Artikkelen omhandler husleielovens regler om krav til husrommet ved leieforholdets start, under leieforholdet og ved leieforholdets opphør.

1. Innledning
Husleieloven har i kapittel 2 bestemmelser som omhandler kravet til husrommet.
Spørsmålet om hva som kan kreves når det gjelder husrommets tilstand kommer opp både ved leieforholdets start, under leieforholdet og ved tilbakelevering av husrommet.

Det sentrale i denne artikkelen blir å redegjøre for når husrommet er mangelfullt på de forskjellige stadier av kontraktsforholdet.
Husrommet vil være mangelfullt dersom det ikke er i henhold til leiekontrakten, eller lovens regler. Konsekvensen av at det foreligger mangler er at partene kan fremsette forskjellige misligholdsbeføyelser, slik som avslag i leien, retting, heving og erstatning.

2. Kravet til husrommet ved leieforholdets start
Hovedreglen når det gjelder kravet til husrommet ved leieforholdets start finner vi i § 2-2 1. ledd. Bestemmelsen fastslår at husrommet skal være i samsvar med leieavtalen. Det er altså avtalen mellom partene som er det sentrale. Vi finner lignende regler blant annet i kjøpsloven og avhendingsloven.

Problemet blir å fastslå hva som er avtalt mellom partene:
I boligforhold vil det sjelden være utfyllende bestemmelser om husrommets tilstand i leieavtalen. Avtalen i seg selv vil derfor i boligforhold ofte ikke gi særlig veiledning når man skal avgjøre om husrommet er mangelfullt eller ikke. Ved leie av andre lokaler ser man ofte det motsatte, nemlig at lokalets tilstand, tilbehør m.v. er utfyllende beskrevet i leieavtalen.

Dersom partene ikke har avtalt noe annet, krever loven at husrommet ved overlevering skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, jfr. § 2-2 1.ledd 2.pkt. Ved vurderingen av hva som er ryddig og rengjort, må man se hen til hva slags husrom det er snakk om. Man krever mer med hensyn til rengjøring og rydding når husrommet skal tjene til beboelse enn man gjør dersom husrommet skal brukes som lager. Ellers må man legge til grunn et gjennomsnitt.
Spørsmålet må være om husrommet er slik ryddet og rengjort at en gjennomsnittlig leietaker vil være tilfreds.

Uttrykket «vanlig god stand» er en typisk rettslig standard. Det vil si at innholdet av begrepet vil variere over tid, og fra leieforhold til leieforhold. Når man skal vurdere om husrommet er i vanlig god stand må man selvsagt se på leieprisen. Man kan forvente mer av en dyr leilighet enn av en hybel. Man må derfor ved vurderingen sammenligne med tilsvarende husrom med tilsvarende leiepris.

I alminnelighet kan man forvente at husrommet passer til det formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, jfr. § 2-2 bokstav a. I dette ligger også at det tilbehør som følger med husrommet, for eksempel hvitevarer, fungerer, og at vinduer og dører er i ordentlig stand. Dersom leietaker oppgir at han skal bruke husrommet til et spesielt formål, for eksempel lager for spesialavfall, og det viser seg at husrommet ikke passer til dette formål, vil det også være mangelfullt, jfr. § 2-2 bokstav b.

Det må endelig understrekes at husrommet vil være mangelfullt dersom det ikke er i samsvar med de opplysninger utleier har gitt om det, eller dersom utleier har holdt tilbake opplysninger om vesentlig forhold ved husrommet, jfr. § 2-3 (uriktige opplysninger) og § 2-4 (manglende opplysninger). Disse reglene kommer til anvendelse selv om utleier har leid ut husrommet «som det er» eller med andre alminnelige forbehold, jfr. 2-5. Dersom det er gitt uriktige opplysninger om husrommet, men leietaker kjente eller måtte kjenne til dette ved avtaleinngåelsen, kan forholdet dog ikke gjøres gjeldene som mangel, jfr, § 2-6 1. ledd.
Dersom leietaker ønsker å påberope seg en mangel, må han gjøre dette innen rimelig tid etter at han oppdaget forholdet, jfr. § 2-8.
Hva som er rimelig tid vil variere. Generelt vil man kreve en raskere reaksjon fra en profesjonell part som leier lokaler til næringsvirksomhet, enn man vil av en vanlig leieboer. Tilsvarende reklamasjonsregler finner man også i kjøpsloven, avhendingsloven og håndverkertjenesteloven. Rettspraksis som omhandler disse bestemmelsen vil derfor være en relevant rettskilde ved praktiseringen av husleielovens reklamasjonsregler.

