Jusstorget

- lettlest juss og juridisk hjelp

by

Masseoppsigelser

I denne artikkelen gir advokat Birger Svensson i advokatfirma Svensson Nøkleby en oversikt over reglene som gjelder ved oppsigelse av 10 arbeidstakere eller mer p.g.a. innskrenkninger hos arbeidsgiver, i arbeidsmiljøloven definert som masseoppsigelser.

1. Innledning
En nedbemanning vil i praksis ofte ramme et så stort antall personer at man kommer inn under de særskilte regler som gjelder for det vår arbeidsmiljølov (aml.) benevner som masseoppsigelser. Reglene fremgår av aml § 15-2.

2. Definisjon
Masseoppsigelser defineres i arbeidsmiljøloven som oppsigelse av minst 10 arbeidstagere innenfor et tidsrom på 30 dager uten at oppsigelsene er begrunnet i de enkelte oppsagte arbeidstageres forhold, men altså er begrunnet i virksomhetens forhold. Ved vurderingen av antall personer skal også andre former for opphør av arbeidsavtaler som for eksempel overgang til AFP (avtalefestet pensjon) telle med hvis det er minst fem personer som sies opp, og det totale antall kommer opp i minst ti.

3. Generelle krav
Ved oppsigelser som følge av bedriftens behov for nedbemanning gjelder alle de alminnelige regler i arbeids- miljøloven, enten antallet berørte personer er minst ti eller lavere. Dette innebærer at oppsigelsen av den enkelte arbeidstager alltid må være saklig begrunnet i virksomhetens forhold som for eksempel svak økonomi, redusert aktivitet, sviktende ordreinngang osv. Videre må man før beslutningen om oppsigelse tas drøfte situasjonen med de ansatte og de tillitsvalgte og oppsigelsene må tilfredsstille lovens formelle krav ved at den enkelte arbeidstager orienteres om sin rett til å kreve forhandlinger, reise søksmål og stå i stillingen til saken er endelig avgjort og de frister som gjelder for dette. (Les mer om dette i artikkelen «oppsigelse av arbeidsforhold«, som du finner i artikkelarkivet i rammen t.h., red. anm.)

4. Særlige krav til informasjon ved masseoppsigelser
Men i tillegg til disse alminnelige regler gjelder det helt spesielle krav til fremgangsmåten og informasjonen som skal gis.

Ved masseoppsigelser oppstiller arbeidsmiljøloven helt spesielle og strenge krav til den informasjon som skal gis, og også til måten det skal informeres på, jfr. aml § 15-2 pkt. 2 og 3. Bestemmelsen er innarbeidet i vår lov på bakgrunn av et EU-direktiv gitt for å styrke arbeidstageres rettsvern ved masseoppsigelser.

Denne bestemmelse fastslår for det første at en arbeidsgiver som vurderer å gå til masseoppsigelser så tidlig som mulig skal innlede drøftinger med arbeidstagernes tillitsvalgte med sikte på å komme fram til en avtale for å unngå masseoppsigelser, eller for å redusere antall oppsagte. Bakgrunnen for denne bestemmelse er hensynet til at de ansatte skal ha en reell mulighet for å påvirke de endelige løsninger, både hva angår hvilke løsninger som velges og det antall ansatte som berøres.

I forbindelse med drøftingene plikter arbeidsgiveren å gi de tillitsvalgte alle relevante opplysninger, herunder skriftlig melding om grunnene til eventuelle oppsigelser, antall ansatte som vil kunne bli oppsagt, hvilke arbeidsgrupper de tilhører, antall arbeidstagere som normalt er ansatt, hvilke arbeidstagergrupper som normalt er sysselsatt og over hvilke perioder oppsigelsene vil kunne skje. Denne skriftlige meldingen skal også inneholde hvilke kriterier man vil legge til grunn for utvelgelsen av de som eventuelt skal sies opp og for beregning av eventuelle ekstraordinære sluttvederlag. Denne skriftlige meldingen skal gis senest samtidig med at det innkalles til drøftinger.

