Jusstorget

Her får du en oversikt over de viktigste reglene som gjelder for leie / utleie av boligeiendommer i Spania.

1. Innledning
Det Spanske regelverket er en del forskjellig fra det norske på dette området. Reglene for leie av bolig ble endret ved en lov som trådte i kraft 1. januar 1995. Den nye loven fastla et sett med overgangsbestemmelser for boliger som alt var leiet ut under tidligere lovgivning, og nye regler for fremtidig leie.

For en utleier er det viktig å vite at en leiekontrakt for en bolig som er ment å skulle vare bare 1 år, kan forlenges for inntil 5 år. Denne forlengelse gjelder ikke turistlutleie, hvor leietiden fastlegges i dager eller uker, hvor leieren selv ikke bringer med seg noen møbler eller utstyr og hvor han beholder sin faste bolig et annet sted.

Den eneste form for bolig unntatt fra denne lov er det som kalles ‘luksusboliger’ på mer enn 300 m2 med en årlig husleie på mer enn 5 millioner pesetas. Ved utleie av en slik bolig er bestemmelsene i leiekontrakten avgjørende, og bare om ikke noen kontrakt foreligger, vil bestemmelsene i loven bli anvendt.

2. Forlengelse for 5 år
Om en kortere leieperiode for en bolig har blitt avtalt i en kontrakt, men leier ønsker å forlenge denne periode, kan han gjøre dette ved å forbli i boligen. Om han ønsker å flytte ut ved utleietidens utløp, bør han underrette utleier skriftlig 30 dager før utløpet om dette. De 5 år løper fra den dag leier flyttet inn i boligen.
Utleier kan avvise en automatisk forlengelse av en leieravtale om han selv trenger boligen for fast bosetning, og om dette er klart sagt fra om i kontrakten. Dette gjelder imidlertid bare utleier selv, ikke hans familie, unntatt om den lever sammen med ham.

Ved 5 års- periodens utløp må utleier gi skriftlig beskjed til leier at kontrakten blir oppsagt. Om ikke, har leier rett til å bli boende for ytterligere ett år og slik videre for inntil ytteligere 3 år.

Om leier ønsker å flytte før utleieperioden avtalt i kontrakten er utløpt, må han gi melding om dette til utleier og betale del av leien for resten av tiden, om dette er avtalt i kontrakten. Om leier bare flytter ut og stopper leiebetalingene, kan utleier kreve betaling, om nødvendig med et rettslig tvangsgrunnlag.

Ved forlengelse av leiekontrakten, kan leien justeres i overensstemmelse med den offisielle prisindeksen som offentliggjøres hvert år. Utleier kan bare forlange en husleieforhøyelse etter at han har gitt skriftlig varsel til leier om dette.

Du bør også være oppmerksom på at om du ønsker å selge boligen mens du har den utleiet, har leier en ‘derecho de tanteo’, dvs. første rett til å kjøpe boligen til de samme betingelser som du tilbyr den til andre

3. Turistutleie
En turistlutleie er naturligvis ikke det samme som utleie til fast bopel, og kommer ikke under de lovbestemmelser vi har behandlet ovenfor. Isteden har flere av de autonome regioner besluttet spesielle lover for turistlutleie. Vi anbefaler deg å finne ut om det finnes en slik lov i den del av Spania hvor du har en bolig du vil leie ut, eller der hvor du ønsker å leie. I det følgende behandler vi loven om turistlutleie i Valencia-regionen (Costa Blanca), nummer 30 fra 1993, som et eksempel.

Etter denne lov må alle som ønsker å leie ut for turistformål, registrere seg hos Generaldirektoratet for Turisme i Valencia, eller i et av direktoratets provinskontorer. Loven inneholder bestemte kvalitetsnormer for turistboliger. Myndighetene har rett til å inspisere eiendommen for å sjekke at normene er overholdt.

Også utleieagentene må registrere seg og eiendommene de tilbyr. En utleier som har mer enn 5 utleieenheter, blir betraktet som en agent og må også registrere seg.

Om en individuell eier leier ut sin leilighet eller hus gjennom et agentur, hviler plikten til å registrere turistboligen på agenten, ikke på eieren.

4. Skatt ved utleie
Om du ønsker å registrere en kontrakt for utleie av fast bolig, må du først betale ‘Impuesto de Transmisiónes Patrimoniales’ (ITP) til skattekontoret for den regionale regjering, basert på den totale leie for hele utleietiden. For en leilighet som leies ut til 50.000 pesetas per måned, blir skatten bare 2.400 pesetas totalt.