Dersom det foreligger en mangel, og leietaker har reklamert i tide, kan leietaker fremsette flere misligholdskrav, deriblant retting, avslag i leien og ved vesentlige mangler heving av kontrakten, jfr. §§ 2-9 til 2-17.

3. Kravet til husrommet under leieforholdet
Under leieforholdet plikter leietaker å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen, jfr. § 5-1 2.ledd. Det påhviler leietaker å sørge for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen, jfr. § 5-3 2.ledd.

Utleier har hovedansvaret for å vedlikeholde selve eiendommen. Han plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter lovens kapittel 2. Dette innebærer at husrommet i hele leieperioden skal være i den stand som det var ved leieforholdets start, jfr. § 5-3 1.ledd. Bestemmelsene i § 5-3 gjelder med mindre partene har avtalt noe annet.

Når det gjelder forandringer i husrommet mens leieforholdet består, så er regelen at leietaker må finne seg i forandringer så lenge disse ikke medfører nevneverdige ulemper eller reduserer husrommets verdi, jfr. § 5-4 1.ledd.
Leietaker har derimot ikke anledning til foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig. Ønsker leietaker forandringer må han derfor ta dette opp med utleier, jfr. § 5-4 2. ledd. Enkelte spesielle unntak som jeg ikke går nærmere inn på følger av § 5-4 3. ledd.

Oppstår det skade på husrommet i leietiden, plikter leietaker å melde fra til utleier om dette. Dersom det er en skade som må utbedres uten opphold, skal leietaker melde fra til utleier omgående. Andre skader skal leietaker melde fra om innen rimelig tid, jfr. § 5-5. 1.ledd.

Dersom en skade på husrommet kan påføre utleier økonomisk tap, plikter leietaker selv å forsøke å avverge dette. Dersom han ikke selv er ansvarlig, har han krav på godtgjørelse for sine utgifter ved å utbedre/stanse skadene, jfr. § 5-5 2.ledd.
Dersom utleier ikke utfører sine vedlikeholdsplikter, og det dermed oppstår mangler i leieperioden, kan leietaker stor sett fremsette de samme misligholdsbeføyelser som han kunne ved mangler som allrede forelå ved leieforholdets start, jfr. § 5-7.

Dersom leietaker ikke utfører sine plikter kan han bli erstatningsansvarlig overfor utleier etter det såkalte kontrollansvaret, jfr. § 5-8. Det vil føre for langt å gå inn på det nærmere innholdet av kontrollansvaret i denne artikkel, men det kan nevnes at det tilsvarende ansvaret følger både av kjøpsloven og avhendingsloven.

4. Krav til husrommet ved leieforholdets opphør.
Når leieforholdet opphører, enten dette skjer etter oppsigelse, etter leiekontraktens utløp eller på annen måte, plikter leietaker å stille husrommet til disposisjon for utleier. Husrommet skal være, med mindre noe annet er avtalt, ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen. Utleier må dog finne seg i den forringelse som har skjedd på grunn av alminnelig slit og elde. Han må også finne seg i at husrommet har mangler, dersom dette er mangler han selv plikter å utbedre, jfr. § 10-2 1. og 2.ledd. De vedlikeholdsplikter leietaker har hatt i leieperioden skal være forsvarlig utført, men utleier kan aldri kreve at husrommet er i bedre stand enn det var ved overlevering, jfr. § 10-2 6.ledd.

Dersom husrommet på grunn av endringer ikke er i samme stand som ved overtakelsen, kan utleier kreve at leietaker setter husrommet tilbake til opprinnelig stand. Forutsetninger er da at leietaker ikke hadde rett til å foreta endringene, og at tilbakeføringen ikke medførere uforholdsmessige omkostninger og verditap for leietaker. I sist nevnte tilfelle kan utleier kreve erstatning for det verditap endringene har påført leieobjektet, jfr. § 10-2 3.ledd.

Dersom leietaker i løpet av leieperioden har brakt inn fast inventar i husrommet, tilfaller dette utleier ved leietidens slutt dersom det vil medføre uforholdsmessige omkostninger å fjerne inventaret.

5. Oppsummering
Som det er redegjort for gir loven anvisning på i hvilke tilstand husrommet skal være i på de forskjellige stadier av leieforholdet. Dersom husrommet avviker fra lovens regler eller det som er avtalt mellom partene, minner jeg om at det bør reklameres så raskt som mulig. Reklamasjonen bør fremsettes skriftlig og gjerne i rekommandert brev.

Publisert: 09.02.01.
Publisert første gang i «Eurojuris Informerer».

Relaterte lenker:
Huseiernes Landsforbund