Her får du en oversikt over de viktigste regler og prinsipper som gjelder ved erstatnings-
utmålingen ved ekspropriasjon av fast eiendom fra en av landets fremste eksperter på området. Artikkelen behandler både bolig- og næringseiendommer, så vel som landbrukseiendommer.

Innledning
Lov om vederlag ved oreigning (oreigning nynorsk for ekspropriasjon) av fast eiendom av 6. april 1984 nr. 17, (vederlagsloven) med senere endringer, regulerer de prinsipper som i forbindelse med tvungen avståelse må anvendes ved fastsettelse av erstatning for all fast eiendom. Loven er utformet med bakgrunn i den grunnlovbestemte regel om at den som må avstå sin eiendom har krav på full erstatning, Grunnlovens § 105. Loven gjelder enten det er staten som eksproprierer eller det er private som ut fra lov eller offentlig tillatelse har rett til å erverve en annens eiendom.

Selv om loven i prinsippet gjelder avståelse av så vel den hele eiendom som deler av en eiendom, såkalt partiell avståelse, vil de fleste problemer knytte seg til den sistnevnte type avståelse. Dette som følge av at det da også oppstår en rekke spørsmål i relasjon til den gjenværende eiendom.

Generelle bestemmelser.
Vederlagsloven knesetter i utgangspunktet det prinsipp at den som utsettes for ekspropriasjon, ekspropriaten, har krav på erstatning basert på den vurdering som gir den høyeste erstatning ut fra følgende alternative vurderingsprinsipper: salgsverdi, bruksverdi eller utgifter til gjenkjøp,
jfr. vederl. § 4. Dog modereres dette prinsipp noe ved at en bruksverdi som er høyere enn salgsverdien ikke kan kreves erstattet dersom tapet ellers lar seg dekke ved gjenkjøp. Forøvrig gjelder det spesielle begrensninger for adgangen til å kreve erstatning etter gjenkjøpsverdi, jfr. vederl. § 7. Skattekrav som erstatningen kan utløse, skal det heller ikke tas hensyn til.

For disse forskjellige alternative vurderingsprinsipper er det blitt fastsatt spesielle regler i de forskjellige paragrafer (vederl. §§ 5, 6 og 7). Disse regler tar bl.a. sikte på å avskjære muligheten for erstatning når vedkommende prinsipp anvendes i sin ytterste konsekvens. Bl.a. kan en ikke få erstatning ut fra hva den som eksproprierer, eksproprianten, vil tjene på ervervet, med mindre dette tilsvarer det vanlige prisnivå for det som avstås.
Likedan har en ikke krav på den mulige verdiøkning som skyldes det tiltak som ligger til grunn for ekspropriasjonen, eller som følger av andre offentlige investeringer. Dette siste gjelder dog ikke dersom de offentlige investeringer er eldre enn 10 år fra det tidspunkt da hovedforhandling for erstatningsfastsettelsen blir holdt.

Spesielt om standskog, jord, sand- og grusforekomster mv. (vederl. § 6)
Når det gjelder fastsettelse av vederlaget etter bruksverdi, har vi i 1997 fått en tilleggsbestemmelse hvoretter dagens verdi skal legges til grunn for de grunnverdier inkl. påstående skog som har påregnelig salgsverdi.
Dette fordi det tidligere kunne bli vurdert slik at det som ble avstått måtte påregnes solgt sist eller en gang i fremtiden, og derfor ble neddiskontert til en lavere nåtidsverdi, siden de gjenværende ressurser på eiendommen, på samme måte som før ekspropriasjonen, måtte kunne dekke markedsbehovet og således selges først. Ekspropriasjonen skulle m.a.o. ikke kunne gi mulighet for et ekstra salgskvantum ut over det som ellers kunne selges, og erstatningen ble dermed neddiskontert som om det avståtte kvantumet måtte bli solgt sist. Dette er nå blitt endret.

Skade og ulempe for gjenværende eiendom.
Hva angår ulemper for den gjenværende eiendom, er det i vederl. § 8 gitt en regel om at slike skader og ulemper ikke skal erstattes når de er av alminnelig karakter for eiendommer i distriktet, dersom da ikke vedkommende ulempe måtte overstige det eier eller rettighetshaver må finne seg i etter naboloven og forurensnings-loven. Det er altså her bare tale om alminnelige ulemper. Særulemper av forskjellig art skal imidlertid alltid erstattes fullt ut. Videre må også de alminnelige ulemper erstattes dersom disse rammer bare en ”avgrensa krins av personar”, slik det fremgår av nabolovens § 2, siste ledd.

Som et motstykke til dette kan det etter vederl. § 9 heller ikke gjøres fradrag i erstatningen for alminnelige fordeler som tilflyter en eiendom i forbindelse med en ekspropriasjon. For eksempel kan det ikke gjøres fradrag i erstatningen for grunn til en veg med grunnlag i at vegen er fordelaktig for eiendommen, idet dette er en alminnelig fordel som tilflyter alle eiendommer i distriktet. Det finnes skjønnsavgjørelser som er uriktige på dette punkt.

