Skal du selge boligen, kan du risikere erstatningskrav fra kjøper som følge av feil og mangler ved eiendommen.

Advokat Carsten Roshauw gir deg gode råd om hva du bør gjøre som boligselger for å unngå ubehagelige overraskelser i ettertid.

1. Innledning
   Mer enn 70% av boligene i Norge er selveiet, og de fleste voksne nordmenn kjøper eller selger bolig minst én gang i løpet av livet. Salg skjer ofte fordi man har investert i en større og dyrere bolig, og salgssummen er nesten alltid en del av finansieringsgrunnlaget for ny bolig. Mange har strukket den økonomiske strikken langt og er svært sårbare for endrete forutsetninger. Økt rente er det de fleste frykter, men mange har også fått sin økonomi forverret fordi de i ettertid blir møtt med krav om prisavslag eller erstatning fra kjøper som følge av mangler ved den gamle boligen. Ofte kan det dreie seg krav på flere hundre tusen kroner.
2. Mangel
   Mangel er en rettslig definisjon av en feil ved salgsobjektet som gir kjøperen rett til prisavslag og/eller erstatning. Det finnes praktisk talt ikke bruktboliger som er feilfrie, men heldigvis vil ikke ethvert avvik fra det feilfrie innebære en mangel. Hva som er mangel reguleres av Lov om avhending av fast eigedom (avhendingsloven), se særlig i lovens kapittel 4.
   Utgangspunktet er at en eiendom har mangel dersom den er i strid med avtalen, m.a.o. om eiendommens tilstand faktisk avviker fra det som er beskrevet i avtalen, eller som forutsetningsvis fremgår av den. Med avtalen menes i første rekke selve kjøpekontrakten, samt andre kontraktsdokumenter, typisk salgsoppgave og takst/tilstandsrapport. Det kan også være muntlige opplysninger som er gitt om salgsobjektet av selger, eller av megler på vegne av selger. Svært ofte vil ikke det forholdet som påberopes som mangel være regulert i kontrakten. Da må man avgjøre mangelskravet ut fra hva kjøperen generelt hadde grunn til å forvente av boligen bla. på bakgrunn av alder, pris og andre omstendigheter omkring salget. Det er viktig å merke seg at selgers ansvar for mangler i utgangspunktet er objektivt, det vil si uavhengig av om selger kjente til forholdet eller ikke.

Hvis det er forhold ved eiendommen som er i strid med de konkrete opplysningene som er gitt, vil det som regel foreligge mangel. Står det f.eks. feilaktig i salgsoppgaven at det er varmekabler i baderomsgulvet, vil det være en mangel som gir kjøperen rett til prisavslag.
Det vil også være mangel dersom selgeren har unnlatt å gi opplysning om omstendigheter ved eiendommen som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Feilaktige eller manglende opplysninger skal imidlertid bare anses som mangler dersom det er grunn til å regne med at det har virket inn på avtalen. De mer bagatellmessige forhold gir derfor ikke grunnlag for krav om prisavslag eller erstatning.

