Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Dugnadsplikt i borettslag

Dugnadsplikt i borettslag

Nå er det vår i lufta og høysesong for dugnader. Fellesarealene skal ryddes, rengjøres og males osv. For å spare penger gjøres dette ofte på dugnad. Men hvor langt kan et borettslagsstyre gå i å pålegge andelseierne å delta på dugnad?

Og hva kan styret gjøre med andelseiere som ikke bidrar til fellesskapet ved aldri å stille opp på dugnad?

Det er borettslaget som sådant som er ansvarlig for at lagets eiendom holdes forsvarlig ved like. I og med at det er styret som har ansvaret for den daglige drift, hører også vedlikeholdet inn under styrets ansvarsområde.

Den enkelte andelseier har en eksklusiv bruksrett til en boenhet i borettslaget. Rettigheter og plikter for andelseieren er regulert i borettslagsloven og i borettslagets vedtekter.
I følge disse reglene har borettslaget ansvaret for ytre vedlikehold av bygninger og fellesarealer, mens andelseier har ansvaret for det indre vedlikeholdet av boligen.

Styret kan ikke pålegge andelseierne å utføre vedlikeholdsarbeide på dugnad, og kan heller ikke kreve gebyr fra eller kaste ut de som ikke deltar. Borettslagsloven gir ingen adgang til å kreve andre utgifter betalt av andelseier enn felleskostnader.

Dugnad er en frivillig sak.
Dersom andelseierne ikke stiller opp til dugnad må borettslaget leie arbeidskraft for å få utført det arbeid som kreves for å oppfylle vedlikeholdsansvaret. Disse utgiftene kan styret velte over på andelseierne i form av økt felleskostnad.

Tillatt betalingsordning
Ved utført dugnadsarbeide kan imidlertid borettslaget betale andelseiere for det arbeidet de utfører for laget.

Domstolene har godtatt følgende fremgangsmåte: Borettslaget kan sette felleskostnadene så høyt som nødvendig for å få utført vedlikeholdsarbeidet for laget. Deretter kan det inviteres til frivillig dugnad. Andelseiere som utfører dugnadsarbeidet får deretter en reduksjon i felleskostnadene som tilsvarer det arbeidsinnsatsen sparer utgifter for borettslaget.
De som deltar på dugnaden har et økonomisk utbytte av arbeidet. Dette vil igjen føre til et større oppmøte på dugnadene.

Denne felleskostnadsreduksjonen er heller ikke skattepliktig, forutsatt at den ikke overstiger verdien av det vedlikeholdsarbeid som normalt faller på den enkelte andelseier.

Størrelsen på reduksjonen i felleskostnader bør fastsettes på forhånd. Det kan være smart å ta saken opp på generalforsamlingen for å få fastsatt en ”dugnadspris” pr. gang eller pr. time.

Dugnad – sosialt samvær
felleskostnadsreduksjonen til de som deltar på dugnad medfører ekstraarbeid for borettslagets administrasjon. De fleste borettslagene har derfor frivillige dugnader uten kompensasjon til andelseiere / beboere som deltar. Typisk ved våropprydding og mindre malingsarbeid på fellesarealene.

Frivillig dugnad er enklere å administrere for laget og virker positivt på det sosiale miljø blant de som deltar. Beboerne blir bedre kjent med hverandre og unge og eldre kan samarbeide om å få hyggelige omgivelser. Dette kan være med å øke forståelsen for å ta vare på borettslagets eiendom til daglig.
Så får man heller godta at noen aldri bidrar med noe til fellesskapets beste. De som aldri deltar på dugnader går glipp av godt sosialt samvær og får kanskje sin ”straff” gjennom forargede blikk fra de øvrige.

Arbeidsoppgaver som krever større arbeidsinnsats og/ eller fagkunnskaper anbefales overlatt til fagfolk. På sikt kan dette også lønne seg økonomisk.

Publisert 01.02.01.
Oppdatert pr. 15.04.06

Relatert artikkel: Naboforhold og trær

Hvor langt kan et borettslagsstyre gå i å pålegge andelseierne å delta på dugnad? Kan styret fakturere de som ikke deltar?

by

Sanksjonsmuligheter overfor sameier som misbruker rådighetsretten

Hva kan de øvrige sameierne gjøre med en sameier som misbruker rådighetsretten over sameiet?

Det er sameieloven av 18 juni 1965 nr. 6 som kommer til anvendelse gjennom reglene i § 13 om utløsning.

Utløsning
Dersom en sameier ikke overholder eventuell sameieravtale eller sameierlovens regler, kan han kreves utløst fra sameiet ved dom. Med utløsning menes at sameieren kan tvinges til å avstå sin sameiepart mot vederlag.

For å kunne utløse en medeier må denne juridisk eller faktisk ha misbrukt sin rådighet til ”ugagn eller uhugnad for nokon medeigar”. Det er ikke nødvendig at alle medeierne blir utsatt for slikt misbruk. Det er nok at det rammer en enkelt.

Misbruket må være varig og skje til tross for flere advarsler fra én eller flere av de andre sameierne. Hvis f.eks. en medeier i en ferieleilighet i Spania gjentatte ganger har forlatt leiligheten uten å gjøre rent etter seg, og Hansen, som hver sommer har leiligheten uka etter gjentatte ganger har klaget, kan Hansen på egen hånd eller sammen med de øvrige medeiere gå til retten å kreve utløsning.

Men det er ikke nok med én klage, eller at overtredelsen har skjedd én gang.

Den eller de som er krenket kan gå til sak mot misbrukeren for de ordinære domstoler med påstand om utløsning.

Dersom retten finner at vilkårene er oppfylt, kan den avsi dom for utløsning, men plikter det ikke. Retten skal også ta hensyn til misbrukeren ved å foreta en helhetsvurdering.

En utløsningsdom betyr at misbrukeren inne en gitt frist må la saksøker overta eierandelen mot et vederlag. Vederlaget skal settes til full verdi, og ved beregningen er det verdien for saksøkte (misbrukeren) som er avgjørende. Både tidsfristen og verdien fastsettes av retten.

Saksøkerens eierandel i sameiet øker med saksøktes andel. Er det flere saksøkere, øker eierandelene for saksøkerne i forhold til opprinnelig eierandel.

De krenkede sameiere kan også kreve erstatning for lidt økonomisk tap etter de vanlige erstatningsrettslige regler. Erstatningen kan motregnes i utløsningssummen.

TIPS! Å gå til domstolene med en utløsningssak er både kostnads- og tidkrevende. I og med at sameieloven er fravikelig, kan det fritt avtales andre løsninger enn lovens.
I en sameieavtale bør det derfor være egne regler for utløsning. Enten ved at utløsning skal skje ved voldgift, eller at sameierne har vedtatt avstemningsregler som gjør at en sameier kan utløses f.eks. ved 2/3 flertall.

Publisert 01.02.01.