Å eie noe sammen, f.eks. en eiendom, kan være smart. Man sparer kanskje penger og får utnyttet ressursene bedre. Men et sameierforhold kan «gå surt», eller det er andre grunner til at en eller flere av sameierne ønsker å gå ut av sameiet. I denne artikkelen gis en oversikt over reglene som gjelder ved oppløsning av sameier etter sameieloven.

En fast eiendom kan være i sameie mellom flere på en slik måte at hver sameier kan bruke hele eiendommen. Det er altså bare selve eiendomsretten som er delt, ikke bruksretten. Slike sameier reguleres av sameieloven. (Loven omfatter for øvrig sameie i alle fysiske ting, ikke bare fast eiendom). Et slikt sameie kan for eksempel oppstå hvor to personer kjøper en eiendom sammen for å etablere et samboerforhold. Hvis ikke annet er avtalt vil de da bli eiere av en (ideell) halvpart av eiendommen hver. Hvis en av samboerne skulle dø, går andelen videre dennes arvinger. Arvingene går da inn i sameiet med gjenlevende samboer. Er det bare en arving blir eierbrøken som før. Er det to arvinger, må disse dele avdødes andel mellom seg med en fjerdepart på hver, osv.

Boligsameier
Boligsameier hvor bruksretten er delt, slik at hver enkelt sameier har en enerett til å bruke en bestemt del av eiendommen (eierseksjon) reguleres av eierseksjonsloven . Eierseksjonssameier skal ikke omtales her, av den enkle grunn at en sameier i et eierseksjonssameie ikke har noe behov for å kreve sameiet oppløst, fordi han/hun enkelt kan komme seg ut av sameiet ved å selge seksjonen (Det blir omtrent som å selge en enebolig).

Ulike grunner til at en sameier vil ut
Å eie en eiendom sammen med andre, hvor alle sameierne har like stor rett til å bruke eiendommen, forutsetter naturligvis et tett samarbeid mellom sameierne. Det er nesten som å leve i et ekteskap. Og på samme måte som i et ekteskap, hender det at en part ønsker å bryte ut av fellesskapet. Det kan være mange grunner til det. Kanskje ønsker vedkommende sameiere rett og slett ønsker å selge seg ut for å frigjøre midler til andre formål. Dessverre er det imidlertid veldig ofte samarbeidsproblemer som er den bakenforliggende årsaken. Uenigheten kan for eksempel gjelde vedlikehold av eiendommen, fordeling av kostnader, ordensregler m.v. Det faktum at sameieparter kan overføres til andre – f eks ved arv – er på mange måter sameiets fiende. Forholdet mellom sameierne er ofte godt når sameiet etableres – for eksempel hvor søsken kjøper en eiendom sammen. Problemene oppstår ofte når det skjer endringer i eierskapet, typisk at barn og barnebarn overtar.

Salg
Hvis ikke annet er avtalt mellom sameierne, kan en sameier fritt selge sin (ideelle) andel i sameiet, jf sameieloven § 10. I praksis vil det imidlertid være svært vanskelig å få solgt den – i alle fall til en akseptabel pris. Dette vil for eksempel være tilfellet med familielandsteder og liknende sameier hvor man må leve tett på de øvrige sameierne, og hvor det allerede finnes nære bånd mellom de etablerte sameierne. At den som skal kjøpe andelen må dele eiendommen med ukjente mennesker, vil selvsagt legge en demper på kjøpelysten og være med på å trykke prisen ned.

Oppløsning
En sameier som ønsker seg ut av et sameie er vanligvis bedre tjent med å kreve sameiet oppløst. Dersom eiendommen ikke kan deles, herunder at det er juridiske hindringer for dette (delingsforbud m.v), innebærer oppløsning nemlig at eiendommen selges ved tvangssalg og at salgssummen deretter fordeles på den enkelte sameier etter eierbrøken. Hvis sameierne hver eier en tredjedel av eiendommen, skal således hver sameier ha utbetalt en tredjedel av salgssummen.

Det er relativt kurant å kreve et sameie oppløst. Den som vil ut av sameiet, behøver ikke påvise at han har en saklig grunn for å kreve oppløsning. Han eller hun behøver ikke oppgi noen grunn i det hele tatt; det eneste som kreves, er at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist, jf sameieloven § 15 første ledd. Hva som er rimelig varsel, vil blant annet avhenge av hva slags eiendom det er tale om (bolig, fritidseiendom, forretningsbygg osv). Også tidspunktet varselet gis på, må tas i betraktning. Hvis sameiet er en hytte ved sjøen, for eksempel, vil tre måneders varsel være knapp tid dersom man gir varsel om oppløsning i april, men rikelig med tid hvis man gir varsel i november.

Man skal være klar over at sameielovens bestemmelser bare gjelder så langt ikke annet er avtalt eller forutsatt mellom sameierne, jf sameieloven § 1 andre ledd. Hvis det er avtalt eller forutsatt at sameiet ikke kan kreves oppløst, må man i utgangspunktet respektere dette. Imidlertid kan situasjonen også ha utviklet seg slik at det kan være urimelig å nekte oppløsning. I slike tilfelle kan det være at avtalen/forutsetningene kan kreves satt til side med henvisning til avtaleloven § 36.

Ved et tvangssalg, har de øvrige sameiene forkjøpsrett til eiendommen, dvs. rett til å tre inn på det høyeste budet. Å fremsette krave oppløsning behøver således ikke føre til at eiendommen selges til utenforstående. Den som ønsker seg ut av sameiet, har for øvrig også mulighet til å sikre seg eiendommen.

Publisert 28.01.2004.