Mange bor i borettslag og alle har hørt om det.
Men hva er egentlig et borettslag? Hva skiller det fra andre boligformer? Hva slags regler gjelder i borettslag? Ny borettslaglov og boligbyggelaglov trådte i kraft 16.08.05. Jusstorget gir deg en ajourført oversikt.

1. Boligbyggelaget
   Et boligbyggelag er et andelslag som har til oppgave å stifte borettslag og oppføre boliger og senere forvalte boligene gjennom en forretningsførerkontrakt med sine tilknyttede borettslag. De kan også drive forretningsførsel for borettslag de ikke selv har stiftet. Disse kalles frittstående borettslag. Se ny lov om boligbyggelag, som trådte i kraft 15. august 2005.2. Borettslaget
   Et borettslag er et andelslag (selskap) som har til formål å skaffe sine andelseiere bolig ved å oppføre eller leie ut andeler i boligbygg.Ca 600.000 personer bor i dag i borettslag, og antallet er økende. Det er ca 20.000 tillitsvalgte (styremedlemmer) i disse lagene. Gjennomsnittlig er det ca 60 boliger i hvert borettslag, men størrelsene varierer mye. Borettslagsformen benyttes i dag i økende grad også ved bygging av småhus, og er en god boform for andelseierne. Ny lov om burettslag(brl), trådte i kraft 15. august 2005.3. Andelseieren
   En andelseier kan som hovedregel bare være en fysisk person, kan kun eie én andel i borettslaget, og andelene er like store. Dette betyr at alle andelseiere har like rettigheter i borettslaget.
   Det er tre juridiske forhold mellom borettslaget og en andelseier:

   3.1. Andelseier blir eier av en andel (en form for aksje) i borettslaget og får ved kjøp av boligen utstedt et andelsbrev fra borettslaget, eller ved kjøp av brukt bolig tiltransportert (overført) et andelsbrev fra tidligere andelseier.

   3.2. Andelseier har eksklusiv borett til en bestemt bolig i borettslaget. Rettigheter og plikter for andelseieren er regulert i brl og i borteslagets vedtekter.

   3.3. Andelseiere låner borettslaget penger gjennom et borettsinnkudd. En partialoblogasjon sikrer dette lånet. Størrelsen på borettsinnskuddet avhenger av hvor mye det koster å bygge boligen. Boligene er finansiert av husbanken/andre banker ved lån eller tilskudd. Lånet er en fellesgjeld for alle andelseierne. Andelseiere betaler renter og avdrag på fellesgjelden gjennom fellesutgiftene til borettslaget. Denne gjeldsandelen kommer i tillegg til kjøpesummen ved kjøp av boligen. Størrelsen på denne gjeldsandelen avgjør hvilken reell pris kjøper betaler for boligen, idet fellesgjelden kommer i tillegg til kjøpesummen til selger.

   Forkjøpsrett: I motsetning til ved andre boligformer, har medlemmer av et boligbyggerlag forkjøpsrett til boretslagsleiligheter som omsettes. (brl. kap. 4,V)

   4. Styret (brl. kap. 8)
   Styret står for den daglige driften avborettslaget og har nødvendigvis mange ulike oppgaver det må utføre.
   Styrets kompetanse er derfor negativt avgrenset (brl §§ 8-8 og 8-9). D.v.s. at de oppgavene som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer, faller inn under styrets myndighet.

   Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Dersom f.eks. et styre består av 6 medlemmer, er det beslutningsdyktig når minst 4 medlemmer er til stede. Men et vedtak krever mer enn 1/3 oppslutning blant samtlige medlemmer. Med utgangspunkt i nevnte eksempel må minst tre av de fremmøtte styremedlemmer stemme for et vedtak.

   Borettslagets styre skal ha minst 3 medlemmer, men vedtektene kan bestemme at det skal være flere. Generalforsamlingen velger medlemmer til styret.

   De fleste borettslag velger sine styremedlemmer blant andelseierne, men det er full adgang til å velge andre. Vedtektene kan bestemme at kun andelseiere skal kunne velges, men det er ikke vanlig. Uansett om man velger styremedlemmer utenfra, er det nok ikke ønskelig at borettslaget henter et flertall av styremedlemmene utenfor kretsen av andelseiere.

   Styret velges for to år av gangen, og man vil vanligvis skifte ut halvparten på hver ordinære generalforsamling. Dette sikrer kontinuitet og opplæring i styrets arbeide.

   Borettslaget skal ha en leder, og loven bestemmer at han/hun skal velges ved særskilt valg. Styret kan ikke selv velge leder, valget ligger til generalforsamlingen. Styreleder skal innkalle til styremøte og lede møtene, samt lede eventuelle beboermøter og ofte også generalforsamlingen.

   Styret må innkalle til ordinær generalforsamling en gang i året med minst 8 høyst 20 dagers varsel. Ordinær generalforsamling skal holdes innen 6 måneder fra utgangen av hvert regnskapsår (utgangen av juni måned) jfr brl § 54, § 55. Dersom styret innkaller til generalforsamlinger utover denne ene, kalles de for ekstraordinære generalforsamlinger og innkalling kan skje med minst 3 dagers varsel, dersom noe haster.