Erstatning for tap av bolighus og næringsbygg.
For tap av bolighus og driftsbygninger (næringsbygg) gjelder helt spesielle regler, utformet i rettspraksis.
Prinsippet er at den som taper et bolighus har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdi ved nybygg. Dette gjelder bare dersom det ikke er mulig for eieren å skaffe seg et like bra brukt bolighus i det frie marked i rimelig nærhet, eller dette skaffes av eksproprianten.
I den situasjon som vanligvis hersker med dårlig tilbud av egnede bolighus i markedet og i rimelig nærhet, blir verdien med enkelte mindre korreksjoner derfor som regel basert på gjenoppføring av et tilsvarende nytt bygg med innredning og utgifter til flytting. Dette er således en helt spesiell erstatningsrettslig situasjon, som faktisk kan medføre en økonomisk fordel for den som mister sitt hus.

Særlig når inngrepet rammer mange bolighus i området, f. eks. ved omlegging av veg, jernbane eller flyplass, vil gjenanskaffelse ved nybygg som regel bli lagt til grunn for erstatningsfastsettelsen, med mindre det gamle hus nærmest er saneringsmodent.
Egen artikkel om innløsning av bolighus finner du her.

Driftsbygninger på gårdsbruk må selvsagt alltid erstattes på grunnlag av gjenanskaffelse ved nybygg, da driftsbygningen jo må fungere på vedkommende gårdsbruk. Derimot kan det stille seg noe annerledes med et næringsbygg, dersom vedkommende bygg ikke er en del av et fabrikkompleks.

Ang. erstatningsfastsettelse for dyrket mark

1. Når hele eiendommen eksproprieres
Når hele eiendommer avstås, kommer de generelle regler til grunn som omhandlet ovenfor.
Det kan bli spørsmål om både bruksverdi og omsetningsverdi, men verdsettelsen er her ofte også lovregulert i bl.a. konsesjonslovgivningen og jordloven. (For odelsløsning, som ikke har noe med ekspropriasjon å gjøre, samt for overtagelse av gårdsbruk ved arv – åsetesretten – gjelder spesielle regler som er omhandlet i en annen artikkel her på Jusstorget.)

2. Når deler av eiendommen eksproprieres
   Når det gjelder partielle avståelser (deler av en jordbruksenhet), får vi å gjøre med en rekke spesielle erstatningsprinsipper som har vært sterkt omdiskutert opp gjennom årene. Etter den avklaring vi etter hvert har fått gjennom Høyesteretts praksis, kan det trekkes opp følgende prinsipper og retningslinjer:2.1. Ang. marginalprinsippet ved partielle avståelser
   Avståelse fra en jordbruksenhet medfører at eierens faste kostnader blir de samme, og det blir et mindre gjenværende areal som må dekke disse kostnader.
   Det samme gjelder kostnadene til maskiner og utstyr, da disse driftsmidler må ha en viss dimensjon og effekt, og endres ikke fordi arealet blir litt mindre.
   Heller ikke når det gjelder varigheten av driftsmidlene oppstår noen besparelse, idet det ikke er bruken men den tekniske utvikling som bestemmer varigheten av redskaper og utstyr.
   Erstatningen for den teig som avstås må derfor beregnes marginalt, dvs. eieren må få godtgjort verdien av årsavlingen på det stykke som avstås, kun med fradrag av de spesielle og variable kostnader som produksjonen på nettopp dette separate stykke medfører for eieren.
   I den forbindelse blir det selvsagt spørsmål om spart arbeidsinnsats, men også dette vil være marginalt. Det blir kun spørsmål om det ekstra tidsforbruk som faktisk går med til bare det avståtte stykke, når eieren allikevel er ute med sin redskap og bearbeider den gjenværende eiendom.
   Bortsett fra litt drivstoff vil det i den forbindelse ikke oppstå noen særlig besparelse, idet alle de øvrige kostnader og tidsforbruk blir som før.
   Den frigjorte arbeidskraft som følge av mindre areal vil vanligvis bare utgjøre noen få minutter. Denne vil det vanskelig være effektiv anvendelse for i annet inntektsgivende arbeide på gården.
   For øvrig vil avståelsen ofte medføre at arronderingen på det gjenværende areal blir dårligere, slik at det der oppstår et tidsspille som mer eller mindre motsvarer denne besparelse.Gjennomsnittsberegninger med grunnlag i nettoavkastningen på hele gårdsbruk vil således rettmessig ikke kunne anvendes i forbindelse med slike partielle avståelser, og erstatningsnivået blir derfor også alltid vesentlig høyere i slike tilfelle enn det gjennomsnitt som følger av driftsgranskningene og annet statistisk materiale.Det pågikk en tid stor diskusjon om den partielle avståelse kunne ”tilpasses” over tid, slik at tapet på den måte ble kompensert. Selv om det rettslig er dekning for en slik problemstilling ut fra ekspropriatens ”tilpassingsplikt”, er det faglig sett ingen reelle muligheter for dette, idet produksjonsarealet i alle sammenhenger er minimumsfaktoren.
   En annen mulighet for produksjon som måtte kunne kompensere for inntektstapet, er ikke oppstått som følge av ekspropriasjonen. Dersom en eller annen omstilling praktisk var mulig, ville denne mulighet ved hjelp av den godt utbygde veiledningstjeneste i jordbruket for lengst allerede vært tatt i bruk. Det blir færre, ikke flere driftsmuligheter på eiendommen når driftsenheten blir mindre.
   Grunneierens tilpassingsplikt kan ikke trekkes så langt at han selv skal bære tapet ved å yte en lengre arbeidsdag. Det ”omstillingstap” som lenge ble dosert i teorien som et midlertidig tap for eieren, er da også for lengst forlatt i ekspropriasjonssammenheng.
   Så lenge dette prinsipp var delvis i bruk, ble det da også i skjønnssammenheng vanligvis forholdt slik at den marginale erstatning bare ble delt i to, ”flat” jordbruksverdi pluss ”omstillingstap”.