Det er viktig å være oppmerksom på at arbeidsgiveren plikter å sende kopi av meldingen til Arbeids- og velferdsetaten (NAV) og at bedriftens tillitsvalgte har rett til å kommentere meldingen direkte overfor NAV. Se arbeidsmarkedsloven § 8.
Uavhengig av oppsigelsesfristenes lengde kan oppsigelsene ikke iverksettes med fratredelse før tidligst 30 dager etter at NAV er underrettet. Aetat skal benytte denne fristen til å finne løsninger på de problemer de planlagte oppsigelser medfører og har rett til å forlenge fristen med inntil 30 dager forutsatt at bedriften får skriftlig melding om det. (meldingen gis på standardblankett, som du kan laste ned gratis hos AdvokatOnline.)

Bedrifter med 30 eller flere ansatte som skal si opp eller vurderer å si opp mer enn 90 % av de ansatte, plikter å melde fra om dette til Fylkeskommunen. Se mer om dette i omstillingslova.

Det vil ofte kunne bli diskusjon om hva som er så tidlig som mulig, idet de tillitsvalgtes og ledelsens vurderinger på dette punkt ikke nødvendigvis er sammenfallende. Ledelsen må når tidspunktet for oppstart av drøftingene velges etter mitt syn kunne ta hensyn til de uheldige virkninger det kan få i markedet når det blir kjent.

Det oppstilles meget strenge krav til innholdet av den informasjon som skal gis. Det er særlig viktig å merke seg at de kriterier som foreslås lagt til grunn for utvelgelsen av de som vurderes oppsagt skal oppgis allerede i denne meldingen. Jeg understreker også at det er veldig viktig og kan være avgjørende for en domstols vurdering av oppsigelsene at de vedtatte kriterier for utvelgelse anvendes konsekvent.

5. Domstolenes kontroll og etterprøving
En oppsigelse som er begrunnet i bedriftens behov for nedbemanning av arbeidsstokken, må som enhver annen oppsigelse være saklig begrunnet. I tilfelle tvist er det domstolene som avgjør om oppsigelsen er saklig begrunnet. I dette ligger at retten har full kompetanse til å etterprøve både om det foreligger saklig grunn til å foreta nedbemanning og om utvelgelsen av de som sies opp er saklig.

Hvis bedriftsledelsens beslutning om nedbemanning generelt eller gjennom avvikling av for eksempel avdelinger eller aktiviteter bygger på grundige overveielser og er vel forretningsmessig fundert og basert på en grundig og god saksbehandling, skal det normalt mye til for at retten kan tilsidesette beslutningen om oppsigelser som usaklig. Men bedriften må kunne dokumentere det faktiske grunnlag for nedbemanningsbehovet i form av regnskaper, beslutninger om strategiendringer, endring av produktspekter, nedleggelse av avdelinger eller lignende. Retten vil normalt også kreve dokumentasjon for at bedriften har forsøkt eller i alle fall vurdert muligheten for inntektsforbedrende tiltak eller andre kostnadsbesparende tiltak enn oppsigelser. Hvis saksbehandlingen derimot virker lettvint og vilkårlig og ikke alle lovens krav til fremgangsmåte er iakttatt, kan det lede til at retten kjenner oppsigelsesgrunnlaget usaklig. Derfor er det all grunn til å være grundig og nøyaktig med saksbehandlingen og ikke la seg friste til å gå for raskt fram. Har ledelsen de ansatte med seg i beslutningen om at det er behov for nedbemanning, vil det i praksis være utenkelig at en domstol kan tilsidesette en slik vurdering. Ved sin vurdering av om oppsigelsen er saklig begrunnet, vil retten også måtte legge vekt på om utvelgelsen av de som sies opp synes forsvarlig ut fra de vedtatte kriterier.