3. Riktige og fyllestgjørende opplysninger
   Av dette kan vi trekke den slutning at det er svært viktig at det gis riktige og fyllestgjørende opplysninger om salgsobjektet. Det gjelder særlig forhold som ikke er lett synbare for kjøperen, for eksempel fordi de opptrer på en annen tid av året enn på salgstidspunktet. Min erfaring er at det her dessverre sluntres mye, ikke minst fra meglerhold.
   Mange rettstvister kunne lett vært unngått dersom opplysningsrunnlaget hadde vært bedre. Mange lar også bevisst være å gi opplysninger om svakheter ved salgsobjektet fordi man er redd for at det skal gi negativt utslag på prisen, men det kan bli en dyr lærdom i ettertid. Hvis det kommer fuktighet i kjelleren ved store nedbørsmengder, så si det! Det er også viktig å gi korrekte opplysninger om hva som er utført av vedlikeholds- og renoveringsarbeider, samt å unngå å skape inntrykk av at enkelte bygningsdeler er yngre og i bedre stand enn det er faktisk grunnlag for.Før salgsprosessen innledes bør man gå nøye gjennom salgsoppgaven og taksten og sørge for å rette opp eventuelle feil. Man bør ikke vente med å opplyse kjøperen om feil ved boligen til selve kontraktsmøtet. Det vil som regel virke overrumplende og er illojalt mot kjøperen, og selv om han eller hun ikke protesterer er det ikke sikkert at en domstol vil godta at en opplysning gitt i et kontraktsmøte er ansvarsbefriende for selger. Skulle det imidlertid inntreffe at en opplysning som kan tenkes å gi grunnlag for et senere krav fra kjøper, først ”dukker opp” i tilknytning til kontraktsinngåelsen, er det viktig at dette presiseres i selve kontraktsdokumentet. Mange eiendomsmeglere er ikke flinke nok til å ivareta partenes interesser i denne fasen av handelen, og det er derfor viktig selv å være på vakt. Det er bedre med et utsatt kontraktsmøte enn å bli møtt med et senere mangelskrav.
4. Feil du som selger ikke kjenner til
   Går det an å gardere seg mot feil som du som selger ikke kjenner til? Ja, til en viss grad kan man det. For det første kan man kreve at boligen selges med «som den er» klausul. Det innebærer at det kun foreligger mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med, bla etter størrelsen på kjøpesummen og forholdene for øvrig. Bestemmelsen om dette finnes i Avhendingslovens § 3-9. En slik ansvarsfraskrivelse må for å være gyldig fremgå så vel av salgsoppgaven som av selve kjøpekontrakten. Kjøperen skal altså før han eller hun gir bud, få et klart varsel om dette kontraktsvilkåret.
5. Offentligrettslige mangler
   Man kan også gardere det mot ansvar etter en litt «lumsk» bestemmelse i avhendingsloven som mange ikke er helt klar over rekkevidden av. Ved såkalte forbrukerkjøp, som omfatter salg av eiendom som hovedsakelig skal brukes av kjøperen personlig, vil eiendommen etter §3-2(2) kunne ha mangel dersom den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller forskrift, og som gjaldt for eiendommen på avtaletidspunktet. Et eksempel: Hvis den forrige eieren har foretatt en ombygging av boligen din i strid med byggeforskriftene, og som du ikke kjente eller måtte kjenne til, vil du likevel kunne bli ansvarlig når du selger boligen videre. Det kan derfor være hensiktsmessig – og fullt ut lovlig – å ta inn bestemmelse i kontrakten om at du fraskriver deg ansvar for slike «lovlighetsmangler».
6. Eierskifteforsikring
   Et relativt nytt produkt som kan gi et vern mot et ellers ubehagelig selgeransvar, er eierskifteforsikringen. Den kan tegnes gjennom eiendomsmegleren. Et vanlig krav er at det skal utarbeides en tilstandsrapport for eiendommen som skal forelegges kjøper, og det stilles som regel også strenge krav til selgerens opplysninger. Det er viktig å være klar over at dersom selgeren ikke overholder opplysningsplikten, og kjøperen senere melder et berettiget krav under forsikringen, vil selskapet kunne kreve regress mot selgeren. En eierskifteforsikring kan ha en relativt høy egenandel, slik at forsikringen ikke fullt ut eliminerer de råd jeg har gitt ovenfor. De bør derfor under enhver omstendighet iakttas.

Kontrakter til nedlasting:
Du kan laste ned kjøpekontrakter for kjøp og salg av enebolig, leilighet og rekkehus hos AdvokatOnline. Du må kjøpe abonnement, men da har du også tilgang alle de andre nyttige blankettene og dokumentene hos AdvokatOnline.

For den som ønsker en mer generell oversikt over Avhendingslovens enkelte bestemmelser, henvises til artikkelen «Kjøp og salg av fast eiendom – oversikt over regelverket» i arkivet øverst t.h. på siden.

Publisert 23.08.01.

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund
Hytteeiernes Landsforbund
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester