I denne artikkelen gir advokat Selmer deg en oversikt over hvilke standardkontrakter som gjelder ved kjøp av ny bolig.
Få kontraktsforhold fører så ofte til tvist mellom partene som avtaler om kjøp av fast eiendom.
De senere årene har vi fått to nye lover som regulerer slike kjøp, nemlig den såkalte «bustadoppføringslova» (Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m. m.) og «avhendingsloven» ( Lov om avhending av fast eigedom).
I juli 1999 utga Norges Standardiseringsforbund fire nye standarder basert på de ovennevnte lover. Tre av dem er knyttet til bustadoppføringslova og én er basert på bestemmelsene i avhendingsloven. Alle fire gjelder kjøp eller oppføring av ny bolig.
De nye standardene er avtaleformularer med standardiserte vilkår og alternative klausuler. Standardene regulerer forskjellige avtaleforhold, alt etter grunnlaget for avtalene.
Denne redegjørelsen er ikke ment å gi mer enn en oversikt over standardene. Det er likevel av betydning å gjøre kjent at standardene eksisterer, og likeledes å anbefale bruken av disse. Standardene som er utarbeidet gjennom et samarbeid mellom Boligprodusentenes Forening, Den Norske Stats Husbank, Entreprenørforeningen – Bygg og Anlegg, Forbrukerrådet, Kommunal- og regionaldepartementet, Landsorganisasjonen i Norge og Norges Byggmesterforbund. Sitatene i kursiv under standardens navn er hentet fra forordene i de enkelte standardene:
NS 3425: Avtale om planlegging og oppføring av bolig (gjelder også fritidshus) Standarden regulerer avtaleforholdet mellom entreprenør og forbruker, der entreprenøren påtar seg det hovedsakelige av både planlegging og oppføring av bolig, herunder fritidsbolig, på eiendom som disponeres av forbrukeren. Avtalen brukes også når det vesentligste av planleggingen av boligen er utført før avtaleinngåelsen.
NS 3426: Avtale om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig (gjelder også fritidshus) Standarden regulerer avtaleforholdet mellom entreprenør og forbruker, der entreprenøren påtar seg oppføring av bygning til boligformål, herunder fritidshus, på eiendom som disponeres av forbrukeren, og i henhold til tegninger og beskrivelser som forbrukeren leverer.
NS 3427: Avtale om kjøp av bolig som ikke er fullført (gjelder også fritidshus) Standarden regulerer avtaleforholdet mellom entreprenør som selger og forbruker som kjøper, om rett til fast eiendom med ny, selveid bolig, herunder fritidshus, og seksjonerte boliger i boligsameier, når det arbeidet entreprenøren står for, ennå ikke er fullført på tidspunktet for inngåelsen av avtalen.
NS 3428: Avtale om kjøp av nyoppført bolig (gjelder også fritidshus) Standarden regulerer avtaleforholdet mellom selger og kjøper om rett til fast eiendom med ny, selveid bolig, herunder fritidshus, og seksjonerte boliger i boligsameier, når det arbeidet selgeren skal utføre på eiendommen, er fullført på tidspunktet for inngåelsen av avtalen.
De tre første standardene gjelder bolig og fritidshus som ikke er ferdig, og følger reglene i «bustadoppføringslova».
NS 3428 gjelder ny bolig der byggearbeidene er ferdige på tidspunktet for avtaleinngåelsen, og reguleres av Avhendingsloven.(En oversikt over avhendingslovens regler finner du i artikkelen «Kjøp og salg av fast eiendom – oversikt over regelverket» red.anm.)
Alle fire standardene gjelder kjøp av nye boliger. Ved kjøp av brukt bolig gjelder Avhendingsloven, og det vil her være naturlig å utferdige en alminnelig kjøpekontrakt.
Der salg av ny bolig skjer gjennom megler vil det nok også i de fleste tilfeller bli benyttet den aktuelle meglers standard kjøpekontrakt, men det er heller ikke her noe som tilsier at ikke standardene kan benyttes. Det er viktig å understreke at bestemmelsene i «Bustadoppførings-lova» og i de tre første standardene gjelder i forhold mellom «ein yrkesutøvar», dvs en profesjonell selger og «ein forbrukar», og at det kun gjelder «eigarbustad», dvs. bolig til egen bruk. Der disse kriteriene ikke er oppfylt vil det være «Avhendingsloven» som gjelder.
Forbrukervernet er i fokus ved salg av bolig, og for «bustadoppføringlova» kommer dette klart til uttrykk i lovens § 3 der det heter:
«Det kan ikkje avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegnene i lova her.»
«Avhendingsloven» som omfatter andre salg enn salg av ny bolig til forbruker, har også en rekke regler som beskytter forbrukeren og som ikke kan fravikes til skade for kjøperen.
Publisert 24.06.02
Også publisert i «Eurojuris Informerer»
Standardkontraktene kan kjøpes på internett hos Standard.no