6. Nærmere om utvelgelsen av de som vurderes oppsagt
Hvor mange og hvilke personer som skal sies opp, samt hvilke kriterier som skal legges til grunn ved utvelgelsen av disse arbeidstakerne, vil normalt være det vanskeligste spørsmålet. Dette kan gi grunnlag for krevende forhandlinger. Ved driftsinnskrenkning er en oppsigelse ikke saklig hvis virksomheten har et annet passende arbeid å tilby. Før beslutning om oppsigelse tas må det derfor for de som planlegges oppsagt vurderes om det er mulighet for omplassering. Dette gjelder selv om omplasseringen vil kreve noe omstilling eller opplæring. Er selskapet ett av flere i et konsern, kan man ved denne vurdering også måtte se på andre virksomheter innen konsernet.

Den nærmere vurdering av hvem som skal sies opp er en særdeles vanskelig oppgave for bedriftsledelsen i samarbeid med de ansattes representanter. Det er mange forhold å ta hensyn til. En del velger å gå etter ansiennitetsprinsippet fordi dette er enklest å praktisere og samtidig vanskeligst for domstolene å tilsidesette. Det er imidlertid ikke slik at man primært plikter å legge vekt på ansiennitet. Hovedavtalen mellom LO og NHO fastslår at ansiennitet kan fravikes ved oppsigelse på grunn av innskrenkning/omlegging når det foreligger saklig grunn. Rettspraksis har ved flere avgjørelser fastslått at avvik fra ansiennitetsprinsippet kan skje etter en vurdering av arbeidstagernes kvalifikasjoner ut fra bedriftens behov. Det må også være anledning til å vektlegge personlige egenskaper som samarbeidsevne, og endog sosiale hensyn som for eksempel forsørgelsesbyde. Personlig er jeg av den oppfatning at en daglig leder ved sin vurdering av hvem som skal sies opp må kunne ta utgangspunkt i spørsmålet om hvilke personer bedriften er best tjent med å sitte igjen med i den fortsatte virksomhet. Vurderingen må gjøres i forhold til de gjenværende ansatte.

Etter mitt syn er man ikke ved utvelgelsen nødt til å vurdere bedriften under ett, men kan begrense vurderingen til de avdelinger eller arbeidsstasjoner som direkte berøres. Er situasjonen at det f.eks. er nødvendig å legge ned en bestemt avdeling eller aktivitet, kan det være saklig å si opp alle ved denne avdelingen uten å måtte trekke bedriftens øvrige ansatte inn i vurderingen ved utvelgelsen.

7. Retten til å stå i stillingen
En ansatt som sies opp har i henhold til arbeidsmiljøloven § 15-11 rett til å kreve å stå i stillingen inntil en eventuell tvist er endelig avgjort. Dette er under forutsetning av at han/ hun reiser søksmål innen åtte uker etter at forhandlinger er avsluttet og innen oppsigelsesfristens utløp eller eventuelt innen sistnevnte frist varsler at søksmål vil bli reist innen åtteukers – fristen. Etter krav fra arbeidsgiveren kan retten bestemme at den ansatte likevel skal fratre, dersom retten finner det urimelig at arbeidsforholdet skal fortsette. Det skal imidlertid særdeles mye til før retten gir arbeidsgiveren medhold i et slikt krav. Forarbeidene til lovbestemmelsen fastslår at hovedregelen er at den ansatte i en nedbemanningssituasjon har rett til å stå i stillingen. Normalt vil domstolene vegre seg for å ta et krav om fratredelse til følge før den har hatt saken oppe til full behandling. Men hvis de oppsagtes arbeidsplasser er definitivt borte f. eks. som følge av at et avdelingskontor nedlegges, vil det nok stille seg annerledes. Da er det jo ikke lenger noen stilling man kan stå i.