2.2.Spesielt om beregning av subjektiv bruksverdi for dyrket mark
I forbindelse med den marginale beregning av bruksverdien for dyrket mark, oppstår spørsmålet om det skal legges til grunn objektive eller subjektive kriterier.
Den objektive innebærer å legge til grunn det som vanligvis kan oppnås av en vanlig gårdbruker ved en ”pårekneleg utnytting” (vederl. § 6). Den subjektive legger vedkommende eiers subjektive situasjon til grunn, slik at en dyktig bruker får full kompensasjon for den nettoavkastning han faktisk taper, mens en annen bruker som er i en vanskelig situasjon, eksempelvis på grunn av alder eller sykdom, bare får kompensert det lille han faktisk taper ved at stykket kanskje ligger brakk eller er bortleid for en lav pris.

Dette spørsmål fant sin avgjørelse i Høyesteretts dom i
Rt. 1986 s. 1354, den såkalte «Svenkeruddommen».
Høyesterett tok standpunkt til så vel marginalprinsippet som det forannevnte takseringsgrunnlag. Høyesterett sa seg enig i Agder Lagmannsretts konklusjon om at alle i utgangspunktet har krav på det som en vanlig eier og bruker kan få ut av eiendommen eller vedkommende parsell ved påregnelig drift etter en objektiv vurdering. Men dersom den aktuelle eier har ”muligheter for en mer lønnsom drift enn andre ville ha”, skal også denne høyere ”subjektive bruksverdi” erstattes. Men i så fall skal mererstatningen ”naturligvis tidsbegrenset til denne eiers egen antatte driftstid.” Dette prinsipp er blitt stående.

I forbindelse med eiendommer som midlertidig er bortleid på grunn av eierens sykdom eller alder, er også foranstående takseringsprinsipp blitt lagt til grunn i nevnte Høyesterettsdom, men da under forutsetning av at skjønnsretten finner at denne midlertidige situasjon ikke er ”av en slik art” at den virker inn på bruksverdiberegningen.

Ekspropriasjon av skog
Når det gjelder ekspropriasjon av skog er dette underlagt særegne regler og prinsipper som ikke behandles her.

Omkostningsspørsmålet ved ekspropriasjonskjønn
Erstatningsfastsettelse for alle tvungne eiendomsinngrep skjer ved ekspropriasjonsskjønn etter skjønnsprosessloven av 1917.
Det følger bla. av lovens § 54 at den som rammes av en slik ekspropriasjon har krav på dekning for utgifter til juridisk – og om nødvendig også teknisk – bistand under skjønnssaken fra eksproprianten.
Dette gjelder i alle fall i første instans, tingretten.
I annen instans, lagmannsretten og eventuelt også i Høyesterett, avhenger dekningen av utfallet dersom grunneieren anker, men dersom eksproprianten anker er omkostningsdekningen også da sikret hos eksproprianten.

Sluttbemerkninger
Som det fremgår av artikkelen er erstatningsfastsettelse for avståelse av fast eiendom tuftet på en rekke kompliserte beregningsprinsipper. Dette gjelder i forhold til alle typer fast eiendom, bolighus, næringsbygg og landbruk.
I det foranstående har jeg bare berørt noen av de mest sentrale spørsmål, da det er umulig å fange alt i en slik fremstilling. Det er da også meget få sivile rettsområder som oftere har vært til behandling i Høyesterett enn nettopp erstatningsfastsettelse ved ekspropriasjon av fast eiendom.
Følgelig bør ingen gi seg ut på å alene representere sine interesser i en slik sammenheng, dersom vedkommende da ikke er kvalifisert til rettslig å underbygge sine krav mot rutinerte eksproprianter.
Mange har kommet galt ut på denne måte, og tapet lar seg ikke gjenopprette. Å ha kyndighet på det eiendomsmessige eller det driftsfaglige område er, som det fremgår av foranstående, på ingen måte tilstrekkelig.

Her på Jusstorget finner du advokater som har spesialkompetanse innen ekspropriasjonsretten. (red. anm.)

Publisert 13.01.01.
Oppdatert 7.12.06.