligere eierandel.

Begrensninger i forkjøpsretten
Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende overfor en sameiers nærstående. Som nærstående regnes ektefelle, livsarving (avkom i rett nedstigende linje) og andre husstandsmedlemmer som i de to siste år sammenhengende har tilhørt sameierens husstand.

Reglene om begrensninger i forkjøpsretten kan ikke fravikes ved avtale.

Publisert 23.06.06