Husleieloven har bestemmelser som medfører at utleier og leietaker ikke kan bestemme husleiens størrelse helt fritt. Her får du en oversikt over reglene som gjelder for det såkalte leieprisvernet.

1. Kap. 4 om leieprisvern i husleieloven
Husleielovens kapittel 4 har bestemmelser om leieprisvern.
I § 4-1 er videreført reglene om leieprisvern i § 35 i den gamle husleieloven fra 1939. Etter denne bestemmelsen kunne en leietaker reise sak for å få satt leien ned til et beløp som etter rettens skjønn var rimelig.

I dagens lov er det innført to helt nye regler om indeksregulering i § 4-2 og om tilpassing til gjengs leie i § 4-3. I
§ 4-4 er det bestemmelser om tilbakebetaling av for mye betalt leie.

I avtaler som gjelder leie av bolig kan partene ikke fravike reglene i kap. 4. Reglene gjelder imidlertid overhodet ikke utleie av boliger til andelseiere i borettslag. Ved utleie av lokaler (ikke til boligformål), er § 4-1, § 4-4 og § 4-6 ufravikelige, men ikke de andre paragrafene i kap. 4.

2. Nærmere om § 4-1. Det alminnelige leieprisvern
§ 4-1 er sålydende: «Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.»

Hvis leieren ifølge avtalen skal betale særskilt for elektrisitet og oppvarming, kan betalingen for slike ytelser ikke kreves nedsatt etter § 4-1. Begrunnelsen er at avtale om dette antas å innebære at leieren skal betale de utgiftene som rent faktisk påløper til disse ytelsene.

Det bestemmelsen forbyr, er å avtale eller kreve en urimelig leie. Dette er et utpreget skjønnsmessig kriterium, men loven angir at ved bedømmelsen av dette skal det ses hen til hva som betales for sammenlignbare utleieobjekter.

Vurderingskriteriet urimelig innebærer et visst slingringsmonn. Selv om leien er høyere enn markedsleien, skal den ikke nedreguleres med mindre forskjellen er påtakelig. I forarbeidene er uttalt at dette slingringsmonnet vil være mindre ved leie av bolig enn lokale til forretning eller annen virksomhet. Hvis først leien er urimelig høy, skal den nedreguleres til markedsleie og ikke til den høyeste leien retten ville ha godtatt uten å påby nedsettelse.
Det er markedsleien på avtaletidspunktet som er avgjørende for om leien finnes å være urimelig. Selv om markedsleien endrer seg vesentlig etter at avtalen er inngått, kan det ikke begrunne nedsettelse etter denne bestemmelsen. Et slikt forhold vil imidlertid kunne gi grunnlag for regulering etter bestemmelsene i § 4-2 og 4-3.

3. § 4-2. Indeksregulering
Denne bestemmelsen er sålydende:
«Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:
a) endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting
b) endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c) den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.»

Bestemmelsen er en nydannelse i norsk lovgivning, bortsett fra at vi i tomtefesteloven § 1975 har bestemmelse om rett til regulering av festeavgift hvert 10. år.

Begge partene kan kreve indeksregulering, men siden indeksen ikke har gått ned på svært mange år, vil det i praksis være utleieren som har nytte av regulering etter denne bestemmelsen.

Heller ikke her kan avtalt godtgjørelse for elektrisitet og oppvarming kreves regulert etter denne bestemmelsen.

Regulering er betinget av at en av partene krever det, og kravet må fremsettes skriftlig og med én måneds frist.

Regulering etter denne bestemmelsen skal skje i samsvar med endringene i konsumprisindeksen. Indeksen utarbeides av Statistisk Sentralbyrå hver måned.

4. § 4-3. Tilpassing til gjengs leie.
Bestemmelsen er sålydende:
«Har leie forholdet vart minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Blir partene ikke enige om at hva som er gjengs leien, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.»

Også dette er en nydannelse i norsk lovgivning.

Regulering til gjengs leie kan altså etter denne bestemmelsen kreves hvert tredje år mens indeksregulering etter § 4-2 kan kreves hvert år.

Kriteriet «gjengs leie» er ikke sammenfallende med markedsleien. Markedsleie betyr den leie som kan oppnås ved ny utleie i dag, mens gjengs leie skal tilsvare et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Selv med denne presisering er kriteriet gjengs leie utpreget skjønnsmessig, og det vil nok ofte bli meningsforskjell mellom utleier og leier om dette. Det er derfor bestemt at i mangel av enighet om hva som er gjengs leie, kan spørsmålet kreves avgjort av den takstnemnda som er omtalt i § 12-2.
Denne nemnda skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes av herreds- eller byretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger. Takstnemndas avgjørelse kan bringes inn for herreds- eller byretten.

Ved fastsettelse av leien etter denne bestemmelsen skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Ifølge forarbeidene skal det gjøres slikt fradrag for «ethvert bidrag fra leierens side som er egnet til å forhøye husrommets leieverdi». Uttrykket omfatter ikke ordinært vedlikehold som påhviler leieren etter § 5-3. Hvis leieren har utført vedlikehold utover hva som følger av denne bestemmelsen og dette har økt leieverdien, så skal det ikke tas hensyn til denne merverdien.

5. § 4-4 Tilbakebetaling av for mye innbetalt leie
Har utleieren krevd for høy leie i forhold til ovennevnte regler, kan leietaker kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen.

Leieavtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd.

Leietaker har i tillegg krav på forsinkelsesrenter på 12 prosent. Rentene løper fra den dag beløpet ble betalt.

Publisert 13.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

For mer informasjon, kjøp boka «Boligutleie i praksis» via Internett hos Mao.no.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund