Mange nordmenn på ferie i Spania erverver timeshareandeler uten å være klar over at spansk lovgivning nå stiller krav til innhold, form, språk mv. for at ervervet skal være gyldig.
Spansk lovgivning har også regler om angrefrist, slik at en kjøper av timeshare har mulighet til å komme seg ut av avtalen.

1. Tidligere rettstilstand
Timesharekontraktene (Timeshare: her bruksrett til hele eller en bestemt del av eiendom i et bestemt tidsrom) har som regel vært uklare. Ansvaret smuldres opp i en rekke diffuse «proforma selskap» registrert utenfor Spania i skatteparadis, som oftest i Gibraltar. I mange tilfeller har det vært helt umulig å kontrollere disse selskapene juridisk, idet de har vært utenfor spanske domstoler og lovgivnings jurisdiksjon (myndighet) .

2. Bakgrunnen for lovreguleringen
EU vedtok i 1994 et Direktiv (94 / 47 /CE) om timeshare-spørsmålet. EU-direktivene er kun anbefalinger til regjeringene i medlemslandene. I Spanias tilfelle ble imidlertid denne anbefalingen fulgt opp i form av Lov 42/1998 av 15. desember.
Inntil denne loven trådte i kraft var hovedproblemet at det var et tomrom i spansk lovgivning. Entreprenører uten skrupler, hovedsakelige utenlandske, benyttet seg av dette tomrommet til å bedrive tvilsomme timeshare-forretninger først og fremst på Kanariøyene, men også på Costa del Sol.

En medvirkende årsak til denne kaotiske situasjonen er at timeshare tidligere var en juridisk relasjon som ikke eksisterte i det spanske juridiske systemet, som er basert på romerretten . Tidsmessig begrensning av eiendomsrett var (og er) uforenlig med de grunnleggende prinsipper for romerrett, og følgelig med spansk rett.

3. Lovens omfang og vilkår
Den nye loven definerer timeshare som en begrenset tinglig rettighet, tilsvarende en tidsbegrenset bruksrett, eller som et leieforhold med spesielle karakteristikker. Det forbys uttrykkelig å bruke ordet «eiendomsrett» i forbindelse med timeshare.

Enhver timeshare på fast eiendom beliggende i Spania er underlagt denne loven, uavhengig av de kontraherende parters nasjonalitet, bopel eller av sted og dato for inngåelse av kontrakten. På enkelte punkter, som gjennomgås nedenfor, har loven tilbakevirkende kraft.

Loven fastsetter en lang rekke betingelser for å kunne overdra en leilighet etter timeshareordningen. Som de viktigste betingelsene vil jeg nevne:

• I utgangspunktet er det kun den eier som har grunnbokshjemmel til den faste eiendommen som kan selge timeshare. Før salg av timeshareandler må hjemmelshaver først etablere timeshare ordningen for hele bygningen ved å
  Utstede et offentlig notarialdokument og registrere det i grunnboken. Av dokumentet skal blant annet følgende fremgå: ferdigattest, nødvendige administrative tillatelser til å ta boligene i bruk, herunder til turistdrift, kontrakt med driftsselskapet som skal administrere timeshareordningen og ansvarsforsikringer for skade voldt tredjemann.
• Man kan selge timeshare i en bygning under oppføring. Men i slike tilfeller må datoen for ferdigstillelse fremgå og det må stilles en bankgaranti for denne.
• Driftsselskapet kan ikke ha sin forretningsadresse i et skatteparadis. Det må operere fra en spansk filial. Dette selskapet må undertegne det tinglyste notarialdokumentet som stifter timeshareordningen sammen med bygningens eier.
  Eiendomsregisteret hvor notarialdokumentet som stifter timeshareordningen skal registreres er tilgjengelig for publikum. Hvem som helst kan undersøke grunnboken.
• Når timeshareordningen er stiftet, plikter entreprenøren å utgi en informasjonsbrosjyre. Innholdet i brosjyren er fastsatt av loven og skal være meget utfyllende. Overfor publikum utgjør brosjyren et bindende tilbud.
• Betingelsene i kjøpekontrakten reguleres detaljert av loven. I henhold til loven er kjøperens rettigheter ufravikelige. Bestemmelsene i loven generelt preseptorisk (ufravikelig) rett.
• Kontrakten er ugyldig dersom opplysningene til publikum viser seg å være uriktige, eller hvis kontrakten er inngått før timeshareordningen er registrert. Likeledes er kontrakten ugyldig i tilfelle timeshareordningen svikaktig prøver å omgå loven, for eksempel ved å utforme kjøperens rettighet som en form for sameie.
• Loven fastsetter at det i kontrakten kan avtales muligheten for bytte av timeshare (i praksis vanlig), men loven regulerer ikke spørsmålet nærmere.
• For sin del kan eieren (NB: som aldri er innehaveren av timeshareandelen, han har bare en form for bruksrett) heve kontrakten i tilfelle forsinket betaling fra kjøper, og kreve vederlag tilsvarende et år av avgiftene som er fastsatt for de tjenestene som kjøperen har krav på etter kontrakten.

4. Angrefrist
Når kjøpekontrakten er undertegnet har kjøperen 10 dagers angrefrist hvis han forandrer mening. Dersom informasjonen til publikum ikke har vært tilstrekkelig, eller innholdet i kontrakten ikke oppfyller kravene etter loven, kan kjøperen heve kontrakten innen en frist på tre måneder.

I alle tilfeller er det forbudt å kreve betaling av akontobeløp før ovennevnte angrefrist og frist for å heve avtalen utgår.