Men i tillegg til ITP må utleier også inkludere leieinntekten i sin årlige selvangivelse og er forpliktet til regelmessig å betale skatt på disse inntekter.

Publisert 12.10.01.

Når en skal kjøpe fast eiendom i Spania, er det viktig at man gjennomfører kjøpet på riktig måte for å unngå problemer. Her er 10 bud, eller viktige grunnregler, for en trygg eiendomshandel i Spania.

1. Informasjon
Før man investerer en million eller to i utlandet, bør man ta tid til å informere seg om Spania og hvordan et eiendomskjøp gjennomføres der. Det er store forskjeller fra det som er vanlig i Norge, og spanske entreprenører, salgsagenter og notarer endrer ikke sine rutiner fordi om du er vant med at det gjøres annerledes i Norge.

Det finnes flere gode kilder, f.eks. de norskspråklige publikasjoner i Spania, de norske klubber langs kysten, og i hvert fall på en av øyene; noen få gode advokater (som ikke selv er eiendomsmeklere eller entreprenører), enten norske med kunnskap i spansk, eller spanske som snakker utenlandske språk; og naturligvis FIPE, den stiftelse for informasjon til de utenlandske kjøpere og eiere som den spanske offentlige administrasjon har vært med på å sette opp. (www.fipe.org)

2. Velg eiendomsform
Man bør finne ut hva man egentlig ønsker og hva man har råd til. Ønsker man seg et hus for en mer fast bosetning, eller kanskje en mer lettstelt leilighet for kortere feriebesøk? Eller kanskje man vil kjøpe et småbruk ute på landet og bygge det om? Man bør også tenke på hvor man vil bo: langs kyststripen, i turistområdene eller kanskje i en spansk by eller landsby litt vekk fra turistverdenen. De fleste kjøpere har vært i Spania på flere besøk og kan gjøre seg opp en forhåndsmening om hva de ønsker. Det betyr ikke at man ikke kan endre denne mening når man kommer på befaring, eller ved at man får et spesielt fristende tilbud.

3. Finn salgskanalen
Det er mange måter å kjøpe eiendom på. Man kan henvende seg til et av de firmaer i Norge som selger eiendom, som har vært i bransjen endel år og som kan vise frem gode referanser. Eller man kan dra til Spania og ta kontakt med spanske eller utenlandske eiendomsmeklere og finne ut hva de kan tilby. Noen går også direkte til entreprenørfirmaene som bygger, eller spør seg for i nærmiljøet om noen vet om noe for salg. Den ene metode kan være like god som den andre. Det vi må advare mot er de flyvende eiendomshandlere som man treffer i barer eller gjennom bekjentskaper, og som har dette spesielle tilbudet som er så godt at man må slå til med en gang. Og som så smeller et par millioner pesetas ekstra på prisen som sin fortjeneste.

Og tro ikke at den beste forsikring mot å bli lurt er å ta kontakt med en nordmann. Det finnes brudne kar også i den norske leiren. Spanjolene har egentlig mest å tape om de blir tatt i bedragerier, de har sin familie og sitt renommé å ta hensyn til, og har ikke kofferten stående klar for å forlate landet om det skulle bli for hett.

4. Få garanti ved kjøp av uferdig bolig
Mange av de eiendommer som selges i Spania idag er slike som ennå ikke er ferdig bygget, kanskje heller ikke påbegynt. Det er ikke noe merkelig i det overopphetede kjøpers marked vi har hatt over de siste år. Men om man ikke ønsker å spille russisk rulett med sine penger, bør man få den garanti for ferdigstilling fra en bank eller et forsikringsselskap som spansk lov nummer 57 fra 1968, forsterket ved lovdekret 515 fra 1989, sier at alle selgere av uferdige boliger skal gi sine kunder.

Det finnes noen useriøse entreprenører, også blant de store, og også blant de norske, som forsøker å snike seg unna denne legale forpliktelse, med stadig nye og mer merkverdige begrunnelser. Hvorfor gjør de det? Fordi banken eller forsikringsselskapet går firmaet og prosjektet nøye etter i sømmene før de gir garantien. Det er nettopp dette som er din beste garanti. La banken gjøre undersøkelsen for deg!

Hva gjør man om man har lyst på en bolig i et prosjekt som ikke er ferdig, men entreprenøren ikke vil skaffe frem garantien? Man lar bare være å kjøpe der.