Men selv om arbeidsgiveren får medhold av første rettsinstans, tingretten, i at oppsigelsen er saklig, er det ikke gitt at den ansatte blir pålagt å fratre. Nylig stadfestet Høyesterett en avgjørelse hvor en ansatt ble gitt rett til fortsatt å stå i stillingen til endelig dom foreligger, til tross for at arbeidsgiveren fikk medhold av tingretten i at oppsigelsen var saklig. Man gjør derfor klokt i å regne med at de ansatte som eventuelt reiser arbeidsrettssak blir værende på lønningslistene så lenge en sak løper. Dette er et forhold enhver arbeidsgiver må ta i betraktning, og som tilsier at det i en nedbemanningssituasjon bør legges stor vekt på å finne en totalløsning i minnelighet.

Publisert 12.11.2003
Oppdatert pr. 19.01.2009.

Oversikt over reglene som gjelder ved masseoppsigelser. 10 arbeidstakere eller mer som sies opp pga. innskrenkninger hos arbeidsgiver. Fremgangsmåte og hva man må passe på.

by

Obligasjonsleiligheter

Obligasjonsleiligheter

I denne artikkelen gis en oversikt over de viktigste reglene for obligasjonsleiligheter.
– Hva er egentlig en obligasjonsleilighet, og hvilke fordeler og ulemper har denne boformen sammenlignet med borettslagsleiligheter og vanlig husleieforhold? Og hvordan er reglene for regulering av leien?

1. Innledning, kort historisk tilbakeblikk, regelverk i dag Allerede ved begynnelsen av forrige århundre opplevde man en ny form for leie av bolig, nemlig leie mot et leieboerinnskudd. Hva leieboerinnskuddet gikk til varierte fra avtale til avtale, og det fantes ikke tvingende lovregler som regulerte tilfellene. Ikrafttredelsen av husleieloven fra 1939 endret for så vidt ikke situasjonen, idet denne opprinnelig bare inneholdt spredte bestemmelser med sikte på denne type av avtaler.

Borettslovkomiteen, som avgav sin innstilling i 1955, fant imidlertid ut at slike leieforhold måtte undergis et eget regelverk, og resultatet ble etter hvert kapittel 9 i husleieloven av 1939 (vedtatt i 1969). Komiteen var splittet i synet på hvorvidt man skulle tillate obligasjonsleiligheter i det hele tatt, men departementet fant at behovet for å stimulere boligutbygning ved hjelp av leieboerinnskudd oversteg de ulemper man hittil hadde opplevd. Denne boligpolitiske holdningen gjaldt først og fremst Oslo og andre større byer som på denne tiden opplevde et stadig større behov for boliger. Det er i dag i det store og hele her det fortsatt eksisterer slike leieformer. Akkurat hvor mange leiligheter som i dag er obligasjonsleiligheter vet jeg ikke sikkert, men det er en kjensgjerning at det finnes en god del, og at mange av dem ligger i områdene på Oslo Vest.

I forbindelse med innføringen av den nye husleieloven av 1999, ble det foretatt en fornyet vurdering av obligasjonsleiligheter og grunnlaget for å opprettholde slike leieforhold. Husleielovutvalget kom til at denne avtaletypen var beheftet med så mange svakheter at man ikke lenger ønsket å opprettholde ordningen etter den gamle loven. Utvalget fant også at de fordeler man tidligere så som vesentlige, først og fremst stimuleringen til boligbygning, ikke lenger var til stede. Departementet sluttet seg til utvalget og det samme gjorde Stortinget. Det er således i dag forbudt å etablere nye obligasjonsleieforhold.

De allerede eksisterende obligasjonsleiligheter blir ikke berørt av det nye forbudet, men følger fortsatt den gamle husleielovs kapittel 9, i den grad den gir leietakeren det beste vernet. Selve leien reguleres imidlertid av den nye loven, og dette skaper nye problemer som her skal omtales nærmere.