2. Generalforsamlingen (brl. kap. 7.)
   Generalforsamlingen utgjøres av alle andelseierne i borettslaget, og er lagets øverste myndighet. Selv om styret har den daglige ledelse av borettslaget, plikter de å rette seg etter de instrukser de får fra generalforsamlingen.Ordinær generalforsamling skal holdes én gang i året.
   Det er vanlig at styreleder leder generalforsamlingen, men det kan godt velges en annen møteleder. En styreleder har ofte best innsikt i de saker som skal opp til behandling, og dersom generalforsamlingen ledes av en annen kan styreleder konsentrere seg om å gi konkrete svar på spørsmål og ellers gi kommentarer i saken. Styreleder slipper da å passe på alle formaliteter i forbindelsen med møteledelsen.Hver andelseier har èn stemme på generalforsamlingen. Flere som eier en andel sammen har likevel kun èn stemme. Andelseiere kan møte ved fullmektig, men ingen kan være fullmektig og stemme for mer enn én andel. Leietakere og medlemmer av andelseiers husstand har ikke stemmerett, men har rett til å være til stede og uttale seg.
   
   6. Forholdet mellom styret og generalforsamlingen
   I saker som ikke skal behandles på generalforsamlingen, kan styret fritt ta avgjørelser. Spørsmålet blir da hvilke saker som skal forelegges for generalforsamlingen. Dette blir, med noen unntak, en vurderingssak fra styrets side. Styret kan i utgangspunktet godt opptre på egen hånd i store og viktige saker, f.eks. i større vedlikeholdsarbeider som medfører økning i fellesutgiftene for andelseierne. Fra dette utgangspunkt har vi som nevnt visse unntak:Styret er som alle andre bundet av loven. Styret kan ikke treffe avgjørelser i de tilfeller der loven legger avgjørelsesmyndigheten til generalforsamlingen. Vedtektsendring kan f.eks. kun besluttes av generalforsamlingen med 2/3 flertall (brl. § 7-11,3).

   Styret må i visse bestemte saker etter brl. § 8-9 ha samtykke fra generalforsamlingen. Dette gjelder for:
   «1. ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

   2. å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

   3. sal eller kjøp av fast eigedom,

   4. å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

   5. andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,

   6. tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.» Eks. : Et borettslag med 50 boliger og kr. 2.000,- i husleie pr. bolig pr. måned, vil 5 prosent av felleskostnadene utgjøre kr. 60.000,-. Tiltak under kr. 60.000,- i et borettslag av denne størrelse, vil kunne gjennomføres uten 2/3 flertall. Dette gjelder uansett om tiltaket finansieres ved låneopptak fra borettslagets side eller ved direkte utlegg for andelseierne.

I praksis oppstår det ofte grensetilfeller hvor spørsmålet blir om saken må fremlegges for generalforsamlingen. Vi skal se på et par konkrete eksempler:

Et spørsmål som ofte oppstår i borettslag er utskiftning av bygningsdeler, f.eks. av kledning, vinduer, dører m.m. Dersom de utskiftede deler erstattes av samme type, er generalforsamlingsvedtak ikke nødvendig. Skal delene erstattes av andre typer, kreves det ikke bare samtykke, men også 2/3 flertall av de avgitte stemmene på generalforsamlingen. Tiltaket må anses å gå ut over «vanlig vedlikehald», jfr. brl. § 8-9.

Ved fasadeforandring vil samtykke alttid være nødvendig. Praktiske eksempler er påbygging/ endring av balkong, vindfang, utvendige boder m.m. Her vil man måtte kreve samtykke av generalforsamlingen med 2/3 flertall. Tiltaket må også her anses å gå ut over «vanlig vedlikehald», jf. brl. § 8-9.

Hvilke tiltak som «etter tilhøva i laget» går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold vil bl.a. avhenge av området rundt borettslaget, de behov andelseierne har og økonomien i laget. Man vil ikke nødvendigvis hindre et vedtak, om man krever 2/3 flertall, man forsikret seg bare om at flere står bak vedtaket.

En god huskeregel er at dersom loven ikke krever 2/3 flertall, kan styret behandle saken selv uten å legge den frem for generalforsamlingen. Forutsetningen er selvfølgelig at ikke generalforsamlingen allerede har tatt en avgjørelse eller gitt bestemte instrukser til styret i saken.
I alle saker som fremlegges for generalforsamlingen hvor loven ikke sier at det skal være 2/3 flertall, skal vedtak fattes med vanlig simpelt flertall, brl § 7-11.

Styret er også bundet av vedtektene. Mange borettslag er usikre på hva som kan vedtektsfestes. Så lenge vedtektene ikke inneholder noe som er i strid med ufravikelige lover og prinsipper, er det ingen begrensninger. Verdt å merke seg er at det i den nye loven er forbudt å vedtektsfeste diskriminerende vilkår som gjelder trosretning, hudfarge, språkkunnskaper, nasjonalt eller etnisk opphav eller homofil legning, leveform eller orientering.
En annen sak er at det umulig kan være hensiktsmessig å vedtektsfeste alt. Bestemmelser om ro og orden og husdyrhold hører for eksempel til i husordensreglene, – og ikke vedtektene.

Publisert 01.11.2000
Oppdatert 16.08.2005

På NBBLs sider finner du en oversikt over de realitetsendringer den nye borettslagsloven medfører i forhold til den gamle loven.

Relaterte lenker:
Boligsamvirket