5. Sjekk eiendomsregisteret
Om man kjøper en brukt eiendom fra en privat person, direkte eller over en mekler, må man be om å få en attest fra eiendomsregistret (nota simple) før man skriver på en kontrakt eller betaler håndpenger. Denne nota simple vil fortelle hvem som per idag er den registrerte eier, hvor stor eiendommen er (viktig om man kjøper tomt) og om det foreligger noen heftelser på den.

Man kan også gå til Notarius publicus og selv fremsaffe slik attest innen 48 timer før skjøtet skal underskrives. Om kjøper og selger blir enige om å gå direkte til Notarius publicus og gjøre hele betalingen der, samtidig med selgers underskrift, er det ikke nødvendig for kjøper å be om en slik attest på forhånd. Men skrives det en privat kontrakt/opsjonskontrakt/reservasjonskontrakt på forhånd, hvor det betales penger på forskudd, bør man få en slik nota simple.

6. Vurder eiendomsagenten nøye
Enhver person kan opptre som eiendomsagent i Spania. Det tidligere monopolet for Agentes de Propiedad Inmobiliaria er opphevet og det finnes flere foreninger for meklere. Men en agent behøver ikke være medlem av noen slik forening. Han kan opptre helt alene.

Man bør se nøye på eiendomsagenten: Spør andre om de kjenner ham, eller har hørt noe om ham. Se om han averterer offentlig og under eget navn, spør om han er resident, har arbeidstillatelse og betaler skatt og sosialbidrag i Spania. Treffer du noen som opptrer som eiendomsmekler uten arbeidstillatelse og uten å betale skatt eller sosialbidrag, bør du tenke deg om både en og to ganger.

7. Marker tomtegrensene
Om du kjøper en tomt eller et stykke jordbruksland, er det viktig å sjekke grensene. Nøy deg ikke med at eier eller agent sier at grensen går fra det treet til den muren. Om det ikke finnes klare markeringer i terrenget, be eier gå opp grensene med deg, et vitne, og helst naboen på den annen side av grensen.

Det har ofte hendt at kjøpere har fått færre kvadratmeter tomt enn det som står i kjøpekontrakten, og selv det som står i skjøtet (escrituraen). Det finnes ingen offentlig instans som garanterer oppmålingen.

8. Skaff informasjon om bruken
Kjøper du en tomt for å bygge på, eller for å ombygge/reparere et bestående hus, er det viktig å få sikkerhet for at du virkelig får bygge der, eller bygge om. Den eneste som kan garantere dette, er kommunen. Du må gå til kommunekontoret, eller få selger til å gjøre det, og be om en «informe urbanistica». Der setter ordføreren sitt navn og stempel på hva som kan gjøres på tomten.

Det er spesielt viktig å være klar over forskjellen mellom «finca rustica» og «finca urbana». Rustica er jordbruksjord, mens urbana er land regulert for bygging. Det finnes også mellomformer, som «urbanizable». Det er jordbruksjord, men som kommunen vil godkjenne som byggejord om du presenterer en urbaniseringsplan (plan parcial)

9. Vær forsiktig med strandeiendommer
For noen år siden kom det en ny kystlov som utvidet den offentlige strandsonen. Endel eiendommer (også leiligheter) har kommet innenfor den nye strandsonen, og eieren har kanskje bare nytteretten for endel år innen eiendommen rives. Det er endel slike eiendommer for salg. Om du blir tilbudt en eiendom til rimelig pris ved stranden, bør du sjekke hos myndighetene. Det samme gjelder eiendom som ligger ved uttørrede elveleier. Noen av disse elveleier blir fulle av fossende vann når vinterværet setter inn. Myndighetene på Costa Blanca har registrert 26 urbanisasjoner med stor fare for oversvømmelser.

10. Kontrakt
Skriv ikke under på en kontrakt som du ikke forstår. Om den bare er på spansk og du ikke behersker språket, be om en oversettelse. Vær oppmerksom på at også en uskyldig reservasjonskontrakt kan være bindende. Om du ikke er sikker i din sak, be alltid om assistanse fra nøytralt hold, ikke fra salgsfirmaets «lomme-advokat». Og om du går til en advokat for å be ham lese kontrakten, eller skrive en, be alltid om en pris på forhånd. Det er en normal fremgangsmåte i Spania, og advokathonorarene er ikke fastsatt av noen myndigheter. Du kan fritt forhandle med advokaten om hva du skal betale ham.

 Publisert 12.10.01

Dyktige advokater med spesialkompetanse innen spansk eiendomsjuss finner du her på Jusstorget.