5. Kontrakter inngått før lovens ikrafttredelse
Et spesielt vanskelig spørsmål er anvendelsen av den nye loven på de allerede eksisterende timeshareordninger. Som nevnt ovenfor kommer deler av loven til anvendelse på alle timesharekontrakter, uansett dato.
Ufravikeligheten av forbrukerens rettigheter iht. loven, kravene om informasjon fra selgerens side og kravet til innholdet i kontraktene kommer til anvendelse for alle kontrakter. Utover dette gir loven en frist på to år til å tilpasse de eksisterende timeshareordninger til bestemmelsene i den nye loven. Denne fristen utløp den 17. desember 2000. Etter denne fristen kan tilpasningen kreves ad rettens vei.

Med hensyn til tilpasningen av de eksisterende timeshareordninger, går man stort sett ut fra det prinsippet at eksisterende rettigheter skal respekteres. Her kommer lovens sosiale grunnprinsipp til syne, som i likhet med EU-direktivet er å beskytte forbrukerne.

6. Verneting
I tvister i forbindelse med disse spørsmålene er det kun spanske domstoler som er kompetente.

7. Utfordringer fremover
Det legges ikke skjul på at tolkningen og anvendelsen av loven i praksis vil by på store vanskeligheter. Spesielt gjelder dette i forhold til tilpasningen av allerede eksisterende timeshareordninger. Det er klart at det blir nødvendig med en innkjøringsperiode for lovens effektivitet, hvor rettspraksis blir avgjørende for å oppklare og presisere tvetydige aspekter.

Det er uansett ingen tvil om at den nye spanske loven om timeshare innebærer et stort fremskritt i forhold til den tidligere situasjonen. Loven kan fungere som modell for tilsvarende lover i andre europeiske land. Loven retter opp den forsvarsløse situasjonen mange forbrukere tidligere befant seg i.

Publisert 25.09.01.

I denne artikkelen får du en oversikt over reglene som gjelder for å få lovlig opphold (residencia) i Spania uten å ta arbeid. Mange pensjonister og studenter har slike langvarige opphold i landet.

1. Generelle regler
For vanlig turistopphold i maks 3 måneder er det ikke nødvendig med oppholdstillatelse. Det kan søkes om forlengelse i ytterligere 3 måneder (søknad om permanencia).

Så fremt man ikke har arbeidsinntekter i Spania, men søker oppholdstillatelse, er det en betingelse at man enten har inntekt fra utlandet eller andre midler som kan tjene til livets opphold.
Det må således dokumenteres, enten ved bankinnskudd, attest fra trygdekontoret, eller på andre måter, at man har tilgang til midler som tilsvarer minstepensjonen fra spanske myndigheter for en person over 65 år.

2. Pensjonister
Pensjonister har rett til å få utbetalt sin norske pensjon i Spania. Dette følger av EØS-avtalen. Pensjonister som får pensjon fra Norge, har rett til medisinsk behandling på lik linje med spanske borgere.
Folketrygdkontoret for utenlandssaker utsteder nødvendig dokumentasjon til disse pensjonistene. Mer informasjon finner du på Folketrygdens egne Websider ved å klikke her.

3. Andre familiemedlemmer
Dersom man søker oppholdstillatelse for andre familiemedlemmer når man selv har oppholdstillatelse, må man selvfølgelig opplyse om familieforholdet. Dernest gjelder de samme krav for økonomiske forhold, såfremt familiemedlemmet ikke er i arbeid. Det vil dog være tilstrekkelig å dokumentere at man har midler til å forsørge vedkommende familiemedlem uten inntekter.

4. Studenter
Som student i Spania må man ha oppholdstillatelse. Tillatelsen innvilges for maksimum 12 måneder. Det er enkelt å søke om forlengelse, og denne vil som regel bli innvilget.
Et av de grunnleggende momenter når det gjelder søknad om oppholdstillatelse for studenter vil være å dokumentere at man har blitt innskrevet på studiestedet, samtidig som man også må dokumentere at den offentlige avgiften (matricula) for studieperioden er betalt. Studiestedet må være en offentlig godkjent skole eller universitet.

Studenter må også kunne dokumentere tilstrekkelige midler til å betale for opphold og studieavgifter.

5. Saksbehandlingen
«Decreto real 766-1992» omhandler bl.a. en del fellesregler ved søknad om oppholdstillatelse. I art. 10.5 heter det at man fritt kan oppholde seg i Spania i den tid søknaden behandles. Men ingen regel uten unntak. Det forutsettes at søkeren kan utvises fra Spania såfremt vedkommende har vært i konflikt med regler vedr. offentlig helse, orden og sikkerhet.
På dette grunnlag kan en søknad om oppholdstillatelse bli avslått eller fornyelse av oppholdstillatelse kan nektes, samtidig som søkeren vil bli utvist fra Spania. Avslag på oppholdstillatelse skal som i Norge ha en begrunnelse. Selvfølgelig kan slike vedtak påklages til høyere avgjørelsesmyndighet.

Avslag av helsemessige årsaker vil for det meste henføre seg til sykdommer som karantenesykdommer, narkotikaavhengighet eller smittsomme infeksjonssykdommer.
Man skal imidlertid være oppmerksom på at søknad om fornyet oppholdstillatelse ikke kan avslås dersom sykdommen er oppstått etter at søkeren fikk sin første oppholdstillatelse.

Publisert 03.09.01.

For søknad om oppholdstillatelse og mer informasjon kontakt:
Spanias Ambassade, Turistavdelingen
Kronprinsensgt 3
0251 Oslo
Tlf: 22 83 40 50
Turistavdelingen har også et eget nettsted med Spania – informasjon .