2. Hva er en obligasjonsleilighet? – Fordeler og ulemper
En obligasjonsleilighet kjennetegnes ved at det må ytes et lån til utleier for å få leiekontrakt. Det følger således av § 42 i husleieloven av 1939 at bestemmelsene i kapittelet gjelder enhver avtale om retten til leie av bolig og om lån fra leieren når leieretten er betinget av lånet. Det normale er at det skal oppføres en ny bolig, eller en gammel skal rehabiliteres, og huseier trenger kapital. Lånet behøver likevel ikke å gå til akkurat disse formål for at det skal kalles en obligasjonsleilighet, Høyesterett har lagt til grunn at de fordeler loven gir får anvendelse i alle tilfeller der leieren betaler et beløp som utleieren får disposisjonsrett over – uten hensyn til om det kalles lån, innskudd eller depositum. Dette må imidlertid gjøres et skille mellom de tilfeller hvor leietakere betaler inn et (mindre) beløp som skal stå på konto i begges navn (depositum i vanlige leieforhold) eller bare lånes ut til utleier – det sentrale vil være hvorvidt utleier har fri disposisjonsrett over lånet.

At obligasjonsleiligheter reguleres av kapittel 9 innebærer ved første øyekast at leieren får en sterkere stilling enn ved andre ”vanlige” leieforhold. For det første har man krav på pantesikkerhet for innskuddet med en akseptabel prioritet, og for det andre så kan ikke leieforholdet sies opp før innskuddet er tilbakebetalt og aldri før fem år er gått. Bryter utleier med disse regler kan leietaker kreve leieinnskuddet tilbakebetalt, i tillegg til mulige andre beføyelser vedkommende kan ha. Leieavtale og panteobligasjon kan overdras uavhengig av hverandre, dersom ikke noe annet er avtalt. I tillegg vil utleier normalt betale en viss rente av det innskutte beløp (obligasjonsavkastning).

Men praksis har vist at det ofte oppstår problemer vedrørende disse leieforhold. Innebetalingen av lånet medfører ikke at leietakeren får noen andel i en eventuell verdistigning på bygget. Når lånet skal tilbakebetales, har man ikke krav på annet en det samme beløp man i sin tid lånte ut. Slik sett skiller denne leieformen seg klart fra borettshavere, som har anledning til å overdra innskudd og andel til den pris markedet er villig til å betale. Her må man anta at det i tider med høy etterspørsel etter leiligheter har blitt satt for liten fokus på hva kjøperen av et leierboerinnskudd egentlig får; et pengekrav pålydende den opprinnelige lånesum, samt noen forsterkede leierettigheter. Det er flere eksempler på at kjøpere av en obligasjonsleilighet har betalt 10 ganger så mye som obligasjonen er pålydende uten å være klar over hva man egentlig har betalt for. Ikke sjelden påberopes pristiltakslovens § 2 i slike situasjoner (urimelig pris).

At man har lånt bort penger for å få leie, medfører heller ikke at man får noen medbestemmelsesrett i bygget. Er det uenighet om hva som bør og skal gjøres, er det huseier alene som bestemmer dette. Dette må imidlertid ikke forstås dit hen at huseier kan la være å vedlikeholde bygningen, idet det er omfattende offentligrettslige regler som pålegger huseier å ivareta byggets ve og vel.

3. Obligasjonsleiligheter og ”gjengs leie”
Ved ikrafttredelsen av den nye husleieloven av 1999, innførte man samtidig begrepet ”gjengs leie”. Hva dette begrepet rettslig innebærer er ikke entydig avklart, men Husleielovutvalget kom frem til at gjengs leie skal utgjøre et: ”representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår”. Det skal således foretas en individuell vurdering av flere leieforhold innenfor det samme området, og det er viktig å legge merke til at det skal foretas en sammenligning med ”liknende husrom på liknende leievilkår”. Dette må etter vår oppfatning medføre at det ikke vil gi et juridisk korrekt resultat i denne sammenhengen å sammenligne direkte ”gjengs leie” for obligasjonsleiligheter med ”gjengs leie” for andre leieforhold, uten å ta hensyn til de spesielle omstendigheter som ligger bak obligasjonsleieforholdet.

