Her får du en oversikt over de viktigste reglene som gjelder for leie / utleie av boligeiendommer i Spania.

1. Innledning
Det Spanske regelverket er en del forskjellig fra det norske på dette området. Reglene for leie av bolig ble endret ved en lov som trådte i kraft 1. januar 1995. Den nye loven fastla et sett med overgangsbestemmelser for boliger som alt var leiet ut under tidligere lovgivning, og nye regler for fremtidig leie.

For en utleier er det viktig å vite at en leiekontrakt for en bolig som er ment å skulle vare bare 1 år, kan forlenges for inntil 5 år. Denne forlengelse gjelder ikke turistlutleie, hvor leietiden fastlegges i dager eller uker, hvor leieren selv ikke bringer med seg noen møbler eller utstyr og hvor han beholder sin faste bolig et annet sted.

Den eneste form for bolig unntatt fra denne lov er det som kalles ‘luksusboliger’ på mer enn 300 m2 med en årlig husleie på mer enn 5 millioner pesetas. Ved utleie av en slik bolig er bestemmelsene i leiekontrakten avgjørende, og bare om ikke noen kontrakt foreligger, vil bestemmelsene i loven bli anvendt.

2. Forlengelse for 5 år
Om en kortere leieperiode for en bolig har blitt avtalt i en kontrakt, men leier ønsker å forlenge denne periode, kan han gjøre dette ved å forbli i boligen. Om han ønsker å flytte ut ved utleietidens utløp, bør han underrette utleier skriftlig 30 dager før utløpet om dette. De 5 år løper fra den dag leier flyttet inn i boligen.
Utleier kan avvise en automatisk forlengelse av en leieravtale om han selv trenger boligen for fast bosetning, og om dette er klart sagt fra om i kontrakten. Dette gjelder imidlertid bare utleier selv, ikke hans familie, unntatt om den lever sammen med ham.

Ved 5 års- periodens utløp må utleier gi skriftlig beskjed til leier at kontrakten blir oppsagt. Om ikke, har leier rett til å bli boende for ytterligere ett år og slik videre for inntil ytteligere 3 år.

Om leier ønsker å flytte før utleieperioden avtalt i kontrakten er utløpt, må han gi melding om dette til utleier og betale del av leien for resten av tiden, om dette er avtalt i kontrakten. Om leier bare flytter ut og stopper leiebetalingene, kan utleier kreve betaling, om nødvendig med et rettslig tvangsgrunnlag.

Ved forlengelse av leiekontrakten, kan leien justeres i overensstemmelse med den offisielle prisindeksen som offentliggjøres hvert år. Utleier kan bare forlange en husleieforhøyelse etter at han har gitt skriftlig varsel til leier om dette.

Du bør også være oppmerksom på at om du ønsker å selge boligen mens du har den utleiet, har leier en ‘derecho de tanteo’, dvs. første rett til å kjøpe boligen til de samme betingelser som du tilbyr den til andre

3. Turistutleie
En turistlutleie er naturligvis ikke det samme som utleie til fast bopel, og kommer ikke under de lovbestemmelser vi har behandlet ovenfor. Isteden har flere av de autonome regioner besluttet spesielle lover for turistlutleie. Vi anbefaler deg å finne ut om det finnes en slik lov i den del av Spania hvor du har en bolig du vil leie ut, eller der hvor du ønsker å leie. I det følgende behandler vi loven om turistlutleie i Valencia-regionen (Costa Blanca), nummer 30 fra 1993, som et eksempel.

Etter denne lov må alle som ønsker å leie ut for turistformål, registrere seg hos Generaldirektoratet for Turisme i Valencia, eller i et av direktoratets provinskontorer. Loven inneholder bestemte kvalitetsnormer for turistboliger. Myndighetene har rett til å inspisere eiendommen for å sjekke at normene er overholdt.

Også utleieagentene må registrere seg og eiendommene de tilbyr. En utleier som har mer enn 5 utleieenheter, blir betraktet som en agent og må også registrere seg.

Om en individuell eier leier ut sin leilighet eller hus gjennom et agentur, hviler plikten til å registrere turistboligen på agenten, ikke på eieren.

4. Skatt ved utleie
Om du ønsker å registrere en kontrakt for utleie av fast bolig, må du først betale ‘Impuesto de Transmisiónes Patrimoniales’ (ITP) til skattekontoret for den regionale regjering, basert på den totale leie for hele utleietiden. For en leilighet som leies ut til 50.000 pesetas per måned, blir skatten bare 2.400 pesetas totalt.

Men i tillegg til ITP må utleier også inkludere leieinntekten i sin årlige selvangivelse og er forpliktet til regelmessig å betale skatt på disse inntekter.

Publisert 12.10.01.