Det er også verdt å merke seg at dersom leieøkningen til gjengs leie er for brå, så kan man reagere ved hjelp av avtalelovens § 36 (revisjon av urimelige avtalevilkår) og andre lignende sensurbestemmelser. I forbindelse med ny husleielov ble det innhentet en betenkning fra Universitet i Bergen som slår fast at leier av bolig bør ha en beskyttelse mot brå endringer i leien. Departementet sluttet seg til denne forståelsen, og det bør derfor være slik at tilpasning til gjengs leie bør skje over en lengre periode der den tidligere leien lå vesentlig lavere enn gjengs leie. Dette bør etter vår mening spesielt gjelde for obligasjonsleieforhold. Det skal også gjøres oppmerksom på at selv om den tidligere lovs § 35 er opphevet, så er det alminnelig antatt at praksis vedrørende denne fortsatt er relevant. § 35 satte forbud mot leie som sto i misforhold til leieobjektets kvalitet og geografiske beliggenhet, og det foreligger flere dommer som griper inn i ekstreme leieøkninger.

4. Avslutning
Selv om opprettelsen av obligasjonsleieforhold nå er forbudt, jfr. husleieloven § 3-7, så eksisterer det fortsatt mange slike leieforhold. Disse vil fortsette å eksistere inntil obligasjonene blir tilbakebetalt, og det er derfor naturlig å tro at man vil oppleve flere rettslige tvister vedrørende leiepris og overdragelser.
Viktigst for det siste er det kanskje at kjøpere av slike leiligheter er klar over hva det er de kjøper, et pengekrav på obligasjonens pålydende med en leierett. I denne forstand må også meglerbransjen kjenne sitt ansvar, og være med på å klargjøre alle sidene ved slike overdragelser. Før noen kjøper en obligasjon med tilknyttet leierett, bør selve leiekontrakten gjennomgås spesielt grundig.

Hvorledes tilpasningen til gjengs leie for øvrig vil bli for obligasjonsleiligheter, vil tiden vise. Det verserer for tiden to saker for Husleietvistutvalget i Oslo vedrørende fastsettelsen av ”gjengs leie” for to obligasjonsleiligheter på Oslo Vest. Utleier har gjennomført en særdeles betydelig økning av leien for disse to leilighetene i løpet av kort tid – en økning leietakerne finner både urimelig og i strid med lovens ”gjengs leie”-begrep. Utfallet av disse sakene kan være av betydelig interesse også for andre leiere av obligasjonsleiligheter. Leietakerne anfører blant annet at begrepet ”gjengs leie”, når det skal anvendes på obligasjonsleiligheter, må føre til en lavere leiepris enn den som gjelder for vanlige utleieleiligheter.

Advokat Ole Christian Høie
Advokatfullmektig Even Øistensen

Publisert: 30.09.03

——————————————————————————
Annonse:
Trenger du bistand i forbindelse med bolig, husleie eller annet?
Webjuristene hjelper deg til halv advokatpris!
——————————————————————————

by

Tvangssalg av fast eiendom

Tvangssalg av fast eiendom

Når en skyldner har misligholdt sin pantegjeld, kan kreditor kreve gjelden dekket ved at skyldnerens faste eiendom blir tvangssolgt. I denne artikkelen får du en oversikt over fremgangsmåten ved slikt tvangssalg.

Hva er tvangssalg?
Når en eiendom blir tvangssolgt, betyr det at den selges ved namsmyndighetene etter begjæring fra en eller flere kreditorer som har pant i eiendommen. Dette skjer når skyldneren har misligholdt pantegjelden, normalt fordi han ikke har klart å betale. Det som kommer inn ved salget, fordeles mellom dem som har pant i eiendommen etter pantets prioritet. Blir det penger igjen, tilfaller disse skyldneren. Reglene om tvangssalg finner man i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.

Les hele artikkelen hos vår samarbeidspartner Paragrafen.no.

Nødvendige blanketter for å begjære tvangssalg finner du hos AdvokatOnline.